为“最牛的钉子户”定论——《物权法》一出，天下再无“钉子户”
刀锋
近来，所有报纸、广播、电视、网络等等媒体几乎都把关注的目光聚集在重庆一座小宅之上，这座小宅原本坐落于重庆市繁华地带，因城市规划涉及到地区改造需被拆迁。1993年重庆市政府将该地区规划为市场性质的大型商业经营场所，并将开发建设权通过（转让？、招标？、指派？）程序交给重庆南隆公司，由该公司成立项目开发负责单位。1993年，当地出现张贴出来的《拆迁公告》，宣布重庆南隆房地产开发有限公司（南隆公司）为受政府委托的合法拆迁开发单位。
南隆公司宣布按照政府规划，该地区将建立起一座53层高的商住楼，十层以下是可销售的商业性质的大型市场，十层以上是可销售的住宅，地下部分是可销售的停车场地。虽然南隆公司为当地群众规划了一个美好的发展前景，但是到2002年为止却仍未有任何开土动工的迹象，南隆公司负责人给出的解释是启动资金尚未到位。
2002年底，政府颁发给南隆公司的拆迁许可证有效期即将到期，按照国家有关规定政府将收回该地的开发建设权，另行按照合法程序寻找开发商。消息一出南隆公司立刻开始寻找合作企业，准备共同开发该项目。2004年8月，重庆九龙坡区房管局再次张贴《拆迁公告》，将重庆智润置业有限公司与南隆公司并列为拆迁开发商。
新成立的开发企业在实施拆迁工作的同时规划未来的销售工作，该项目平均售价为17000元/平米，其中商业部分平均约30000元/平米，最高售价约为100000元/平米。到2005年底，当地281户拆迁居民中已经陆续办理手续离开，仅余7户居民，“最牛的钉子户”之业主吴蘋是其中之一，她拥有这所219平米的营业房。智润公司作为开发商继续做这7户居民的工作，这段时间里仍未解决好拆迁事宜的居民房屋陆续发生了三起离奇的火灾。
智润公司为吴蘋的房屋作价250余万元，但出于其他考虑智润公司经多次协商后提出愿以350万元作为补偿款。吴蘋则提出“在原拆迁范围内进行偿还可营业用房，一楼还一楼，二楼还二楼，朝向不变，经营条件不变，位置左右一点均可”，2006年5月智润公司经过再次磋商作出让步提出增加70万元补偿款，吴蘋则反问“420万元可以在当地购买到等同面积的经营房吗”？这次协商因补偿条件有差异而以失败告终。
2007年初，网络上一个被冠以“历史上最牛的钉子户”标题的文章被发表出来，发帖者称因注意到这座立于施工场地之中的小宅，如汪洋里的一条孤舟，小宅四面已被挖空有10米的落差，孤立无援的小宅与巨大的深坑以及旁边林立的高楼大厦所表现出来的差距，不仅仅是地理位置和经济发展上的巨大反差，更表现出城市的进步与当地人民群众的切身利益应保持怎样的和谐关系。
这一帖的出现如同深水中的炸弹，立刻激起千层浪，短短的一周内被转帖数万次，让近五千万中国人知道了在开发商目前苦苦挣扎着维护自己权益的被拆迁者。浏览者中立场鲜明的两种观点形成对立：站在开发商一方的读者所持的观点认为，城市开发与当地重新规划与原居民无关，他们只能按照房屋本身的产权价值要求补偿，对于居民提出的额外要求不能答应，支持开发商经过法院程序后采取强硬手段执行拆迁，居民个人的利益应为国家和公众利益让步。
而维护被拆迁者一方的网民所持观点与上一观点恰恰相反，他们认为当地政府不能只考虑开发商和资本集团的利益，也应同时考虑老百姓的利益，尤其是处于政府鼓励的市场经济大环境下，政府在几乎所有的事情上都按照市场程序办理，独独在拆迁居民这个问题上保持非市场因素是违背宪法精神的。
正当“最牛的钉子户”这一问题讨论得如火如荼的时候，人大副委员长提出要在本次人大会议上确保《物权法》通过，使争论犹如被浇上了汽油般立刻变得更为热烈。据说“几乎所有的学者”都在做“确保”《物权法》“强行闯关”的工作，他们指出《物权法》的作用于老百姓而言就是“将国王的金马桶与乞丐的打狗棍平等保护”。
他们的这一论点给了网络讨论中支持被拆迁者方提供了强力的证据，而就是这一方人因对“已经无数次忽悠了中国民众”的学者专家们持有强烈的怀疑态度，同时查找出《物权法》中存在的许多法律漏洞，会造成已经流失的国有资产被永久的合法化，同时怀疑该法中对有资本者与平民百姓平等保护的条文难以落实，所以他们强烈反对《物权法》的通过。
2007年3月中旬，《物权法》获得全国人大高票通过，经国家主席胡锦涛签发成为国家正式法律，将于同年10月1日正式执行。
而对于“最牛的钉子户”讨论的双方，无论观点如何对立，但都有一个相同的认识，那就是《物权法》是否能够切实保护好人民群众的利益，“最牛的钉子户”一事都将是检验该法最好的途径和注脚，与其说人民关注的是“最牛的钉子户”，不如说人民是借“最牛的钉子户”这件事情在关注着《物权法》的执行。
那么在“最牛的钉子户”这件事情上，应该怎么处理，可能怎么处理，到底怎么处理最公平呢？这里需要关注这件事情的所有人清晰几个概念。
房屋，是商品，但是是不同于其他商品的特殊性商品。房屋有其产权属性，其关于“物”的特性问题属于《物权法》约束的范围，房屋的所有权、归属权、处置权、收益权属于房屋的所有人，这一点上房屋与其他“物”的属性是完全一致的。
说房屋是特殊属性的商品，在于其附着着其他属性。房屋是建立在地面上的不动产，城市土地产权属于国家，但土地的使用权属于房屋所有人，在有效期内土地使用权人的权益不受侵犯。并且，房屋做为人所必须的特殊物品，其附属着国家公民的居住权、生活权、休息权、劳动权和收益权，这些权利统归为人权。《物权法》中约定的仅仅是关于“物”权的问题，对物权以外的其他权利并没有约束效力。
拆迁房屋的行为，可以按照《物权法》执行，但是却绝不是仅仅依靠一个《物权法》就能独立解决的，因为《物权法》能够给予拆迁行为的支持也仅仅在于对房屋的物权属性方面的处理，而对于房屋物权以外的土地使用权，房屋所附属的居住权、生活权、劳动权和收益权都不是《物权法》所能解释的。这些都属于人权保护的范畴，而中国目前没有独立的《人权法》，目前能够保护人权的法律主要是《宪法》。
《宪法》中第十条规定：<U>国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。</U>这一部分是对土地产权的补偿及征收和土地使用权的补偿及征用问题进行的规定，而未涉及到土地以上部分住宅的产权和使用权；同时规定了土地的使用权在符合法律程序的前提下可以转让。国家不能无偿征收土地的产权也不能无偿征用土地的使用权。
第十三条规定：<U>公民的合法的私有财产不受侵犯。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。</U>这一部分是对公民合法的财产（房屋等）如因国家的公共利益的需要时，可对其产权的补偿及征收和使用权的补偿及征用为体进行的规定。国家不能无偿征收公民财产的产权也不能无偿征用公民财产的使用权。
第二章第三十三条中规定：<U>中华人民共和国公民在法律面前一律平等。国家尊重和保障人权。</U>这一部分用简单的九个字表述了“国家尊重和保障人权”，在“人权”两个字之前没有使用任何定语，那就是说保护包括居住的权利、生活的权利、休息的权利、就业的权利、劳动的权利等等一切生存权利在内的公民人权。任何单位和集体不能任意剥夺公民以上生存权利在内的人权。
我们按照《宪法》和《物权法》的规定再回过头来分析拆迁“最牛的钉子户”这件事情。政府以行政命令的形式规划一片地区的发展，并将这一命令的执行权力授权给一家商业经营性质的企业来完成，这是一种合法的权力寻租过程，在这一过程中被授权企业是可以在今后市场销售过程中获得丰厚利润的。
前期需要进行投入的主要工作就是拆迁程序，如果这个项目整个的开发和拆迁过程是政府一力独担，那么可以看作是政府出于社会公共利益的需要，被拆迁人的财产可以在获得补偿的前提下被强制征收和征用。但是政府把这一过程的权力通过出售的形式移交给了企业，因此而获得的利益也归属于企业，在利益的属性问题上也由公共的利益转变为企业单一利益。
拆迁程序实际上就是权利交换（含置换）的过程，所要进行的几个步骤分别为，交换业主的房屋产权、交换业主的土地使用权、交换业主依附于房屋和土地的居住权、生活权、劳动权、收益权和生存权。其中房屋产权具有价格可比性，可依照国家颁布的法规执行，土地使用权也可按此办理。但是依附于房屋和土地的居住、生活、劳动、收益和生存等人权则无参照对比，只能依照当时经济环境和周边基础条件通过双方协商进行自愿交换。
这里需要特别强调的是，房屋的产权和土地的使用权可以根据国家法律强制拆迁，但是公民的生存权利是国家《宪法》保护的且不能强制剥夺，其他法律应无条件绝对与《宪法》保持一致。因此国家执行拆迁过程中将居民的生存权利以货币方式交换出来应按照市场原则平等交换，以双方自愿为基础，企业处于自身单一利益需要进行的拆迁行为更应遵守以上平等原则。
如果突破以上原则强制对公民生存权利进行剥夺，则涉嫌违反公平交换原则，在国家《治安管理处罚法》第46条规定：<U>强买强卖商品，强迫他人提供服务或者强迫他人接受服务的，处五日以上十日以下拘留，并处二百元以上五百元以下罚款；情节较轻的，处五日以下拘留或者五百元以下罚款。</U>虽然该款法律对强制买卖交易的处罚是很轻微的，但也明确的告诉公众，不许强买强卖逼迫他人违背自己意愿进行交易。
在“最牛的钉子户”这一事件中，开发商智润公司实际上是仰仗自己获得政府认可的优势，以420万元价格强迫吴蘋出让219平米的房屋、转让自己的土地使用权、放弃自己在当地的生存权。当吴蘋提出只答应原面积房屋偿还时开发商坚决不同意，因为在新规划的大厦中219平米的面积可以销售出2000万元，这个数字也成为维护开发商利益者在网络上攻击吴蘋的“天价”条件。所以我们能够看到，开发商补偿给吴蘋的420万元根本不够她在原地址上购买等同面积的经营用房，其中所差的1600万元，开发商只想保留给自己而不愿意与吴蘋利益共享，尽管这些利益是建立在牺牲掉吴蘋的房屋产权、土地使用权和在当地的生存权等基础上得到的。
是利益独吞还是与当地群众共享成果，这才是矛盾的焦点！
最后再来看看“最牛的钉子户”这个用辞。《物权法》在作通人大会议工作时提出的口号之一就是“将国王的金马桶与乞丐的打狗棍平等保护”，在这一事件中作为将要新建的53层大厦无疑就是“国王的金马桶”，与之相比2层的残破小宅必属“乞丐的打狗棍”，是平等协商、平等交换、平等保护？还是打破平等采取强制？这是一个很严重的问题。《物权法》已经出台，即使贱为乞丐者手中的打狗棍也应与贵为国王的金马桶拥有同样权利，凭什么先就将低贱者冠以一个“钉子户”的歧视性称谓呢？这样一个称呼的出现是站在谁的角度考虑的？是低贱的乞丐还是高贵的国王？
这里我又想起了一个谣传了许久的杜撰故事——“风可进、雨可进，国王不可进”。但是就在吴蘋的那2层小宅之中，正上演着一个中国的物权神话，风进了、雨进了、铲车进了、挖土机进了、无处置权人也进了，国王进没进现在不知道，至于说不远的将来国王可进不可进只有鬼知道。
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