房地产市场是导致流动性过剩的原因之一
发表者: 尹中立
在一段时间以来，应该说大家都是把流动性过剩作为一个前提去观察和分析房地产市场，但是，我今天要把它颠倒过来，就是换一个角度，我的观点主要的结论是由于房地产市场的原因导致了流动性过剩。所以，不仅仅是流动性过剩影响房地产市场，实际上房地产市场本身它实际上是出现流动性过剩的一个根源。
为什么会有这样一个结论呢？什么叫流动性过剩？流动性过剩简单的来说，用老百姓的语言来说就是钱过多，银行体系的钱过多，直接的表现是什么？是银行的贷款占存款的比重在逐渐下降。应该说在90年代中期之前，中国实际上是所有的银行都是以拉存款作为重要的一个工作任务。因为那个时候，所有的存款都能变成贷款，就能够变成银行经营的效益，但是从1997年之后，我们的银行贷款占存款的比重在一路下滑，截止到2006年底，这个比重已经从百分之九十多降到百分之六十多一点，也就是银行大量的资金不能以贷款的形式变成资产。简称流动性过剩。
我们再看看这样一个钱过多的局面是怎么造成的，主要的原因是由于外汇储备占用了大量的基础货币，可能术语比较专业一点，简单的来说央行为了稳定外汇市场，稳定汇率，它就不得不每天从市场上大量的用人民币买回美金，在这个交易过程中，外汇储备增加了，但同时市场的人民币增加了，也就是央行每天向市场注入大量的人民币的主要货币，这样一个数字是多少呢？2005年大概是每天想市场注入5—10亿左右的美元等值的人民币，现在尤其是2007年下半年以来，大概是每天向市场注入15亿美元等值的人民币，所以，我们看到2007年一个奇特的现象，央行先后十次调整存款准备金率，存款准备金率从9%左右最后一次是上调到14.5%，但是，每一次上调不到一个月左右的时间，所有的银行在央行的账户上就会多出很多钱，超额储备又多出一大截，被迫让央行下一次赶快动手调整存款准备金率，所以，不断的调整，但是国家银行帐户上多余的钱在不断的增加，源源不断的冒出来，原因就是外汇储备在增加，在这个过程中基础货币被动的在发行。
所以，大家从这个图表上可以很直观的看出来，我们流动性过剩是与外汇储备大量增加直接相关的，外汇储备为什么会如此大量的增加？原因是我们外汇顺差在大量增加，简单的说，我们的出口减掉进口叫净出口，净出口占GDP的比重在迅速增加，我们以前净出口在GDP当中的比重大概只有2%左右，现在已经迅速的超过了10%。这样一个现象，它会导致什么样的结果呢？我们先看看我们宏观经济学里面两个最著名的恒等式大家就明白它的经济学含义是什么。
这两个等式是GDP核算的方式，他推导出一个结果净出口实际上等于储蓄减掉投资，我们现在投资已经不低了，进出口大量的在增加，它就意味着什么？意味着我们储蓄是过渡的，是因为储蓄过多所导致的这样一个后果，这样一个结论可能和大家日常的感受截然不同，既然储蓄过多，那么应该说我们钱越来越多才对，但事实上这几年国家的钱越来越多，而我们老百姓的钱实际上相对来说在越来越少，因为从房地产市场的舆论压力可以看出来，大家买房或者是消费遇到了前所未有的一些麻烦，原因在什么地方？不是我们钱过多了，是我们的钱相对不足。这个储蓄到底问题出在什么地方？我们经过结构性的分析就可以看出它的问题之所在。
我们的储蓄不是出在总量，而是出在结构上。我们个人储蓄的比重，我们先从时间上来看，我们刚才一系列的数据表明我们这些外汇储备迅速的增加也好，外贸顺差占GDP比重迅速的上涨也好，这样一个时点都在什么时间，都是在2001年之后出现的，尤其是2004年之后出现的一些现象，所以，我们用结构的分析方法可以分析一下，在2003年之后，尤其是2001年之后，中国的储蓄结构它到底发生了什么样的变化，这个变化就可以看得很清楚，我们在这个过程当中，居民的储蓄比重是在迅速的下降，随之而来的是企业的储蓄，或政府的储蓄在迅速的上升。然后，总体而言，它的储蓄总量在增加。
这样一个事情为什么是出现在2001年之后？大家很容易联想到1998年我们推行了住房制度改革，应该说住房制度改革从1998年23号文件出台之后，到真正的贯彻执行，到基本完成，大概是在2001年，2002年基本完成，所以，我们就可以看到，至少从时间上，我们能看到这样一个宏观经济的脉络，因为在那个时点我们推出了住房制度改革，完成了住房货币化的任务，所以，就出现了一系列的宏观经济现象，外贸顺差在大幅度的飙升，外汇储备迅速增长，因而，出现了流动过剩，这在时间上至少是吻合的。进一步的分析表明，这不仅仅是在时间上是吻合的，他们在逻辑上也完全一致的，为什么说住房制度改革会导致这样一系列的变化？大家看一看这一张图表，因为住房制度改革就使得从居民的角度来看，他的支出发生了根本性的变化。
1998年住房制度改革之前，在我们所有的城镇居民当中，它的住房的支出是接近于零的，占总的消费的比重实际上不到百分之一，但是，这样一个货币化，市场化的改革之后，它的支出结构立刻发生了变化，尽管作为改革配套的措施，我们在房改的方案当中专门设置了一个住房公积金制度，还有住房补贴一系列的制度，但是大家都知道，计划赶不上变化快，我们当初可能基于当初的住房价格水平所设计的住房公积金或者住房补贴的水平是能够适应当时的房改的需要的，但是，正是因为房改，所以，推动了土地资源价格的巨大变化，所以，迅速的我们就会发现，我们当初政府给我们的住房公积金或者住房补贴根本不足以我们住房开支的需要。导致了我们本没有的一项开支迅速的成为我们主要的一项开支，我们现在所有人消费结构当中支出最大的一项是住房开支，也有的人说我已经有房子了，但是并不代表你的住房开支不大，假如你没有住房，要到市场上买或者租，这项开支在以非常快的速度增长。
我们以一个指标衡量这样的变化过程对老百姓消费带来的影响，这是商品房销售额占整个社会零售总额的比重，我们可以看到它变化的拐点就是出现在1998年。在1998年之前，整个社会的商品房占整个社会零售总额的比重在6%左右，而且一直维持在这个比例，从来没有变更过。但是，在1998年之后，众所周知的原因，它迅速的上涨到2003年就已经超过16%，也就是说在短短几年时间之内，我们商品房的销售量占整个社会零售总额的比重从以前的6%到超过16%，后面的数据就以更快的速度增长，为了看看这个转折点出现在什么地方，所以，我的数据基本上2003年前后。
在房改之后，我们个人买房占整个市场的比重在迅速增加。之前购房的主题是单位，而不是个人，那时候个人占的比重实际上不到40%，这样一个比重在2002年不到90%，2003年超过90%，这是一个非常迅速的变化。我们再以银行的按揭贷款的数据作证这样一个结论，1998年贷款只有区区400亿元，截止到2004年底快到一万六千亿，2006年底超过两万亿，我们在研究中发现一个很有趣的现象，2000年出版的关于住房金融的书当中，最大胆的预测中国的房地产金融会有非常广阔的发展空间。但是即使最大胆的估计没有预测出事实发生的变化，这些数据表明，要知道银行按揭贷款的余额实际上是居民的附带。而商品房的销售额占整个零售额的比重实际上反映出整个社会消费结构的变化，所以，不同的数据佐证的是同样一个问题，在1998年之后，中国老百姓在住房的开支在迅速的增加，它的消费结构发生了深刻的或者叫彻底的变化。
这样一个住房制度改革对企业意味着什么？我们知道，对企业带来了两大好处，第一个是降低了企业的工资成本。我们在房改之前，企业有一项固定资产投资叫基建的支出，这是盖房子。它没有在工资下反映出来，但实际上它形成了企业的成本支出，但是房改之后，尽管我们的企业给职工支付的工资当中包含了住房补贴的项目，但是因为价格上涨，就使得企业实际的工资的支出在下降，我们可以看到，好多研究宏观经济学的很多专家一直以来非常困扰的一个现象，万思不得其解，最近的十年以来，中国的城镇职工工资的水平在迅速的上涨，昨天中国社科院社会研究所公布的关于2007年整个职工的工资增长幅度，扣除了通货膨胀的物价之后，还增长了13%，实际上是超过GDP的。
在工资迅速增长的情况下，企业的效益也是在迅速增长，我们后面看的图表就能看得很清楚，实际上在房改之后，我们企业的工资支出实际上相对来说是在下降的。这就是成本下降，当然它的效益会增加，这对企业来说它的第一个作用，降低了工资的成本。
第二个作用是我们都能够感受得到的，因为房改之后，我们的土地作为一个生产要素，以前是没有价格，变成了有价格，有使得以前占有了土地资源的这些企业它的财富在迅速增加，我们可以看到无数这样的例子，在国企的改革过程当中，很多企业主营业务已经一蹶不振，所有的职工都在家里面待业，但是因为这个企业在市中心有一块很大的地，所以，它把这块地卖完之后，不仅仅能够安置职工所有的生老病死的问题，而且还能赚很多钱。这个过程是什么？正是因为住房制度改革导致的土地要素资源的价格，土地在90年代之前在中国是没有价格的，至少它的价格没有充分的得到体现，所以，基于这两点的作用，就使得2001年之后，我们的企业总体的效益出现了前所未有的上涨。
这是工业企业的税前销售净利润率。从5%上涨到百分之六点多，不要看只是一个百分点，这个变化在中国的历史上是没有过的，所以，现任的国资委主任非常自豪的说2007年中央直属的企业盈利会超过一万亿，这一万亿当然有制度改革的因素的作用，但是我认为主要是由于房改导致的成本的下降和效益的上升所导致的，可能更多的是由于我们住房制度改革给国有企业带来了复兴的契机。
假如前面的那张图表还不足以说明问题，我们再看看这张图表，可能更能佐证这个结论，我们可以看到在这个过程中，2001年前后，红色的是生产资料行业，蓝色的是消费品行业，消费品行业利润率的变化是稳中有降，所以，工业企业的利润率的增加主要表现在生产资料行业，还有上游的行业表现得更为突出，为什么会出现这种情况？如果你是由于技术进步导致的，你是由于管理的改善，那所有的行业应该享受同等的好处，不应该在不同的行业当中有很大的差异，我们已经看到这种差异是非常明显的，原因何在？原因是一般消费品由于受到居民消费支出结构的变化，更准确的说，因为住房支出挤压了一般消费品的支出，所以，导致一般消费品的价格无法上涨，而且是在下降，就使得这些企业的利润率在下降。
我们再看看这样一个住房制度改革对居民来说是支出增加了，收入减少了，对企业来说是利润增加了，所以，对企业来说是企业储蓄的增加。那么，对于政府来说是什么？我相信不用说明，大家都非常清楚，最大的赢家是政府，政府在这个过程中通过卖土地获得了大量的资金。大家要知道，如果政府所得到的这些钱都用于，比如说医疗、教育，或者给老百姓盖房子的话，那么，这些钱就不能够成为政府的储蓄，政府储蓄的定义是什么？
大家可以看一下，政府的储蓄是政府的收入减去政府消费的部分，用于公共的开支都叫政府的消费，可见在2001年之后政府的钱越来越多，可是政府用于公共财政的开支实际上比重在下降，那这些钱干什么去了？它是主要用于企业的投资，还有一些基础设施建设。这些尽管是属于政府的支出，但是它依然记在政府的储蓄项上，所以，在这个过程当中，政府的储蓄以最快的速度增长。所以，住房制度改革以后，企业储蓄的增长，政府的储蓄以更快的速度在增加，老百姓储蓄相对来讲是下降了。
而且这样一个住房制度改革的过程还有和教育、医疗这些制度改革正好又是在时间上重叠的，教育和医疗的改革它的作用效果和住房制度改革是异曲同工，实际上是一样的，它的结果都是增加了政府的储蓄，企业的储蓄，而减少了居民的储蓄，所以，表现上看我们的工资收入在最近的十年当中出现了大幅度的增长，但是我们的日子越来越难过，原因就在此。所以，这里面我们就前面一系列论证的过程，我们就回答了一个问题，为什么我们这几年的净出口是在不断的增加的，净出口增加的原因是因为政府和企业的储蓄的增加所导致的，我们有没有什么办法去修正这样一个过程，最好的办法是什么？最好的办法是增加企业的支出，比如说企业对工资的支出，对职工的房屋的补贴的力度，这是一个方法，可以有效降低企业的储蓄，然后增加政府在公共财政的开支，这样也可以降低政府的储蓄，这样反而会使得个人的储蓄比重在上升，这样就会把失恒的储蓄投资的结构扭转过来，这是一个良性的疗法。
还有一个叫非良性的疗法就是通过大幅度的提高汇率，让人民币大幅度升值，然后让很多企业在痛苦中挣扎，然后让政府在这个过程当中充当消防员的角色不断的灭火，被动的增加自己的支出，这个过程整个社会结构会有很大的问题，我们现在正是在采取第二种疗法。我认为小拴同志前不久说的一句话是意味深长的，说关于消除外汇顺差有中医疗法，有西医疗法。西医疗法动作比较快，效果立竿见影，但是它不能解决根本的问题。而中医疗法能够固本，能够一劳永逸，但是时间周期较长，我想，我们小川的这句话来诠释，或者给我的演讲做一个结论是更合适不过的。
所以，这里面在宏观经济上，我们一系列的推导过程会带来很多有意思的结论，比如说这一轮经济增长为什么会出现建国以来所不曾经拥有过的，我们建国以来经济增长周期最长的是三年，涨三年一定会往下回涨一下，但是我们这一轮从2001年一直持续高速增长了六七年之久，现在依然看不到出现拐点的迹象，所以，我们研究宏观经济的专家认为，我们出现了一个大拐点，从整个经济周期波动的情况来看，中国经济出现前所未有的一个大好的形势，我认为这样一个判断，也许从宏观经济研究的角度来看是成立的，但是它绝对不是意味着一个偏差的经济增长周期，这个周期准确的命名我认为它应该是个房地产周期。
正是因为整个住房制度改革所导致的整个社会收入分配结构的巨大变化，又因为整个房地产周期的持续，它持续的时间比较长，所以，对整个中国宏观经济产生了巨大的影响，所以，就出现了建国以来所不曾拥有的经济波动周期。
第二个是当土地作为生产要素第一次参与整个社会财富的分配它对社会产生的影响实际上是我们始料不及的，我们现在所看到的中国经济内外失衡实际上是由此而生，所以，我们不要再其他的地方，什么技术进步，劳动力市场等等要素上找文章，最重要的要素是土地要素出现了变化，我们以前的土地是没有价格的，现在不仅仅有了价格，而且这个价格是矫枉过正，它对整个社会，对市场产生了深刻的影响，这一点迄今为止还没有人深刻的对此做过一些分析。
第三点，我认为房地产事关宏观经济的全局，关系生产、分配、消费的各个环节。所以，我们政府实际上也充分的意识到这一点，在每次对房地产市场进行调控的时候，小心加小心，所以，如履薄冰，我觉得这是对的，但是应该看到，我们现在整个市场，正是因为房地产市场它的作用之巨大，所以，我们任何改变市场现状的一些政策或者制度的变化都要充分的进行考量，比如说不上回想起来，十年前亚洲的金融危机，所以，我们开始重拳出击推出了住房制度改革，我们当时是想以此刺激消费，启动经济，但是结果却导致中国经济的失衡，让我们刹不住车，这可能是我们始料未及的。提示我们应该在更高的层面上去反思和理解房地产市场对中国宏观经济的作用。
第四个，我认为政府应该在住房政策、土地政策、税收政策等方面进行大的调整，使我们失衡的国民收入分配的格局重新矫正过来，使收入分配的天平向居民倾斜，增加居民储蓄的比重，但是这只是一个学术研究的一厢情愿，所有涉及到利益调整，尤其是收入格局重大调查的政策注定是要遇到非常大的社会阻力的。
第五个，可能对在座的研究房地产的同仁有所借鉴和启迪，政府所能容忍的流动性过剩的体现就是此轮房地产周期繁荣的体现，这个问题实际上是提给大家，其实没有回答。
相关文章
「 支持！」
WYZXWK.COM
您的打赏将用于网站日常运行与维护。
帮助我们办好网站，宣传红色文化！
欢迎扫描下方二维码，订阅网刊微信公众号
