邓聿文
尽管今年前11个月我国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.3%，新建商品住房销售价格同比上涨7.9%，但从最近这一段时间来看，各大城市房价在经历了大幅上涨后，房地产市场出现了成交量下降、市场观望气氛浓厚的状况。这在深圳这座年轻的城市表现得尤其明显。10月以来，深圳房地产市场在连续3个月成交萎缩后，房价开始松动。据中原地产统计，深圳10月份新房均价回落至14797元/平方米，较9月下跌约一成。另据深圳市国土与房产管理局公布的数据，深圳二手房交易量10月份下降36.78%，二手房价格9月比8月下降47.09%。广州一半左右的楼盘也开始实质性降价，平均降价幅度达到20%。北京、上海等城市也出现了类似的情况，只不过楼价下降幅度和成交量没深、穗那么明显而已。
房价下降是否意味着楼市“拐点”出现？对此，业内人士和专家有不同看法。万科老总王石就认为楼市拐点确实已经出现。一些专家则根据宏观经济运行形势和住房需求情况，预测中国房价调整期最长达15个月。
我认为，判断中国房地产市场是否出现拐点，必须把房地产市场价格的走势放到目前通货膨胀的大背景下才能看得更清楚。当前，通货膨胀的趋势已经很明显，9月以来，中国的消费价格指数连续突破6%，11月更是高达6.7%，创下自1996年来的新高。受此影响，今年的物价水平将要突破4.7%。至于明年，几大权威机构都预测，受油价上涨、工资收入增加、节能减排、流动性过剩等因素的影响，物价水平将继续走高。
假如上述专家对楼市调整的时间预测准确的话，那么从今年10月算起，我们会发现，楼市调整的时间与通货膨胀的时间正好重叠，这说明，两者有着高度的正相关关系。也就是说，通货膨胀对房地产市场的走势有着相当的影响力，总的趋势是楼价在通胀期间是下降的，尽管下降的幅度不会很大。对此我们可以做一个详细的分析。
一般来说，影响房价走势的因素有三个：成本、需求和竞争。先说竞争。同质商品容易引起竞争，高价格、高利润的战略也会引来竞争。房产是具有不可移动性和土地稀缺性的商品，这使得房地产业的地域性很强，特别在价格上，不同地方的房价差别很大，因此，房地产市场很少发生价格战。换言之，竞争引起房价下跌的可能性很少。不过，也要看到，在严重通胀时期，急于将房子卖出去的变现心里也会引起不同房地产商之间的竞争，特别是在那些实力不济的开发商间更易出现竞争行为。
再从成本来看。成本对房价的影响，主要表现在成本是企业能够为其产品设定的底价，此价格之下企业将无利可图。房地产的成本主要包括土地、建筑成本和税收。在通货膨胀时期，理论上讲，由于钢材、水泥等建筑原材料的涨价使建筑成本提高，以及土地、融资、人力成本的上升，将会支撑整体房价一直呈稳步上升的趋势。
但具体到此轮通货膨胀，价格上涨比较快的，主要是与人们生活密切相关的消费品，像粮食、猪肉、禽蛋等，价格都有一个飞速上涨，而在工业品和生产资料中，除了农业生产资料如化肥等有比较大的涨幅外，其余的价格上涨幅度并不是很大。从前三个季度看，据中国物流信息中心监测显示，生产资料价格总体呈“先稳、后升、回落、再升”态势。1-2月份价格平稳，环比涨幅分别为0.01%、-0.02%；3-5月份价格上升，环比涨幅分别为0.31%、0.9%、1.2%；6月份价格短时回落，当月价格环比下降0.34%；7月份以后价格再度上升，且升势加快，7-9月份环比涨幅分别为0.3%、1.01%和1.2%。1-9月份各月同比涨幅分别为7%、6%、5.3%、4% 、2.4%、0.7%、1.9%、3.3%和4%。1-9月份流通环节生产资料价格累计同比上涨3.6%，比上年同期高1.1个百分点。其中，钢材和水泥价格上涨是影响前三季度生产资料价格走势的主要因素。至于土地成本，随着国家严控土地“闸门”，可以出让的土地数量会减少，地价会有所上升。但考虑到很多开发商屯积了大批土地，而且拿地的价格普遍来说相对很低，土地成本对房价的影响不会很大。因此，总体而言，钢材和水泥价格上涨对建筑成本会产生一定影响，但由于其他生产资料价格涨幅不大，对房价的影响虽有，但不会很大。
最后看需求。与成本决定价格的下限相反，需求决定价格的上限。如果消费者认为价格高于产品价值，他们就不会买。近几年中国房地产市场的火爆，很大程度上在于需求旺盛，供不应求。由于中国正处于城市化加速发展阶段，大量农村劳动力涌入城市，同时，城市大规模的拆迁改造也人为制造了一个住房需求市场，再加上人们收入的提高产生改善住房的愿望，这几方面的合力一起创造出一个庞大的市场需求。这是中国房价坚挺的根本原因。
但在住房需求中，我们要分清投资性需求、改善住房条件的需求以及投机性需求等几种不同类型的需求对房价的影响。总的来讲，投资性需求、改善住房条件的需求也会促使房价走高，但涨幅有限。问题的整症结在于投机性需求。目前房价的高企主要是由投机资金的炒作引起的。当房价上涨的速度远远高于收入增长的速度时，对财富的预期效应会吸引大批人和机构涌入这一市场来炒房。
投机性需求最大的特点是持有房屋的期限短，交易频繁，目的是想通过追求房价短期内的快速上涨来获利，并不在意租金回报，因此它通常借助银行贷款作为资金杠杆，使盈利最大化。从深圳来看，深圳社科院发布的《深圳蓝皮书 (2007)》称，2006年，深圳登记在册的商品房产权人总数为109.5万人次，从商品房转手时间分析，领到产权证后半年内就转手的住房占住房总套数的30.31%，得到产权证后3年及3年以上转手的住房占住房总套数的28.11%。由此可见，深圳成了投机性需求的天下。进入2007年后，这种投机之风更有愈演愈烈之势。据统计，深圳上半年的成交量，炒房人和自住的份额占有比较，前者占成交量的70%。
可以说，投机性需求是推动中国各大城市房价持续走高的“元凶”。但也要看到，“成也萧河，败也萧河”，当国家紧缩银根，打击炒房时，投机性需求的消退有可能引发楼市成交量的萎缩，从而使房价出现下降。而在通货膨胀时期，国家针对房地产市场极可能出台一系列紧缩政策。事实上，今年以来，面对着不断攀升的房价和物价，央行进行了五次加息，十余次提高商业银行存款准备金率，此外，还提高了第二套住房贷款的首付比例。加息对房地产市场而言，一是会增加房地产企业的财务费用，影响到房地产企业现金回笼和资金周转效率，进而影响到开发商的存货周转水平、项目盈利能力。因此，加息必然导致房地产企业的加速分化和整合。二是会增加购房者的贷款利息，从而给购房者带来了更大的购房困难。三是会增加炒房者的融资成本，使其价格预期改变，炒房者购置的房产，如果其资金主要来源于银行按揭贷款，转让时高额的转让税再加上转让交易费等，房价必须大幅上扬才能确保投资有收益，因此，加息对一些实力不逮的炒房者，无疑是釜底抽薪之举。同样，提高第二套房的贷款首付比例，而且把第二套住房界定为以家庭为单位，无论对投资还是投机者都会产生资金压力。
目前房价上涨的另一个原因是流动性过剩。随着人民币的升值、出口退税政策的调整，以及能源、原材料、土地、劳动力等价格全面上涨，制造业出口的利润空间不断被侵蚀，缺乏竞争力的企业很可能被迫退出市场。一部分企业可能会被行业内竞争力较强的企业兼并，另外一些企业可能会从面向出口市场转战到国内市场，还有一些资金可能会从实体部门撤出，转而投向房地产和股市。另外，在通货膨胀下，人民币的利率会上升，由于大多数投资者认为固定资产如地皮是有时间价值的，资金会从股市流到房地产。与此同时，为博取人民币升值和利率上升的双差价，国外游资也会大量进入中国，进行炒房。
总之，就需求而言，在通货膨胀时期，出于保值增值的需要，一部分人会选择投资房地产，再加上人民币升值和利率提升可能引来国内外资金进入房地产市场，从而客观上有可能推高房价。但是，严厉的信贷紧缩对一般民众的购房需求尤其对炒房者是一个沉重的打击，而在投机性需求主导中国当前房地产市场的情形下，其对房价的影响或许要超过人民币升值带来的房价上涨。
综合起来，房地产价格的走势取决于上述几大因素互相制约和平衡的结果。如果生产资料价格指数的涨幅低于消费价格指数，人民币升值的幅度也不是很大，则国家提高第二套住房信贷门槛，以及加息和准备金率上调的累积效应将逐步释放，对住房需求起到抑制作用，房价可能处于下行通道；反之，房加可能进一步上涨。就目前来看，尽管结构性通胀有向全面通胀演变的趋势，生产资料价格会进一步上涨，而且为缓解通胀压力，人民币有可能加速升值，这些都会促使得房价上涨；但是，全面通胀或其预期也会使得整个社会笼罩在其阴影下，从而导致消费者的消费信心下降，信心下降又进一步使得人们不敢消费；另外，全面通胀有可能引起国家更严厉的紧缩信贷，这些都会对需求尤其是投机性需求以沉重打击。此时如果有大量的经济适用房、限价房以及90平米以下的房屋上市，商品房市场的有效供给将逐步增多，房地产市场极可能随时改变走势，掉头急转直下进入下行通道。在目前的通货膨胀时期，我认为这种可能性是存在的。
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