荣枯岁月：楼市新拐点论

荣枯岁月：楼市新拐点论　　

上帝欲使其灭亡，必先使其疯狂。　　

人类一思考,上帝就发笑。　　

2010年年初至今，无穷的不可思议摆在了我们面前。 　　

首先是中国的楼市疯狂了，据不完全统计，一季度70个大中城市房价同比上涨50以上，环比去年四季度上涨百分之15以上，部分城市同比涨幅超过百分之80，其中涨幅处于前列的有的城市有三亚、深圳、北京、长沙等。 　　

一线城市“北京”商品房统计数据报告： 　　

据北京中原三级市场研究部统计数据显示在3月开盘的28个项目中共有15个项目在09年一季度已有销售记录，而开盘价格相比去年同期已经全部翻番，最高上涨幅度已经达到了130%。相比09年4季度，商品房市场总成交量达到75404套，1季度北京商品房成交量仅44017套，下跌了41.6%。但是同比09年同期依然保持上涨的趋势。相比09年同期的40268套，上涨了9.3%。

价格飞涨的现象在商品房市场非常普遍，据北京中原三级市场研究部统计数据显示2010年一季度北京商品房均价已经达到了21880元，相比09年同期房价11615元每平米上涨幅度已经达到了88.4%。3月份四环内房屋成交均价更是突破了3万元；位于北京城八区以外的通州已经变成第二个“三亚”，三月份以来房价每周都在上涨，目前通州在售楼盘和即将开盘的一些项目，定价都已经超过20000元/平方米，而位于通州东关的月亮城堡四月上旬均价竟已经达到25461.52元/平方米，较上月上涨28.34%，同时通州的2手房房也开始飙涨，四月上旬2手房成交均价已经超过16000/平方米。 　　

与房价的飙升相对应的就是租售比在急剧扩大，北三环北四环之间，一居室，40平米，价值120万左右，月租金2000，租售比为1∶600，若以房价热炒的北京通州为例，该区域二手房源均价超过15000/平方米，一百平方米的房子总价在150万元以上，而平均租金在每月2000至2200元，租售比已超1∶700。如果是商品房，平均总价则为200万元，房租相差不大，租售比便已达到1∶1000，也就是说出租83年方可收回购房成本。 　　

这是一线城市北京的情况，我们再来看二线城市的房价，以二线城市中所谓的房价“洼地” 长沙为例：

长沙今年房价可以用“突飞猛进”来形容，当众多长沙市民对长沙房价的认知还停留在3000-4000元/平方米时，事实上，这个曾经被称为“房价洼地”的城市已经不再“洼地”，单价4字开头的房子踏遍全城难觅踪影，取而代之的，是普通住宅单价五千六千七千甚至逾万已非个案。数据统计，2月份长沙市新售房屋均价已经突破5000元/平方米， 3月下旬到4月的实际情况已经变成3500—4500/平方米在偏远的地方能买到，4500—6000/平方米在不太偏的地方可以买到，市中心6000—10000/平方米。　　

同时，长沙市住房租售比在不断拉大。以河西铜子坡路周边房屋为例，现在的房屋价格在5000元/平方米左右，一套85平方米的两室一厅住宅租金在700元左右，租售比为1∶600。国际通行标准认为，合理的房屋租售比在1∶200到1∶300之间，这个比值意味着如果把房子出租，200个至300个月（大致相当于16年至25年）内能收回房款，如果租售比低于1∶300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现。 　　

按照中国广义货币供应量M2增长的速度，笔者认为中国合理的房屋租售比应该在1∶250到1∶400之间，而长沙各区域房屋租售比普遍的在1：600左右，泡沐巨大。 　　

更离谱的是，同样处于长沙房价最低区域的河西岳麓区的一个楼盘，4月上旬的房屋成交均价竟然突破8500，而周边的房屋平均租金还在700元至800之间（85平方左右的两室一厅）， 租售比达到1∶900 。　　

二、房价收入比： 　　

“房价收入比”从狭义上来讲，就是指家庭所居房屋的价格，和这个家庭年收入之比，称为房价收入比。 　　

所谓工资，即从业者从所在单位领取的薪金。其中，比较稳定的是公务员的薪水。正常的公务员的薪水代表了一个国家的工薪阶层的较高收入水平，而近年来企业员工工资远低于公务员。　　

笔者以很稳定也比较透明的公务员的薪水为比较，且假定其夫妻两人充分就业，皆为公务员。灰色收入这里不谈。 　　

长沙的公务员月工资在2000—5000之间，平均3000元左右，一年13个月工资，那家庭年收入为78000元。长沙房地产市场的住宅百分之95为毛坯房（长沙市房地产协会提供的数据），以四月上旬房屋成交均价5200左右为例子，一套100平方的房子为52万，加装修10万左右，一共是62万， 房价收入比约为8。 　　

世界银行和联合国人居中心分别得出“合理的住房价格”的房价收入比应该为3-6(世界银行专家的说法为4-6)。 　　

综上述，从各个角度看以北京为代表的一线城市和以长沙为代表的二线城市的房价都蕴含着较大的泡沫。 　　

为了抑制不合理住房需求，新版“国四条”和“国十条”出台，明确实行更为严格的差别化住房信贷政策，提高贷款购买住房的首付款比例和贷款利率：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平；严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。　　

此次调控政策比2007年“9、27”调控政策更加严厉。　　

从买房杠杆上看，2套房首付款从过去的2成提高到4成再提高5成，过去买房炒房者可以通过首付款撬起5倍的杠杆炒房子，而现在只能撬起2倍的杠杆，更重要的是，通过首付款的提高，使至少直接使进入楼市的银行信贷资金减少，供应给楼市的总需求资金大幅度减少，从需求方抑制了银行信贷资金过高比例涌向房地产行业的“危险行为”，使支撑购买房产的资金供应总量至少蒸发百分之二十五以上；与此同时，部分城市对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款将大幅度抑制袭转全国的外地炒房团。以长沙为例，在今年2、3、4月份就出现了一批来自北京、浙江、广东的非本地工作生活的炒房团，部分人是数套数套的拿房，直接推高了长沙的楼市价格。此政策如果执行得力，对这些袭转全国，以温州炒房团为代表的热钱将起到极大的遏制。 　　

“新政”，对于炒家，尤其是老资格的外地炒家来说，仍有一些规避的办法。但是这些从所未有的严厉调控政策，表明了政府所释放的明确信号，对参与市场的人的集体心理产生影响，影响炒家预期，一旦他们预计到楼市风险加大了，可能就不会再扫货出击，而是出货离场，投资客将大幅退出楼市；部分原本怕房价进一步上涨而打算出手的一套房购买者、改善型2套房购买者，也会暂时推迟买房计划或因为首付、利率的双重提高而买不起房子，大量需求将一夜之间蒸发。　　

从供应方看，全国2010年度住房用地计划拟供应量约18万公顷，是去年的2.35倍，未来住房供应在大幅度增加。　　

以长沙为例：　　

在过去10个月房价飙涨的示范效应下，开发商加大了拿地规模，大量的小区处于建设之中，从刚性需求与楼盘的供应量来看，下半年长沙市的楼盘将出现供应远大于需求的现象。　　

如果说2009 年二季度到今年一季度是销售的高峰，那么，2010年下半年就是供应的高潮期。从长沙房地产开发预警预报信息系统的数据显示，2010年，长沙市企业存量土地充足，后市供应潜力很大。目前在本市注册并具有房地产开发资质的企业1494家，开发项目1088个，其中待建项目321个，在建项目531个，竣工在售项目236个。2010年在建的超过100万平方米的大型楼盘包括： 　　

1：北辰三角洲,500万平米,投资300亿以上,巨型城市综合体,在建
2：湘江世纪城,400万平米,投资168亿,在建。
3：新华都万家城,300万平米,在建。
4：中信新城,225万平米.在建。
5：怡海星城,200万平米,在建。
6：碧桂园威尼斯,145万,在建。
7：华润凤凰城,130万平米在建。
8：早安星城124万平米,在建。
9：阳光100,120万平米,在建。
10：保利麓谷,115万平米,在建。
11：万国城,110万平米,在建。
12：珠江花城,110万平米,在建。
13：江山帝景,110万平米,在建。
14：钰龙天下110万平米,在建。
15：湘江1号,100万平米,在建。
16：长沙玫瑰园 100万平米,在建。 　　

这些楼盘在今年下半年到2011年上半年将形成一个庞大的供应。彻底改变长沙市近一年来供应不足的现象。 　　

从政治的角度看，中国未来的政治走向将极大的影响中国的房地产市场。中国特色的“官办经济”不同于计划经济，也不同于市场经济。正因为有了过去中央制定的以GDP为纲、“保八”的经济目标，才有了在09年实体经济不景气的情况下出台了以大力发展房地产市，降低房贷首付等利好政策，通过大幅度增加银行信贷资金进入房地产领域来促进房价的上涨。而今通货膨胀猛于虎，房价成为检验本届政府执政力的堡垒。　　

从胡温搭档的本届中央政府来看，三农得到实惠、城市化进程加快、农村城镇新医改出台，政绩不俗，但瑕疵同样明显：通货膨胀严重、蚁族青年成为新的弱势群体；特别是房价飙升过快、房价太高，成为本届政府最令人诟病的焦点。　　

按照中国宪法规定，国务院总理最多只能任两届，温家宝总理任期已经不到三年，任何一个国家级的主要领导人都不愿意背着巨大的舆论包袱走下政治舞台，所以才有了温家宝总理在本届两会前夕和两会期间多次向媒体承诺本届政府任期内有能力将房价控制在合理水平的言论，这能否得到兑现，从近期不断出台的调控政策已经能看出端倪。笔者认为，这一届政府以后的主要经济任务之一就是抑制高房价。　　

从短期看，政策调控反映到市场一般滞后3到6个月，如08年10月中旬开始国务院出台了一系列撬动房地产市场的利好政策，但很多城市出现楼市转暖是从2009年3月份的小阳春才开始的；同样，今年1到4月的各项楼市调控政策的累积效应是一个逐步改变房地产市场的运行轨迹的过程，从越调越涨到最后促使房价环比走下跌周期，市场笔者认为，压倒楼市的最后一根稻草应该是预期的加息或再提高存款准备金率。笔者认为，现今实体经济相对2009年已经大幅度回暖，以2010年铁矿石价格的上涨幅度和高价格的铜、石油价格，以及食品价格、人工费用的上涨，2010年1季度实际CPI同比上涨超过百分之五，二季度CPI环比一季度将进继续上涨。因此笔者预计未来3个月内央行可能加息或再次提高存款准备金率。　　

“荣枯岁月”认为，根据各个城市的不同，未来一到三个月内中国楼市一手房继续处于高位横盘阶段（房地产开发商资金普遍充裕，能撑一段时间，极少部分聪明的开发商会先降价，加快资金回笼）；炒房团先“跑路”，二手房先于一手房调整；2至3个月之后从一线城市开始，一手房房价将出现向下的拐点，二线城市和部分三线城市出现价格向下的拐点滞后一线城市1到3个月，投机性不大、租售比处于合理范围内的三线小城市、小县城房价不会出现明显向下的拐点。 　　

相对2010年3至4月的高点，一二线城市和部分投机性较大的三线城市根据具体情况的不同，在未来的下跌周期中的下跌幅度在百分之10至百分之25之间。部分城市在今年年底和明年将出现部分烂尾楼。 　　

综上所叙，中国未来房地产市场的趋势是先调整后稳定。这一趋势将可能延续到2012年18大召开。（：荣枯岁月，于2010年4月18日至19日写）　　

×  WYZXWK.COM

您的打赏将用于网站日常运行与维护。
帮助我们办好网站，宣传红色文化！

欢迎扫描下方二维码，订阅网刊微信公众号