“大房子梦”难圆--扶阿斗，“两房”背后众相

“大房子梦”难圆--扶阿斗，“两房”背后众相

白皮书背后有相当大成分的政治博弈因素，如果仔细观察的话，就会发现白宫给出了三个备选项，但是“明哲保身”地没有对任何选项提出倾向性意见，而是等待国会和共和党人先表态，从而达到“黄雀在后”的效果

■  环球财经特约撰稿 蒋旭峰 （发自华盛顿）

2月11日，华府知名智库布鲁金斯学会举办了关于美国住房抵押贷款市场的研讨会。而在10日接近下班时分，布鲁金斯学会临时通知第二天的会议日程有变，并不是哪位专家因故不能出席了，而是加入了一位重量级的演讲嘉宾——美国财政部长盖特纳。看来，11日的华府必有大事发生。
果不其然，当日美国财政部同住房和城市发展部向国会提交了“房地美”和“房利美”（“两房”）这两大房贷机构占主导的美国住房抵押市场的改革白皮书。
美国住房抵押贷款市场总规模近11万亿美元，目前九成以上的房贷由政府提供各类担保。笔者身旁的多位美国朋友都承认，离开了“两房”，自己可能拿不到换算的30年期住房抵押贷款，住房梦难圆。自2008年 “两房”也成了美国民众心目中不折不扣的“阿斗”。两家公司2月24日公布的财报显示，2010年全年，房利美亏损总计217亿美元，房地美亏损198亿美元。
用一个未必完全贴切的简单比喻来说明房利美、房地美和吉利美的区别，可以说吉利美是美国住房二级抵押贷款市场上“央产房、军产房、农产房”等房产的抵押贷款担保者；市场化运营的房利美和房地美主要负责收购城镇居民的住房抵押贷款，在住房二级抵押贷款市场上担任城市“商品房”的抵押贷款担保者，这两家政府支持的企业（GSE）和政府之间有着千丝万缕的联系。
2010年夏，国会通过的2000多页的多德-弗兰克全面金融改革法案，对于“两房”改革并没有提出明文要求，只是把问题向后拖延，让政府在2011年1月之前提出改革方案，白宫2月提出的改革方案已是姗姗来迟。

扶“阿斗”不可操之过急
盖特纳2月11日讲话的表态主要有三层含义：首先，这份白皮书提出三种改革方案，共同点都是要逐步弱化政府对房地产市场支持力度，让私营资本在市场上拥有更大舞台；第二，改革的目标是要修复美国房地产市场的根本缺陷，加强对未来危机的防范；第三，这项改革牵涉面巨大，切不可操之过切。
盖特纳3月1日在国会众议院作证时重申“两房”改革宜用“急则缓之”的改革药方，他希望国会能在两年内通过关于美国住房抵押市场的改革立法；同时强调说，房地产市场是美国经济的重要组成部分，这项改革从立法到实施的全过程预计需要5到7年时间，改革需要稳妥进行，如果操之过急，会给住房抵押市场带来冲击，使得疲软的美国房地产市场雪上加霜，危及经济复苏。
按照美联储前主席格林斯潘的说法，美国的平均房价从2006年的高点跌去了三成以上，到了2010年春季才逐渐企稳。但是，各种房地产数据表明，美国的房地产市场至今尚未摆脱疲软阴跌的局面。
在布鲁金斯的研讨会上，当与会者追问盖特纳在改革过渡期内“两房”的性质是否仍是政府支持企业时，盖特纳明确无误地给出了肯定的答案：“房地产是美国经济的支柱产业之一，我们推进‘两房’改革的进程必须慎之又慎，如果不考虑美国房地产复苏状况，就仓促让‘两房’关门，将会使得脆弱的美国楼市雪上加霜，使得美国家庭的信贷状况进一步受到抑制，并让纳税人遭受不必要的损失。”

三种备选方案
这份长达31页的白皮书提出了奥巴马政府三项长期改革方案供国会商讨。第一项方案是除联邦住房管理局等保障“央产房、军产房、农产房”的抵押贷款担保者外，政府将完全退出房地产抵押贷款市场，由私营资本唱“主角”。
穆迪分析首席经济学家马克·赞迪指出：“政府承担了太多的信用风险，如果房贷变成坏账，最终将由纳税人来买单，大家都认为私营企业承担更多风险的做法是可取的。”这是三种方案中最激进的一种，也是政府“退市”最为彻底的一种；当然这套方案也必然会让民众的购房成本上升，这种抱怨声主要是来自民主党议员和美国的消费者保护团体。盖特纳也毫不避讳地说：“未来住房抵押贷款的成本肯定会更高。”
第二项方案是只有在市场出现危机时，政府才出援手担保住房抵押贷款；这项方案为的是打造一条“能进能退”的通道，即在住房抵押贷款风平浪静时，政府只做旁观者，当住房抵押贷款出现危机打“911”报警时，政府才出动消防车。
第三项方案是让私营资本在美国房地产抵押贷款市场上担任龙头并承担主要风险。政府负责给一些已得到私人资本保险的合规抵押贷款业务证券化产品提供再保险，即政府担任市场“防火墙”的作用，但是这道“防火墙”只有在私人保险公司无力支付赔款时才会“激活”。但观察人士认为，这种方案也存在私营资本过度涌入房地产行业，会对其他行业造成挤出效应；政府提供的再保险也将使政府有可能承担经济和道德风险；如果政府对于私营保险机构的监管不力，或是收取的再保险费用过低，都会造成市场上投机过度的情况，最终吃下苦果的还是美国普通纳税人的弊端。
在这三项备选方案中， “两房”改革针对的主要是美国普通城市购房者，而非央产房、军产房、农产房等类别的住房抵押贷款市场。
美国抵押银行家协会资深副总裁兼首席经济学家杰·布林克曼（Jay Brinkmann）认为，如果要让美国民众还能继续享受30年期的购房贷款，不论最终采取哪种改革方案，政府的支持是必不可少的。
面对白宫提出的方案，连民主党在众议院负责监管房地产金融企业的金融服务分委员会头号议员玛克辛·沃特斯（Maxine Waters）都毫不掩饰地说：“政府提出的改革方案是有必要的，是解决美国房地产业问题的一个起点，但我担心这些改革会在未来几年将大幅推高房屋拥有成本，进而全面推高美国房价。目前，美国依旧在和高失业率和缓慢的经济复苏做斗争，税收体制也会加剧贫富悬殊的鸿沟，信贷市场依旧面临不确定性。我很担心要告诉下一代美国人，尽管他们工作勤奋，但很有可能买不起房子了。我们也必须要考虑高房价对于美国经济的冲击。”
国会众议长博纳则以为：“我想政府应该从房地产市场上退出来，我们已经在救助‘两房’上花费了1530亿美元，我们已经‘上钩’了，现在进退维谷；奥巴马政府列出了几种救助方案，现在是时候严肃地制定一种让‘两房’逐渐退出市场的方案。”

影响几何？
这项伤筋动骨的改革方案至少将从几个方面影响到美国普通购房者的利益，很多业内人士认为，估计相当多美国普通民众的大房子梦要开始褪色了。
第一，此项改革要求提高购房者的首付款比率。目前，在美国住房抵押贷款市场占据60%左右份额的“两房”要求购房者在拥有私营保险公司提供的住房抵押贷款保险的条件下，至少要交5%的首付，如果购房者贷款金额超过房屋总价的80%，就需要购买私营保险公司提供的住房抵押贷款保险；在美国住房抵押贷款市场上目前占据约三分之一天下的联邦住房管理局则会根据购房者不同的个人信用记录要求不同比例的首付额度，对于资信度较好的购房者，他们只需支付3.5%的最低首付款额度，对于FICO信用评分低于580分的购房者，他们则需要交10%的首付款。美国政府推动市场改革之后，要求将所有购房者的最低首付款额度都提高到10%。对于习惯了不攒钱、近乎零首付的美国朋友，听到笔者告诉他们中国买房的首付比例以及他们邻国加拿大买房两成首付的惯例后，因为心理棘轮效应都不愿意相信；几位年轻朋友坦言，让他们一下子掏出近10万美元来买房实在是“不可完成的任务”。
第二，此项改革将会降低两房等政府支持企业可以提供的担保上限。当前美国住房贷款根据总金额可以分为三档，最低的一档贷款总金额不超过41.7万美元，该档贷款可以享受最划算的30年期定息抵押贷款；中间一档的贷款总额在41.7万美元至72.975万美元之间（从2008年开始，为了刺激楼市，这一档上限暂时从62.55万美元上调至72.975万美元），该档的贷款利率比最低一档要高些；最高的一档在美国俗称“巨量贷款”（jumbo loans），其总金额超过72.975万美元。前两档贷款可以得到“两房”和联邦住房管理局担保，但是想买豪华房子的“巨量贷款”则得不到“两房”和联邦住房管理局的担保。
如果按照奥巴马政府提出的改革方案，从今年10月开始，第二档贷款的上限将从72.975万美元回调至62.55万美元，相当一部分中等收入的美国潜在购房者将会因此受到影响。
美国马里兰州Apex房屋贷款公司总裁埃里克·盖茨认为，此举会提高购房者的成本，并把相当一部分的潜在购房者吓跑，包括初涉职场、收入不菲的律师和医生，因为他们还需要归还在校期间的就学贷款，但工作不久的他们并没有太大的储蓄。埃里克·盖茨举例说，自己公司有个客户要买一栋85万美元的房产，这位客户打算首付20%，贷款68万美元，按照现在30年期定息贷款5%左右的利率，她每月需要支付房贷3650美元，但如果第二档贷款的上限下调，那么这个客户只能按“巨量贷款”支付大约5.6%的房贷利率，每月还款额将达到3904美元，比原先增加254美元。
第三，美国房贷二级抵押市场的三巨头将“板起脸”来提高收费，羊毛出在羊身上，最终将会提高美国民众的购房和还贷成本。此项改革将使得“两房”在未来几年里上调他们向银行收取的按揭担保费，从今年4月起，联邦住房管理局也将把所担保的大多数抵押贷款征收的年度保费从0.9%提高至1.15%，这就意味着大多数贷款约17万美元买房的美国人每月需要多支付34美元。

既当运动员 又当裁判员
有个浅显易见的道理：在任何行业，若是让几家机构既当市场上的运动员，又担任裁判员，最终将造成事与愿违的结果。
老布什总统签署的《住房和社区发展法案》就是把“裁判哨”交给运动员的典型做法；1999年，在克林顿政府任内，要求“两房”承担起振兴城市贫民区的职责，为信用度差、偿债能力低的民众提供住房贷款担保，则是另一例。
布鲁金斯学会资深非客座研究员罗伯特·波曾指出，因为美国的房贷标准过于宽松，2005年和2006年，美国约40%的首次购房者都没有付一美分的首付款。
杰·布林克曼就表示，让“两房”既要承担起稳定市场、降低系统性风险的责任，又要肩负起扩大住房拥有率的目标明显是互相掐架的。
美联储亚特兰大联邦储备银行资深副行长约瑟夫·特拉西（Joseph Tracy）在与笔者交流过程中也表达了个人观点：要将美国住房抵押贷款市场上运动员和裁判员的角色分清楚，他个人赞成重启后“两房”时代新篇章的做法，而非小修小补的改革做法。

 “四重奏”难鸣
美国政府的白皮书提出，要想构建一个更加良性的美国房地产抵押贷款市场，必须要考虑四重因素，但是业内人士认为，“四重奏”的乐谱好写，合奏的难度不小。
第一重因素是房地产抵押贷款的可获得性，通过吸引私人资本进入这一市场，营造一个竞争程度更高的市场，能够降低房屋抵押贷款的利率。但专家预计，“两房”改革后，以原先的成本获得抵押贷款显然不是更容易了，而是更难了。
第二重因素是权衡考虑美国房地产市场的投资动机；一方面，有政府做后盾的房地产抵押贷款市场，会使得投资住房更有吸引力，但这也会对其他领域的投资产生挤出效应，危及美国的长期经济增长和就业创造；另一方面，倘若离开了政府扶持，如今投资美国楼市的一部分资金将会流入投资回报更高的海外市场。
很多专家表示，“两房”体系到了尾大不掉的程度，但是否应在当前推行改革则值得商榷。研究美国房地产和金融市场的泰斗级人物、沃顿商学院教授苏珊·沃彻尔（Susan Watcher）告诉笔者，她不觉得眼下是推出“两房”改革的最佳时机，至少要等待美国房地产市场企稳之后再行改革。多位和笔者交流的经济学家也认为，即便剔除“两房”改革的因素，依旧处于弱势的美国楼市当前也未必是最佳投资时机。
第三重因素是美国纳税人利益保护；只要美国政府对房地产贷款提供担保，那么最终都会承担一定程度的风险，尽管政府可以通过向市场参与者征收保险费的方式来分担风险，但是风险定价是一件很难的事；如果政府定价不公，那么将会导致市场投机过度，最终增大纳税人承受政府损失的机率；通过发挥私人资本在美国房地产抵押贷款市场上的作用，将会通过在即期提高贷款收费的方式来降低远期风险，从而保护纳税人的利益。
当然，有专家提出，保护美国纳税人的利益首先要明了美国纳税人当前的最大利益是什么。美联储前副主席、美国第一任国会预算局负责人艾里斯·里夫林就认为，在美国当前的经济形势之下，不应把注意力放在房地产的市场改革上，更应关注刺激美国经济增长，并让各阶层的民众能够更多地分享经济复苏的成果。
第四重因素是维护美国的金融和经济稳定；政府的支持是为了确保在经济衰退周期中的信用稳定。然而，如果政府的市场参与模式不合理，将会鼓励私营资本过度投机，会再次威胁到金融和经济体系。
美国企业研究所研究员亚历克斯·波洛克在《繁荣与萧条》一书中指出，毫无疑问，救助“两房”是对过去政府不成功市场干预的再度干预。

时机是否合适？
不论是从新房开工量、新旧房成交价格和成交量等指标来看，美国房地产市场当前尚未摆脱弱势格局。美国标准普尔公司2月发布的凯斯－席勒房价指数显示，2010年12月份，美国20个大中城市房价继续环比下跌1.0％，同比下降2.4％，创下2009年12月以来的最大同比降幅。多位业内人士指出，借款成本增高和房价将会进一步下行的预期，将会造成美国脆弱的楼市进一步“失血”，连这份改革白皮书也坦称，居高不下的失业率、缩水的家庭财富、卡严的信贷标准、大量的空置房产和止赎房产都会抑制美国房屋需求。
2月11日，在布鲁金斯学会举办的研讨会上，笔者问及前美国联邦储备委员会主席格林斯潘当前是否是对两房进行改革的最佳时机，格老认为这一问题敏感，不便置评。杰·布林克曼等专家认为这并非改革的最佳时间点，这个白皮书背后有相当大成分的政治博弈因素，如果仔细观察的话，就会发现白宫给出了三个备选项，但是“明哲保身”地没有对任何选项提出倾向性意见，而是等待国会和共和党人先表态，从而达到“黄雀在后”的效果。
有观察人士指出，要想了解白宫为何在这一时间节点上公布“两房”改革方案，你不妨再考虑一下三天之后，白宫又将公布另一份什么文件？2月14日，白宫向国会提交了一份高达3.73万亿美元的2012财年政府预算报告。 2月11日这个周五是2月14日之前的最后一个工作日，这已是美国政府年度预算开支连续4年突破3万亿美元大关，在国会山掀起轩然大波是板上钉钉的事了，共和党一向主张减少政府在金融市场的过度干预，民主党在预算纷争出炉前推出“两房”白皮书，不排除有和共和党寻找话题契合点、增加谈判筹码的考量。
当然，也有业内人士认为，“两房”已到了非动手术不可的时候了，在改革启动的消息公布后，市场人士自然会逐渐适应并做出相应调整，市场对改革的认同度最终将以价格这一经济标尺体现出来。
杰·布林克曼认为最终的“两房”改革方案将界于第二项和第三项方案之间，并兼有第一项方案的色彩。分析人士指出，“两房”改革牵一发而动全身，必将与美国2012年大选、民主党和共和党在金融改革等多方面的斗争形成交织之势。
“两房”手术难度系数极高，它不仅仅是一个经济事件，也是涉及两党及诸多利益团体博弈的重要政治事件，“后两房”时代美国民众是否能更好地圆上住房梦值得期待。

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