降息！降价！认房不认贷！
政策密集发声，楼市似乎又要翻盘，菜菜们要不要跟上啊？
很多人都在犹豫，毕竟这可不是小数，动辄上百万，踩空了就麻烦大了。
所谓“不畏浮云遮望眼，只缘身在最高层”。什么是浮云？短期的政策变化就是浮云。什么是最高层？具有必然性的趋势就是最高层。一定要搞清楚我们现在所处的大阶段，不然就会迷失在短期的政策波动之中。
一、泡沫是怎么形成的
按达利欧的观点，泡沫期有一个逐步形成的过程：
（1）泡沫初期。经济面相对较好，资产市场合理上扬，此时人们往往会觉得这种资产价格上扬会一直持续。
（2）投机增加。资产价格增加，就会有更多资金进入，并且有更多人负债买入资产。“投资者、商人、金融中介机构和政府坚定了对经济持续繁荣的信心，进而推动加杠杆化进程。经济繁荣也吸引不想错失良机的新买家进入市场，助长了泡沫的出现。很多时候，政府提供隐性或显性的担保，鼓励贷款机构肆意放贷，导致出现低收益贷款和泡沫。”
（3）金融创新。随着投机资金进入，政府有可能会觉得不能放任资产价格过快增长，以免引发泡沫，因此政府会采取某些限制措施。为了规避政府的限制，出现了各种金融创新。当然，金融创新还有其他原因，比如次级贷款就和绕开监管关系不大。“随着新的投机者和贷款人进入市场，信心进一步提升，信贷标准下降。银行提供大量贷款，一些基本不受监管的新型贷款机构蓬勃发展（这些非银行贷款机构被统称为影子银行系统）。影子银行机构通常不太受政府保护。在这个阶段，会有大量新型贷款工具涌入市场，大量的金融工程应运而生。贷款人和投机者轻松赚钱，迅速发财。投机者抵押资产的净值上涨，又可以获得新的贷款，进一步助长泡沫膨胀”。
（4）债务自我强化。不断上涨的资产，使得持有资产的企业可以用资产去抵押获得更多的融资，债务自我强化。“债务周期的这个阶段通常会自我强化。以股票为例，股价上涨会增加企业的支出和投资，从而提高企业利润，进一步拉高股价，降低信贷息差，鼓励企业增加借款（因为抵押品的价值增加，企业盈利增长），进而影响企业的支出和投资等。”股票是这样，持有房地产也是这样。
（5）债务水平持续攀升。“在这种情况下，大多数人认为资产是宝贵的财富，认为没有资产的人都错失了良机。在这种形势下，各类机构都买入资产，造成资产负债出现严重不匹配，具体形式如下：（a）短借长贷；（b）承担流动负债，但投资非流动资产；（c）利用借入资金投资风险较高的债务或其他风险资产；（d）以一种货币借款，用另一种货币贷款。这些做法都是为了获得预期的价差。在此期间，债务水平持续攀升，而偿债成本上涨得更快。”
二、资产市场的泡沫有哪些特点
在这个过程中，泡沫逐步形成。达利欧认为，一个典型的资产市场泡沫有如下特点：
（1）相对于传统标准来看，资产价格偏高。
（2）市场预期目前的高价会继续快速上升。
（3）普遍存在看涨情绪。
（4）利用高杠杆融资买进资产。
（5）买家提前很长时间买入（例如增加库存、签订供应合同等），旨在投机或应对未来价格上涨的影响。
（6）新买家（之前未参与市场者）进入市场。
（7）刺激性货币政策进一步助长泡沫（而紧缩性货币政策会导致泡沫破裂）。
大家看看上面这些特点，从最近几年看，我国楼市哪一条没有？
三、泡沫破灭前的征兆
随着杠杆不断增加，泡沫最终见顶。“当资产价格受到大量杠杆式买盘推动，市场全面上涨，杠杆化水平和资产价格过高时，走势逆转的条件成熟。”
泡沫见顶一般会有某种标志性事件，“虽然顶部的形成是由不同的事件造成的，但大多数情况下，顶部出现于央行开始收紧货币政策，提升利率时。”具体而言，对经济主体而言，往往是偿债压力增加导致行为逆转。比如我国房地产市场，三道红线之后，开发商偿债压力陡增，中小开发商排队式违约，拉开了整个逆转的序幕。“无论是什么原因造成偿债压力骤增，都会损害资产价格（例如股价），导致反向的‘财富效应’，因为贷款人开始担心自己可能无法拿回现金。借款人受到挤压，因为他们的新增借款越来越多地被用于还债，再加上有时债务无法延期，借款人的支出增速减缓。”
在逆转的初期，往往会有各种刺激政策，以对抗逆转的趋势。所谓“乱花渐欲迷人眼”，这个时候一定要慎之又慎。达利欧以股市举例说明这个问题，“在泡沫刚刚破裂的这段时期……投资者会误以为此时的股价下跌是买入机会，但没有考虑到，未来的事件可能会导致盈利急速下跌。逆转是自我强化的。随着财富水平下降，收入减少，信誉状况会恶化，限制贷款活动，从而损害支出，降低投资率，也降低融资购买金融资产的吸引力。这反过来又导致资产的基本面进一步恶化（例如，经济活力减弱，导致企业盈利长期低于预期），市场会进一步抛售资产，压低资产价格。这对资产价格、收入和财富产生了加速的下行影响。”
上面这段话，你把股市换成楼市，看看读起来是不是很顺？
四、泡沫之后是什么
再之后危机就会进入萧条阶段。“萧条阶段开始后，债务违约和重组势如雪崩”。这个阶段我们是否已经出现呢？我不好说，我列一组数据大家自行判断。自从三道红线以来，房企资金来源受限，房地产企业违约明显增多。一个又一个知名房企爆发债务危机，先是各种非标融资违约，随后波及到标准化债券市场。2019年债券市场全行业违约金额2420亿元，房地产违约金额仅为87亿元，占比仅3.61%。2022年债券市场全行业违约金额累计6221亿元，房地产违约金额累计高达1755亿元，占比暴涨至28.20%。2023年8月22日，房地产债券违约金额累计为2353亿元，占整个债券市场累计违约资金的34.08%。
达利欧是一个资产阶级的投机份子，但是他有些话讲得非常的唯物主义，比如这段，“一些人错误地认为萧条是心理因素所致。他们认为，投资者之所以将资金从高风险投资转移到更安全的投资（例如，抛售股票和高收益贷款，转向持有政府债券和现金），是因为害怕。他们坚信，如果能诱使投资者把资金转回高风险投资，必将重振经济。这个观点的错误之处有二。首先，与普遍看法相反，去杠杆化的主要驱动力并非心理因素，而是信贷、资金、商品和服务的供求情况，以及这几个要素之间的相互关系。”细细地品一下这段话吧，看看有没有人在诱使你把自己转回高风险投资，以重振经济。
萧条阶段会有大量呆坏账出现，如果直接减计会产生很大的冲击。“若想债务减记发挥效果，减记规模必须较大，这样债务人才能还得起重组后的贷款。如果债务减记30%，那么债权人的资产就会相应减少30%。30%的减记幅度听上去已经很大了，而其实际影响更大。由于大多数债权人都加了杠杆（例如，借钱购买资产），因此债权人资产减记30%对其净值的影响可能会大得多。例如，假设债权人的杠杆率为2∶1，则资产减记30%的情况下，其净值将下降60%（由于他们的资产是净值的两倍，资产价值下降对净值的影响也是成倍的）。由于银行的杠杆率一般约为12∶1或15∶1，债务减记会对银行乃至整个经济造成毁灭性打击。”
怎么办？最好的办法就是把杠杆从一部分群体身上转移到另一部分群体身上，让整个幅度均衡化。比如，开发商要去杠杆，怎么去？让购房者加杠杆（贷款）买房，开发商回收资金后负债下降，杠杆转移至整个居民部门。
五、我们在哪里
上面就是债务危机从泡沫到萧条的大致情况，那么我们的情况如何呢？我们的情况是这样的：
（1）1997年出现第一次生产过剩，在城镇化加速的大背景下，通过房地产部门（包括居民）和政府部门加杠杆的方式，即凯恩斯主义的方式，把危机延后了。
（2）2008年出现第二次过剩，主要通过房地产（开发商+居民按揭贷）和地方政府加杠杆的方式，即凯恩斯主义的方式，再次把危机延后。
（3）2014年房地产出现库存危机，通过棚改货币化等方式，让居民加杠杆，把危机延后。
（4）2020年疫情以来，我们再次通过加杠杆，以基建方式拉经济，把危机延后。
数次加杠杆延后危机，当前房地产呈现如此特点：
（1）房价非常高。
（2）杠杆非常高。
（3）供需出现明显逆转。需求端由于城镇化降速、人口逆转、居民部门负债过多而下滑，供给端由于存量房等原因出现明显过剩。
（4）单边上涨的预期完全崩塌。
（5）房企违约越来越多，从散点式违约向大规模违约转变，急于降价卖楼回收资金。
特点就是这些特点，至于处于哪个具体的阶段，朋友们自己判断。在这样的阶段下，这些政策有什么用，我相信朋友们自己也能判断。
最后，为防止有人断章取义恶意曲解，我要严正声明，我坚决支持我国的政策，虽然经济有自身的规律，但困难毕竟是短暂的，我们一定能度过去，一旦度过去了，明天一定会更好。
「 支持！」
WYZXWK.COM
您的打赏将用于网站日常运行与维护。
帮助我们办好网站，宣传红色文化！
欢迎扫描下方二维码，订阅网刊微信公众号
