昨天，看了“电话连线”的有关内容，从内心来讲，我不是很高兴，也不很乐观，而是更加担心。本来不想谈这个问题，但是，不提醒一下心里不舒服，可能会让很多人再次误判形势，甚至让牛刀、时寒冰这样的“专家”也会瞎高兴一阵（我以前批评他们俩也不是冲着他们个人来的，他们的思想都不错，只是希望他们不要太过乐观），我不想把话题扯得太远，过去的政策错误就不多讲了，我只讲未来可能出现的问题。
“电话连线”的三点总结（其它有关物价调控的事情不在本文论述，因为老百姓知道是什么回事，涨上去的价格想退回来是很难的，大家看到能短期回调的只有小菜，然而百姓生活并不只有小菜）：
1、中国城镇居民人均住房面积已经达到33平米，个人住房占有率已经超80%。2、政府主要只管保障房，商品房还是交给市场调节。
3、目前的房价是合理的，只要不大涨就行了。这是“电话连线”中有关房地产问题最核心的三条信息，我们必须认真深入地进行剖析理解，从而找出未来中国住房政策可能出现的更大问题。
一、中国房子是多了还是少了？如果说“电话连线”中所讲的数据是准确无误和科学严谨的话，那么，我的判断是：中国住房已经可以满足人民群众的住房需求，与中国的经济发展相比已经超前，刚性需求没有太大空间，再大拆大建就是浪费资源。先从住房自有率来看，美国大概在70%左右，欧洲大多国家都在50%以下，英国大约有60%左右，中国却高达80%，这说明中国从住户角度来看，自有率并不低，至于包含在自有率中的其它隐含问题（如质量、产权、结构、大小）则是另一个方面要讨论的，很高的自主占有率告诉我们，中国人的住房观念必须要改变了，否则，再建十亿套房子出来还是会被人抢光，因为十三亿多中国人的后代是无穷尽的，在中国人的观念中，不但要自己拥有房，还要为儿孙准备房，谁能短期满足？再从城镇人均住房面积来看，中国也是相当惊人的，作为一个发展中国家，我们的人均住房面积除了比少数“人少地大”的发达国家相对落后之外，我们的人均面积已经接近了大多数发达国家，甚至超过了日本和韩国的城镇居民人均面积，距英法德三国的数据也差距不大，早已经超过了中等收入国家的人均住房面积和低收入国家的人均面积，目前，世界中等收入国家的人均面积大约在30平米，而低收入国家人均面积在25平米以下。根据住建部和中房协会的人员透露的信息大致也是如此。中国人均可利用耕地是非常低的，大约在世界排130名左右，我们没有资本跟那些人少地大的国家去比较人均面积。
也许有很多人不愿意接受“人均住房面积”这个说法，认为会掩盖很多实事，我也承认这一点，但那是另一个层面的问题，等到最后我再讲这个问题，现在，只能告诉大家，国际上有一个房地产发展的共性规律是：人均住房面积30-35平米是住房需求的高速期，其后将转入平稳，房价随着税收调控的跟进，使住房不再成为包赚不赔的投资产品。
二、政府在“保障房和商品房”两线都存在严重误区。从“电话连线”表达的信息来看，政府只管保障房，其它交给市场，这里面有三个大问题：第一、保障房的主要供应对象是中低收入者，而中国城市人口则是以中低收入者为主要群体，政府的保障房何以为继？每年能建1000万套住房吗？我表示怀疑，如果要做到这些，钱从哪儿来？是银行还是财政？第二、市场真的能调节商品房吗？从过去八年的历史经验来看，我也是表示怀疑的，“我有信心”这个提法好象不是今年才讲出来的，但最后“信心”体现在民意中是“灰心”，原因是什么？是市场失效还是中国根本就没有市场？是政府有意而为还是地产商强行闯关？大家应当回味一下过去的这几年，其实，在中国，总理和总经理都管不了商品房，是整个既得利益集团在控制商品房，政府如果下决心管还有希望，如果放任不管的话，商品房注定是耗费和透支子孙资源的怪胎，今天的政府政绩就是明天的祸根。第三、保障房和商品房双向攻关的结果会是什么？如果我相信政府能够每年建设1000万套保障房，而商品房供应也继续不减的话，这么多房子真的会有人去住吗？据我了解，长沙市政府2009年底召开的民主党派沟通会议上透露出，即便长沙市停止一切商品房建设，可供出售的房源还可以销售五年，如果加上在建的房源则可以销售十年。全国其它城市的情况会不会大同小异呢？如果是的，那么又告诉我们另一个信息：房源供应紧张、供需矛盾是人为制造的假象，国务院掌握的信息也未必是真的。既然房源不缺，政府却盲目地双线扩大住房建设会不会造成巨大浪费呢？保障房建设本来是一件好事，但是，如果控制不当就会做成一件害国不利民的坏事，为了保证GDP不下坡，不去把存量房逼出来，双线突击房源供应量是极度不好的决策思维。过去，我们的教训很多很深刻，十年前，为了突出教育重要性，村村盖大校舍，结果导致很多学校很快变成养猪场或者杂物间，保障房会不会在十年后成为空置楼呢？完全有可能。保障房的面积大都很小，位置也不好，不符合中国人的住房需求观念和虚荣心要求，只能充当过度房的角色，一、二、三线城市的保障房需求也与大城市不一样，除了省会及少数特大城市未来真正有刚性需求以外，绝大部分二、三线城市都是房源过剩状态，如果国家把“建设保障房”与政绩挂钩的话，我相信，不到五年时间，保障房就会成为中国的一个大问题，有很多保障房小区会成为荒凉小区。
三、目前的房价在中央看来是基本合理的。过去，我们在听政策的时候，往往是这样表达的：坚决遏制房价过快上涨。现在的表述是：有信心让房价回到合理水平。表面上看，新的表达是有进步的，以前是遏制过快上涨，不强调降价，现在提到“回”字，说明政府认为涨得多了点，再“回”一下，但是，大家千万要注意：这个“回”字的空间是不大的，因为，在政府看来，过去的房价并没有什么不妥，现在“回”一点只是让人民不再感到那么“难受”，政府认为房价过快上涨的根子在人民，不在决策者，明明你都拥有“80%”自有率了，还想买房？明明人均住房都有33平米了你还嫌小？不是我管不了房价，也不是总经理不讲理，是你们老百姓要求过分了，所以，让价格“回”一点已经是够客气的了。“电话连线”给老百姓最大的信息是：自己反思吧！
四、人民意志决定中国房地产的未来。我多次强调：中国房地产要想回归合理，不能靠政府，只能靠人民自己，我已经写了二篇“房地产人民战争”的开火文章，以后还会继续写，只有大多数中下层老百姓不再盲目了，房地产才不会被既得利益者牵着走，只要老百姓敢于向利益集团开火，某些人才不会气焰嚣张，只有老百姓长时间冷眼旁观无用的政策，才会看得到某一天真正有用政策的出台。我在本文的第一点中提到“人均面积”的问题，这会让很多无房百姓很反感，因为，很多官员和富人拥有几十套房，他们用“空置房”来让无房户拥用“平均数”，我们怪谁都不起作用，我之前的“两枪”明确提出要让这些少数人的巨量房源流出来，人民要大胆地人肉“官员房和富人房”，要坚决地推动“房产税”立法，不要怕房产税会伤及中低收入者，其实不会，我将在适当时机递交我的版本给有关方面。
二十一世纪，如果还有十亿愚民的话，二十二世纪，你也只有想房的命，早点醒来好！
孙锡良（转载须署名）2010年12月27日星期一
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