只要搞清楚反城市化与土地可再生是时代的脉搏，那么“房地产价格总体趋势是上升”就成为立马破灭的神话，房地产泡沫就会马上破灭。
不是只有虚拟经济有泡沫，实体经济也有泡沫，房地产泡沫就是实体经济泡沫。
什么是房地产泡沫?茅于轼：“我觉得房地产市场价格是供给需求决定的，供不应求就会涨价，不解决这个问题，而用行政干涉，力量是有限的，市场力量远远超过行政的力量。当然，现在房价高是有行政的原因，主要是土地供给不足，供给不足就会涨价。……需求方面就是大家的钱没有地方用，就去买房子，而且又有通货膨胀，存银行利息是负的，房价还在涨，很自然大家就去买房了”，“现在房价完全脱离实际了，有一天泡沫破灭， 房价就会掉下来” ( 茅于轼：《中国房产泡沫将会在一两年内破灭》，茅于轼搜狐博客， 2011.5.12 )茅于轼这段话蕴涵一个悖论：“房地产市场价格是供给需求决定的，供不应求就会涨价”与“现在房价完全脱离实际了，有一天泡沫破灭， 房价就会掉下来”。既然房价高涨是因为“供不应求”造成的哪来泡沫?既然是泡沫又怎么会是“供不应求”造成的呢?“供不应求”竟然能造成泡沫，“供不应求”引起的涨价居然是“完全脱离实际”的泡沫，这样的泡沫“有一天”也会“破灭”，是否违背了他到处兜售的市场原教旨主义的利伯维尔场与价格决定论基本原理?他的“房价泡沫论”与他市场原教旨主义的价格决定论二者必有一假，这就是上述茅于轼高论中的悖论。作为中国主流经济学领军人物的茅于轼先生居然也会出现悖论，我对中国主流经济学的逻辑实在不敢恭维。实际上，茅于轼的上述悖论并不属于他个人，而属于整个主流经济学阵营——价格经济学、配置经济学与市场原教旨主义同市场经济的实际情况不对称，以及主流经济学家的线性思维方式决定了主流经济学出现悖论的内在必然性。上述“茅于轼悖论”只是“主流经济学悖论”的典型。在再生经济学看来，目前中国房地产泡沫是客观存在的;这里的泡沫不是什么“供不应求”造成的，而是一方面供过于人的实际需求(据统计中国城镇商品房存量已超过240亿平米，按全国13亿人口平均每人接近20平米，目前我国空置房已达6800万套)，另一方面供不应人的投机需求造成的。“供不应人的投机需求”和“供过于人的实际需求”二者间的反差，形成投机价格和实际价值的反差，房子投机价格大大高于房子实际价值，就是房地产泡沫。根据西方经济学和茅于轼的“供给需求决定论”，“供过于人的实际需求”房子本来应该降价，但由于“供不应人的投机需求”现实上又造成房子涨价。根据实际需求本来应该降价的，现实上因为投机的推动涨价了，就是我们讲的泡沫。这种“供过于求”造成的涨价形成的泡沫是西方经济学和茅于轼的“供给需求决定论”无法做出统一解释的;如果一定要用西方经济学和茅于轼的“供给需求决定论”来解释，那么必然得出两个相反的结论，从而出现悖论。现在让我们用再生经济学的眼光，看看房地产“供过于求”的涨价怎样产生、房地产泡沫是怎样形成的。
房地产泡沫首先是伪科学造成的。从再生经济学的观点来看，房地产泡沫根本不是土地供给不足造成的，而恰恰是中国主流经济学整天鼓噪的“土地不可再生”的配置经济学与“供不应求就会涨价”的价格经济学等等伪科学造成的。土地本身，无论是内涵还是外延都是可再生的，其再生的速度远远超过目前地球人口增长的速度。随着人类二次创业时代的到来，反城市化运动的兴起，交通高速化的实现，信息高速路的普及，以及城市土地的内涵再开发，城市房价的不断下降才是不可逆转的趋势。
北京全市土地面积16807.8平方公里。按每平方公里一百万平方米计算，全国13亿人口全部住到北京来，人均占地面积13平方米左右。如果考虑到楼房平均层高6层，和地下可使用面积，每个人可平均占有空间70平方米以上。如果规划得好，即使扣除交通、公园、学校等公共设施因素，全国13亿人都在北京居住，每个人将不低于20平方米的实际居住面积，将住得比较舒适宽敞。所以与其整天吵吵嚷嚷土地不可再生，不如想着怎样开发土地、提高土地使用效率，使之由不可居住转变为可居住、不可再生转变为可再生。
所以，用人均可居住土地面积或土地供给的绝对数量来论证房价不断上涨的必然性，是彻头彻尾的伪科学。如果排除人为垄断因素，仅仅从土地供给的可能性和人的实际居住需求来看，全国13亿人口都住到中国任何一个大城市，都不应该会造成该市房价上涨。“城市化”不是造成房价上涨的根本原因，“工业化”不是造成房价上涨的根本原因，“农民工进城”不是造成房价上涨的根本原因，“外来人口增加”不是造成房价上涨的根本原因，“城市人口增加”不是造成房价上涨的根本原因，“人口增加速度超过土地增长速度”不是造成房价上涨的根本原因。房价上涨的根本原因是对土地开发权和土地使用权的人为垄断、开发商的忽悠性宣传、不良学者带有忽悠性质的伪科学的论证。这种伪科学，任何一个懂得小学算术的人板着手指头都可以立即把其驳倒。
因此，只要揭开伪科学的面纱，“房地产价格总体趋势不断上升”是可立马破灭的神话。房地产泡沫的直接原因是“供给不足”，而房地产“供给不足”完全是经济学范式错误及由此引起的心理预期造成的假象。从房地产泡沫及其危害可以看出，目前经济结构失衡中最根本的失衡是主流经济学范式同时代要求的不对称，以及由此造成的人的心理预期同经济发展现实的不对称;正是由于这种主客观不对称才形成房地产泡沫、并引发通货膨胀。房价疯胀的原因在于“供给不足”，“供给不足”的源头在于“房地产供给不足”，而房地产供给不足的根源在于“土地不可再生”的神话。土地不可再生的神话源于工业经济时代的增长方式及因此形成的思维方式、配置经济学的理论范式及由此形成的经济模式。根据再生经济学原理，房地产实际供给不仅远超过人们的有效需求(购买力)，而且远超过人们的潜在需求;所以房价居高不下只能是一种泡沫。只要搞清楚土地可再生是时代的脉搏，那么“房地产价格总体趋势是上升”、“房子是最好的保值增值品”就成为立马破灭的神话。房地产增值的神话破灭，房价疯胀及由此引起的通货膨胀的势头就会被遏止，人民币内部升值的障碍就会清除，“老百姓的财产性收入”就会大大提高，只有GDP增长数值会降低。
土地本来就不是、也不应该是商品;用住房商品化连带带动土地商品化，用住房商品化的合法性连带证明土地商品化的合法性，然后在此基础上证明土地垄断、高价招标的合法性，名正言顺地用不断推高地价来推高房价，是用似是而非的理论指导和证明荒谬的实践，并由此造成我国经济畸形发展和人民实际生活水平长期无法真正提高的严重后果。国有土地不等于地方的国有企业;中华大地上的每一寸土地，法人所有权只能属于国家，初始所有权只能属于全体中国人民;各地政府对当地土地没有所有权，只有规划权、监管权，而没有土地本身的收益权。既然初始所有权属于全体中国人民，那么只要是中国公民，就有权居住在这块土地上。这是中国公民基本人权的基本体现。以出卖土地款作为GDP增长的数据源本来就是一种愚民政策;如果再把土地转让金纳入房价成本，让老百姓为GDP增长数据买单，那实际就是一种欺民政策。各地政府借开发为名，把出卖耕地的钱纳入当地财政收入，是对国有土地国家法人产权的侵犯，是对国有土地人民初始产权的侵犯;在转让优地良田的交易中扩大寻租空间，是对全国人民的犯罪。除非工业用地，商品房用地必须无偿，但对每个人购房面积必须进行控制。房产价格虚高的根源在于地产价格虚高，地产价格虚高的根本原因在于卖良田、炒地皮、主管部门与官员收取巨额回扣，而这一切的根源则在于土地有价;土地有价的根源又在于“土地有限”，“土地有限”的根源在于土地批发权、开发权的行政垄断。而各地各级政府部门之所以要对土地开发权进行垄断，把监管权异化成卖地权，是由于只有这样才能增加当地财政收入、增长当地GDP、提高政绩，同时为大小官员集体寻租提供租源、扩大寻租空间。这样在地价虚高带动房价虚高的同时，人为减缓了土地开发与土地再生的速度，从而形成恶性循环。因此房产价格虚高是双向垄断造成的。双向垄断：主体(客户)心理资源垄断和客体(土地)资源垄断，投机、腐败是把两个垄断结合起来从中获取暴利的中间环节。而投机和腐败相互间又互为因果、相互促进，从而使房产价格扶摇直上。
这说明，即使住房是商品，那么住房既不是投资品，更不是投机品，只能是老百姓的日常生活必需品。媒体把老百姓自有住房观念上的增值津津乐道为老百姓“财产性收入”，把上海一般居民自有住房观念上的增值渲染成“上海人每3000人中有一个亿万富豪,每168个人中有一个千万富翁”，并以此为理由论证住房是最好的投资品乃至投机品，论证不断推高房价的合理性与必然性，鼓动老百姓倾囊快买房多买房，纯粹是房地产开发商投机商自欺欺人把房价泡沫越吹越大的把戏。衡量房产价格的标准不是其涨幅和人均可支配收入增速之比，而只能是其自身的价值。如果人均可支配收入增加都被房产价格增幅扯平，那无非就是说，只要买房，人们的生活水平就永远不要提高。这实际上是在住房市场化的名义下，通过房产的人为垄断地位来剥夺人们生活水平提高、过上富裕生活的权利。这是强盗的逻辑。目前房价虚高的根本原因，除了垄断和投机，就是这种强盗逻辑。说好听一点，把房产价格增幅是否合理同人均可支配收入增幅挂钩这种做法，是一种诈民规则，是既当运动员又当裁判员的人制定出来的房产游戏规则。这种诈民规则之所以能大行其道，除了其似是而非的表述方式有直观上的迷惑性，还有人们有自己的房子就有一个安稳的家，小富即安、“知足长乐”的小农心理。房地产是传统产业，房产合理价格只能是同等技术含量的产业的平均利润率加成本。
经研究，近几年我国全社会的平均利润率最高在10%至15%之间，电子信息百强企业平均利润率仅为2.5%，国际汽车行业平均利润率水平仅3%至5%。而我国房地产业的平均利润率大约在40%——50%。房地产业的超高利润率之所以不能参与全社会的利润率平均化过程，根源在于开发商近50%的利润率中，有相当一部分是通过行贿来维持房地产业的自然垄断与行政垄断。因此，根据房地产业的技术含量，只要房地产业的平均利润率没有降到我国全社会的平均利润率以下，房价就属于过高，买房款中有相当一部分就是供开发商行贿。
土地的无价与无限、开发与再生相辅相成、相互促进、良性循环。商品房开发前的毛地应该无偿——房子成本中应只有土地开发费没有土地使用费。只有商品房用地无偿，才能有效保护耕地;才能促使和鼓励各地政府对开发进行科学规划、有效监管，促使和鼓励开发商开发荒地、山地、边角地、提高土地使用效率。具有垄断性质的行业只能国有国营，房地产企业只能国有国营，但产品价格不能随行就市，而只能根据上述标准进行听证后制定。只有这样，土地可再生才能由可能转变为现实，房地产业才能真正回归理性，GDP增长数据才能挤掉泡沫，人民才能真正安居乐业。现在的问题，是土地到底是否不可再生性资源?
应该说，“土地不可再生”符合人的感性直观，然而不符合科学发展观。
在人类二次创业的过程中，随着经济增长方式由劳动密集型向资本密集型与知识密集型转化，工农业的生态化将使用地越来越生态化、高密度集约化，工业与农业用地将越来越少——不仅是相对于工业产值的相对减少，而且是绝对减少。就拿房地产所需的土地资源来讲，其本质上并不是有限的，其有限性是相对的——相对于人类现有活动空间来讲是有限的，但无限性是绝对的——随着基础设施的完善和扩展，人的活动能力和空间将不断扩展，将拥有越来越多的可使用土地资源。因此抑制房价的根本途径是开发可支配用地资源，其中最重要的是基础设施建设。根据五度空间理论，时间、空间、层次可以相互转化，在时间空间层次相统一的经济系统中，使时间空间层次相互转化的枢纽，是高速公路——交通高速公路与信息高速公路。交通高速公路可以用时间换取空间——用速度来扩大人们活动空间，信息高速公路可以用层次换取空间——用在家办公换取空间。因此，当人们抱怨城市空间太小、交通拥挤、房价上涨时，完全可以根据时间空间层次相互转化原理，通过建设高速公路来拓展人们的活动空间，改善人们的居住条件，降低房地产物价，提高人们生活水平。
实际上，中国人均耕地面积不多，但人均国土面积不小——人口密度不大。就前者来讲，只要提高耕地单位面积产量，中国人吃饭似乎还不会成为问题。就后者来说，问题的关键，恐怕还不在于土地的绝对量，而在于相对量——在于城区人口密度太大而造成的拥挤。但如果交通高速公路(这里的公路是广义的，包括传统的高速公路，高速铁路，高速城际铁路，高速城区铁路，下同)和信息高速公路解决了，就可以打破城区土地这个瓶颈，而向郊区、向山区要地，包括工业用地与住宅用地。这样就可以降低城市人口密度、消肿城区交通，大大提高工作效率、经济发展速度与人民生活水平。因此所谓土地资源稀缺是相对的，而不是绝对的。之所以土地资源稀缺是相对的，是因为土地资源是可再生的。可再生有两种：内涵的与外延的。只要把反城市化作为宏观调控的战略规划并采取有效的配套措施，就可以从外延方面稀释土地资源的垄断程度。加强城区规划和旧房改造，使旧城区有更大的容量，就可以从内涵方面稀释土地资源的垄断程度。通过农村宅基地置换，将分散居住的农民集中起来，搬入规划合理、新建多层的住宅中，腾出大量的农村非农用地，就是农村土地的内涵可再生;提高农村土地的单产面积，就是农田的内涵的可再生;因为从产量来看无异于扩大了播种面积。提高房屋质量，加高楼层，向地下延伸，就是可居住土地的内涵可再生，因为在单位土地上可以居住更多的人。通过交通高速化、住宅田园化，可以开发更多的郊区、田边、山坡作为宅基地，就是居住土地的外延可再生。通过棚种农作物，延长农作物生长季节，就是通过时间换空间，使农田得以外延再生。通过资本、知识密集化，可以浓缩厂房用地，就是通过层次换空间，使工业用地得以内涵再生。随着科学技术的发达，人类将有更多的使土地可再生的手段。所以，所谓土地不可再生是一种神话，这个神话是房地产开发商制造出来、房地产投机商鼓吹出来的泡沫神话。从长远发展来看，人类最不稀缺的，是土地资源。之所以从长远发展来看土地资源最不稀缺，是因为宇宙是无限的，人类智力资源是无限的。只要充分开发人类智力资源，就可以使资源主体化、功能生态化，不断地使自然人化;就可以提高工业用地与生活用地的使用效率;就可以通过科学技术使荒地变废为宝;就可以改变经济区域结构与人口分布，提高土地结构功能，使土地得以再生。只要土地再生速度超过人口增长速度，土地就是无限的。土地资源有限的表面现象和土地资源无限的本质，是造成一方面新建房空置率高，另一方面有价无市的房地产泡沫的认识和心理根源。美国次贷危机及其连锁反应，充分说明房地产泡沫的脆弱，说明房地产垄断地位的虚弱。告别土地资源有限、寸土寸金的迷幻，回到地球土地资源无限性的现实，才是科学发展观。
要打破土地资源的人为垄断，就要把耕地保护的行政措施与权力寻租的行政垄断区别开来。保护耕地是国家粮食危机防范体系的基础，粮食危机防范体系是国家经济安全体系的重要组成部分，国家经济安全体系是国家民族主体性的必要保障。保护耕地是必要的。
要把保护耕地的行政措施与对土地的行政垄断区别开来。房地产开发中的权力寻租与房地产泡沫是对土地的行政垄断造成的，而非保护耕地的行政措施造成的。
保护耕地的行政措施是对土地合理规划、集约使用、可再生使用前提下对耕地的最大限度的保护，行政垄断是对土地包括耕地的盲目扩张、粗放经营、不可再生性使用基础上对土地的囤积居奇。行政垄断保护的是官商的利益而不是保护耕地，对耕地的无限制使用并不能消除行政垄断。市场经济不等于商品经济，市场有效配置资源不等于完全靠价格调节市场。市场经济是立体经济，由宏观调控与微观自由两个层面组成。市场核心机制是价值机制而非价格机制。对于土地这样关系国计民生、国家经济政治安全的重要资源，更应该靠价值——国家内政外交、民族主体、社会稳定、经济安全与可持续发展的长远价值来调节而非眼前金钱价值——价格来调节。只要看看各个城市商品房空置率和商品房有价无市的现状，就会把属于国家宏观调控范畴的保护耕地的行政措施和地方政府对土地的行政垄断区别开来。
属于国家宏观调控范畴的保护耕地的行政措施本身是市场经济的必要环节，而地方行政垄断则与市场经济原则格格不入。
市场化改革不是自由化改革，我国深化经济体制改革的政策取向是市场化改革而非自由化改革。市场化改革，宏观调控与微观自由是对称的。任何完善的市场经济国家，土地转让的自由是充分的，但不是完全的;保护耕地的行政措施，限制的是完全自由的土地转让，而不是充分自由的土地流通;行政垄断垄断的是充分自由的土地流通，而不是完全自由的土地转让。直接推动房价上涨的，是腐败;造成土地审批过程中腐败的，是土地审批权力寻租，而不是由于宏观调控被强化的土地审批权力本身。如果权力本身可以和腐败划等号，认为市场经济应该排除任何权力限制，那实际上是把市场经济和无政府主义混为一谈，某种意义上是为权力寻租提供合理化的理论依据。事实上，行政垄断并非保护耕地的行政措施造成，而是人为的;造成人为的行政垄断的真正原因，是腐败。行政垄断与腐败互为因果，二者同保护耕地的行政措施表面有关，实际无关。如果说，把行政措施与行政垄断划等号是只看现象不看本质，那么把土地审批和行政垄断划等号更是荒唐。市场经济不是无序经济，自由流转不是无序运转。要规划就要审批，审批的必要性源于规划的合理性而非仅仅土地的有限性。即使土地放开限制，甚至土地本身就是无限的，要合理有序使用也要审批。如果审批权意味着腐败，那么土地放开限制也照样有腐败——即使没有土地有限审批权力的“绝对地租”，也有土地优劣、位置好坏审批权力的“级差地租”。与其说行政垄断与腐败同土地审批权力有关，还不如说行政垄断与腐败同错误运用土地审批权力有关。运用土地审批权力的“错误”表现在两个方面：一是权钱交易，二是非再生、不合理使用土地。而这两个“错误”，恰恰是市场原教旨主义者的价格经济学造成的：前者符合他们的等价交换原则，后者符合他们的土地等生产要素的完全自由流通原则。在再生经济学看来，限制土地使用的外延盲目无序扩张，可以促进土地使用的内涵再生性有序发展;只要合理规划、再生性开发，农村城镇化、工业化进程和房地产市场土地供应的非行政垄断同保护耕地的行政措施之间不但不矛盾，而且互为前提、互相促进。土地使用不要限制、放弃审批，既无可能又无必要。与其取消土地审批权力，还不如想办法使土地审批权力的运用纳入民主与法制的轨道，使之透明廉洁、科学合理。对于市场经济条件下土地使用行政措施与行政垄断、价值与价格、权力审批与权力寻租二者间关系的态度集中体现了对称经济学、再生经济学同新自由主义经济学的本质区别;不过试图踩我国土地“红线”、挑战民族主体性基础与生存底线、让耕地完全由价格机制来调节并自由流转的市场原教旨主义者、新自由主义者，当他们把市场原教旨主义与新自由主义市场经济理论运用到中国土地问题上的时候，充分暴露了他们理论的荒谬性与有害性。我国耕地保护的“红线”，是新自由主义市场经济理论运用范围的警戒线，新自由主义者最好知耻而后退。
房地产泡沫是泡沫的泡沫。前段3部委联合清查GDP数据注水，似乎只要GDP数据不注水，就可以挤掉GDP泡沫。问题是GDP泡沫仅仅是GDP数据注水造成的吗？GDP数据注水只是第一层泡沫，下面还有更深层次的泡沫。房地产投机比重高于投资造成不正常的溢价，就是GDP数据注水后面的泡沫。房地产投机形成的房市泡沫是盘剥老百姓的陷阱，是投机者圈钱的渠道，是两极分化的平台。房地产投机的催化作用，使经济概念和经济现实不对称。土地可再生、再生的速度超过人口增长速度这一现实和“土地不可再生”这一“经济共识”之间、“房价只升不降”这一经济“理性预期”与房地产供过于求这一残酷的现实之间的极不对称，造成了房地产泡沫，从而造成危机——从房地产危机通过金融衍生品杠杆撬动金融危机，并牵动整个经济危机。美国前段的次贷危机就是这样产生的，也是这样形成的。
卖地财政、房市投机比重高于投资的政策基础是GDP增长方式。因此我们可以说，GDP增长方式本身就是泡沫。以配置型经济比重过大、再生型经济比重过小的GDP作为经济增长的指标，本身就是一种泡沫经济;房地产泡沫是整个GDP增长方式泡沫膨胀的结果。抑制房价不但要挤掉本身的泡沫，而且要挖掉产生房价泡沫的根源——GDP增长方式。在配置经济学看来，经济活动就是资源配置活动，经济学就是研究资源优化配置的;而资源配置是否优化的根本的、也是唯一的标准，就是能否赚最多的钱。而投机(卖地财政本质上是地方政府对土地、特别是优质土地的垄断经营，因而也是一种投机)、特别是房地产投机带来的配置的数量、速度与频度，是房地产投资(真正的投资就是开发，房地产投资就是土地作为可再生资源的开发)所无可比拟的，虽然投机有风险，但风险与机会成正比，善于投机的也善于把风险转给别人，把机会留给自己——反正能通过价差赚到利润就行。
来源：《中国经济解释与重建》，陈世清著，中国时代经济出版社 2009.7
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