越来越多的房地产商降价售房，各地不时爆出新闻，开发商降价被叫停。 降还是不降，这成了开发商生死攸关的大问题。
对每一个单独的房地产商而言，降价出售是他们回笼资金，避免资金链断裂的重要手段，对很多中小房地产商来说，甚至是当前最主要的手段。 但是，降价出售的必然后果，就是房价从一个点的崩塌，迅速蔓延至一个面的崩塌，进而出现一系列的风险。很多房地产商的贷款是用住宅抵押的，抵押物价值暴跌，可能会触发抵押贷款中的强制条款。 因此，对房地产商的总体监护人而言，房价不能这样降。 首先来看第一点，为什么说现在降价销售是回笼资金的主要手段。 我国将房地产投资的资金来源分成四类：国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金。
国内贷款，顾名思义就是各种贷款，包括银行和非银机构，其中银行是主体。2022年国内贷款合计1.74万亿，占房地产投资资金来源的11.67%。 利用外资的比例非常小，几乎可以忽略不计。 自筹资金，既包括股权筹资，也包括债权筹资。比如，股东自有资金、上市房企定增获取的资金，都是股权筹资的自筹资金，发行信用债获取的资金就是债权筹资的自筹资金。也就是说，自筹资金也包括了借来的钱。这一部分2022年占比35.54%。 其他资金占比最大，主要构成就是卖房回款。其他资金最重要的两部分，一为卖房的定金和预收款，一为卖房的按揭贷款。2021年时，银行、信托、债市、股市都被遏制的情况下，房地产商的定金和预收款增加了约0.74万亿，收到的个人按揭贷增加了约0.2万亿。也就是说，在市场监管趋紧的时候，只要消费者认定房价会涨，就仍然会买房，房地产商最大的资金来源就不会缺。
现在是个什么情况，大家心知肚明。中小房地产商还有几个能通过贷款、发债、增发融资的？唯一的自救途径就是赶紧卖楼，抓紧回款。 卖楼就卖楼，为啥要打折呢？因为我国存量房严重过剩，不打折卖不出去了。我国住宅拥有量并不平均，部分家庭拥有多套住房。下表是西南财大2011-2017年统计数据。从2017年数据看，两套房家庭有39.4%的空置率，三套房家庭有48.2%的空置率。
有多套住房的家庭，部分住房往往闲置。闲置的住房也要还贷款。在楼市快速上涨的时候，涨价幅度可以覆盖贷款利息，但是楼市不涨了，甚至下跌了，怎么办？还放在手上烂掉吗？还放在手上白白耗费利息吗？赶紧出手吧。 空置率到底有多高呢？西南财大做了一个分城市的统计，一线城市空置率相对较小，二三线城市空置率明显更多。但不论是哪种城市，空置率都超过合理区域（合理区域在5-10%）。
贝壳去年发布的《中国主要城市住房空置率调查报告》，也印证了西南财大的数据。 贝壳报告称“通常认为空置率在5%-10%之间是合理的，低于此区间则认为空置率过低，表明住房需求旺盛，潜在需求较高。高于10%则认为空置率过高，表明住房供给过剩，存在库存积压风险。贝壳研究院调研28个大中城市发现，其中仅有9个城市处于合理区间，大部分城市处于10%-15%，6个城市高于15%。总体而言空置水平较高，新开发项目可能因为销售困难导致库存积压风险。”
不仅仅是二手房，我国新房的供给也是过剩的。以城市规划为例。每个地方都有自己的“有计划”的规划，但是放到一起就变成无序的竞争，导致我国城市规划远远超过实际需要。截至2016年5月，全国县以上新城新区超过3500个，规划人口达34亿。 2016年新华社记者报道，“在特大城市限制人口、中小城镇扩容的情况下，一些中小城镇迫切希望加速发展，纷纷提出2020年、2030年人口倍增的目标。国务院有关部门数据显示，据不完全统计，截至2016年5月，全国县以上新城新区超过3500个，规划人口达34亿。这些规划能容纳全世界近一半人口的新城，谁来住？” 如此这般的规划，要建多少房子？卖得掉吗？ 我国房子早就过剩了，就是有人愿意承认，有人不愿承认。 中央党校的周天勇在2016年时发文称，2015年底“城镇住宅存量大约在32881万到35411万套之间”，如果算上2015年正在施工和新开工的，2016年后即使新楼盘一个也不开工，“城镇全部住宅供给将达到41594万—44594万套……可容纳12.69到13.6亿人口居住。” 在这样的情况下，2018年后新开盘项目去化率明显走低，房子越来越难卖了。中银证券报告称，“重点城市开盘去化率降至历史冰点”。
一方面是需求不断萎缩，一方面是供给面临过剩，再加上大量二手房涌入市场，烟花璀璨，只能愿大家安好。 在这种情况下，打折促销，回款自救，就成了中小房企的主要诉求。 但是这会带来一系列的连锁反应。你能打折，我也能打折，大家都打折，于是房价螺旋下滑。但是我国房地产商的贷款一般都是有抵押的，而《民法典》规定，“抵押财产价值减少的，抵押权人有权请求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值，也不提供担保的，抵押权人有权请求提前清偿债务。” 也就是说，如果周边房子下降，导致抵押物价值下降，银行可以要求开发补充相应担保，如果开发商做不到（现在的民营开发商哪一个能做到？），银行可以强制要求提前清偿。至于怎么提前清偿，我就不知道了，想来总是有些手段的。 目前，房地产开发贷余额13万亿，加上信托、委托贷款肯定会更多。如此大规模的贷款出现抵押物价值降低，造成的影响是巨大的。
这就是一个两难的局面，不降价麻烦，降价也麻烦，房地产商的囚徒困境。 也许，房地产高速发展的时代，真的过去了。 本文部分内容节选自《地产资本的兴衰》，全文发布在“佐伊的读书圈”。 为防止有人断章取义，我要明确声明，我相信困难只是暂时的，我们总会挺过去。 经济下滑的时候，普通人怎么才能多看一步、少踩些坑？
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