救房地产，不如救民生
钱伟品 2023-08-20 选编
（一）房子是用来住的，不是用来炒的
钱伟品 原创：2014-08-07 09:27:22 首发：人民网
几十年房地产调控，折腾得死去活来，却仍然是“问题的问题”。
主要是“三门”官员和公知，连住房的本质属性、及中国国情都没有真正弄明白。
住房的本质属性和中国国情
什么叫住房？就是用于人民居住的房子。直白说：房子是用来住的；不是用来炒的。中国国情是什么？一是人口众多；二是城乡二元结构即：城市居民住房靠政府单位分配；农村住房主要靠农民自建；三是由于新中国成立一段时期（战后）人口增长较快，城市住房比较紧张。
社会主义住房的应有政策
一是必须保基本：随着经济发展理应逐步满足人民群众“一户一套房”的基本住房需求。二是适度发展商品房：所谓适度就是“供需基本平衡”；所谓商品房，就是指专门用来满足“改善住房”的需求。商品房：一市场化，二不限购，三政府宏观调控供需相对平衡。将“基本住房”和“商品房”两种性质不同的“住房”严格区分开来。并且区别对待。政府管“基本”。市场管“商品”。这，就是社会主义市场经济的房地产。
必须建立基本住房政策制度
主要：（1）确保一户一套，只依“户”、不依人——凭（初次）结婚证；二婚以上都除外。（2）由政府核定房价；且房价、贷款双优惠；每对夫妇只能是一次。（3）凡是初婚找政府，凡是解决过基本住房的一律找市场。（4）市场商品房基本不贷款全放开。（5）农村农民住房，可采取“国家、集体”双补贴政策，尽量改善农民住房条件。形成：政府保基本；市场管改善；的房地产新格局。
必须建立商品房政策制度，并依法加强市场监管
1，基本住房必须20年后才能进入市场交易。不足20年必须补缴一切“优惠”。2，对投资投机购买商品房，课以《八级累进税》，以及增值税。目的‘以无利可图’抑制商品房的“投资或投机”，确保住房“自住”的本质属性。
基本住房和商品房分别管理，从根本上压抑投机和腐败
该《制度》起码必须：确保人民安居乐业；促进婚姻家庭相对稳定；从根本上限制空置房和土地浪费；从根本上调控社会主义房地产产业健康持续发展；有利于保障内需压抑外资暴利。压抑地方政府和官员的腐败。
（二）房地产救市，救不了
钱伟品 原创：2015-03-12 10:52:51 首发：人民网
笔者既不是经济学家，又不是房地产专家，草民一界。凭什么夸下海口说我国房地产10-20年只跌不涨?主要理由如下：
1、住房本质是“住”的，并不是投资投机“炒”的。
世界一切事物，不管它千变万化，最终都必须回归其本性。这是自然界客观规律，是不以任何人的主观意志转移的。房地产，也是千万事物中的一个，同样逃脱不了最终回归其本质的属性。
2、我国房价居高不下，实属不正常。
一是由于改革开放前，特别是毛泽东主席晚年体弱多病，几股政治势力忙于“政治斗争”，忽略了人民群众的基本住房。造成了较大“缺口”和欠账。一改革开放，人民群众对住房的需求相对较大。
二是被中外私人资本的投资投机炒房团“炒”高的。
三是被大量腐败党政官员，“金屋藏娇”等腐败推高的。
四是被各地方政府急功近利的“政绩观”搞高的。
五是被中央政府40000亿投资等，硬刺激刺高的。
六是被各房地产商“利益最大化”，化高的。
一切“商品”的价格，必须与当时当地人民群众的实际收入相对匹配，也是经济发展的基本规律之一。我国的高房价与人民群众的低收入严重背离，其隐患是特别巨大的。
3、国家政府4万亿硬投入等，是中国房价量变质变（度）的关节点。
世界金融经济危机，其实已经宣布：全世界房地产已经“饱和”。中国也不例外。笔者学习《政治经济学》时，曾经清楚地记得：当美国从事“房地产”建筑人数达到13%以上时，日本房地产泡沫破裂造成经济危机。已经为“房地产业”敲响了警钟。我国硬投入4万亿时，已经是这个状态。只为GDP投入4万亿的结果，大家人人明白。其中又相当程度助推了房地产。直接导致全国各地“空置房、鬼城”此起彼伏。
4、接下来几年的房地产，是地方政府银行房地产商“硬撑”的结果。
不少前期的房地产企业纷纷赚得盆满钵满。想不到也不甘心“金盆洗手”，并且在地方政府的鼓噪下，继续圈地发展。大量工业企业实体经济体也在地方政府“优惠”的诱惑下，纷纷杀进“房地产业”。竟然连央企国企也不幸免。—— 正是举国上下、工农商学兵一齐“房地产”。如火如荼、热闹非凡。有的甚至30%以上利息的“高利贷”也进入房地产。什么生态、湿地、风景区，只要“利益最大化”即大拆大建房地产。根本不顾“楼歪歪、空城鬼城和空置房”。反正倾家荡产都在上。
各大银行为了避免“次贷危机”，滚动“贷款”忙，利润多得“高管”年薪百万或千万。举国上下一派“乐呵呵”。
5、出来“混”总是要还的，客观经济规律不可抗拒。
当全国老百姓的以前存款多逼光，再好的房地产“卖”不掉。全国一派救市声。什么松绑、放开各种政策纷纷都出台，结果市场还是没有多少好光景。由于房地产“过度”的扩张，银行普遍缺乏流动性。降准降息日夜忙，结果一切都白忙。
地方政府、房地产商和银行，普遍不懂得“出来混总是要还的”这一基本道理。
现在，房地产“供大于求”已经是“铁板钉钉”的事实。任何的“救市”都“屁”用。“物稀为贵、物多价跌”这就是最基本的“客观经济规律”。
6、随着农民宅基地和农房的产权明晰，城镇化农民其实不需要多少城市房。
已经和正在城镇化中的广大农民：一宅基地有资本金;二农房多以房易房。不要你城市和城乡结合部的“天价房”。城镇化的农民，事实上95%的所谓户口多不愿意迁入所谓的城市去。东南沿海比较发达地区的农民，农房本身是楼房，以房易房后还都有“多余”房，连卖多卖不掉。就连廉价出租也困难。
7、只生一个好，房地产大不妙。
再过10—20年。都是6个老人3套房(爷爷奶奶、外公外婆、自己父母)。即使一个子女要用房，难道还缺少住房?!究竟有多少人要找“房地产商”?!
只是少数新生代农民工，要在城市安家的，要买商品房。如果收入不允许，多是争取“公租房”。
因为公租房核算下来要比购买自住房合算。你商品房的市场又在哪里呢?!
希望尽早放开二胎怎么样?一是睿智的人民不再好“忽悠”啦;一定是计算好后再决定生不生。二是城市户口的‘含金量’已经没有多大吸引力。绿水青山总比“雾霾”好。
笔者可以断定：在生育问题上，再多的号召已经没有多大的作用了。关键是“存在决定意识”。连养老多要“民营”了，你凭什么实力要多生孩子呢。
8、现有空置房和空城鬼城，随着时空的推移，沉重的利息负担不了，倒逼房地产商必须降价出售。
特别是借了高利贷的房地产商。也许“跳楼的跳楼、逃跑的逃跑、关停的关停”人去楼空了。
那些撑不住的，往往也纷纷“转移”得不知踪影了。仅剩下“烂尾楼、空置房、空城鬼城”，由你“商业”银行和地方政府“收拾”残局吧。
9、不动产登记，逼出腐败官员“腐败房”。
十八届中央不是过去30多年啦。要依法治国，讲规矩守纪律。不动产权该是谁的就是谁的，“不管黑白摸石头不争论‘捣浆糊’”不行啦。
一旦“浑水”澄清，一定会有一大批“灰色、黑色”房产涌现市场。而且往往急着“出手”。在本来“供大于求”的房地产市场上，再推波助澜，难道“房价”还会继续“飞”吗?!
10、我国宏观经济增长已经滞缓，人民收入实在有限，房价还能高吗?
笔者综合分析：根据我国目前的经济结构和现实状况，如果把GDP的“水、黑、血”正真彻底挤干，每年能增长5%左右就不差了。即使能增长3-4% ，也完全属于正常。 主要原因是由于我国民族自己的工业经济体和品牌的“数量和质量”决定的。公有制经济体仅剩下23% 。品牌已经寥寥无几。靠什么增长呀!
又根据整个经济增长，看人民收入也好不到哪里去。广大人民无钱改善提高“住房”条件，你房价能飞到什么水平呀。难道“美国和欧盟”来“集团”抢购?!——根本不可能的。
据上述十个理由。笔者可以推定：我国房价在10—20年内，只跌不涨。信不信由事实和历史说话。
（三）特色房产新政频发，笑话百出
钱伟品原创：2017-03-29 19:38:31 首发：民族复兴网
中国特色房地产10年调控成空调。房价大有越调越高之态势。最近，全国各地各级房产新政频发、笑话百出。
1、最大的笑话是“限购”。
房地产市场化，住房已经作为商品岂有限购之理。市场经济哪有限制商品自由“买卖”的道理。“物稀为贵，物多价廉”——是市场经济自我调节的基本规律。限购，就是人为破坏了市场经济自身平衡发展的规律。
2、最奇葩的笑话是“离婚排队”。
三脱离教育出来的大学生直接“国考”担当“三门官员”，制定出来的《房产新政》，竟然能导致群众“排队离婚”。购房者为了所谓“一套、二套”的首付不一样，突击“离婚”竟然要排队啦。奇葩的不能再奇葩啦。
3、最离谱的笑话是新政像“月亮”。
北京市房产新政“初一月半”不一样。弄的不少住房改善型家庭原房出手了，老房回不去、新房不能买、离婚也不是、再婚又不能、无奈的移民。
4、这样继续下去正不知还要冒出什么离奇的笑话。
正是无法想象的。
笔者对房地产调控，主要建议有三条：
1、刚性的基本住房主要由政府“市长”负责。其它的住房主要由“市场”负责。
所谓刚性的基本住房，就是指首次结婚的夫妇一次性解决一套住房。(凭首次结婚证)。房价贷款双优惠。
所谓改善型的住房，就是第二套住房。不找市长找市场。基本一律不优惠、不贷款。要多大买多大。
所谓投资投机的住房，第三套以上完完全全找市场。必须一律不贷款。而且必须实行“八级累进税”。买的越多税费缴的越多。第八套，也许税费要比房价还要高。这就自然压抑了房产的投资和投机。
2、各地各市的房地产开发，必须坚守“供需平衡”的原则。
地方政府必须坚持“刚需房”(包括廉租房)和“商品房”差别化地价政策。
严厉制裁“银行、地方政府、房地产商”——三勾连“恶行”。严打一切恶意“哄抬地价、哄抬房价、金融理财支撑房地产等等”恶劣行为。
确保“刚需房、廉租房”合理地价、合理房价、合理买卖。一户一套的“刚需房”，必须15-20年(待子女结婚成家)才能入市交易。凡是提前入市的必须补缴一切有关费用。
特别是“炒房”所得，必须课以重税。尤其第八套房让他卖了房也缴不起税负。
3、严厉“问责追责”违规的“地方领导、银行领导、房地产商”。
各级必须严格“巡视、督察”地方政府、银行、房地产商。
该查办的查办、该撤职的撤职、该补缴的补缴、该没收的没收、该坐牢的坐牢。一个都不能少、一个都不能放。——“一打纲领不如一个行动”。
若是真正做到了上述3条，就能基本刹住 ——“住房”不是“住”的，而是用来“炒的”歪风。
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