一．住房市场当事人（参与者）及其它市场要素构成分析图：
（想贴图，不会，没贴上）
二．住房价格分析：
1．住房成本：本人近年在浙江一县城参与过集资建房，6层的房子，每套125平方米的住房，不含土地成本，含房间地面铺地砖，所有成本每套还不到10万元。当然，考虑物价及其它因素，现在无论在中国的哪个城市，建成这样一套125平方米的住房，不含土地成本，其它所有成本15万元，应该很充足了，这一成本的平均单价为1200元/平方米。至于土地成本，各地有很大差异，每套房子大致应该分摊多少土地成本可以根据地价及容积率自行计算。据此，再加上一定的税费及开发商的合理利润（成本的20%利润就不低了）就可以估算出某套住房的正常价格。住房的现实价格高出其理论价格多少就一清二楚了。
2．房产价值的市场体现：有地产商及学者甚至政府官员宣称：住房是特殊商品，住房涨价是正常的，住房暴利是正常的，普通老百姓买不起住房是正常的（大意如此）。我不知道“普通老百姓”在全民中占有多大的比例，我也不想在此讨论“普通老百姓”买房自住的问题，“普通老百姓”买得起房还是买不起房大家心里清楚，买房自住不是导致房价虚高的原因。本人在此仅对投资性质的购房导致房价虚高的情况进行分析。根据经济学的基本理论，资产的价值可以从两方面来表现，具体到住房这一特定的资产表现为：一是短期的租金，二是长期的预期收益（包括转售和租金）——在此不分析供求关系对房价的影响，本才子人单力薄，无力调查分析各地住房的供求情况，请大家见谅。——租金最能表现资产的现有的实有价值。举例来说：一处住房的月租金是2100元，按7%的资金回报率计算，这一住房的实有价值为：2100/0.07*12=36万元；就算只按5%的资金回报率计算，这一住房的实有价值也只有：2100/0.05*12=50.4万元。考虑到住房折旧及通货膨胀（即货币贬值）因素，如果投资于住房的资金回报率低于5%，则从投资的租金收益角度考虑，这是一笔亏损的投资。分析我国各大城市住房租赁市场现状可以发现，没有哪一个地方的住房价格不是显著高于租金所表现出来的实有价值的。也就是说，从短期来讲，这些拥有住房用于出租（或不出租而空置）的人（或单位，下同）拥有住房这一资产是不经济的，但即便如此，也没有人愿意以相对“低价”（即住房租金所表现的内在价值）来出售自己所拥有的住房，这就表明，这些住房的所有者，都认为住房的长期收益会更高，不仅足以弥补目前所受的亏损，而且还能获得更多的回报。长期收益无非还就两项：一是收取租金，二是转手出售。租金在一年或几年后是涨还是跌很难确定，是涨的话，估计也涨不了多少。至于转手出售，一年或几年后的行情会如何？后文将会分析到此问题。
三．住房市场的资金流向和利润流向分析：
1．从文首“住房市场当事人（参与者）及其它市场要素构成分析图”可以清楚的看到，住房市场的资金主要在政府和银行、地产商及购房者之间流动，——至于有没有部分资金不小心流入了政府官员个人腰包里去，才子没看到，不便妄言。——其中：政府是纯受益方，具体受益内容就不用一一分析了。银行则是地产商和购房者这两方面的支持者，银行可以从房价爆涨的住房市场获得很好的贷款收益，但是也要承担房价爆跌带来的巨大风险。地产商从根本上来说，也是纯受益者，因为地产商绝大部份的资金来源于银行，正常运作情况下，盈利的绝大部份归地产商所有，小部份会以贷款利息的方式转移到银行，但是在地产商破产的情况下，则情况刚好相反：亏损的大头是银行的，小头是地产商的。——虽然说银行可以通过拍卖破产地产商的土地和房产或其他资产抵债，但最终有没有土地和房产或其它资产可供抵债，有的话能抵多少则都很难说了。另外还有一个住房市场的主体，就是购房者，购房者又可以细分成两大类，一类为自住型购房者，另一类为投资型购房者。高收入的自住型购房者对于区区几十万或几百万的住房款，根本不会成为什么负担。只是苦了中低收入者，所以现在流行一新名词曰“房奴”——人，竟会被房而奴之，倒是很有中国社会主义特色的。至于投资型购房者，也有人称其为“炒房客”。“炒房客” 也有大、中、小的不同区别。小炒可能是买两套房，自住一套卖一套，中炒可能手上同时会持有三五套房，至于大炒，可就高深莫测了，甚至最近有新闻报道称竟然有一个人在同一个城市贷款数亿元购进了一百多套房子！——众人皆知有人在“炒房”，而且给些人起了一个这么贴切的专有名词，但还是有很多人愿意相信，这“炒”起来的房价会永远的热下去，而且是不断的升温。他们就不怕有一天会炒过火了，糊在手里吗？
2．其实这些大、中、小炒们还是怕的，就在今年初，就在我住的小区（阳光威尼斯），几十户业主找开发商要求退房或者给他们赔偿，理由是：开发商现在出卖住房的价格比原先卖给他们的便宜，仅此而已。由此我想到了一个餐馆老板讲的故事：一朋友带多人在他的餐馆用餐，餐毕，结账时老板给朋友的餐费打了8折，旁边另有顾客见之，也一定要老板给他的餐费也打8折。老板说，那如果我请朋友免费吃饭，也一定要请你免费吃饭吗？——才子转述这个故事，是想说明：房产商卖房子，他想卖什么价格就卖什么价格，同类房子前后定价不同很正常，就算是他拿房子免费送人，也和其他买房子的人没有关系。反过来讲，如果房价不是降了，而是涨了，原先买了房的人会把涨价这部份收益交还给卖房子给他的地产商吗？打死他也不会交。赚了钱就是他个人的，亏了钱就往别人身上推，这就是部份中国人的丑恶嘴脸。这些人当中又以炒房者为甚。哈，话说得有些远了，言归正传。
四．住房市场存在的问题：
1．很多人买不起住房，而有些人则拥有多套住房。如果是一般商品，无可厚非，但住房天然是给人住的，而不应该是有钱人的“投资品”。在建设具有中国特色的社会主义市场经济过程中，不仅要有“市场经济”，还应该有“社会主义”。
2．地产商买了地皮迟迟不建房或建了房迟迟不出售或是假售、骗贷等。
3．房地产价格虚高。房地产价格虚高会给银行房贷业务埋下隐患，房地产价格泡沫破裂之后，会给银行造成大量的坏帐，严重的甚至可能引发金融危机。
4．谁为金融风险埋单？这是一个大的严重的问题。好象就在去年，国家给几大银行注资200多亿美元（准确金额记不清了，因为也没人付稿费给我，所以我也赖得去查实了，大致引用一下了事。哈哈）。如果房地产价格泡沫破裂，银行因此产生巨额坏帐，导致银行实有资本金不足，是否国家又会给各银行无偿的注个几百甚或几千个亿美元的资呢？如果说国家的钱是人民的而不是个别官员的，那这些钱这样用,其他人民是不是赞同我不知道，在于人民之一的我，是绝不同意的。
5．确实买不起住房的老百姓出路在哪里？这个问题将在下文论述。
6．价格调控的两难问题。政府明知现在的住房价格“偏高”（绝对不说“虚高”，或许这就是中文的精妙之处。（另插叙：在有政府高官参与的什么博的什么坛里，还规定与会者不得发表任何有关房价的言论，只准说和谐社会，不准说房价。不准说房价，社会就和谐了！？哈哈，白痴的逻辑，就是这么搞笑）政府也相继出台了一些调控政策，但效果很有限。这并不是因为当官的智商不高，实在拿不出行之有效的措施，而是政府在调控房价的时候面临两难问题，那就是：如果房价继续上涨，迟早有一天泡沫要破裂，会引发一系列严重的后果（具体会引发哪些后果，后果会有多严重，才子也不展开论述了，还是因为没有稿费，哈哈）。因此政府要“调控房价”，不能让房价泡沫一下子吹破了，要把这泡沫当成宝贝养着、护着。但是如果房价下跌，则会马上引发一系列不良后果，也就等于是房价泡沫破了。这也不是政府官员所愿见。因此政府要在“稳定房价”的基础上“调控房价”，也就是说，政府是希望房价不要继续再涨了，但是也不要跌下来，这样的调控拿捏起来就很有些难度了。
五．解决问题的方法。
1．欲购房者的出路。真正欲购房自住者，很有钱的人不用讨论他，直接拿钱买现房就是了。如果欲购房而又无力购天价房或不想一辈做“房奴”者，则可以考虑多人集资建房，北京就有人在这么做。至于深圳一位先生倡议的“大家三年内不要买房”的提议，难于推行，估计不会有什么实际的降低房价的作用。说到底，调控房价还是要靠人民政府为人民（这句话好象有点毛病，毛病是出在“人民政府”呢还是出在“人民”呢？还是出在“人民政府为人民”呢？自个儿去分析吧，哈哈）。
2．政府的责任。建设和谐社会，虽然不可能让政府给每个公民免费发放一套住房，但是政府有责任切实调控住房价格，使广大的人民群众能够通过自己的努力逐步改善住房条件。地产商和炒房客的逐利行为也是天性使然，无须被人指责的。房价虚高不下的责任主要在于政府。如果政府欢爱住房价格高涨给政府带来的种种好处而害怕承担房价下跌而引发的种种不良后果，放纵甚至是暗助、鼓动房价在高位运行甚或继续上涨，对广大中低收入人群欲改善住房条件而不得的巨大痛苦视而不见，则可以说，这样的人民政府不是一个对人民负责的政府！政府如果确实想要调控房价——不是在“稳定房价”的基础上的那种调控，而是实实在在的让房价回归正常价值的那种调控——是有很多的措施可以采用的。接下来才子会就此提几条建议，大家看看是否适用。在提出建议之前，才子还要先批驳一个错误的观点：有人（可能含某些政府官员）宣称，社会上已经拥有住房的人比没有住房的人多，如果房价下跌，大多数人（也即拥有住房的人）的利益会受损。其言外之意就是“大多数人都希望房价不要跌，所以房价不能跌”。这一观点要我才子出手全面驳斥，不驳他两万字就枉称为才子了，但是本才子急着要打游戏，全面驳斥起来也行文太繁、太长（主要还是因为没有稿费，哈哈），所以仅驳其一点：仅拥有一处住房用于自住者，房价或涨或跌，关他屁事？就同一处住房，或值千万或值千元，都要用于自住，值千万就是天堂了吗？值千元就不能住人了吗？如果房价下跌，只有炒房者利益会受损。——这一辩驳也是很有漏洞的，但是才子实在懒得展开论述了，反正就这意思，大家明白的。哈哈。
3．政府可以采取的调控措施。
A．增加土地供应量，旧城区没有更多土地可以供应的话，可以在郊区规划建设大面积的新城。不是说要排队抢购住房吗？不是说有很多的外资涌入购房吗？现在房子这么好卖，而且价格这么高，何不“多、快、好、省”的大造特造住房，狂赚他一番，当然，再怎么赚也和我才子没什么关系。我只是希望政府增加土地和住房的供给数量，降低房价，给老百姓以实惠。
B．建全并严格执行约束机制，规定拿到土地的地产商在一定的时间内开始建设房子并在一定的时间内建好房子上市销售。如有违反，政府无偿收回土地及其全部建筑物。现在好象也已有这方面的规定，但还没见过真的执行的实例。
C．严厉查处地产商弄虚作假，如果地产商采取签订虚假售房合同的手段，骗取银行贷款，并造成房子热销的假象，引诱购房者抢购的，一经查实，则予重罚，要重罚罚到地产商破产的地步，看还有哪个敢造市哄抬房价。古人云：乱世用重刑。现在房地产这一“乱市”也早当用重罚了。
D．由政府出资，在城市各处合理布局，建造一大批廉租房。用于安置确实买不起房的无房又无收入或低度收者。在此基础上，有多余的房间还可以租赁给刚到本市找工作或务工的外来人员。这类住房，房型要小，房间要多，不讲舒适，但讲安居，条件不能太好，为什么条件不能太好就不用我多讲了。
E．政府鼓励群众购房自住，但是应限制炒房。限制措施之一：住房可以转售，但在一定时间内转售要课以重税，比如按转售时间离购入时间的长短来计，一年内转售的课税50%，2年内转售的课税40%，3年内转售的课税30%，4年内转售的课税20%，5年内转售的课税10%，5年后转售的课税5%。而且要规定，如果买卖住房双方私下签订合同，约定先实际交易住房和房款，等过了5年的重课税期后再行办理住房产权过户手续的，即使经过公证也为无效的合同，不受法律保护，任何一方都可以不执行原先的合同而不受法律的制裁。如此一来，没有几个人敢私下买卖二手房的。炒房者短期内根本不可能多次炒房或同时炒多套房，而5年后的房价高低则无人能知，这将极大的增加炒房的难度和风险。炒房者短期内无利可图，长期的结果又难以预知，绝大部份炒房者必将退出炒房队伍。这才是正确有效的调控手段。至于调高房贷利率的措施，在增加炒房成本的同时也会加重自住性质购房者的负担，不是什么良策。如果还在房价高涨的时候缩紧用于建房的土地的供应，则完全是在抱薪救火，错上加错。如果政府果真对在买进住房几年内转售的行为采取了课重税的类似措施，而房价还是不降甚至反升，则我这江南才子该改名叫中华白痴了。
F．立《房地产法》并修改有关房地产税收的规定，将上述措施及其它有关条款以法律的形式固定下来，严格执行。
六．结论：
如果政府能够及时果断的采取有效措施，痛下决心给住房市场下猛药，挤去住房价格虚高的泡沫，则房价必将大跌，广大欲购房自住者或许会有买得起住房的可能。反之，如果政府还只是给患了恶疾的住房市场来点滋补的汤药，则住房价格的泡沫只会越吹越大（等到吹破的那一天也会特别的壮观，哈哈），住房的价格在相当长的一段时间内只会越来越高，住房离普通老百姓越来越远，买卖住房纯粹变成有钱人从银行、从政府最终从人民身上圈钱的数字游戏。封建社会志士“广厦千万间”、“居者有其屋”、“安居而乐业”的朴实理想在社会主义社会的唱着“社会主义好，社会主义好”中长大的普通老百姓中继续长唱不衰，高歌猛进！至此，上文提及的未来几年住房价格的变动情况已经很清楚了，结论就是：或涨或跌不一定。哈，众人会说才子真是白痴，说了大篇的废话，没有一个象样的结论。才子要对众人说：总理亦云“为老百姓看不起病、买不起房而痛心”，痛则痛矣，医疗费仍然是天价惊人，住房价仍然是狂涨不歇。世事本复杂，人情多变迁，总理尚且如此，何况我才子乎？一介书生，无权无名，人轻言微，又岂能断言哉？游戏之外，偶尔忧国忧民，愤之于心，表之于言，才疏学浅，错漏难免，客套之余，还请支持。哈哈！
江南才子 写于2006年5月3日
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