破解房地产迷局

破解房地产迷局　　

人类生活在地球上，吃，穿，住，行是基本需求。鱼刺熊掌是吃，米饭咸菜也是吃，有人天天吃鱼翅有人偶尔吃咸菜，但无论如何都必须要有的吃，至于吃什么那就看个人条件了。同样“住”也是这个理。无论是一个人住别墅还是4，5个人窝在10平米的地方。因此，住和吃都是人的基本且必须的需求。这就先天决定了，房地产业的根本性属性是人的基本需要是消费。那么房地产的投资属性呢？那是它的第二属性，也就是说，先要满足消费，再去考虑投资。那他们之间是否有先后之分呢？我个人认为是没有先后之分，只有主次之分。目前，国内的房地产市场，明显投资属性强于消费属性，反客为主。这并不是说，因为多数人已经满足了基本属性，现在为投资而买房。而是说，少部分人以投资为目的，大量买入房产，而更多人被迫承受高房价来满足自己的基本需求，同时潜意识中还有期待买入的房产能上涨的概念。由此，可以看出，国内疯涨的房价根本上已经完全背离房产业的核心价值理念。是所有利益集团包括了开发商，投资客，地方政府，裹挟着普通大众，利用强化的潜意识，汹涌而上。究其成因，那还得从头说起。　　

房屋时建在土地上的，所以土地是房屋第一要素和不可替代的必要条件。“率土之滨莫非王土”数千年来，中国土地的所有权都归属于九天之上的皇上。所有得到土地的人都来自于皇上的恩赐，那个时候没有转让之说，分封的土地也不是为了发展什么“房地产”，而是为了赋税及食物。中国共产党取得了革命胜利，推翻了封建社会。一并把以前属于皇上独家享有的土地所有权也夺了过来。按道理，中国的土地，即不属于世界列强，也不属于四大家族，更不属于共产党本身，而是属于全体中国人民的。那这和房地产有关系吗？当然有，因为任何开发商建房，都必须得到土地开发权，政府收取土地出让金。假设，土地是属于全体人民的，那么政府在收取了土地“出让金”后，应该合理的还给人民，他无权拿着人民的土地卖给开发商，并把钱装入自己的腰包。再假设土地不属于人民而只属于“政府”的。显然收取土地出让金后的钱就理应归属政府。但是，这里存在的问题是，政府的理念是什么？和人民对抗吗？还是带领人民奔向幸福？我想应该是后者。既然是带领人民奔向幸福，那么政府靠地“攒”来的钱，是否应该全部装入自己的腰包呢？也就是说，无论土地属于谁，至少卖地后的钱应该适时回流到原有的归属地，适时“补贴”没有土地却要买房的人。这就是本题“破解房地产迷局”的第一局，土地出让金的专款管理。用土地出让金来建造廉住房，经济适用房，平困家庭购房补贴等等。谁能知道，自己所在城市，从房改以来，市政府一共获取了多少土地出让金？一共为这个城市的住房消费投入了多少？假如是一笔糊涂帐，那么就请先弄弄清楚，理理顺，建立一个长效机制。这其实就和政府收取税收投入到共公事业是一个道理的。因为土地是不可再生资源，是特殊商品，更加应该谨慎处理，严格管理。最近，相关新闻报道都在显示，国内有很多城市的财政收入是靠卖地维持的，可见此问题的严重性。这也是“中国被房地产绑架”的一个重要原因，他们绑架的不单单是经济还要强大的政府！　　

有了土地出让金后，就引发了第二个问题-----房屋成本。开发商的成本构成是复杂的，多样的。土地出让金或许是其非常重要的一块。他的高低，一定会反映在最后的销售环节上。作为购房者，购买的房屋就包含了土地出让金等各项成本要素。这里不得不再一次回到前面那个土地所有权的问题上了。假如土地是人民的，政府等于空手套白狼的卖了土地，然后人民又必须从开发商手里再买回来一次。这好比有人白拿了我的手机后，不是还给我，而是卖给我，而且价格随着经济发展而猛烈上涨。有比这个更可笑的事情吗？假如土地是政府的，那么等于通过开发商间接把土地卖了给我们。政府此时的角色更像一个商人。但无论如何，这就是买房的成本之一。我没有这个能力精确核实开发商的成本，但至少知道，同样面积建造的房屋楼层越高，平均下来的土地成本就越低，同样的土地，地下层数多了，平均的成本也就下来了。这中间还有个最佳平衡点的问题，因为建高房或挖深坑，都一定会带来其他成本的上升，多少最合适？至少我不知道，也没有任何一个“专家”对此做过详细调查。但作为不管是空手套白狼或者是商人的“政府”是不是应该有点社会责任。说简单点就是房屋的层高和地下空间的深浅。说复杂点，就是制定商品房的公共标准，包括层高，建筑用什么材料，施工时间，该有什么必须的配套设施，等等等等，一切可能和成本有关的东西。按理论的市场经济学，政府不应该裁定房地产商的利润。这样做的目的，我想可以归结为几个方面。第一，可以合理控制建造成本，或者叫成本可控。第二，便于监督管理，特别是质量，上海那个倒塌的房屋此时就有据可查了。不会五花八门说什么的都有。第三，便于调控，说白了，房地产商的利润率是政府心里有数的东西，虽然不精确，但至少不离谱。第四，还可以告诉购房者，让人明白买的是什么房，大概情况如何，成本多少。按自己的意愿衡量是否合理，是否被杀猪，是否被置于不利状态等等。这也是房地产迷局的第二局，成本局。　　

那么第三局是什么呢？是利益局。重中之重是破解银行系统与房地产市场荣辱与共的局面。大家都知道，房地产商开发房屋，并不是完全拿自己的钱去开发的。首先是拍得土地后转手抵押给银行，这就是说房地产从一开始就和银行缠绕在一起。当然作为刚刚发展的起步项目，这个环节必不可少。然后，并不因此而可以一直这样持续下去。这中间除了开发商外，绝大多是购房者，无论是投资还是消费，都离不开银行的贷款。开发商抵押的是土地，担保的是是将来待售的房子，买房者抵押的是买到手的房子，担保的是将来的收入。银行就身处抵押链中，房价一旦下跌，风险是会凸显出来。美国的次贷危机就是前车之鉴，到最后银行和房地产一起玩完。因此，有部分风险应该由开发商来承担，毕竟他们可是正宗的商人，没有一个行业是绝对无风险的，要做就需要有风险承受能力，套用股市的一句话“投资有风险，入市需谨慎”风险自担既然适用于其他行业，为什么就不能适合于开发商？不能将风险部分，或者大部分转嫁给银行，更不能把风险转嫁到人民头上。实际上转嫁到银行就等于间接转嫁到人民头上，因为，银行贷给他们的钱是必须要有储蓄做后盾的，储蓄那里来？多数还是普通人的存款吧！第二个利益体是投资客。无论哪一种投资客，都对房产的消费已经非常淡薄了，加上连年上涨，房地产已经是没有风险一本万利的投资“天堂”。投资客里存在两个不容忽视的问题，第一个问题还是贷款，和银行有关，几乎没有人是全额资金全部买下再去出售的，绝大多数是靠首付款买了一套房子，然后抵押再买第二套，再抵押再买三套，如此循环。虽然，我国没有低抵押，甚至无抵押的“次级债”问题。但是，大量的投资循环抵押一样风险巨大，一旦房价下调，他们的利益链条就会断裂，就会引发断供，导致和次贷危机相类似的银行系统风险。我无法计算的出其中涉及资金的多少，但至少明白这里的水很深，牵连到的不光是单个投资者，也有所谓的买房团，央企，地下钱庄，境外热钱等等。现在要做的恐怕不是简单的限制第二套房，第三套房的问题了。而是应该先控制已经进入这个投资领域的各个部分不让其扩大，然后再次明确已近有超过2，3套房的个人或者企业的不准再得到新的贷款，新增的房产。我毫无保留的相信，真正入水的投资客绝对不会只拥有2-3套房。因此，应该从本质上必须强调在购买新的房产前，本人或者企业不能有贷款。即使以前的贷款已经付清了，也要更加强硬的阻止其新增房产的冲动。毕竟可以一次性付清并买入多套住房的不是没有，还是有相当人数的。方法可以是设置物业税，前提是单位家庭只有一套住房的可以免征。从第二套房开始征税，房产越多税越重。否则一刀切的做法只会给真正需要消费买房的普通人增加负担。还有可以开征奢侈税，买车都有奢侈品税，为什么买个别墅就没有呢？但也有个底线，三口之家60或者70平米以上开始征税。同样的道理，避免一刀切，受损的仍然是最需要买房的人。投资客的第二个问题是扰乱市场供需矛盾。假设市场只有100套房，而3个投资客就买了其中的50套住房，而剩下的97个人需要争取余下的50套。反映在市场上就是供不应求，反映在价格上就是连连上涨。而实际上我们知道了房产的第一属性是需要。因为投资客的存在恰恰是抑制了这样的需求，因为价格越高，需求就会降低。从而使真正需要的人买不起房。而市场供应的房子又被明显不是满足需要的人一扫而空。我想数百人争夺数十套房子的盛况，正好是这种头重脚轻的市场最好的注解。第三个利益体是交易。任何一个繁荣的市场离不开交投活跃这个条件，如同股市的成交量一样重要。萎靡的成交量是市场清淡的特征。而任何一个繁荣市场更离不开“规范”这个条件。只有规范的市场才能长治久安。也如同股市强调的“公平，公开，公正”一样。没有三公原则，市场就是虚假繁荣，是幕后利益群的天堂，普通投资者的地狱。而房地产市场恰恰是个特殊市场，按逻辑上说，房产几乎不能被频繁交易。一个普通人不可能经常改变住所，经常买进卖出。除非绝大多少人已经满足了基本需求，并进入到投资领域。但事实远远没达到这个程度。还有一种可能是像美国一样，全国游走到处打工生活，居无定所。那么事实上这个也是难以短期内改变的。所以我认为，国内房地产的交易考量更应该重规范，轻交易量。规范的内容很广涉及到的具体问题很多，我最近没有参加过交易，对其中几乎没有感觉。但至少，规范是必须的，也是必要的。　　

最后一个问题涉及房地产在经济中的地位问题了。据说房地产的发展可以带动相关数百了产业的发展，在改革开放30年中有这不可替代的作用。就其本身来说，是个资金密集型行业，对科技依赖性较低。假如长期将其作为核心产业，那么会严重制约其他高科技产业的发展。如果经济起步需要靠他的话，那么经济发展就绝不能依赖于他。另外还有一个情况，房地产发展带动起来的产业如钢铁，水泥等目前都是产能过剩行业。也是高能耗，低效益（包括经济效益和社会效益）产业。他们既不能担当未来经济的龙头，也不能弥补资源严重消耗留下的后果。因此，房地产要从总体上抑制其过度发展，虚假繁荣的特征，让其回归到一满足需要为主的正常轨道上来，要像和粮食一样是人人都该也都应该能够消费得起的商品，而不是像任志强所说的“大学生就应该买不起房”。他的逻辑是建立在房地产属性投资第一，消费第二，效率第一，公平第二，富人第一，穷人第二上的。　　

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