从0.5%到10%：美国5万亿商业地产贷款显现违约潮
2009年02月10日 21世纪经济报道
特派记者 王康 纽约报道 2009-2-10
果然不出预计，总价值约5万亿美元的美国商业房地产市场(办公楼宇、宾馆、零售物业等)，现在正进入迅速恶化的状态。因为来自资本市场的融资通道和来自银行业的贷款通道同时被切断。
公开数据表明，商业房地产的贷款拖欠率，在2008年第四季度，已经上升到2.6%，达到13年来的最高。同时，行业内预测，到2010年，商业房地产的贷款拖欠率将急速飙升至10%左右，达到1991年来的最高点。
据美国房地产行业的数据统计，2009年将会有4000亿美元的商业房地产贷款到期。在目前银行信贷几乎拿不到的时代，商业房地产的拥有者们如何去筹集到数千亿的资金，正成为最近一段时间华尔街上的重要话题。
值得注意的是，在商业房地产的上游，房地产发展商的“建设贷款”也在恶化。据美国商务部的数据，2008年第四季度建设贷款的贷款违约率从第三季度的9.6%，已经上升到11.6%。
商业房地产贷款市场出现危机
商业房产市场出现的问题，跟美国2008年经济大幅衰退有着异常紧密的联系。2009年2月最新发布的数据表明，美国的整体失业率已达到7.6%。在过去的2008年，整个美国有近260万人失去工作。2009年1月，美国就曾出现在半天之内，多家公司同时宣布裁员总计近两万人的新闻事件。
“大量的公司裁员之后，自然减少了对办公楼宇的需求。办公楼宇的租金收入在走软之后，大楼的业主就会交不起按揭，贷款拖欠率就会上升。宏观经济对商业房地产的影响是十分直接的。”美国National City Bank 企业资产管理部副总裁刘以栋在接受本报采访时说。
房地产行业数据表明，纽约这样的中心城市，办公楼宇的空置率也超过了10%。国际房地产咨询机构仲量行的数据是，随着经济衰退加剧，2009年纽约办公楼宇的空置率可能会达到19%。
“因为现在美国银行大幅提高了贷款要求。很多商业房地产当时签的是再融资协议。也就是说，在贷款的前七年或者前十年只交利息。但是现在到期了，却无法再得到银行的再融资。这一块会形成很大的违约风险。因为一个大楼往往就是数十亿美元的贷款。”刘以栋说。
失业率的高涨以及经济不景气，对商业房地产的另两块也形成直接冲击。
一是宾馆业。因为经济活动减少，宾馆的入住率大幅减少。这对宾馆酒店的业主来说，手上的现金流的减少，对身上背的巨额贷款来说，还起来就有些吃力。
另外一部分是商用零售物业，特别是SHOPPING MALL这种大型物业。
因为消费者对未来信心减少，最近美国零售业一直情况惨淡。美国最著名的连锁百货业巨头梅西百货在2月份宣布裁员7000名。而著名的连锁企业电子城则宣布从破产保护进入破产清算。
当商铺空置率上升，出租租金也大幅下滑。大型零售地产的投资者随即也陷入还不上按揭贷款的险境。
据美国房地产行业的统计，最近零售业的空置率达到11%左右，整体租金从峰值下滑近30%。
在衰退的情况下，美国商业地产的面值也大幅波动，甚至连纽约这种金融与商业中心也不能幸免。
房地产商靠抵押为核心借贷手段，物业市值减少，对其未来可以借到手的贷款也会形成大幅影响。
“烂苹果”
如此，建立在5万亿美元商业房地产贷款市场之上的近3000亿美元商业房地产证券市场，因2008年底整个CMBS市场交易整体崩溃，2009年商业房地产风险正在加大，而正进一步变成“烂苹果”。
评级公司穆迪和标准普尔等最近公开表示，将重新整理这一市场上的风险评估，对之前的评级做出调整。这对持有这些资产的投资银行和传统商业银行，将形成巨大的打击。
2月6日，穆迪宣布，下调美国银行的一个价值23亿美元的商业贷款按揭转手证券的评级。
同日，穆迪还下调了花旗银行一个17亿美元的商业贷款按揭证券的评级。在该按揭包里，有17项物业风险加大。
这只是穆迪等评级机构做出的风险评级下调的一部分而已。据惠誉评级去年12月发布的报告，在3000亿美元CMBS市场中，可分为“多重借贷者”和“大型贷款”两类。其中“多重借贷者”有307个房地产项目被下调评级。而“大型贷款”品类中较高风险等级的BBB-B级产品，在2009年的形势将会进一步恶化。惠誉评级统计的数据是，在其评级的项目范围中，如果有1个“大型贷款”项目被调高评级，就有10个项目被调低评级。整体市场的形势非常恶劣。
在CMBS之上的衍生产品CDO市场，在2009年的形势也会更为恶化。但是因为整体市场较小，所以不会造成太大影响。
评级公司这种几个英文字母换来换去的文字游戏，似乎显得晦涩难懂。但是对于这些证券或债券的持有者来说，是真金白银的损失。
而对上市的大型投资银行和商业银行，这就意味着，他们手上持有的部分商业房地产按揭证券产品，将会让其有新一轮的减记风潮。
“对他们来说，这就像没有生意的水果店，篮子里的苹果又烂了几个。” 资深MBS专家李戍民在接受采访时做了一个形象的比喻。李戍民现在BroadStreet Group任中国投资部主管。因为投资银行无法将CMBS产品销售出去，这些急剧恶化的资产现在就只能放在自己的资产账本上等着减记。
“JP摩根、花旗、美国银行、摩根士坦利等公司持有的这些资产都不少。”另一位华尔街大行的资深交易员在接受记者采访时说。
再次打击基金与银行业
在2009年，商业房地产市场出现的违约风潮将有可能对美国的养老金、共同基金以及对冲基金形成很大的冲击。商业银行这一块也会再次受到打击。”美国德勤公司监管与资本市场咨询部门经理李粤在接受本报记者采访时说。李粤曾任职房利美资深分析师，对于商业房地产贷款市场与CMBS市场非常熟悉。
“因为商业房地产的特性，一个项目就高达数十亿美元。因此一个资产包里的大贷款借贷者出问题的话，对于这些按揭证券的持有者来说，就会形成特别大的打击。不论是商业银行、保险公司，还是对冲基金。”李粤说。
李粤指出，商业地产按揭贷款原本是极为优质的资产，违约率只有0.5%，因此，它是很多养老基金、共同基金，还有很多对冲基金的最爱。
熟悉美国资本市场的人都知道，养老金和共同基金是整个市场最大的“航母”。不少大型对冲基金的背后，就是由养老基金和共同基金出资支持的。
如果商业房地产贷款整体发生大规模恶化而进一步影响到养老金和共同基金这些“最后的航母”，美国的金融体系可以说正在逼近“风险临界点”。
以美国最大的养老金加州公务员养老金(CALPERS)为例。根据calpers 截至2008年11月30日的数据，他们共有1809亿美元的资产。2008年当年资产损失700亿美元，占总资产的24%。其中，CALPERS在房地产的投资达到200亿美元，在固定收益产品中投资347亿美元。据2007年6月份时的一份数据，他们在商业房地产贷款上的投资也达到274亿。可见，如果2009年商业房地产和商业房地产贷款整体下滑，加州养老金面临的风险敞口将高达数百亿美元。
对于核心资产大幅缩水、已处于重压之下的美国投行业和商业银行业，这一轮新的减记风潮，是否会成为压垮骆驼的最后一根稻草？
“很有可能。”上述华尔街大行里的资深交易员说，“因为JP摩根收购了贝尔斯登，还有华盛顿互惠银行。美国银行吞下了美林，还有按揭贷款公司Countrywide，这些公司在该业务上的规模都很大。”
“除了这些公众上市公司，很多风险也孕含在各类对冲基金中。”李戍民说。因为对冲基金不需要向公众负责，所以他们的损失到现在都没有统计出来。这一轮商业房地产贷款恶化以后，会有多少“劣质资产”掌握在对冲基金手上，没有人知道。
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