地方救市路径或再演2008年版本：放权限购信贷
近日，有关限购松绑的消息不断传来，“救市”的声音再度响起。
据记者了解，在库存量较大的城市，目前有不少房企呼吁政府“救市”，而“救市”建议集中在以下几方面：放松二套房贷，加强对房企信贷上的支持;地方出台购房税费减免政策;实行限购的城市能够松绑限购，从需求层面给予支持。
而开发商的诉求正好与决策层给出的下一步调控路线相呼应。在今年全国两会期间，住建部副部长仇保兴明确表态，将在楼市调控中扩大地方政府的调控权限，包括制定和实施住房限购政策、住房信贷政策、公积金贷款政策、土地投放和房地产税负。这让地方政府出手“救市”成为可能。
“实际上，从我们市里的情况来看，在信贷、税收方面能够进行政策调整，这是比放松限购更为有效的办法”，东部某二线城市一位住建厅官员对《华夏时报》记者表示，“放松限购只是改变预期，信贷、税收的调整却能直接为购房者降低购房成本。”
放权地方政府
“我们已经在部署监测楼市各项调控政策的效果，一季度的调研报告和情况说明正在汇总中。”上述东部二线城市的住建厅官员向记者表示，在对调研进行汇总后，市里将集中讨论关于楼市调控工作中的相关问题。
按照他的说法，尽管中央层面尚未直接表态地方可以调整楼市相关政策，但目前高层关于楼市调控的“口风”没那么紧了。“目前市里在限购、公积金贷款以及契税优惠方面都在进行相应的政策储备，一旦其他城市有所松动，我们的政策也能跟得上。”
从今年3月份开始，几个楼市成交大幅下降的城市已经对“限购”政策作出了“松动”尝试。温州（楼盘）市限购松绑方案已经上报浙江省政府，长沙（楼盘）、杭州（楼盘）、常州（楼盘）等地也在酝酿对楼市调控政策做出调整。
“除了严控土地供应量，我们预计在需求方面也有可供备选的方案，如放宽公积金贷款限制、降低政府性规费收缴标准并分期缴费、购房入户等政策。”常州一位知情人士如是说。
值得关注的是，从2013年年底开始，“放权地方政府、对不同城市实行分类指导”的思路就已经在住建部工作会议上被确定下来。
“尽可能放权给地方政府的思路已经确定，问题就在于放什么权、如何放权”，住建部一位内部人士对本报记者表示，“在这两个问题上，从部里来说仍然是有不同的声音，现在只能视情况而定，根据各地上报的政策调整方案我们再酌情研究。”
据上述东部二线城市的住建厅官员透露，目前其所在部门已经开展了对公积金贷款情况进行调查，预计先出台调整公积金政策的可能性比较大。
实际上，已经有城市在这类政策上先动起来。近日，有媒体报道，营口（楼盘）市相关主管部门出台政策称，在4月1日-30日期间个人购买商品房，经各区财政部门房交会现场认证，给予购房者契税全额返还政策。同时，在这一时段购房，办理房屋所有权证时给予行政事业性收费减免政策。
“如果地方政府可以在信贷、税收等方面进行调整的话，调整的效果不亚于放松限购。从以往楼市调控的经验来看，在限购不能明确松绑的前提下，地方政府都是通过在信贷、税收方面的调整获得喘息机会的。”北京（楼盘）市房协秘书长陈志对记者表示。
2008年“救市”将重演？
实际上，对于楼市调控来说，地方政府一直将“适度放松信贷和税收”的做法作为“曲线救市”的首选动作。
2011年底，在银行信贷压力持续不减的情况下，各地就曾经出现利用住房公积金做“微调”文章的举动。当时，宁波（楼盘）、南京（楼盘）、重庆（楼盘）等地就分别出现了购房贷款“商转公”、提高公积金贷款额度等调整政策。
“这类政策比直接松绑限购要温和许多，”中原地产市场研究总监张大伟认为，在楼市限购博弈时期，通过这样一些措施来避免刚性需求被抑制，同时也并非明显“与中央政策对着干”。
“现在地方出政策主要还是随大流，只要是对地方有利的，其他城市先出了而且上面也不反对，其他城市基本也会跟着出。”上述东部二线城市的住建厅官员告诉记者，除公积金贷款之外，其他的减免税费政策也是各地调整政策的重点。
而地方政府的这类举动不难让人联想到2008年的“救市之举”。
2008年7月份，全国楼市普遍处于低谷，“允许地方政府自行救市”的呼声此起彼伏。之后不久，西安（楼盘）、芜湖（楼盘）、苏州（楼盘）、成都等地开始陆续出台相关的救市举措。调整内容除了下调公积金贷款首付及放宽贷款年限外，部分城市还出台了减免税费或直接给予财政补贴等政策。
业内分析人士表示，对比之下，如果今年楼市调控中给地方政府放权，令地方政府在信贷、税收方面有调整的权限，政策的走向有可能类似2008年的老版本，而对于目前的房地产市场而言，这无异于政府出手“救市”。
附：广东珠海增城突围限价令 地方试探中央调控底线
“‘超限率’已经不是个别现象，目前市面上近八成的项目实际上超过限价标准。”某知名房企珠海（楼盘）项目营销人士向记者表示，珠海实行严格的“双限令”政策已有两年多，今年以来，松绑限价政策的迹象越来越明显。
此外，作为广州（楼盘）成交主力军的增城市也出现限价松动的现象。广东省政府一位不具名的人士告诉记者，珠三角有几个城市一直尝试挣脱限价限购政策的束缚，但之前公开松绑后便很快被叫停。“如今地方经济增长乏力，或多或少都有些放松调控的小动作。”
上述广东省政府人士表示，在中央“双向调控”政策尚不明朗的情况下，限价作为较为温和的调控措施，将成为地方政府突围楼市调控政策的一个出口。
限价名存实亡？
“春节之后，珠海出现楼盘超过限价已经不是什么新鲜事，大家都常常提到的‘超限率’，从30%零星现象，扩展到现在的至少80%。”珠海市一知名房地产项目营销副总经理描述珠海市正对限价政策进一步“松口”的市场表现。
“我们项目正在推的都是100多平方米以上户型，均价约在19000元/平方米，属于同区域中等房价的项目。”上述营销副总经理称，事实上，该楼盘已经超过珠海“双限令”规定的11285元/平方米限价红线。
对此，他表示，采取“双合同”方式让该项目获得政府通过，装修标准合同均价接近8000元/平方米，客户购买的时候签两份合同，“交给住建局的那份价格，就是在限价标准内的。”
知名房企驻珠海项目营销人士称，珠海执行“双限令”的两年多期间，政府在口径上仍坚守规定的限价政策，但由于实施过程中采取“灵活的处理手段”，网签价格超过限价范围的现象时有发生。
事实上，除了在网签阶段采取上行下效的价格报送方式，使楼盘平均预售价格在限价范围内。记者还了解到，开发商也采取先将条件更好的单位高价出售，其他以稍低价格报送的单位先采取内部认购，不对外出售，在预售结束后，再将“捂售”那批单位以高出原报送的价格对外销售。
上述营销人士指出，春节之后，该市远离中心的区域房源价格虽有小幅攀升，但价位在限价标准左右，而中心区域的房价则频频走高，带动中心周边的楼市价位远超限价标准，“大家都能找到办法刷出新价位。”
对此，珠海市住建局宣传负责人回应称，该市继续实行严格的双限政策，暂时没有通知要调整。
据媒体统计，截至4月1日，珠海市拱北、南湾片区在售楼盘的“超限率”为91%，吉大、香洲、唐家、新香洲、前山片区在售楼盘的“超限率”为100%。
全国首个限价城市增城的情况也类似。记者咨询了增城多个在售楼盘，售价低于增城限价7385元/平方米的新房源很少，大部分在售房源价格在1万元以上，甚至出现售价为限价标准两倍的项目。
碧桂园增城项目一位营销人士透露，春节后，推出市面的房源起步价格稍有提高，部分靠低价房源拉低整体预售均价的项目，但低价房源很难买到。
他从政府人士处了解到，受增城撤市设区消息影响，近两个月以来，当地楼市交易套数保持了明显的增量。“大家都担心，设区后纳入广州市限购范围，实施限购将会影响增城楼市发展，所以都在尽可能地推出库存，同时争取更高价出售，政府对限价的严格实施也稍有松口空间。”
地方试探中央调控底线
这两个城市曾自行松绑限价、限购，受到多方压力，均无法实现。珠海市在宣布取消“双限令”后的短短5个多小时内被紧急叫停，增城市则将新建住房限价的涨幅从去年的5%提高至8%，在业界引发政府“助涨”房价猜测不久之后，立马宣布限涨回调至5%。
在市场人士看来，地方松绑限购限价、响应“双向调控”的意图十分迫切，地方将会采取各种措施试探中央的调控底线。
与前一两年相比，地方自行松绑限购限价的外部环境不同。
在珠海，业内分析，受到供货量不足、银行房贷利率上浮和全国部分城市出现降价潮等因素影响，该市楼市一季度成交持续低迷。“受到房价下跌、楼市崩盘等影响，购房者处于观望的状态，这对楼市影响很大。”一家房企营销副总称。
记者从珠海市住建局了解到，房企普遍认为珠海市房价一直被低估，且对横琴新区的前景看好，都希望能到珠海获得更大的发展。当地实体经济发展乏力，且横琴新区发展需要更强的经济“助力器”，政府都寄希望于房地产投资，而限价、限购政策，对吸引房企进驻珠海投资是一种制约，所以各方面都需要调整。
某大型央企珠海公司知情人士透露，该公司在珠海的项目为豪宅级别，售价在3万元以上，且新推楼盘售价也逐步走高。当珠海市住建局要求按规划对该项目实施限价措施时，住建局则受到中央方面的压力，最后，该项目悄然摆脱“限价令”。
一位广东省政府人士表示，以往试图松绑却又被叫停的城市，不敢贸然成为新一轮松绑的“出头鸟”，所以低调向个别区域、个别楼盘松口也是一种变相缓解压力的方式。
该人士表示，以增城为例，增城市是广州下辖的县级市，其新房供应近年来一直为广州各区之首，也是广州楼市的主力军，过去两年持续执行了限购、限价的“双限政策”。撤市设区的政策为增城楼市带来利好，开发商推动房价上升，以及政府希望促进房地产经济发展的意愿都十分强烈。
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