敲响楼市泡沫的丧钟，历史很快会把陈宝存们扫进垃圾堆
/叶楚华 余治国
叶楚华按：这几天在珠三角参加家具的广交会，选几个品牌。比较忙，但是文章还是要写。前一篇谈楼市崩盘的文章，引来了不小的声响，有看了很爽的，有骂的。包括陈宝存同志，声称把我们的文章扔进垃圾堆。这些激励我们再写一篇。我们的观点是，历史会很快把陈宝存们扫进垃圾堆，如果要给一个期限的话，我们断定是两年之内。此文由我和余治国先生共同完成。
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今天，房产既得利益集团代言人陈宝存自信满满地号称要将我们的文章《出来混总是（要）还的：中国楼市即将崩盘》扫进历史垃圾堆。陈保存何许人也？中国民主同盟盟员。全国房地产经理人联盟副秘书长、全国工商联房地产商会理事。像陈保存、任志强这些靠山吃山，靠水吃水，靠权吃权、靠着房产吃房产的人不为房产鼓而呼，那简直是匪夷所思！狼鼓吹狼吃羊是自然法则，但羊鼓吹狼吃羊是理所应该那就太愚蠢了！令人感到痛惜而遗憾的是，大量房产市场上的套牢者与被盘剥者却也仍然看不清形势！
就让我们再来谈谈中国的房产吧！先简要总结一下上篇文章《出来混总是（要）还的：中国楼市即将崩盘》的几个基本结论：
第一，房产与基建是近年通胀的主要原因，通胀只是表现出来的一个现象，并非房价上涨的原因，而是房价上涨的结果，如果将通胀看成房价上涨的原因，那就是谬之千里。只有房产变成纯粹的消费品，脱离虚拟资产范畴的情况下，房价才能保持真正的长期平稳。
第二，房产与股票、债券、期权期货一样均属于虚拟资产，其价格不由成本决定（暂且不谈商品房那种劣质的建筑钢材），而由人们对未来的预期决定，大家都认为房价涨，房价则一定涨，大家都认为房价跌，房价则一定跌，这是一个正反馈过程，决不存在一个房价长期不涨不跌的平稳过程。从世界经济史来看，从来都是如此。
第三，决策者现在面临的是一个两难选择，关键在于两害相权取其轻，只能在众多坏的结果中选择一个最不坏的结果。很多人以为决策者都是为一己之私利而不顾国家长治久安之庸人。未免太小瞧了决策者的气度与胸襟。有个故事挺有讽刺意味。有个农民对儿子说，如果我当了皇帝，就不用再种田，每日只需喝喝茶晒晒太阳，这种生活多么幸福啊！儿子反驳道，当了皇帝怎么只能喝茶，当然要天天吃红烧肉。2007年，李克强副总理在接见美国驻华大使时就谈过，辽宁民众对教育、卫生和住房问题都有不满，但最让他们愤怒的是官员贪污，除了让官僚系统透明化并迅速惩治涉贪官员，他还有一套探询民情的方法，除了官方渠道，还包括调查报告、各方投书、媒体报导和亲自探访，有时候还会拜托外地来的朋友，帮忙搜集他无法亲自取得的信息。习近平副主席在与美国大使的谈话中指出，在美国电影中，正义都能得到伸张，而张艺谋等电影人忽略了应推广的价值观，只投外国所好，口味显得很俗。由此可见，决策者的胸襟气度决不是像陈保存之类唯利是图的商人那样低下。因此，我们可以判断，尽管一些小官们只考虑钱与权，但决策者的目的却是社会的稳定与国家的长治久安。我们要注意到，小官们的生与死都掌握在决策者的手中，杭州与苏州两个房地产副市长的人头落地就是明证。谁影响到国家的安定团结与繁荣，谁就得死。同时，即便一些地方政府不听号令，银行可是掌握在决策者手中的，地方政府无法干预金融政策。至于那些将部分地方政府官僚与商人看成铁板一块的人就太可笑了。即便人家有房产利益，我们认为，他们也早已脱手了。
第四，通胀率一旦达到临界点，决策者将没有任何办法可以控制它，通胀将进入自动加速的过程。《世界金融五百年》一书指出：“通货流通速度加快，促成物价上涨率几倍于通货量的增加率。物价上涨越快，存款不如存货的心理越发展，存款通货的流通速度就更快。而货币的流通速度越快，社会有效货币供应更多，物价越发上涨，形成螺旋式推进。另外对通货膨胀的敏感度，心理预期等对通货流通速度的加快也有一定的影响……如果货币流通速度加快，物价的上涨速率将越来越高于通货发行的增加速度。随着货币流通速度的大大加速，增加了社会有效货币供应的数量，加速了物价的飞涨……恶性通胀一旦形成，就会成为一种非人力所能控制的力量，伴随着通货流通速度的加快，物价上涨的速度会几倍甚至几十倍于纸币发行速度。”（《世界金融五百年》下册第88页）
高通胀猛于虎。“在物价普遍高涨的时代，社会中下层辛辛苦苦存下的钱迅速被通胀这头怪兽所吞噬。对于普通老百姓来说，房产、黄金和股票等资产的投资门槛太高，他们用血汗积累的财富大多都只能存入银行。各种商品和资产的价格不断上涨，货币随之不断贬值，老百姓最终只能眼睁睁看着自己的存款渐渐缩水。而那些富人和权力阶层拥有足够的财富，可以在国内外进行各种投资，他们的身家在高速通胀下不仅不会缩水反而会增值。结果，贫者愈贫，富者愈富。朱门酒肉臭，路有冻死骨，变成了活生生的现实。”（摘自余治国所著《从铜钱到钞票：中国古代的通货膨胀》一文）对于鼓吹房产与通胀的陈保存们，高房价只有百利而无一害，通胀当然影响不到他们，至于国家的命运与百姓的生存，管他洪水滔天，实在不行咱就移民，人头落地也不会轮到咱！
“当通胀达到天文数字时，改朝换代将不可避免的到来。乱世人不如太平狗，人命如草芥成为司空见惯的常态——这便是恶性通胀所导致的严重后果。”（《从铜钱到钞票：中国古代的通货膨胀》）中国古代宋、金、元政权与近代民国政权的垮台，法国大革命、俄国十月革命，哪一个不是因为通胀而直接引发的呢？（详见《世界金融五百年》一书与《从铜钱到钞票：中国古代的通货膨胀》一文）因此，任何决策者为了国家的长治久安与政治稳定都会对恶性通胀保持异常谨慎的态度。面对目前的通胀程度，那种臆测决策者将开闸放水的想法太幼稚了，也太一厢情愿了。
我们再来分析一下现行的一系列与房产相关的政策。首先谈谈新婚姻法与限购令。这些年来，多少女婿为了迎合丈母娘，就着咸菜来供婚房，这成为近十年来的一大潮流。结果原本收入与高房价不匹配的家庭为了结个婚，把几代人的血汗钱都套了进去。新婚姻法规定婚前房产各归各人，若要在婚前房产上加名则需征收3%的税。这意味着结婚不一定非要买房，必然将穷人从房产市场中剔除出去。限购令也起到了同样的目的。除非你是有钱人，才能玩得起现在这个只有有钱人才能玩得起的房产游戏。因此，婚姻法与限购令，尤其是限购令并非像陈保存们说的一样，是决策者在托市，反而是为了保护穷人，将火力集中在炒房投机者与死不悔改者身上。此外，限购令也防止了这些人大量抛盘出场，将风险转嫁给穷人的情况。很多地方降低甚至关闭二手房贷也起到了一个信息甄别的作用。这哪里是什么空调啊，简直就是精确打击的定向爆破！
其次，我们再来看看通过什么政策来降低房产崩盘后的银行风险。银行最近一段时间一直在推销理财产品，而这些理财产品实质上就是房地产证券化。换句话讲，就是将房产风险转移到理财产品的购买者身上。能有能力购买理财产品的人自然能够承受这种风险，而工人、农民与那些连饭都吃不饱的底层与此毫不相干。因此，即便房产崩盘，银行理财产品大跌，社会依然稳定如旧。放开民营资本尤其是高利贷资本接受房地产也是同样的道理，转嫁房地产风险。所以啊，别看高利贷暴富者们现在跳得欢，小心将来拉清单！而提高准备金，冻结保证金，自然是为了保证银行系统的稳定，为即将到来的房产崩盘做充分的准备。
有些人讲，房地产一垮，什么钢铁、纺织、家具等行业都要垮。我们倒认为，房地产垮掉，对于这些行业反而是好事。有心人可以去看看现在建筑用钢的质量低劣到什么程度，而那些生产这些钢材的小钢厂对环境的污染达到了什么样的程度。如果考虑到社会环境与自然环境成本，钢铁行业趁着房产崩盘能像煤炭行业一样得以清理重组反而是一件好事，产业升级才是我国现在最具战略价值与历史意义的大事。至于纺织、家具等行业只会因为房产崩盘而大受裨益。现在的空置房率达到令人惊讶的程度！各地都有大量的“鬼城”!因为那些投机者宁愿将房产空着也不愿低价出租出去，就盼着房产升值，而这股歪风都已经刮到香港了。只有房产崩盘后，房产业回归到实体经济领域后，空置率才会下降，有效需求才会上升，与房产家居相关的行业才能兴旺成长！就像胡锦涛总书记说的，不能浪费我们国家的一寸土地。
至于原本在与房地产行业上下游的大量相关企业与人员，如建筑公司、设计公司与建筑工人，也早就盘算好他们的去向了——荒废几十年的水利建设。对于大量普通购房自住者来说，即便房价跌上50%也并无什么损失，损失的人无非是2008年以来的购房者，对社会稳定不会造成什么严重影响。普通人就当做了一个一夜暴富又一夜回归的黄粱美梦吧！
因此，千万不要以为房地产可以绑架中国——那只是陈保存们的臆想而已。当然也许聪明如陈保存之类的人物早就心中有数，无非是鼓噪更多盲从的人来支持房地产既得利益集团，以延缓他们失势的过程。今天，温家宝总理亲自撰文，再次强调不见通胀控制的成效，坚决不放松调控。这一次，是动真格的了，房价拐点就要到来了，而陈保存们也将被扫进历史的垃圾堆！
等有时间再写第三篇关于房地产的文章。第三篇将告诉大家，为什么长期来看中国的房地产不具有投资价值。
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