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陈真诚：房地产的力拓现象
文/陈真诚
（内容导读：在房地产领域，一些外资的言行，在某种程度上，可能或多或少地存在着或与力拓案类似现象…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。）
房地产是否存在与力拓案类似问题
最近，在中国钢铁业发生了震惊世界、导致澳大利亚政府总理表示澳方将从最高级别交涉的力拓案：力拓这家主流500强外资公司、世界三大铁矿石供应商之一，其在中国的雇员，因涉嫌窃取中国国家机密而被中国司法机关刑事拘留。国内一些机构、企业、个人牵涉在力拓案中，为了商业利益参与矿石炒作。
力拓案发生，在让我们反思一些国内机构、企业、人士的作为的同时，也让一些外资的公共形象、商业信誉大打折扣，其言行及其权威性被质疑。
在此说及力拓案，并非只是因为其所涉及的钢铁产业尤其钢铁价格与房地产市场进而与房价、市场预期相关，还因为在房地产领域不排除存在力拓案类似问题的可能。在房地产领域，一些外资的言行，在某种程度上，可能或多或少地存在着或与力拓案类似现象。只是，一些外资机构或其专家个人，可能并非为“间谍身份”，其行为也可能并没到“商业犯罪”、“窃取国家机密”、“危及行业利益”、“危及国家利益”等程度。但应该说，为了其商业利益等目的，不能排除一些外资存在舆论说谎、误导市场的可能。一些外资言行不一致的做法，虽不能定论说会否涉及房地产行业利益乃至国家利益，但不得不承认的是，如果外资真的是在利用其某些优势、通过某些途径操作房地产舆论，误导市场，那么，其对房地产行业产生的影响也不容小视。
关于中国房地产市场的外资话题，《东方早报》不久前有报道称外资一边唱多一边积极出货。此前，《时代周报》也曾做出过类似报道。
从现实情况来看，房地产领域，从根本上来说，是否存在类似力拓案现象或相关问题？这个问题也许谁也难以一味否定。从一些外资的言行来看，尽管其表现形式与力拓案有不同，但本质上具有类似性……
外资一直在唱多中国房地产
从统计局发布的数据来看，今年1-5月，房地产销售金额已超过2007年的同期水平,创下历史最高值。
《东方早报》报道文章指出：由于业绩惊人,地产股表现同样一片大好。3月份以来,港股一路上扬30%的红火表现引人注目,作为大盘的中流砥柱,地产股更是有上佳表现。几乎所有在港上市的中资地产企业的股价都攀升到原价的两到三倍。此时,外资投行开始大肆看多中国地产股。事实上，尽管中国房地产并没有真正走出调整周期，但一些外资们一直在舆论上唱多中国房地产，有的甚至不排除是说谎的可能。
到了最近，越来越多负责任的学者、市场专家，开始关注、担忧房地产泡沫问题，提醒政府、市场注意房地产泡沫问题。在这种形势下,一些外资投行们，一方面依然在舆论上高调唱多、宣称形势一片大好，另一方面则已经将国内房地产资产悄然变现。其中典型代表，或当属趁经济危机将雷曼兄弟亚太区资产收入囊中的野村证券，以及摩根士丹利、瑞银、摩根大通等。
在7月6日以前,野村证券和摩根士丹利、瑞银、摩根大通等外资投行，都是中国房地产市场的积极鼓吹者、舆论唱多者。就在6月5日，野村证券还发布报告称,内地房产市场会继续强劲,预期2010年成交升至7.4亿平方米的纪录高位,今明两年房价有10%及15%升幅,并预期大部分内房股上升空间有30%—50%。6月19日,瑞信发布报告指出,推荐买入受惠物业成交量的内房股。6月24日,摩根大通表示,基于经济增长相对稳定,加上预期内地房价未来6-12个月进一步上升,内地开发商的毛利率有望提高,同时提升资产净值(NAV),中期展望仍然正面。
奇怪的是外资在舆论唱多的同时却在做空
事实上，自2007年9月27日后，房地产市场突然异变，外资及不少国内投资者，手头有大量投资被套，苦于市场不紧气而难以推高价格，不能按照预期利益目标及时出货，使被套的投资解套，或尽可能放大其投资利益。而正在这些投资者发愁之际，中国各级政府一股脑地开始政策救市，给他们提供了难得的造市解套的机会。
为了自身利益，外资们及时抓住了政策救市这根救命稻草。在舆论上，外资们或以机构的名义发布报告，或以专家的名义通过新闻媒体发布观点，利用房地产销售数据，尽其所能地拼命唱多。外资们的真实目的，或就是为了通过舆论制造房地产繁荣气氛，以推高房地产预期，改变市场心态，从而能找到买家接盘而顺利地解套。事实上，一些外资们，在舆论唱多的同时，实际上却在想方设法做空抛货，干的是与其报告或观点相反的事情，让一些人深感奇怪。从一些外资的言行来看，尽管其表现形式与力拓案有不同，但本质上具有类似性……
说到这，一些人，或会跳出来说“需要证据”！那就看看野村证券等外资的言行吧，也许能在一定程度上说明一些问题。
根据安永会计师事务所透露的信息, 在7月6日突然一改之前唱多言论、第一个明确发出中国房地产市场泡沫信号之前,此前作为中国房地产市场的积极鼓吹者、“阴谋”唱多者的野村证券，已悄然将原雷曼兄弟在国内的房地产资产全部抛售。而其实，除野村证券外,还有更多的外资投行正紧锣密鼓的进行抛售套现。如瑞银，6月19日减持了731.21万股富力地产,涉资1.28亿元港元。其实，瑞银、摩根士丹利、摩根大通在今年4月6日至5月7日期间已数次减持富力地产。其中，摩根士丹利在4月通过16次减持抛售富力2570.89万股股票，在5月继续抛售富力股票超过1400万股。
外资说谎有着冠冕堂皇的数据依据
人们不免要问的是，对于作为投资者的外资们来说，既然在舆论上对中国房地产市场拼命唱多，在机构报告和专家言论中对中国房地产市场的现状和未来充满乐观，按理应该继续持仓乃至增持以待房价继续再涨、成交更火后获得更多利益才对，可为什么要在背后悄悄地抛售呢？要解释其理由，也许外资们可以不断发布大篇幅的报告说出N种理由，包括金融危机造成资金紧张等等理由。但实际上，其真正的理由只有一个，那就是，他们在说谎。而外资们说谎的依据，则是统计局公布的房地产销售数据，而未必是窃取商业机密。
在政府救市思想及其他多种原因影响下，为了营造暖市气氛，一些地方政府等采取了加工数据的办法，发布被注水的房地产销售数据，以改变市场预期，影响消费者心态，刺激房地产购买。只是，习惯了维护自身利益、习惯了商人思维、习惯了弄虚作假的政府，也许没想到，也许已经想到但未必重视，那些被注水、被加工的房地产销售数据，正给希望影响市场预期、市场心态来解套的外资们提供了说谎的依据和谋利的工具。
事实上，一直以来，一些中国人相信并乐于传播、参照外资的报告，或其报告中的结论，或其专家的观点。对于这些，外资们是知道的。外资们还知道，从统计局公布的房地产销售数据来看，房地产市场已经一篇红火，这正好给他们提供了发布虚假舆论、营造市场气氛的依据。于是，这些外资们，及时抓住机会推高市场预期，既可为其利益目的营造市场氛围，还可巴结政府，搏得政府高兴。但另一方面，外资们知道统计局公布的房地产销售数据可能被注水，知道市场的实际情况并非如统计数据那样乐观，也知道中国房地产并没有完成调整周期，知道自己在说谎，于是，当市场气氛被影响、房价预期被推高后，赶忙乘机抛售，而且是悄悄地抛售，以免影响到其商业目的实现。
国内投资者也在利用数据造舆论以求解套
实际上，除外资外，国内一些投资者、投资机构、研究机构、开发商等，也在纷纷通过研究报告、媒体舆论等渠道暖市，而其依据则主要是统计局发布的数据。
在说谎者中，不少是此前手握大量投资被套、等待解套、或为了高价抛货的投资者。他们和外资一样，希望依据数据和基于数据的舆论来改变市场预期，推高房价，找到接盘者，达到解套的目的。
今年以来，中国房地产市场的实际形势，确实让许多人看不懂。政府为了托市，开发商为了营造热销气氛刺激消费者购买，于是纷纷利用数据，甚至人为加工数据，以建立暖市的依据、舆论的基础。
从目前来看，由于通货膨胀预期不断高涨，政府一直以来对通货膨胀的打击不力，因此，房地产可能再次被通货膨胀预期推向趋热的方向，很可能再起泡沫。未来房价，很有可能超越于市场真实需求情况而再次出现阶段性的真实性上涨。但应该说，在1-5月，房地产的实际形势，可能并不如统计数据显示的那样乐观，也没有一些舆论认为的那样形势一片大好。
1-5月房市并没有统计数据那样乐观
国家统计局发布数据显示，1-5月，全国商品房销售面积24644万平方米，同比增长25.5%。商品房销售额11389亿元，同比增长45.3%。
事实上，诚然，近期以来，由于通货膨胀高涨，确实在一定程度上改变了房地产预期，推高了房价预期，刺激了部分房地产销售。如果政府不及时采取措施打击通货膨胀，如果央行不及时采取加息等措施，那么，不排除房价还可能再次出现阶段性继续上涨的可能。但应该说，在6月份之前，房地产市场其实并没有数据显示的那么火暴，并没有统计数据那样乐观。本文陈真诚分析认为，其理由主要有六点：
一是，宏观经济形势依然不乐观，难以支持中国房地产市场一枝独秀。
二是，房地产依然没有走出调整周期，仅政府鼓励自住性购买普通商品房政策，难以成为房地产在1-5月的突然火暴。
三是，除5月后新开盘销售的楼盘外，1-5月份销售的楼盘，大多是此前积压待销的即时可卖的楼盘，如果房地产市场真如统计数据显示的那样火暴，甚至超过了2007年，那大多数楼盘经过半年左右的旺销后应该早已清盘卖光了，但事实上并非如此。
四是，由于统计数据显示市场火暴，加上大量信贷投放、地方政府行为等因素，5月份以来在一些地区再次频现“地王”，土地价格再次攀升。在这种土地形势下，并没有出现2007年前后开发商齐抢土地的盛况。除少数怀有目的的大型开发商和得国资之利的国资开发商之外，大多数开发商正在承受政府救市、数据回暖所带来的痛苦。因为他们知道房地产市场的实际情况，可就在房地产形势并非统计数据显示的那样乐观的时候，土地价格再次疯涨，就不得不担心地价高涨之后房价能否承载那么高的土地成本，不得不担心房市与地市之差可能带来的后果，所以大多数开发商都不感轻易地拿地，所以大多数城市的土地市场依然低迷。
五是，大多数城市的房地产市场，其实并不是很火暴，有些城市甚至一直是价量齐跌或下降的幅度降低，甚至连广州市进入6月份后成交量实际下降了10%以上。
六是，同一统计数据中的不同数据间本身可能存在自相矛盾的地方。尽管从最新修订后、自2010年1月1日起施行的统计法来看，在出现政府有关部门的统计数据与统计机构的统计数据不一致的情况时，当以国家统计局公布的数据为准，但问题是国家统计局公布的数据本身存在漏洞。国家统计局发布数据显示，1-5月，全国商品房销售额11389亿元，房地产开发企业本年资金来源17523亿元中个人按揭贷款1983亿元，这两个数据之间本身自相矛盾。根据该数据，1-5月，房地产开发企业通过按揭贷款销售商品房而取得、转化为企业资金来源的个人按揭贷款是1983亿元。通过按揭贷款数据的换算，就会发现，换算而来的房地产销售金额，远没有统计数据公布的11389亿元那么多。
政府应正面应对以消除质疑
今年以来，尤其在1-5月，所实现的房地产销售中，其销售对象主要是购买普通自住房、改善性住房的自住型消费者。在住宅地产销售中，主要是首付20%的销售，达到30%及以上的销售并不太多。目前暴出在不少地区存在擅自放松二套房贷政策的现象，二套房甚至也能20%首付。还有一些楼盘客观上存在直接或变相一成首付等低首付情况……再考虑到其他一些情况，通过合理的技术处理，取平均值意义，用1983亿元这个按揭贷款数据除以0.7（即1-30%），而不是除以0.8（即1-20%），基本上可得出1-5月全国房地产市场通过按揭贷款销售房地产的相对准确数据：1-5月，全国房地产通过按揭销售的实际总量可能约为2832.857143亿元（1983亿元除以0.7）。
2832.857143亿元这个数据，与国家统计局公布的1-5月全国商品房销售额11389亿元相差很大！即便在2832.857143亿元基础上，加上国家统计局发布数据显示的房地产定金及预收款4158亿元，其总数也只有约6990.857143亿元，与11389亿元相比，依然存在天量差值。
对此，尽管有造成统计数据可能失真的原因有很多，尽管国家统计局的方法是科学的，但客观存在的天量数据差值，不能不让人质疑1-5月房地产统计数据的真实性，不能排除房地产统计数据被注水的可能。
然而，当舆论上出现这种质疑的时候，统计局不但没有及时做出合理解释，或引导公众、市场客观地看待、依据、利用统计数据，而是按照大量媒体报道所说般进行所谓的“驳斥”，在官方网站上发表署名为“郭同欣”、标题为“不能简单地用按揭贷款推算商品房销售额”的署名文章，做出文章自身存在漏洞、难以服众的雷人回应。难道他们就真的不知道房地产市场的真相到底如何？难道他们就不知道不少公众一直对数据的真实性存有合理质疑？难道他们就不知道房地产数据如果被注水就可能助长房地产泡沫？难道他们不知道一些外资和国内投资者正在利用可能被注水的房地产数据在阴谋地谋利？
应该说，虽然出现数据存在水分的原因复杂，虽然数据可能被注水并非国家统计局的主观意愿所致，但确已到了政府对一些问题进行反思、对一些工作进行改进的时候了。
由于统计方法的局限性，由于统计调查对象的有限性，在全世界，任何统计机构不能排除数据失真的可能。在许多国家，政府工作都可能存在这样或那样的不足，都可能在不同程度上面临统计数据失真的可能，而公众需要政府实事求是，需要诚实、可信赖的数据或政府行为。因此，本文陈真诚分析认为，当公众质疑统计数据的真实性的时候，政府应该正面对待可能存在的问题，正面应对公众对统计数据的质疑，并采取措施尽可能消除公众对统计数据的质疑，而不是试图一味地维护权威。即便由于多种原因而不能在短时间内解决统计数据可能失真实的问题，但政府应该将真实情况如实告诉公众，提醒公众客观看待、利用数据，防止被舆论所误导，尤其那些基于个人或局部商业利益而利用数据缺陷所营造的舆论。否则，由于数据很容易被人基于商业目的而利用，将对整个房地产市场建设乃至经济建设不利。
事实上，很可能因某种原因而被注水的1-5月房地产销售数据，可能正被一面舆论唱多一面做空抛货的外资基于商业目的所利用，成为外资制造舆论、营造市场氛围、人为抬高市场预期的依据。比如野村证券的言行，或是一个证明：
7月6日,在已悄然将原雷曼兄弟在国内的房地产资产全部抛售后，此前一直舆论上唱多行为上作空抛售的野村证券，不再继续利用数据唱多，而是突然一改此前唱多言论,成为第一个明确发出中国房地产市场泡沫信号的外资机构，其最新报告称房地产泡沫正在清晰显现。野村证券首席经济学家孙明春，在7月6日发布最新研究报告指出，中国楼市的惊人反弹和突然复苏令人看到，房地产泡沫正在显现，并预期泡沫不会很快破灭。随着需求的集中释放，预期房地产泡沫将会扩大，且可能会比2007年的泡沫更大。
市场不应盲从外资舆论
中国房地产市场，客观上具有明显的政策性、消息不对称、容易被舆论引导、容易产生恐慌等特点，这甚至可说是中国房地产所客观存在的软肋。
被许多以所质疑却不得不依赖的房地产统计数据，如果真的被注入水分，如果不能客观反映房地产市场的真实情况，那么，不但客观上可能在助长外资和国内投资者的房地产投资、投机行为，而且可能给市场造成误导，给开发商、消费者的判断、决策造成误导。本文陈真诚分析认为，这对房地产市场建设本身来说，或得不偿失。
尤其是，如果外资等投资者，利用中国房地产特点，利用明知道可能失真的统计数据，出于商业等目的而言行不一，通过机构报告、专家观点等途径说谎，人为营造房地产市场舆论，改变房地产预期，甚至直接影响到房价走势，那么，就很难说一定不会影响到整个行业利益了，就很难说一定不会影响到国家利益了。
因此，市场各方，要客观地看待统计数据，理性地依据数据来做判断决策，而不应盲从于一些机构的研究报告等舆论，也不应盲从于外资舆论，不管是其机构发布的研究报告，或是其专家发布的预测观点。
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