11月21日，央行突然宣布降息，让整个国内外市场十分错谔。国际市场股市、汇价、黄金、石油等价格也随之突然上涨。国内市场一片哗然，对降息的各种解释与评论蜂拥而出。不过，任何政策的出台，特别是利率(即价格)变化，都是一次重大的利益关系调整。因此，央行降息立即让一些相关利益者欢呼“万岁”，比如一些投行及房地产开发商。可见，这次央行降息的利益关系调整有多大。
这次央行突然降息的目的是什么?为什么会突然降息呢?央行的解释是，这次降息的目的就在于发挥基准利率的引导作用，以此来降低社会融资成本，解决当前金融市场“融资贵、融资难”的问题。比如，这次央行降息，贷款利率下调幅度就远大于存款，目的就是要通过基准利率下调全面降低社会融资成本。但这种解释有点牵强。
因为，对于国内中小企业，特别是小微企业的“融资难、融资贵”的问题并非是一个突发性问题，而是长期以来就存在的问题。为了解决这个问题，今年以来政府采取了一系列的措施，特别是定向型货币政策更是具有十分针对性。比如4月份，下调农商行及农村合作银行的存款准备金率，释放资金近1000亿元;6月份针对三农及小微企业，降准范围扩大到城市商业银行等，释放资金达900亿元;10-11月份透过中期借贷便利释放出资金7700亿元，利率为3.5厘等。
也就是说，对中小企业融资难与贵的问题，今年以来央行一再推出不少针对性措施，如定向降准、定向降息、流动性调节工具(SLO和MLF)等，来缓解流动性紧张，帮助中小企业及弱势行业等取得融资、降低融资成本。这有一定的成绩，但效果并不大，实体经济反映“融资难、融资贵”问题仍比较突出。也就是说，针对性的具体政策都对降低整个融资成本效果不佳，那么央行采取整体性降息来解决这个问题的作用更是有限。央行对降息目的解释肯定会令市场倍感疑惑。
本文对央行突然降息也是十分疑惑的。因为，中小企业“融资难、融资贵”的问题，即是一个长期的问题，也是一个世界性普遍问题，央行是不需要采取突然的方式来强化预期管理的。而预期管理的重要性是金融市场及资产的价格。因此，从当前国内外经济形势及央行降息的方式来看，这次央行突然降息的目的应该是以下三个方面，即救国内楼市、激活国内股市及深化利率市场化改革。而救楼市则是这次央行突然降息的第一要务。
我们可以看到，从2013年下半年开始，经过十几年发展与繁荣的国内房地产市场开始出现了周期性调整。而国内房地产市场的周期性调整，不仅导致许多行业的产能过剩，房地产市场严重的供应过剩，也让国内银行体系的风险逐渐地暴露出来，地方政府的财政危机一触即发，中国高速的经济增长突然下行。在这种情况下，坚持了一年多对住房调整的政府突然改变了政策方向，采取了全面的救房地产市场的政策。比如放弃限购政策、出台房贷新政、对购买住房者采取地方政府财政补贴等。
可以说，近几个月来，政府采取了一系列的救房地产市场的强刺激政策，而且有些救房地产的政策比2008年131号文件有过之而无不及。但是，这些房地产救市政策推出之后，尽管10月份少数城市的住房销售量有所增加，但是国内整个房地产市场价格及销售下行的态势并没有改变，国内房地产市场仍然面临着极高的风险。其原因就在于央行房贷新政并没有让按揭贷款利率全面下降，银行信贷支持的力度不理想。因此，央行只好突然通过降低整体融资成本的方式来降低按揭贷款利率，希望以此来改变房地产市场预期，诱使更多的住房投资进入市场，救起危机中的国内房地产市场。
因为，房地产市场作为一个资金密型行业，对资金的价格变化十分敏感，特别是对于住房按揭贷款这种长期贷款来说，对资金的价格更是敏感。比如，这次贷款利率下降0.4百分点，对于贷款100万元，按揭20年的购买住房者来，每月就可省去234元还款。其20年下来当然是一笔不少金额。而购买成本的降低，就能够吸引更多的投资者进入市场。在政府看来，只要让购买者进入市场，就能够化解当前国内房地产市场的危机。
但问题还不止这里，关键的问题还在于，央行28个月来都没有运用利率调整这项货币政策工具，这次央行突然降息，不仅会让投资者想到当前国内房地产市场的危机性，也会想到央行的货币政策取向是不是发生了巨大变化，央行降息周期是不是已经开始。如果市场预期是这样，那么房地产市场的预期将可能发生根本性的转向。而这种转向则化解当前国内房地产市场危机的根本所在。
不过，实际结果是否如此，还有三个层面的问题需要观察。一是央行降息周期是否就此开启？尽管央行发言人一直在强调，这次央行降息不是货币政策的转向，认为当前国内经济运行仍然处于合理区间，根本不需要对经济采取强刺激措施，稳健货币政策取向不会改变。但是，对于独立性不高、权威性不强、对形势研究判断科学性有限的央行来说，其言论的可信度很难让市场信服。如果央行货币政策进入降息周期，那么短期内把房价推高也会是容易的事情。这点购买住房者特别要注意。
特别是，目前市场有一个误解，说欧美及日本的基准利率都降到零了，当前中国的一年期贷款利率(基准利率)5.6厘，央行有巨大的降息空间。但实际上欧美的基准利率与中国基准利率完全不是一个概念。欧美是货币市场隔夜拆借利率，中国则是银行的一年期存贷利率。当前美国基准利率为零，但按揭贷款利率也在4.5厘左右，只是在香港及加拿大较低些(这两个地方也是世界炒房最利害的地方)。也就是说，中国金融市场运行方式与欧美完全不一样，如果央行强行进入降息周期，那么对房地产市场将产生重大影响，同样金融市场的风险也将大增。
二是要看国内银行对降息政策是如何反映的。因为这次央行降息已经完全改变了国内银行的生态。这次央行降息不仅通过政策性方式全面压缩了银行的利润空间，也使得国内银行竞争更为激烈。在这种情况下，面对风险越来越高的房地产市场，银行是如何判断、如何风险定价，不仅决定了住房投资者进入住房的成本与杠杆，也决定能否救出危机中的房地产市场。估计这会是一个激烈博弈的过程，不同的地区会有不同的情况。
三是投资者如何抓住最后一次住房投资机会。这是一个相当不确定的问题。因此，中国的住房市场价格持续上升已经十几年，早几年购买住房者的投资经验是否会复制应该是相当不确定的。同时，由于房地产暴利也导致国内不少城市住房严重的过剩，一个又一个的温州及鄂尔多斯类的城市将在向全国蔓延。如果这种情况出现，贷款利率下降对住房投资者意义不会太大。住房投资者进入住房会更为谨慎。
总之，救楼市是央行突然降息一个重要目的。这种突然性也意味着当前国内楼市处于危机之中。当然，央行降息对楼市会产生较大的影响，但又取决于以下几个方面发展，一为是否已进入降息周期;二为银行与住房投资者利益博弈的程度;三是住房投资者预期是否回转等。这些都决定了央行能否救起危机中的国内楼市。也就是说，央行降息后，国内楼市未来走势仍然是相当不确定。
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