在我国房地产市场持续繁荣十余年之后，2014年前五个月的房地产销售量及房地产投资指标(如新房开工面积)等都出现大幅度下滑，面对这突如其来的变局，有人认为房地产市场的黄金时 期已经结束，房地产市场将进入下行周期。但也有人依然坚持乐观的判断，认为时下的波动属于房地产市场的正常调整，不值得大惊小怪。坚持看多的判断中有一理由似乎十分充分，即中国 的城镇化人口比例才刚刚超过50%，距离70%还需要十多年的时间(从国外的经验看，当人口城市化率超过70%后，人口向城市流动减缓，房地产需求放缓)。
在笔者看来，中国的人口城镇化的实际进展可能要远远超过统计数据所揭示的情况，统计数据大大低估了人口城镇化的进程。再退一步说，即使统计数据没有低估人口城镇化的实际进程，未 来还有大量的农民工进城，但这些农民工与城市的房地产市场不存在太大的关系，希望农民工进城来消化城市大量的房地产存货是不现实的。
一、中国的人口城镇化比率被严重低估
根据统计数据，截止2013年底，中国人口城镇化比率为53%。这意味着中国总人口的53%在城镇，则相对应的应该有47%的人口在农村。但实际调研的情况看，农村的现况并不是如此，无论是在 中国的哪个地区，几乎所有的农村青年都已经离开农村进入城市，仍然留在农村的主要是老人和孩子，还有生理上有残疾的年轻人。尽管有些年轻人并非完全离开农村，但他们大多数已经不 再从事农业生产，即使还从事农业生产的，农业收入已经不占主导。
从农民收入构成的分析可以印证上述结论。下图是国家统计局公布的农民工监测报告的数据，根据该数据，2013年在城市工作的农民工的月均收入是2609元，折算成年度收入为31308元。而全 国农民的平均收入是8896元，其中：工资4025元，占人均纯收入的45.2%，超越家庭经营纯收入成为农民收入的首要来源;家庭经营纯收入3793元，占42.6%，同比下降2个百分点;第一产业收 入占31.8%，下降2.6个百分点。可见，农民从事农业的收入在他们的收入结构中只占1/3的比例，务工收入已经占主导。
假如一个农民只是从事农业劳动，它的收入将远远低于进入城镇务工的农民工收入。一个农业劳动力一年从事农业的纯收入大约只有3000元左右，与城市农民工的收入相差近十倍。在人口流 动没有限制，就业没有限制的情况下，收入的巨大差异一定导致劳动力从农村流向城市。不仅如此，农村与城市就业收入的巨大差异还导致了对农村的歧视，尤其是对农村的年轻人而言，务 农业不仅意味着收入上的损失，更意味着身份和地位上的劣势，呆在农村的年轻人将面临婚嫁上的困难，没有女孩愿意嫁给一个从事农业的农民。
在此背景下，留在农村仍然从事农业的年轻人只能是无法进入城镇的人，从当前的情况看，这些无法进入城镇的人主要包括身体有残疾的人及妇女(她们为了抚养子女)。
再从城市的就业状况看，从2010年就开始出现用工荒，说明农民到城市就业并没有找工作方面的困难。城市出现用工荒的现象说明我国农村劳动力转移已经接近尾声。
从数量上看，依然留守在农村的老、弱、病、残、儿童占全部农村人口的比例应该在30%左右，不会超过35%。依此估计，当前的城镇常住人口比率应该占总人口的65%-70%，远高于当前的统计 数据。笔者的这些观察与统计数据存在很大的差异，是否正确值得关注。
官方的人口统计数据为什么会低估城镇化人口的比例?这是需要认真分析的问题。作为地方政府官员，人口基数扩大则意味着各项人均的经济指标会降低，不利于其政绩考核，因此，城市常 住人口被低估是符合情理的。客观而论，人口频繁流动也的确给人口统计带来相当的难度。
按照国家统计局的农民工监测报告数据，2013年的农民工数量是2.69亿，这些农民工在就业所在地的统计中，很多没有纳入城镇常住人口中，而在户籍所在地一般把他们仍然当作农村居民。 因此，从总体上低估了人口城市化比例。
表1 农民工规模(略)
将上述2.6亿农民工纳入城镇常住人口统计存在异议，主要的问题是这些人没有城镇户籍。从经济增长的角度看，农村居民城镇化之所以能够促进经济增长，是因为这个过程提高了生产效率 ，因为农民从事农业劳动的生产率低于从事工业或服务业的生产效率。因此，只要人口从农村流向城市，整个国家的生产率就会提高，经济增长的动力就不会衰竭，与他们的户籍无关。
如果笔者的估计符合实际情况，则意味着中国的人口城镇化过程已经基本结束，将城镇化当作未来经济增长动力的期盼可能要落空，将房地产的行业繁荣仍然依靠城镇化的想法是不现实的。
不仅如此，中国未来还会出现逆城市化的现象。从农民工的年龄结构看，第一批农民工大多数是1960年后或1970后出生的，他们是新中国第一个人口高峰期的产物，这批的人的童年是在农村 度过的，生活十分艰苦，有些人在农村还从事过繁重的体力劳动，他们向往城市生活，可以忍耐恶劣的生活环境，吃苦耐劳是他们共同的特点。当这批农民工进入城市与现代化的机器结合后 ，生产效率大幅度提高，创造了惊人的生产力，让中国迅速成为世界工厂。但1960至1970后出生的这批人现在已经人到中年，很快将进入年老体衰阶段，继续在城市打拼越来越困难，而城市 并没有因为他们曾经的贡献而给他们提供相应的养老保障，他们将被迫返回农村，继续从事农业劳动。
城市化意味着生产力的提高，那么，逆城市化就意味着生产力的降低，经济的增长速度将下一个台阶，这可能就是未来中国经济的新常态。
二、农民进城难以形成有效的住房需求
过去的是十几年里，人口城镇化快速推进，伴随的是城市房价的大幅度飚升，于是，很多人把这两个现象用因果关系联系起来。从简单的逻辑看，农民进城就需要住房，因此，进城的农民越 多则城市的房价就越高。
但事实情况并非如此。从国家统计局公布的农民工监测报告看，农民工居住方式大多数是通过非市场化的，独立租赁的占18.2%,务工地购买房的只占0.9%，农民工在城镇打工主要通过单位宿 舍及工地工棚来解决居住的问题(参见表2)。因此，中国式的人口城镇化并不是推高房价的真正因素。
表2 2013年按城市和住宿类型分的外出农民工人数构成(略)
从收入考虑，只有城镇户籍人口才有购买住房的能力。在城镇人口的增长中，户籍人口每年增加约220万，按照每套住房居住2个人计算，由城镇常住人口增长所创造的住房需求约为每年100万 套左右。
表3 城镇人口增长来源(略)
城镇化人口当中的很大的一部分是将城镇范围扩展到郊区或周边乡镇，将乡村从“行政上”纳入城市范围，而这些地区的原有住宅并不需要全部拆除重建。另外，城镇常住人口中的流动人 口无法参与到城镇住房市场。虽然放松三四线城市的户籍政策可能会吸引一些农村户籍人口购买城镇住房，但流动人口购房的最大障碍不是户籍政策，而是收入和社会保障。
如果简单地从总量上推算，每年城镇常住人口增加2000多万，可以新增约1000万套的住房需求，但只要认真分析一下新增城镇人口的来源及他们的收入水平，住房的实际有效需求是十分 有限的。
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