天量空房，谁来拷问中国楼市调控的错！
——房地产的现状与解套的办法
中国的房地产业自通过市场的配置开发以来，危机、泡沫之类的争论、拷问，就没有消停过。作为一种关乎国计民生的支柱性产业，政府的调控在这上面也确实没有少费心，一会儿抑制楼价的过快上涨，一会儿挤兑投资性的需求，一会儿又提振开发商的信心、阻止交易量的下滑，整日里忙个不停。
调控来调控去，到底有没有把老百姓调控到这些空房里居住呢？目前看来还没有。
很多人都在尊崇市场的效率，认为它可以自发地把资源配置到整个社会最有价值、也最急需的用途上去。西方的经济学教科书上是这样讲的，我们的传道士们也是这样传的。可结果呢？它却把中国的房地产业配置到了一种供需难以对接的穷途末路之上，大大小小的空城在各地到处林立着，却没有几个自住性的购买者去问津。
看到“天津上演最大空城计，中国空置房可供2亿人居住”这样的新闻报道，真不知我们政府的高官心里是什么滋味。英明的政府调控，老是调控出这样的结果，到底羞不羞呢！成天叫喊着自己的调控要挤兑楼市中的价格、数量泡沫和投机、投资性需求，经过这么多年的挤兑，究竟又挤兑了多少出去！不用自己的民众拷问，也许空城计的上演就已对此作出了回答。
“调查称，北京卫星城空置房多，投资者空着也不卖。”这些投机、投资性需求为什么在我们的楼市调控中还不退出呢？说穿了还是因为这里能够淘到更多的金。房子经过几年的囤积惜售，它的市值可谓是打着滚地往上翻。现在，已没有什么比投资房产更能赚钱的了。
别看，楼市中的房价也有涨有跌，然而它的不断向上冲高的价格刚性，却也让这个市场自始自终都成为了这些开发商、政府官员、社会炒房资金的一个淘金地。它们窥破了政府依靠推高房价拉动GDP不断增长的隐秘心理，所以也才敢闲庭信步地隐藏在楼市的泡沫里窥伺着自己的猎物。
在这种价格不断被政府、开发商、社会炒房资金推高的楼市里，如果不内生出这种投资性的需求泡沫来，这才是天大的怪事呢！
面对这种市场的错位配置与膨胀的投机泡沫，中国的楼市调控也真该拷问拷问自己的错了！
怎么办呢？笔者的两个基本建议是：
一、政府的调控是不是应该拓展到市场的微观层面？
把政府的调控拓展到市场的微观层面，这样的政策建议肯定会招惹到不少市场效率尊崇者的反对。宏观归政府调控，微观归市场配置，这是两者的一个基本分工，更是自由市场经济的一个基本原则。一些海归到大陆的市场精英分子总是在以此为据地反对着这种政府调控的可能越界。它们的口头禅是：“市场的配置是最有效率的；只要政府不从中扰乱，市场总会解决好自己的配置所产生的一些问题。”
在这样的反复说教中，我们政府的楼市调控也确实很乖巧，始终坚守自己的活动边界，而听任市场的初次配置和自我调节。即使自己的楼市都这样病态了，也还是执着地守候着自己的边界。xxx甚至说政府只做自己该做的事，市场上的问题统统交给市场自己解决。
我们的政府还真是能沉住气，自己的楼市都这样的天量空房了，还能再听任那些利欲熏心的开发商，通过自发的市场配置房地产业上这种越来越稀缺的资源。它配置的这些资源都用来生产这种高价位、没有购买需求对接的豪宅别墅、高尔夫球场，而只能让它在那里白白地空置着，又怎能说是配对了地方？它的配置效率又何在呢！市场配置效率的神话，事实上已被中国的楼市给颠覆了。
由此看来，政府的楼市调控也不能再继续听任这种市场的错位配置了，它必须取代市场的部分配置而拓展到这一产业的土地用途、价格定位、建设工期、销售时限等比较微观的层面。要通过自己这种微观层面上的越界调控，引导这一产业生产出更多社会大众买得起的房子。对于开发商的违规开发、囤积惜售，都一律运用高额罚金、中止信贷支持、或取消开发资格等办法进行严惩。只有这样，才可能让这些自利性的开发商始终按照政府的调控进行自己的产品开发和市场经营。
政府对楼市的这种微观调控决不能因为一些开发商上演的苦肉计、散布的恐吓性抱怨，而自己退缩下来。比如，北京的地产大亨 任志强 先生，就不止一次地恐吓过，说什么“政府的调控新政使市场交易量下降、造成新的开发无法进行。久而久之，就极可能引发中国经济的二次探底。”
笔者以为，中国的经济就是因为这一产业开发的暂时性放缓，而二次探底又能如何！损失的无非是一些GDP上的数据和增速，难道那些林立的闲置空房能一夜之间蒸发掉！实际上，只要能够把这些林立闲置的空房都卖给那些自住性的购房者，以出清这种泡沫膨胀的楼市，就是我们的经济二次探底了，GDP的增速下来了，也是值得的。无非政府损伤自己一点面子，而老百姓却获得了自己的实惠。
二、挤兑楼市的投资性需求当用什么法子？
挤兑楼市中的投资性需求，这是一个老大难问题。这里面牵涉到不少方方面面的利益关系。说白了就是一些社会富裕阶层的利益，因为这些投资性的需求都是从他们所持有的超量财富中内生出来的。
与解决千千万万老百姓的住房问题相比，这个社会富裕阶层所内生出来的问题，显然就不能再归入到这个“老大难问题”的范畴了。这个老大难问题必须舍弃而服从于这个老百姓的住房大局。
挤兑这种楼市中的投资性需求，基本的策略就是让这种投资赚不到什么钱，乃至血本无归。
挤兑的办法总是有的，就看我们的这个已被房地产绑架的政府敢不敢采用。
1、 在新楼盘的公开销售中，每个家庭户原则上只允许凭借自己家庭的身份证明购买一套改善性或自住性用房。
2、 开征房地产税。对于只拥有一套自住性的用房，用一个较低的税率予以征收；对于那些两套以上住房的拥有者，则用一个较高的税率进行征收。通过这种房产税的征收，引导它们把自己拥有的投资性购房转卖出去，而配置给那些有着这种需求的购房者。征收的额度大约是通过十五年左右的连续征收，把它们的这种投资性购房费用全部征收上来。
3、 运用差别化的贷款利率和购房首付率，扶持自住性购房，抑制奢侈性消费的二套房、三套房。运用一个极低的利率和购房首付率，降低自住性用房的信贷压力和购房门槛；对于奢侈性消费的二套房、三套房，则通过一个极高的贷款利率和购房首付率，加大它们的购买成本。
4、 收紧开发商的信贷支持。通过开发商信贷的限期催缴，促使它们降价促销还贷，以出清现有的楼盘。
5、 政府还要做好房地产崩盘的善后应急处理计划，以便在我们的楼市泡沫被挤破裂之后及时补位，接手这一产业新一轮的投资和布局。
6、 对于以往楼盘销售中的投资性购房，通过房地产税的征收催其让利售房。如果降到它们的购房成本之下，仍无法出售，则由政府统一回购上来，确保它们不赔不赚；对于新楼盘中的投资性购房，则不享受这种政策性的照顾。纵然它们血本无归，政府也不进行任何救济。
2010年8月3日 初稿于论道书斋， 胡显达
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