从居者有其屋到居者所有其屋

从居者有其屋到居者所有其屋　　

李济广　　

(江苏技术师范学院  商学院，常州 213001)　　

[摘要] 由于住房是居民的最主要财产，住房性收入是居民的最主要财产性收入，所以住房调节应是财产调节的重要途径，住房收入调节应是收入调节的重要措施；让更多居民拥有自己的房产，是实现共同富裕的重要保障，是社会主义所有制的必要内容。使居民尽量拥有自有住房，需要抑制对住房的投资需求从而控制房价水平,把廉租房、公共租赁房和经济适用房制度改为政府为低收入家庭建房制度，发展住房合作组织和集资合作建房，解决好非户籍常住人口的住房问题。　　

[关键词] 住房；财产性收入；居者有其屋　　

中共十七大报告提出“创造条件让更多群众拥有财产性收入”。如何“创造条件”？我国理论界探讨了让更多群众拥有财产性收入的途径，主要建议有：提高较低收入者的收入水平并使之转化为财产，从而获得财产性收入；壮大具有一定财产的中等收入者阶层；维护资本市场秩序，使居民从资本市场安全获利；增加金融产品，使居民获得更多投资渠道；实行长期稳定的物价政策,防止通货膨胀剥夺老百姓的财产；从法律和产权制度上保证广大群众特别是中低收入阶层赖以获得收入的财产，如农民的土地、城镇居民的房屋等；为纠正和防止财产性收入增加过程中可能产生的马太效应，对金融房产等财产性收入实行并加大累进税征收等等。笔者认为，这些措施一般而言作用不大，且所提途径不够全面，例如理论界未能重视使更多劳动者拥有财产必须尽量让居民普遍拥有自有住房。　　

一、让居民尽量拥有自有住房是社会主义市场经济的内在要求　　

理论界一般认为我国住房保障体系应由经济适用房和廉租房组成，也有不少人认为应取消经济适用房，对于众多的中等收入家庭, 政府首先应通过调控市场来满足多样化的需求, 同时通过金融支持来提高这些家庭的支付能力。专家学者一般认为，住房保障要保障人人有房住而不是做到人人有房产，一些人还提出保障性住房应采用只租不售的形式。我们认为，这些观点是值得商榷的。　　

1.住房是居民的最主要财产，住房性收入是居民的最主要财产性收入　　

房屋财产是家庭财产的最主要部分。根据中国社会科学院经济研究所收入分配课题组以2002 年家庭调查的数据为基础, 对农村、城市和全国居民个人财产的分配状况所作的一个概括性分析，居民财产构成中房产价值占57.88%,其中农村占43.01%，城镇占64.39%。^[1]另据国家统计局城市司和广东调查总队课题组研究，城镇居民房屋财产占家庭财产的比重，2007年略升至66%。^[2]　　

住房收入是最主要的个人财产性收入。2005 年, 在我国城镇居民人均财产性收入中, 人均年出租房屋收入占58%,2006 年我国城镇居民人均出租房屋收入占全部财产性收入的51.8%。2008、2009年江苏省居民财产性收入中二分之一为出租房屋收入，四分之一为以房屋买卖收益为主的其他投资收入。但以上统计都没有包括房产增值收入和自有住房的隐形房租收入。　　

房产增值收入和自有住房的隐形房租收入远大于统计的房产收入。考虑到消费物价指数没有包括房价变动，储蓄和债券利率实际上低于物价上升幅度，有可能战胜通胀的股市却会使绝大多数人亏多赢少，而房产除可能获得房租收入外，还最具可靠的保值增值和获得自有住房隐形房租收入的功能。假设拥有40万元一栋自有住房，除可省掉房租(可能上万元)外，房子本身还会增值，即便每年增值5%，就是2万元，相当于2009年江苏省城镇居民人均年可支配收入，或相当于苏南私营企业雇员平均年收入。（统计上的人均财产性收入，2009年江苏城镇只有区区382元。）更不要说那些购买多套住房的人和房价暴涨时期。随着房价上涨，没有住房而只有少数存款者其货币价值不断向有房者转移，而使自己持续处在愈益不利的境地。因此，拥有房产的多少不仅是贫富差距的重要表现，更是扩大贫富差距的重要原因。　　

    2.住房调节应是财产调节的重要途径，住房收入调节应是收入调节的重要措施　　

决定收入差距的最重要因素是财产差距。一般的收入分配调节和再分配政策对于削减贫富鸿沟作用有限，调节财产占有差距才能使收入差距受到根本制约，因此社会主义市场经济必须实行财产调节政策。其实财产调节早已有所实施，如资本主义国家支持私有企业职工持股，征收财产税特别是力度很大的遗产税等等。我国如果缺乏财产调节，作为收入分配差距大于发达国家的市场经济大国，财产差距很容易超过资本主义国家。十七大提出“创造条件让更多群众拥有财产性收入”实际上明确了财产调节政策的必要性。　　

在财产差距中，房产差距首当其冲。据赵人伟（2007）研究，在各项财产中,房产的分布是最不均等的。人均财产最多的20%的人口拥有65.84%的房产, 而人均财产最少的20%的人口则仅有1.05%的房产, 两者的比率为62.7: 1，而且,人均财产最少的10%的人口, 其房产净值是负数, 即其房产总值还抵偿不了尚未偿还的住房债务。在各项资产中，对总财产的分布起扩大不均等程度的作用，也是房产起着关键的作用:其贡献率为66.32%。^[1] 　　

调节财产和财产性收入，除应增加普通居民股份、发展公有经济、实施力度较大的遗产税和适当的财产性收入税之外，特别重要的应尽量使尽可能多的群众拥有一套自己的住房。　　

3.让更多居民拥有自己的房产，是关注民生、实现共同富裕的重要保障　　

住房是人的基本生存条件之一，居民拥有自己的房产如同耕者有其田，是给人以基本的保障、安全感和尊严，是社会主义和谐社会的基本要求之一。“创造条件让更多群众拥有自己的房产”不仅是关注民生的重要举措，是确实使人民共享改革发展成果、实现科学发展的重要内容，也是逐步体现共同富裕这一社会主义本质的必要措施。认为居民只需有房住而不必有自己的房，不是社会主义观念。 　　

据研究，发达国家收入分配的基尼系数在0.3 至0.4 之间, 而财产分布的基尼系数则在0.5 至0.9 之间。财产最多的1%的人口拥有总财产的15%～35%, 而收入最多的1%的人口则拥有总收入的不到10%。与国际比较，我国现阶段财产分布的基尼系数（2002 年全国总财产分布的基尼系数为0.550）还不算很高，但这仅仅是二十年多年时间的产物。^[1] 而2003年以后，我国统计的财产性收入增长速度显著超过工资性收入和转移性收入的增长速度（见表1）。表中增速位居第二的经营净收入其大部分也是靠资本这一财产获得的收入，而经营净收入是统计的财产性收入的3.5～7倍之间。　　

表1：2003年以后我国不同种类城镇人均收入增长速度比较  单位：%　　

资料来源：根据历年《中国统计年鉴》数据计算。　　

我国收入分配差距已经大大超过发达国家，收入分配的分化必然会使得今后财产分化程度大大提高。调查显示，76.36%的网友认为，财产性收入是在进一步拉大社会贫富差距；有网友担心，“财产性收入”的提倡将会使“食利阶层”更加堂而皇之登堂入室。 实际上，“财产性收入”是一把双刃剑，搞得不好, 工农阶层的弱势、有钱有权群体的强势在财产性收入方面的差距会进一步拉大。^[3]这就要求我们使更多群众拥有财产性收入的过程有一个正确的政策导向，通过“让更多群众拥有”财产和财产性收入（不是“让群众拥有更多”财产性收入）打破收入差距和财产差距的恶性循环，确保低收入者在经济发展进程中减缓相对贫困，朝着共同富裕的目标前进。　　

4.居民拥有自己的住房，是社会主义所有制的必要内容　　

马克思恩格斯所讲的所有制，并非仅指生产资料所有制。马克思恩格斯仅仅说过新社会生产资料公共占有，但从来没有说过所有制就是指生产资料所有制。马克思和恩格斯的作为生产关系的所有制概念指的是以生产条件、生产和（包括生活资料在内的）产品的占有为基本内容的财产所有制。^[4]现在翻译成“所有制”的德语Eigentum、英文property、俄语собственности，原意是“所有”和“财产”以及“所有权” “所有物”的意思。财产和产品的占有在资本主义社会主要表现为资本所有制，在取消了货币和资本的新社会，财产的占有则表现为生产资料和生活资料的所有制。　　

按照马克思恩格斯19世纪70年代以后的设想，社会主义所有制 = 生产资料社会占有 + 生活资料个人占有。《反杜林论》指出，新社会的占有方式是：“……让位于那种以现代生产资料的本性为基础的产品占有方式：一方面由社会直接占有，作为维持和扩大生产的资料，另一方面由个人直接占有，作为生活和享乐的资料。”^[5]（p630）《哥达纲领批判》也把个人的消费资料当作共产主义第一阶段“个人的财产”。马克思著名的“重新建立个人所有制”论断就是恩格斯所说的指劳动者直接占有产品和消费资料。1887恩格斯指导校订的《资本论》第一卷英文版“重新建立个人所有制”的英文为“This does not re-establish private property for the producer, but gives him individual property”，意即重新确立劳动者的个人“财产”（“所有”），或赋予（gives）劳动者个人财产，而生产资料公共占有基础上的个人财产只能是生活资料。这种个人占有只能是劳动者普遍占有。　　

在个人财产中，最重要的莫过于住房。让更多群众拥有“自己的”、更方便使用、更具安全感的住房，是社会主义所有制和基本经济制度的组成部分，是社会主义制度优越性的重要表现。　　

二、让居民尽量拥有自有住房的可行性与途径　　

使尽可能多的居民拥有自有住房需要得力然而不难的政策措施。　　

1.抑制对住房的投资需求从而控制房价水平,使中低收入者容易拥有自己的住房　　

价格是由供求关系决定的。从原则上说，抑制住房价格一方面要保障住房供给，另一方面要控制住房需求。在住房供给方面，就我国实现初步现代化对住房的要求来看，住房建设总量还不很宽裕，但就当前的购买力而言，住房供应也不算少。某地级市及其所属县区，大约在10年之前，平均每户大约超过两处房子，而大多数闲置房无法出租。当然这不一定具有普遍性。但即使在一些住房紧张的大城市，入夜之后很多小区的楼栋也是黑糊糊的，只是零星的亮着几盏灯。常州2009年底，每百户居民家庭中，有21户家庭拥有两套及两套以上住房，其中每百户有10户用于出租获得投资收益，有5户（一户多套）用于偶尔居住房（即为闲置房）。《中国经济时报》　2010年3月20日　报道，像北京、上海这些大城市的房屋空置率已经远远超过了10%的国际警戒线，有些城市地区这一比例甚至达到了50%以上。房价是由需求决定的，天然生成的土地没有生产成本，土地价格完全由需求方面的购买力所决定；由于土地不能无限供应，地价为零，房价也不会少一分。我国近些年货币供应量剧增，而由于收入分配差距非常大，大部分货币流向了小部分人，住房成为充裕的货币最好的保值增值投资投机场所；宽松的住房贷款又使买房需求大大增加。高房价和住房闲置并存是我国高收入者和相当一部分中高收入户投资投机的旺盛需求造成的。有专家调查，2009年下半出手买房的人中，80%都是为了投资。国家智囊专家王小广表示，过去5年里国内10%的最富人口买去了50%的房子，40%的富人买了85%的房子，剩下60%的普通百姓只买了15%的房子。有些高收入者一个人买了几套、几十套房子，又不居住，只是待价而沽，很多房子都空着，房价却因此高高在上，使得许多需要房子的打工族望房兴叹。即便中高收入者买了房子一边出租一边保值增值，也因为他们较强的购买力而把房价抬高。　　

住房是人的最基本需要之一，应按基本生活必须对待。在很多群众住房需要没有得到很好解决的情况下，在土地资源非常紧缺的情况下，在高房价孕育巨大经济风险和购房群众巨大代价的情况下，住房不应成为部分人投资投机的工具，更不能成为闲置着的投资品。荷兰法律允许人们无偿入住闲置一年以上的空房。瑞典政府甚至将无人居住的住房推倒。通过这些措施，荷兰和瑞典房屋闲置率均不超过2%。在德国，在房屋闲置率超过10%的市镇，当地政府也会推倒那些无法出租的住房。而法国、意大利和英国，法律针对闲置房业主出台了一系列处罚措施。如在法国的一些城市，房屋闲置的第一年，罚金为房款的10%，第二年为12.5%，第三年为15%，以此类推。丹麦政府则在50多年前就开始对那些闲置 6周以上房屋的所有者进行罚款。在美国亚特兰大，租房者不仅不用付房租，还能因为租住在偏远地区而得到补偿，在该城市一些地区，甚至还有业主出钱让人租住其房屋以逃避因房屋闲置而面临的处罚。美国的克利夫兰和巴尔的摩等城市也将空置房推倒。　　

控制房价，关键在于抑制住房的超额需求。（1）对空置房采取惩罚政策。对个人超过两个月、房地产企业超过一年的空置房予以超过增值率的罚款或房产税以促使其降价出售。个人闲置1年以上的政府无偿征用用于住房保障。（2）对出售、出租住房采取限制保值增值政策。比如出售时对其征收增值税，使其使其房屋增值率+租金率﹤利率。（房产税或物业税、营业税等比较死板，不能根据不同形势灵活调控）。（3）禁止个人购买第三套住房。（4）对购买第二套非改善型住房者永不给予公积金贷款和较低利率的商业贷款。还要用政府廉价中介取代高收费房屋买卖中介等。　　

2.将廉租房和经济适用房制度改为政府为低收入家庭建房制度　　

政府对居民的照顾，应是越下层的给予的照顾越多，但现行住房保障制度与此相反。能够购买经济适用房的中等收入无房户或中低收入无房户得到的实惠较大，并且获得了自己的住房而获得持续性住房财产收入，而最低收入户即使能得到廉租房或租房补贴，得到的补贴数量也很少，且不能获得自己的住房财产。如果将经济适用房补贴、兴建廉租房费用和租房补贴，以及再增加一部分政府土地转让收入等用于建设较小面积福利房分给或廉价售给低收入者，可以基本保证低收入者都有自己的住房财产。淮安市低收入者买房子政府出一半，钱还不清房子也可住到老，也是好办法。　　

居者所有其屋不在于有多高的经济水平。朝鲜实行无偿分房制度。面积小的70～80平方米，大的100～200平方米。城市居民只要结婚，都可以分到一套　80平方米　至　150平方米　的住房，至少50多平方米。农村的房屋也由国家统一修建。住房由国家统一装修，还分配家庭用具等。住房不收房费，平时的住房费用，如卫生、用电、用水、物业、暖气全是统一供应。水电暖气费只是象征性的收费，农村不收水电使用费。朝鲜在经济水平不够高的情况下依靠国家的力量较好地解决了住房、教育、医疗等问题，其经验有可借鉴之处。苏联东欧的住房问题也解决得比较好。在古巴，住房只要交够18年租金，房子就归个人所有，租金也很便宜。古巴法律规定每户都有拥有一处住房的权利。美国却有大量无家可归者，仅进收容所的就达160万人。　　

即使我们以市场机制为基础，住房建设也可以由政府主导而不一定借助于开发商。新加坡是市场经济国家，但住房的建设与分配由政府来组织。1960年,新加坡政府成立建屋发展局，负责制定组屋发展规划及房屋管理，同时又作为最大的房地产经营管理者，负责组屋施工建设工程、房屋出售和出租。1964年新加坡推出“居者有其屋”的政府组屋计划，政府协助建屋发展局以远低于市场价格的价格获得开发土地，以提供低息贷款的形式给予资金支持。同时居民使用公积金储蓄购买政府组屋，使更多的款项转入政府手中，政府再利用部分公积金储备以贷款和补贴的形式注入建屋发展局的组屋建设。为了使普通老百姓能够买得起房屋，组屋售价根据中低收入阶层的承受能力而不是靠成本来定价，远远低于市场价格，损失由财政预算中给予补贴。2007年至2008年，约有82%的新加坡人口居住在政府组屋中，其中4%为出租组屋。由于另外18%不住组屋的居民基本都是高收入人群，所以新加坡没有自有住房的居民只是极少数。　　

长期以来，我国政府在经济适用房建设方面的投入与经济适用房购买者所获优惠非常不成比例，很多地区经济适用房与商品房价格相差不多，政府支出严重漏损。这一不科学做法难以改正的原因归根到底是因其有空子可钻。对经济适用房使用对象实行货币化补贴的做法虽然使购房者受惠确切，但也是以保证开发商大量利润为前提，并且由于增加需求而抬高了房价。政府直接组织建房不仅可以将开发商的丰厚利润留给居民，还可以减少对官员的行贿成本，如果加强比价采购，并不会比目前的大公司受贿更多。如果由政府直接为低收入者建造适用住房，财政投入效率会大大增加。　　

3.解决一般百姓住房的另一途径是发展住房合作组织和集资合作建房　　

住房合作社是合作经济的重要组成部分。住房合作组织和集资合作建房的最大优势是成本低廉，一是因为可以将开发商的巨额利润留给消费者，二是因为可以大大节约开发和销售成本，三是因为可以获得国家的社会政策支持。世界上80多个国家有合作建房成功的范例，目前世界住房合作社拥有社员约2000万户，十多万个合作建房组织。在德国，在政府的大力支持下，由合作社建造的住宅占到了新建住宅总数的30.9%。我国党的相关重要文献都强调大力发展合作经济，国家关于住房制度改革的文件也都提出鼓励个人集资合作建房，国务院1992年颁发了《城镇住宅合作社管理暂行办法》。但实践上各地对住房合作社普遍忽视。曾经广泛发展的单位集资建房也因为未能控制好有房户的参与而被禁止。北京曾有过几十家个人合作社建房的成功经验，近年我国北京、温州、深圳等地都有人积极组织个人合作建房，但难以形成气候，原因是没有得到相关部门的推动和支持。如果我们出台比较具体的合作建房的规章，强化合作意识并进行引导和协调，对合作建房给予一部分经济适用房的优惠政策，住房合作社一定成为解决城镇居民自有住房问题的生力军。　　

4.逐步解决好非户籍常住人口的住房问题　　

使我国户籍人口居者所有其屋是一个不太难的任务，对有些地区来说则是非常容易。2006年末，农村99.3%的住户拥有自己的住宅。据建设部的数字，城镇居民住房自有率为82%或83%，而2005年底深圳市户籍人口住房自有率已达到92％。有资料认为江苏省城市居民住房自有率全省超过80%，实际上苏北城镇居民住房自有率和全国差不多，而苏南却大大高于平均数，南京市民住房自有率2005年是90%以上，2007年末，常州市拥有自有产权住房的城市居民比重达到95.0%。考虑到年轻人不一定结婚马上就应有自己的住房，95%已经是接近居者所有其屋的目标。常州市对廉租住房和经济适用住房保障应保尽保，2009年承诺所有家庭人均住房建筑面积低于　18平方米　（含），家庭人均月可支配收入在1440元（2010年下调为1590元)以下的居民都可以获得8万元购房补贴，这可以使百万市本级城镇户籍人口的常州就已经没有多少无房户了，2009年有5000多户购买，2010年准备新增2000多户，同时提高实物配租水平，新增廉租住房和公共租赁住房实物配租500户。对既不符合廉租房申请条件，又买不起经济适用房的“夹心层”家庭，常州市采取公共租赁住房的方式予以保障，具有常住户口且实际居住三年以上，家庭人均年收入低于上年度市区人均可支配收入的80%的无房户都可以申请，目标是应保尽保。可以看出，只要把公共租赁住房按“房改”政策售给“夹心层”，把廉租房和实物配租部分无偿分给符合廉租条件的困难户，无房户就已经寥寥无几了。一两年时间，“居者所有其屋”的目标就可以完全达到。　　

困难在于非户籍人口。统计定义上的非户籍常住人口（在某一地区居住半年以上）大部分以后会返回农村或本地城镇，因此没有必要都按当地城镇居民方式解决住房，我们所要做的就是保障他们有满足基本生活需要的居住条件。深圳市未纳入常住人口统计的流动人口近400万人，似乎包括很多居住半年以上者。一些城市统计的非户籍常住人口，实际不是统计定义上的常住人口，而是接近于“可持续居住人口”。深圳公布非户籍常住人口645.82万人似乎大多为可持续居住人口，其住房自有率为27％。2009年年末常州市全市非户籍常住人口统计为85.4万，而全市暂住人口统计为132.1万人，其中暂住一年以上人口46.3万人。这46.3万人中（全地区城乡而非常州市区）的可持续居住人口顶多30多万即暂住人口的1/4，且一部分已有自有住房。他们已是真正的常州居民，无论从贡献上讲，还是从全面小康和初步现代化要求来讲，他们都应是城镇住房保障制度的享受者。当然。一下子使他们都有自己的住房不太可能，但我们的政策导向不应是以租赁为主解决他们的住房，而应通过压低房价、政府补贴、合作建房、政府为低收入者建造廉价房等途径，使他们有尽可能多的人拥有一套梦寐以求的自有住房。　　

参考文献　　

[1] 赵人伟.我国居民收入分配和财产分布问题分析[J].当代财经,2007，（7）：5-11.　　

[2] 国家统计局城市司，广东调查总队课题组.：城镇居民家庭财产性收入研究[J].统计研究,2009,（1）：11-19.　　

[3] 周青梅.财产性收入、收入差距与政府公共政策选择[J].安徽商贸职业技术学院学报,2008 (1)：6-8，36.　　

[4] 李济广，刘倬.：马克思“个人所有制”概念文本解读[J].中国矿业大学学报（社会科学版,2008，（4）：1-6.　　

[5] 马克思恩格斯选集[J].第3卷，北京：人民出版社，1995,630.              

（原载《当代经济管理》）　　

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