今天想跟大家一起讨论一个热点话题，不是现在的热点，已经热了好几年了，就是房地产的危机问题。
我在几年前曾经跟大家汇报过，房地产的危机不是房地产问题，而是三个泡沫危机连在一起——既有地产泡沫，又有金融泡沫，还有债务泡沫。
为什么这个问题是一个长期热点？我们这几年连续的调控政策，使我们避免了一次相当于2007年美国次贷危机那样严重的危机。大家都知道，2007年在美国爆发的次贷危机，紧接着演化为2008年的华尔街金融海啸，引起了整个全球化逐渐走向解体的大趋势性的全球化危机，这是一个非常值得汲取的教训。我们在进入2017、2018年的时候，也就是说在美国2018年开始制裁中国以前，我们就已经出现了房地产过剩危机。但是由于当时其他方面的经济增长相对比较乏力，实际上中国经济靠房地产拉动的特征越来越明显。进入2018年以后，尽管各地实际上商品房过剩已经成为一个迫在眉睫的问题，但是不仅是开发商，金融机构、地方政府都在房地产问题上发力，也因此从2018年出现过剩，到2022年完成调控，房地产经历了4年左右的、已经过剩条件下的过度扩张。这个扩张的过程又跟房地产金融化紧密结合，就导致房地产过剩的危机爆发，很可能直接演化成金融危机。所以，这个阶段上，中央一系列的调控政策，某种程度上是防止了中国发生2007、2008年美国式的危机。尽管我们通过一系列的调控有效地压住了这个危机的爆发，但并不意味着这危机的性质和各种各样的状态就不存在了，现在面对的问题仍然是非常严重的。
房地产价格泡沫难以估量。据央行发布的《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》显示，我国城镇居民家庭的住房拥有率达到了96%，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%，户均拥有住房1.5套。我国房地产市场已经形成的巨大泡沫。
金融泡沫快速膨胀。过去十多年的隐性赤字和债务负担与银行信贷风险相关度很高。金融机构既要贯彻服务实体经济的政策要求，也要满足收益为主的市场要求；实际上后者为主的驱动下，一方面大量资金空转，另一方面信贷资产规模中占很大比例的是房地产。企业靠房产和土地抵押贷款；地方政府的还本付息依赖出卖土地；家庭负债也主要源于房产。一旦房产跌价中国式“次贷”泡沫破裂，会引发金融危机。
一段时间以来，占有大量财富的地产商，纷纷把他们的资产“run”出到国外，这个过程其实伴随着的是房地产危机的爆发，同时也意味着房地产公司资不抵债，或者说融资链要断掉，这些房地产公司本身也出现了一系列的负债而不能自己解决。
很多人都在讲房地产对经济的拉动作用，这确实存在，我们也都知道房地产关联几十个甚至上百个不同的行业。金融机构跟房地产有千丝万缕的联系，他们把大量投资压在房地产上，相对而言强调一下房地产在国民经济中的比重，有利于制造出一种舆论要求政府来救房地产，当然也就是救金融。从这个角度，大家说要想把经济搞上去，就得恢复房地产的发展。
是不是真的是这样？还得看到土地的问题。大家都知道这还牵涉到地方政府的债务泡沫。有人做过分析，这些年地方政府负债中，90%左右产生于地级市和县这两级。也就是说地级市和县这两级，以及三四线以下城市，本来没有那么多的刚需，而且很多属于人口净流出地区，也都在搞房地产。
最近这几年，尽管中央不断强调调控，但是大家看地产建设工地在三四线以下城市比比皆是。大家明明知道现在上的这些房地产项目不可能卖得出去，过剩的态势已经明显，但为什么还得这样上？是因为这创造大量的GDP。在以GDP论英雄的考核体制之下，地方官要想提升，只能用房地产去创造GDP。为什么不去搞实体经济？因为从2008年华尔街金融海啸爆发，2009年全球出现严重的危机以来，中国这种——靠外向型经济来拉动经济增长的——发展模式已经走不下去了。进入21世纪的第二个10年，我们的外需不断下降。2008年美国为了化解金融危机，超级量化宽松，大规模印发货币，这些大量增出来的流动性一半以上流进国际大宗商品市场，造成严重通货膨胀，也就是PPI上涨。我们又是一个大规模进口原材料，进口能源、粮食等各种各样的大宗商品的国家，因此我们实际上吃进通胀，直接打击了国内的实体经济，因为实体经济的利润本来就薄，一旦发生通货膨胀，特别是原材料的通胀，支付原材料的成本就会大幅度抬升。因此，实体经济日渐不景气。资金流出，去了房地产。在这种情况下，大量的资本流进房地产和地产商。县级政府、地级政府大量圈占土地，形成所谓的房地产开发。客观来说，它和全球需求下降、经济进入大萧条这个大趋势紧密结合在一起，变成了一个趋势——单靠任何一个国家无力抗拒的全球化解体，我们把它叫做全球化危机。这几个因素共同作用，带动了房地产虚拟扩张的高潮。所以当地方政府不可能去靠实体经济获利的时候，把土地资源短期变现。地方政府就配合房地产商去圈地，然后占有土地开发的价差收益。在这个过程中间，实际上地方的开支不断扩张，债务也在不断增加，部分地方政府受到另外一方面的压力——就是必须借出银行的贷款去支付旧债的利息，才能把旧债转成新债。因此圈地这件事情，就是为了套现与支付旧债的利息，不同的运作交织在一起，就变成了今天地产危机。
地产危机发生了，但是想说救你不容易。三个大泡沫交错在一起，既有房地产虚拟扩张所形成的严重过剩，又有房地产金融化带动的大量资金投向了房地产，如果房地产泡沫崩了，资产价格大幅的下滑，且不说坏账大量增加，整个中国金融过度的投向房地产的金融泡沫也很可能伴随着房地产泡沫的崩掉而发生严重的危机，这就像2007年次贷危机引发美国2008年金融危机的逻辑关系，有相似性，接着就是债务危机。
面对三个泡沫综合在一起的大危机的局面，必须得有相对应的措施，但是不能朝着房地产去。我们刚才也讲到了一个非常尴尬的现象，就是地产商们已经把他们获得的收益乃至于没有支付给房地产建设实际需要的资金相当多的是“run”出去了，甚至是听任他们在国内的公司破产。这些问题都没有处理的情况下，怎么去救房地产，难道是去救那些把资金大量“run”出的地产商吗？
所以在今天讨论这些问题的时候，社会上有很多各种各样带节奏的舆论，希望社会公众关注这件事情，不要跟着这种带节奏的舆论跑，网络是个江湖，代表各种各样利益群体，甚至直接代表利益集团的各种声音，应该是非常复杂的。所以我们才跟年轻的志愿者团队们一起讨论，我们是不是在非常关键的时刻应该说点什么，除了说“救你不容易”，我们还得讨论到底应该怎样化解三泡沫紧密结合，任何一个崩掉都是宏观危机的局面。
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