去年3月21日晚，本博在新浪发布了股市、楼市要双双大涨的博文，截止节日已经完全应验了，那么房地产会如何走呢？随着我国各地经济振兴规划的出台，房地产到底该不该投资呢？本博在将近一年继续跟踪探讨。
现在国内对于降低房价的呼声越来越高了，而目前为止都是有头有面的任务在疾呼，老百姓还没有感觉高，为什么这样说呢，因为还没有老百姓像某些领导这样呼喊，这里面就有个承受力问题，就是老百姓虽然感觉房价高，但还可以忍受；中国老百姓的承受能力绝对是世界第一的！
为什么这样说呢？
本博举例说明房地产投资的要点。
在这里首先强调的是，本博既不唱多，也不看空，本博认为只要有中国政府的调控，任何事情都会出现，本博相信政府的力度达到一定程度，相应的事情都会按照政府预期发生；同理，全世界经济发展也应该符合其发展规律，具体什么规律呢，就好比本博年前在公开媒体发布的，BDI指数上涨，相应铁矿石必然涨价，澳元必然涨价，美元会进入强势区，欧元等欧洲货币将被做空，黄金将退出一般等价物，现在投资黄金，脑子绝对是进水短路了，本博只所以说的这么严重，是让大家看到本博，不要相信那些购买黄金会保值的人的胡说，这些人本身为什么出售黄金，既然保值，你自己怎么不买？还卖给老百姓啊？
第一、地段
李嘉诚说过，房地产投资，第一是地段，第二还是地段，第三还是地段，那么落实到具体实施方案上，我们应该放眼全国（请注意，本博没有说放眼全球，对于放眼全球房地产投资，本博也有战略高度的相应研究，请联系本博QQ=41484464），找到合适的地段，因此房地产投资，第一考虑的是地段。
那么中国大陆（投资港澳、台湾等地，目前大多数人不具备条件，不具有普遍性，因此合并到全球房产投资研究中）到底哪个地段非常适合做房地产投资呢？
最适合当前经济形势的房产投资本博认为首先认为是廉租房，其次是滨海、度假房，还有就是城乡结合部的住宅，这部分住宅一般低于主城区价格很多，也比较适合在劳累一天后休息静养，这是单纯从地段考虑。
本博认为只考虑地段是不够的，还要考虑一切能考虑的因素。
第二、当地人口的年龄结构
从美国百年的历史数据来看，在人口平均年龄27岁的时候，人们租房需求达到峰值，而在平均年龄达到31周岁时候，购买第一套房的需求达到峰值，因此从投资角度来说，把握符合上述这两个要求的地区，是投资房产的要点，比如你所在的城市，凡是大学旁边的房屋出租情况就比较好，这里你应该通过本博的讲述，知道原因了吧，那么我们放眼国内应该首选平均年龄在25-31周岁的城市，说到这里大家应该想到是哪里了吧？
对！没错，就是中国深圳！
根据中国人口信息网http://www.cpirc.org.cn/news/rkxw_gn_detail.asp?id=4960统计的2005年数据，深圳人口结构体系十最，平均年龄为25.7岁，其余育龄妇女达到44.98%，现在是2010年，我们应该知道，深圳人对于房产的刚性需求已经达到了人类的第一个峰值，即人口平均年龄31周岁的时候，那么今年2010年对于房产的刚性需求将必然爆发！
还有一种假设，就是深圳继续补充外来的年轻人，造成深圳人口平均年龄增长速度落后于自然年份，就是说深圳人目前平均年龄还不到31岁，那么在27-31之间，对于租房的要求达到一个人人生的顶点，这个需求是具有普遍性的，不管你是在深圳还是在内地，不管你是在中国还是外国，都符合这个百年总结的统计规律，因此从投资角度，深圳房屋出租不用发愁；从销售角度，深圳房子有刚性需求，不用发愁出售！
至于深圳搜房论坛上的有个叫做“半求”的网友，的确具有一定水平，他说到深圳购买房产的有相当一部分人的年龄在40岁以下，这种年龄结构是非常危险的，实际这是他根本不懂人口统计学的结果，因为刚才本博说过27岁的投资需求、31岁的住房需求，已经解释了这种现象，尤其是深圳这个城市，年轻人有房有车，象征一种成就，也会给自己做生意、找女朋友提供诸多方便，这在深圳是成功的表现，因此年轻人买房，第一符合31岁购房的第一次刚性需求，这个年龄的需求在全世界都是通用的，任何人不必拿这个事情谈房价危险！
其次，31岁以后的表现呢，还有一个刚性需求，就是根据百年以来的人口统计学，平均年龄42岁的时候人们会购买人生第二套住宅，大多数人购买这套住宅一般不会轻易再搬家了，那么有20%先富裕起来的人，会在37岁购买其人生第二套房产，这个年龄比平均年龄提前5年左右，而深圳本来年轻人就多，因此深圳买房人的年龄大多数在40岁以下，第一是由于深圳本地人口的年龄结构使然，其次深圳先富裕起来的人远远超过内地，因此对于年轻的城市，年轻人买房是再正常不过的事情；而从人口统计学角度分析，31岁有个刚性需求，42岁（20%的37岁的人）有了第二个刚性需求，深圳的GDP和人均收入都排名国内前列，而深圳房价落后于上海、北京，因此再次强调深圳人在40岁以下买房是最最正常的事情，如用40岁以下购房的人去说事，只能体现自己的无知！
再次，从人口统计学角度，人生负债最高峰是42-45岁，因此40岁之前买房，尤其对于深圳这种积极向上的城市，更能鼓舞购房者到干劲，据“半求”说大多数购房者平均年龄不足40岁，那么这些人将在几年后达到他人生可以负债的顶峰，就是说现在还没有达到顶峰，那么现在的债务比例还不是最大的时候，因此这些人根本不用担心什么的，因为他已经购买了房产，但他的债务比例还相应没有放大，即使他个人认为已经很大，那么从人口统计学角度来说，他在未来几年的债务继续加大，他还可以承受，那么凭什么说深圳房价高了？因为购房者本身的负债能力还没有充分挖掘，因此深圳房价谈不上高。
第三、从GDP发展角度
根据“半求”所论，深圳和香港的GDP和房价是相对应的，如果深圳GDP=50%香港GDP，那么深圳房价=50香港房价，那么我们从统计数字知道，深圳包括豪宅、CBD、普通住宅、郊区住宅各个均值对比发现，深圳房价相当于四分之一到三分之一香港房价，就是说，香港10万一平米的房子，在深圳大约是2.5万-3.3万一平米，那么GDP对比呢，以2009年为例，深圳超过8200亿，香港换成人民币约14000亿，深圳GDP相当于香港的60%，就是说，按照“半求”等唱空者所言，按照他们的GDP比例来说，深圳房价至少还应该上涨一倍，就是说深圳2.5-3.3万的房子上涨一倍以后才是5-6.6万，这个均值刚好达到香港的60%，那么上涨一倍之后的房价符合GDP比例了，这仅仅是按照目前2009年的统计结果，还没有从发展的角度来论述。
深圳2009年人均GDP为9.3万元，深圳市政府计划在2020年就是10年后深圳人均GDP达到20万元，就是说十年后人均GDP翻番，这对于房价意味着什么，如果是在内地，根据本人看过多个城市的政府工作报告统计数字，GDP翻倍，相应居民存款翻倍，相应房价涨幅在150%倍以上，就是说，如果深圳GDP在未来10年翻倍，深圳房价在未来十年（涨幅是150%）可以达到目前的2.5倍。
当然，我们不能排除突发事件的影响，比如突发性的金融危机、说个玩笑，比如说2012年的玛雅文化所说的人类文明毁灭等，哈哈，万一有这种事情，我们无论如何也想象不到的，这个没法考虑……
第四、从建筑成本角度考虑
铁矿石要涨价，那么钢材会降价吗？建筑商的建仓成本提高了，而用地又是地王，土地价高，建筑成本高，那么请问凭什么让开发商降价？就凭提高银行准备金吗？
第四、从银行加息角度考虑
银行的主要盈利来源，在中国目前情势下，主要是通过贷款获得利差，那么提高存款准备金率无法是让老百姓存钱，因为富人开发房产缺乏资金了，国家调控了，调控的是房地产商，那么房地产商没钱了，只能从银行贷款，但国家不允许银行无限制放贷，因此需要一定的存款保证金，而房地产商是绝对拿不出保证金的，只有从老百姓口袋里面掏出来，存进银行了，然后放大10倍贷款给房地产商，开发好楼房后，再加价卖给老百姓，哈哈，这个圈子，老百姓借给人家钱去赚钱，还帮助人家回款，真是大大的好人啊！
因此银行加息，为的是让老百姓存款，然后银行借钱给房地产商，让他们造房子，老百姓真配合啊，真以为调控啊，哈哈，这就是思维问题！
下面我用事实来证明我的话
现在明白了吧，地方政府包括住建部都不会改变这一切，想调控房价，至少目前不可能！
第五、从地方政府的实质性动作分析
实际所有人都明白，房价高的最主要原因是地价高，建筑成本都说了吧，超不过3000元每平米，因此关键是降低地价，就是降低政府的土地出让价格，政府喊道“要降低地价”，实际行动是：“这块地谁要啊？100亿、110亿谁要、150亿谁要……”
到最后，通过N轮叫卖，终于有一个房产开发商财大气粗，说到“500亿我要了！”
这下子，没人敢继续加价了，成交！
地王产生了！
政府赚钱了吧！
哈哈，你想想政府能降低地价吗？
看看很多领导，坐在主席台上喊着惩治腐败，暗地里做的比谁都腐败，大家应该明白什么叫做言语和行动的背离了吧？
嘴里说着调控房价，实际调控房价根本不在开发商身上，而在于地价高=实际调控房价最主要的是政府该调控地价，只要政府降低批地成本，房价不降低才怪呢！
比如说0成本拿地，建筑成本每平米3000元，那么开发商可以将装修成本提高到每平米2000元，综合成本5000元每平，售价6000元，那么大家能住上什么样子的房子，都应该能想象到！相当于100平米房子用20万现金装修，这样精装修的房子，家私家电全套都应该备齐了吧，而且绝对是相当不错的，那么房价降低了，大家负担降低了，你还愁什么拉动内需啊，家电下乡干嘛，没等下乡，城里全装修房都给你包干了！
因此现在地方政府说的是一套，做的是另外一套，大家看看是不是！因此只要政府继续拍卖土地，想降低房价纯属扯淡！
再来一个证明：
第七、地方振兴规划不要忘记香港
现在国内很多地方都在振兴，那么珠港澳大桥通车以后会如何呢？
第八、假设深圳房价下降会如何呢？
深圳房价下降后，GDP来源更多来自中小企业，相关报道大家可以查询政府网和深圳有关资料，那么中小企业发展在政府促进下会更快，深圳所得税本来就低于内地，现在房价又下降了，那么肯定会吸引更多内地客过来投资，比如深圳所得税为15%，而本博所在地区达到33%，这是相当高的，如果本博能节省18%的所得税，在条件允许的情况下，必定回去深圳发展，因为节省18%意味着什么，做企业的都应该知道，大大地优惠啊！为什么不去呢？因此深圳房价如果下降，那么肯定会在硬性需求的冲击波下更强力地拉高！
第八、人民币升值预期
外资虎视眈眈，窥视人民币升值！当然拉高是为了出货！必然在国内资本家的配合下拉高出货！
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