邋遢道人 | 楼市五十问之一：楼市是“刚需”吗？

　　楼市有刚需，意味着房价涨到多少都是有道理的。于是房价没有最高，只有更高。刚需是中国专家指鹿为马的经典无耻。

　　上周几个同学一起吃饭，说起郑州楼市。都对房价如此疯涨惊诧莫名。现在郑州东区新开盘的房子已经卖到两三万一平米，我家领导提到前几天一个楼盘销售部的小伙儿指着一个楼盘说：这个楼昨天早晨开盘，到晚上就只剩一套了!河南省总商会的一个同学说，前几天她与几个房地产老板谈起郑州新地王的事儿，建业老总胡葆森一个劲儿说房地产的事儿现在看不懂了——7月份万科25亿拿下郑纺机93亩地块就不可思议了，没想到一个月过去金茂置业竟以35.1亿元拿下龙湖83.9亩地。单价折合4183万元/亩，楼面价竟然达到36915元/平方米。这意味着这个项目开盘时卖不到5万一平米难说能赚到钱。

　　自从河南有了“房地产开发”这门生意，胡葆森就坐头把交椅。他都看不懂的事儿，有些意思。

　　专家们对中国这些年来遍地高楼平地起，楼房价格日日高的说法是：大量农民进城需要买房，大量要结婚和刚结婚的青年需要买房。专家们说，这种需求是刚性的，也就是所谓“刚需”。林毅夫在凤凰台回答吴小莉的问题也说：“让刚需者这个买得起房，我想两方面，一方面的话……”。甚至已经有所谓“住房三大刚需”之说：结婚为需求的“婚房刚需”，以家庭为单位的“改善型刚需”，以单身置业者为代表的“纯刚需”——还好没把农民工算进去!另一方面，政府一直人为控制建筑用地面积，供应不足。用专家许小年的话说是：“我们国家房价的上涨一定是和人为的土地供应的控制有关。这就是我们一直在讲的18亿亩红线。起码是从预期上牢牢的建立起了土地稀缺，从而房产稀缺的概念。土地供应不增加，需求这一端，人口收入城镇化都在提高。房价肯定要上去……”。

　　两亿多农民已经属于统计意义上的“城镇常住人口”，肯定需要住房;每年上千万城市男女青年要结婚住新房，更是迫不及待。而政府控制开发用地是明摆着的事——于是房价过去涨，现在涨，将来也要涨。听起来事实清楚，逻辑周延，还真是这个理儿。

　　问题在于，如果这种论述没问题，胡宝申怎么会看不懂今天的楼市呢?

　　问题就出在这个所谓的“刚需”上。贫道早就说，房地产市场的刚需是中国经济学专家一个用来忽悠人的说法。

　　贫道喜欢从咬文嚼字开始。刚需是刚性需求的简称，先看看什么是需求。

　　百度百科上说：经济学中需求是在一定的时期，在每个价格水平下，消费者愿意并且能够购买的商品数量。

　　也就是说，经济学说的需求不等于消费者的对某种商品的“欲望”。男女青年要结婚想住到新楼盘里，属于愿望或者欲望。无论这个欲望有多大，都构不成经济学中的需求，都只是“欲望”。所以“刚需者”并不是指“非常需要一套新房的人”。“非常需要一套新房的人”属于定义中“消费者愿意”部分，还缺“并且能够购买”这部分。经济学的需求是指“有支付能力的欲望”。也就是你想买，这个价格你还拿的出钱来(哪怕借都算)。

　　其实商家也不傻，他们计算目标客户(有需求者)时，都只计算那些既想买，又掏得起钱(或者有地方报销)的人。开鲍鱼馆的老板并不是因为门口发广告的小张会把鱼翅当粉条才不把他们计算为目标客户，而是因为小张不可能掏158元吃那半小碗“糊涂面条”。但小张依旧会认为自己属于鲍鱼馆的顾客，于是对门口保安不让自己发广告喊叫什么“顾客是上帝”。

　　其实，把自己认为属于楼市“刚需者”的年轻人和小张差不太远，经济学家们一个“刚需”就为自己的欲望撑起理论基础了，以为那就是天经地义的住房需求!

　　接着说说“刚性”。刚性是对着弹性说的。MBA智库百度说：刚性需求相对于弹性需求，指商品供求关系中受价格影响较小的需求，即需求弹性较小的需求，这些商品一般是指“必须品”，比如食盐。

　　经济学上的弹性和刚性是什么意思呢?是指需求或供给对价格的反应敏感程度。也就是说当价格发生变动时，需求或者供给变化是做出同样幅度的反应，还是做出很小幅度的反应。本文所说的都是只需求，也就是消费者对房价的反应。

　　由于商品对消费者来讲，有些是生活必须，有些并不是非买不可。比如粮食对老百姓来讲是必需品，又没有替代品，因此价格再涨也要买。也就是说，即使粮食大幅涨价，粮食需求量减少幅度都很小。对于粮价疯长但需求量略微下降的情况，经济学描述为粮食属于刚性需求。但羊肉就不一样了，羊肉的销售量对羊肉价格变动很敏感，有一段时间羊肉价格涨到四五十元一斤，不是回民就去吃十元一斤的猪肉了。价格浮动需求就浮动，而且反应敏感，也就是一般商品都具备良好的“价格弹性”。

　　那么为贫道讲那些说房地产市场有刚需是忽悠人的，是不是说住房这种商品不属于必需品，因此价格弹性很低(即刚性)呢?

　　不是这个意思，对要结婚的上千万年轻人来讲，新房属于必需品，真正的必需品!专家们都说年轻人应该先租房子结婚，还说什么英国人平均五十几岁才买房。说这话的没良心。现在中国并没有稳定的，完全做出租用的足够房源。要么是不知道哪天会拆掉的“城中村”，要么属于不知道房主哪天会卖掉的“二手房”。除了打算很快离婚的，一般新婚夫妇都希望有一个新装修的，家具与装修配套的新房，而不是无法装修，不知道哪天就不得不搬走的临时“新房”。贫道觉得，住上不知道哪天就搬走的新房里会有婚姻不牢靠的感觉!

　　那么贫道是说什么呢?是说市场经济说的价格刚性弹性不是指“变动方向”，而是指“变动幅度”。

　　经济学讲：需求与价格呈相反方向变动。价格涨，需求降;价格跌，需求长。某商品价格的需求弹性强，是指价格一涨需求就跌，价格涨得高需求就跌得猛。某种商品需求弹性低(刚性)，是指价格涨跌需求反应不快。价格涨很高，需求降低的也不明显。价格跌很大，需求增长也不大。

　　这里“价格涨，需求降;价格跌，需求长”是基本条件。刚性弹性是描述这种条件下反应的敏感程度和变动幅度，超出这个范围就要另说了。也就是说如果出现“价格涨需求也涨，价格跌需求也跌”的情况，不是一般商品市场研究的对象，不能用一般商品市场表述的供需关系术语进行描述。

　　但是，中国房地产市场在2005年以后发生了根本变化。在2005年以前，虽然房价涨的幅度均高于住宅商品房销售量增加幅度，但方向都是一致的。

　　2004年平均房价从上年增长5.02%增加到18.71%，增加3、4倍。住宅商品房销售面积就从上年25.64%的年增长率下降到13.57%。下降47%。这种情况反映了房地产市场的需求刚性特征——价格变动大，需求变动小。

　　2005年发生了些许变化，房价增幅降低到12.62%，增幅降低33%。但销售面积猛增到46.62%，增幅扩大2倍多。房价虽然还涨，但涨幅降低明显降低，按商品市场将销售会增加，但一下子增加2倍多，就有点怪异。

　　2006年就怪了，房价增幅继续降低一倍，增幅与房改前五六年差不多。但销售增幅不仅没增加，反而减少到上年的三分之一。

　　2007年以后，房价与销售量完全走到“一顺”了，变成房价涨，销售就增加，房价跌，销售也下跌。当年房价增幅扩大170%，销售增幅扩大126%。而2008年，房价增长-1.89%，销售额竟然下跌15.48%，不仅方向完全一致，而且需求往下出溜得比房价还快。2009年房价蹿升24%，需求反应更灵敏，增幅达到46%!此后房价与销售显现了与2005年完全不同的情况。

　　房价跌不足2%，需求跌15%多;房价长了24%，而需求扩张接近50%。按销售额算，2009年比上年增加81%!需求的价格弹性怎么样?应该是弹性很高很高，哪里有什么刚性!

　　仅就弹性本来意义说，2005年以前中国房地产市场的需求弹性很小，需求对房价变动不敏感，确实属于“刚需”。但2005年以后中国房地产需求弹性很大，价格涨跌一点点，需求却疯了一样跟着涨跌。只是2005年前的是房价涨需求弱，房价跌需求强，属于正常商品市场。而此后房价与需求变成“一顺儿”了，需求跟着房价走，已经不属于正常商品市场。这时再用商品市场术语去描述什么“经济规律”，完全是忽悠人。

　　对于中国房地产市场的真实需求是什么样子，下一篇再讨论。由于贫道刚登记公众号，关注人数不足，根据微信管理要求尚不提供讨论空间。希望读者多转发，点赞，尽早具备讨论空间。

　　附表：2000-2014年中国住宅商品房

　　(以下数据均来自国家统计局网站年度数据)

　　2001-2014年中国住宅商品房销售面积和平均房价历年增长率

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