刘仰：北京的房价应该多高？

    最近房价又开始连续上涨，原因自有专家去分析。买卖房子的骚扰电话和垃圾短信，曾经消停了一段时间，现在又开始四处出击了。面对房价上涨的趋势，叫好的人有之，担忧的人有之。叫好的大多是些房地产商和经济专家，可能还有一些炒房者，担忧的人各种各样。我不想参与双方的争论，只做一个简单的计算题，就可以看到当前房价的实质。
    按照北京市政府提供的数据，2008年，北京市城镇居民人均可支配收入达到24725元。我们就用这个数据来看看，合理的房价应该是多少。如果一个三口之家，连小孩也算上人均收入，2008年，这个家庭的年收入为74175元。一个人有效工作期限约为30年，以2008年收入的静态计算，这个家庭30年全部收入约220万元。如果这个家庭购买100平米的住房，那么，2008年的静态房价可以假设为以下几种状态：
    1、 用一辈子一半的收入买房，房价应该为每平米11000元；
    2、 用一辈子三分之一收入买房，房价应为每平米7400元，房价收入比约10：1；
    3、 用一辈子五分之一收入买房，房价应为每平米4400元，房价收入比约6：1；
    4、 用一辈子十分之一收入买房，房价应为每平米2200元，房价收入比约3：1；
    北京城区现在的平均房价是多少？2009年4月1日《京华时报》提供的数字是，2006年底，北京市的平均房价是每平米15162元。按照房价每年增长10%计算，那么，2008年底，北京市的平均房价约为每平米18000元。以这个平均房价计算，100平方米的房子为180万，房价收入比约为24：1。按照静态计算，上述三口之家一辈子的收入，买完房子以后，只剩下40万元左右。这笔剩下的钱，不算装修，不算物业费，平均每人每月住房外的其他消费仅370多元。还不到北京市最低社保水平。因此，买房消费比例过大，其结果就是，严重影响其他消费，严重阻碍拉动内需，严重制约扩大国内市场。甚至还严重影响教育水平和文化素质的提高。
    当前中国经济面临的最大问题之一是拉动内需，但是，如此高的房价，如何拉动内需？收入平均水平线附近所有买房的人，只能在最低生活线上挣扎。虽然房地产也算内需，但是，经济发展过度靠房地产，肯定是畸形的。所以，有评论说，高房价已成为制约中国经济发展的重要因素，这个说法是有道理的。房地产对于经济发展确实有作用，然而，任何事物都不能过头。一旦过头，肯定要带来严重的副作用。
    那么，北京市合理的平均房价应该是多少？
    联合国制定的房价收入比为3：1。那么，按照联合国的标准，2008年北京市合理的平均房价应该是上述几个选项中的第4项，每平米2200元左右，显然不可能。
    世界银行制定的房价收入比是5：1，我们国家制定的理论标准是3：1—6：1。就算按照我国的理论要求，房价收入比为6：1，那么，2008年北京市合理的平均房价应该是上述几个选项中的第3项，每平米4400元。显然也不可能。
    就算中国情况非常特殊，房价收入比可以高达10：1，那么，2008年北京市合理的平均房价应该是上述几个选项中的第2项，每平米7400元。可能吗？
    我觉得房价收入比达到10：1，已经算高限了，不能再高了。在这样一个房价收入比的基础上，按照静态计算，这个三口之家的成员，每月住房之外的其他人均消费为1370元。这在大城市里只是一个很普通的消费水平。所以，2008年每平米7400元的平均房价，对于北京城镇居民来说，已经不算低了。就算我们再加入一些可以松动的变量，比方说，每户的平均住房面积少一点，房价与收入相比可以再扩大等，那么，2008年北京市的平均房价也不应该超过每平米10000元。房价收入比达到13：1！比国家标准6：1放大了一倍都不止，够宽松了吧。
    当然，以上粗算只是静态计算，人均收入实际上是一个动态过程，房价也是动态的。合理的状态是，收入和房价在合适的比例状态下同步变动。比方说，收入每年平均增长多少，房价也增长多少，稍有出入也可以接受。然而，现在不合理的状况是，房价和收入的比例已经过高，房价的平均增长速度又超过收入的增长速度。这是中国照搬美国房地产模式的结果，任其发展下去，只能越来越糟。整个社会经济都被房地产绑架，群众生活也被房地产勒住脖子。这种状况必须改变。
    要解决房价和收入的比例失调问题，要么增加收入，要么降低房价。从现在的形势看，大幅度提高收入增加的速度显然不现实，收入每年能保证10%的增长已经很不错了。那么，解决当前房价过高这一不合理现象的唯一办法，只有降低房价。然而，立即大幅度降低房价，对于整体经济形势也会造成严重后果。其实，房价不涨，收入增长，也算是房价下降。从现在北京市平均房价和平均收入的比例来看，要达到房价收入比6：1的水平，房价已经超前了15年。就算我们容忍地退后一大步，允许房价收入比达到10：1，房价也已经超前了8、9年。因此，按照我对北京市房地产价格的理解，未来至少5年之内，人们的收入继续保持现在的增长速度，房价则相对稳定，没有大的涨价，才是一个最起码的合理状态。
    房价高不高？答案其实很简单，用老百姓的收入倒算一下就很清楚（上面的所有计算还没包括贷款利息）。至于专家们的其他各种算法，我觉得都不能离开老百姓收入这个最基本的参照。中国近年来的经济建设，太多照搬美国的模式。房价向美国靠拢很容易做到，老百姓的收入也向美国靠拢，那就太难了。这根本不是什么制度或文化的问题，而是中国13亿人口的现实决定的。对于中国来说，少数人达到美国的收入水平是可能的，所有人都达到美国的平均收入水平，至少在可见的未来，是不可能的。这是中国的房地产发展必须面对的现实。

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