对征房条例征求意见稿的意见

以下是汉律对国有土地上房屋征收与补偿条例(征求意见稿)的评析意见

第三条 本条例所称公共利益的需要，包括: (一)国防设施建设的需要； (二)国家重点扶持并纳入规划的能源、交通、水利等公共事业的需要 (三)国家重点扶持并纳入规划的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要； (四)为改善低收入住房困难家庭居住条件，由政府组织实施的廉租住房、经济适用住房等建设的需要；

评析意见：建议改为：“由政府单独投资的廉租住房、经济适用住房等建设的需要”；否则恶商必然会与政府高官串通一气，征收一万㎡房屋，而后与恶商联合开发，共建新房五万㎡，其中四万㎡的底层为开发商的商铺！“组织实施”四个字是既是涂着蜜糖的毒药，又是培殖腐败的温床！这样的项目绝对会发生暴力强拆事件！保留还是修改该条款是检验国务院是真反腐败、还是假反腐败的试金石！

(五)为改善城市居民居住条件，由政府组织实施的危旧房改造的需要；

评析意见：政府只有为贫困人员解决住房的责任和义务；而绝没有改造危房的责任和义务，政府改造旧房更是荒谬。是否危房可依各地的《房屋安全管理办法》鉴定，并依法处理危房；但如果产权人想住旧房不想换新房，政府强迫他人换新不仅于法无据，而且别有用心，强迫他人接受“恩惠”同样是一种伤害！强烈要求删去此条。如果政府真想做善事，建议改为：“为改善城市居民居住条件，由政府单独投资或由政府与原危房产权人联合投资的危房改造的需要”；草案此条是官商勾结、挂羊头卖狗肉获取暴利的命根子条款！

(六)国家机关办公用房建设的需要； (七)法律、行政法规和国务院规定的其他公共利益的需要。

评析意见：建议改为：“法律、国务院行政法规规定的其他公共利益的需要。

强烈要求增加一款：“本条所指公共利益的需要，征收房屋后，新建设的项目中不得包括非公共利益项目”。否则地方政府完全会在政府机关办公楼的上下与奸商合建洗脚城、发廊厅、娱乐城……。

第十条 县级以上地方人民政府在组织有关部门论证后，应当将房屋征收目的、房屋征收范围、实施时间等事项予以公告，并采取论证会、听证会或者其他方式征求被征收人、公众和专家意见。公告时间不得少于30日；但是，房屋征收范围较大的，公告时间不得少于60日。

评析意见： 何为“征收范围较大的”？如不明确规定，绝大多数政府的公告皆会为30日，建议征收范围较大规定为：征收房屋总计占地为一万㎡或征收房屋总建面为三万㎡以上的。公告的内容还应当包括：补偿安置的具体方式、安置房的具体位置………，因为只有以上的内容才是被征收人最关注、争议最大的内容，故必须在征收公告中载明，公告的同时还应当附拟兴建项目的必要相关资料，供公众知悉，既使公众了解、支持，又促使政府依法办事，杜绝腐败。

县级以上地方人民政府应当将被征收人、公众和专家意见的采纳情况、不采纳情况及理由及时公布。

评析意见：建议增加一句：“未及时公布的，其后的有关期限相应顺延”

第十一条 房屋征收范围公告后，在房屋征收范围内不得进行下列活动:

评析意见：建议将“房屋征收范围公告后，”改为：“征收公告发布后”

(一)新建、扩建、改建房屋； (二)改变房屋和土地用途； (三)迁入户口或者分户。房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。

评析意见：10个一年你受得了吗？建议改为：数次暂停期限累计最长不得超过1年。

第十二条 经征求被征收人、公众和专家意见，无重大争议的，由县级以上地方人民政府作出房屋征收决定；存在重大争议的，由县级以上地方人民政府报请上一级人民政府裁决后，作出房屋征收决定。

评析意见：建议将“由县级以上地方人民政府作出房屋征收决定”改为：“由县级以上地方人民政府作出房屋征收决定，房屋征收决定在作出后的90日开始生效，成片房屋被征收的，房屋征收决定分别及于每一被征收人”，理由是：《物权法》第28条规定：“因法院的征收决定导致物权设立、变更、转让的，自征收决定生效时发生效力”， 如不规定生效日期，则会出现无法操作或乱操作的情况。地方政府必然会在作出的征收决定书上写上：本决定自作出时开始生效，如果是这样，征房必然导致成抢房行动！根据《物权法》第28条的规定，政府作出征收决定的第二天，被征私房便成了政府的。为保障被征收人的异议诉权，与相关法律相应 ，故定“房屋征收决定在作出后的90日开始生效”。“房屋征收决定分别及于每一被征收人”是因为：如果征收决定涉及100人，若10人以征收范围过大，状告征收决定并胜诉，按“房屋征收决定分别及于每一被征收人”的规定，则该判决不影响征收决定对另外90人的合法效力；否则，10人胜诉，另90人均要翻烧饼。现行的305号令即存在这样的问题，一户请求撤销《房屋拆迁许可证》，若胜诉，此前已签协议的被拆迁户均有权依《合同法》第58条的规定要求双方返还，故任何法院都不敢判决撤销《房屋拆迁许可证》，恶法逼良为娼。

何为“重大争议”？应明确界定，否则再大的争议在所有地方政府的眼里都不算重大争议，因为认定权在政府手上。如果某县政府以建县审计局大楼为名拟征收30亩地近200户人家的房屋，请问：被征收人以征地面积超标提出异议，是否算重大争议？

第十三条 因危旧房改造的需要征收房屋的，县级以上地方人民政府应当在组织有关部门论证的基础上，征求被征收人的意见。90%以上被征收人同意进行危旧房改造的，县级以上地方人民政府方可作出房屋征收决定；未达到90%被征收人同意的，不得作出房屋征收决定。

评析意见：结合见第三（五）条的意见，如果某征收片的中央有10%的新房难道也要一起被绑架征收并拆除？强烈要求此条改为：“危房的产权人均提出改造要求，经县级以上地方人民政府组织有关部门论证通过，县级以上地方人民政府可以作出房屋征收决定”。如果删去了第三（五）小条，此条也应当删去。

第十四条 县级以上地方人民政府应当将房屋征收决定予以公告。公告应当载明房屋征收目的、房屋征收范围、实施时间和行政复议、行政诉讼权利等事项。

评析意见：建议加一款：“房屋征收决定中规定的申请行政复议期限为2个月，提起行政诉讼期限为3个月，均从房屋征收决定生效之日起开始起算。”。

鉴于被征收人对安置协偿的具体内容最为关注，争议最大，建议改为：“政府应当将房屋征收决定予以公告。公告应当载明房屋征收目的、房屋征收范围、补偿安置方案（方式、标准、位置）、实施时间和行政复议、行政诉讼权利等事项。”此条中的“房屋征收实施时间”是否就是限令被征收人搬迁的开始及最后期限？如果是，而此时未确认补偿数额，被征收人更不可能领受补偿，根据“先受偿，后搬迁”的原则，搬迁的期限不应规定在征收决定中。

第十五条 被征收人以及与房屋征收决定有关的利害关系人对县级以上地方人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法向人民法院提起行政诉讼。第十六条房屋征收涉及国防设施、文物古迹、历史建筑、宗教活动场所的，应当遵守有关法律、法规的规定。

征收设有抵押权的房屋，应当依法保护抵押权人的合法权益。

评析意见：建议增加一句：抵押权人在抵押权限内享有被征收人的各项权利。

第十七条 房屋征收部门应当建立健全房屋征收档案管理制度，加强对房屋征收档案资料的管理。

评析意见：建议增加一句：被征收人、利害关系人有权查阅、复制征收相关资料。

第十九条 补偿方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，或者实行货币补偿与房屋产权调换相结合的形式。

因危旧房改造的需要征收房屋并进行住宅建设的，被征收人享有回迁的权利。

评析意见：如果因危旧房改造的需要征收房屋不实施住宅建设的，被征收人岂不是不享有回迁的权利。真会忽悠人！（黑心条款）建议将“因危旧房改造的需要征收房屋并进行住宅建设的” 改为“因危房改造的需要征收房屋的，新建项目应当包括住宅建设，也可包括由政府单独投资的其他建设，被征收人享有回迁的权利”。堵死打着危改旗号赶走百姓让奸商抢地的漏洞！

除本条例第二十九条规定外，被征收人可以选择补偿方式。

第二十条 货币补偿的金额，根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。

评析意见：应改为“根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积、土地使用权价值（剩余期限的土地使用权价值）等因素，以房地产市场评估价格确定。”

被征收房屋的房地产市场评估价格由具有相应资质的房地产价格评估机构，按照房地产估价规范和有关规定确定，但不得低于房屋征收决定生效之日类似房地产的市场交易价格。

评析意见：因为任何一物在同一时刻的市场交易价格均有高、中、低，故建议将“但不得低于房屋征收决定生效之日类似房地产的市场交易价格。”改为“但不得低于房屋征收决定生效之日房地产的市场的类似交易的平均价格，货币补偿的，还应加付房产交易税费。”，以弥补被征收人重新购房时的税费损失。

房地产价格评估机构，由被征收人以投票、抽签等方式确定。

评析意见：如果被征收人拒绝投票、抽签，由谁确定评估机构？

第二十一条 房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地确定被征收房屋的房地产市场评估价格，对出具的估价报告的合法性、真实性和合理性负责。

评析意见：房地产价格评估机构不按政府的旨意办事，不给年检、没有生意！

第二十二条 选择房屋产权调换的，应当依照本条例第二十条的规定，计算被征收房屋的价格和产权调换房屋的价格，结清产权调换的差价。

评析意见：“结清产权调换的差价。”建议改为：“结算产权调换的差价。”。因为结清差价一般在最后实际交新房时才能据实办理，而在签约时，新房的实际准确建面一般不能确定，故征房签约时只能大致结算，而不能结清。

产权调换房屋应当符合国家质量安全标准。

评析意见：此句修改为“产权调换房屋应当符合国家颁布的质量安全标准和房屋建筑设计技术规范和标准”。另加一句：“征收后的新建设不含住宅建设的，产权调换房屋应当就近安置”。

第二十三条 对房屋征收范围内的违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿，并依法拆除；对未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。

评析意见：根据《行政处罚法》第二十九条：“违法行为在二年内未被发现的，不再给予行政处罚”的规定，对超过两年以上的违法建筑依法不应拆除！征收依法不应拆除的违法建筑不予补偿属强盗逻辑！建议改为：补偿价格为房屋征收决定生效之日房地产的市场的类似交易的平均价格的60%

第二十四条

房屋征收部门根据被征收人的意见，对补偿方案予以修改完善，报作出房屋征收决定的县级以上地方人民政府批准后予以公告。公告应当载明补偿方式和房源情况以及签约期限、搬迁过渡方式、过渡期限等事项。

评析意见：增加一款：“自对被征收人调查登记之日起，规定的签约期限不得少于60日”

因危旧房改造的需要征收房屋的，补偿方案在报县级以上地方人民政府批准前，还应当征得三分之二以上被征收人的同意。

评析意见：此条建议改为：“因危房改造的需要征收房屋的，补偿方案在报县级以上地方人民政府批准前，还应当征得每一位被征收人的同意；否则，征收决定对不同意补偿方案的被征收人自动失效”。因为就补偿数额而言，每一位被征收人都是一位独立的民事权利主体，各自独立行使权利，互不被绑架！此前的征收决定对不同意补偿方案的被征收人是否有效呢？如果此前的征收决定不撤销，依物权法第28条的规定，被征收人的房产就要发生转移，而不同意补偿方案的被征收人又未获得补偿，这是非常不公平的。所以，以上条款应加上一句：“否则，征收决定对不同意补偿方案的被征收人自动失效”

第二十五条 房屋征收部门应当按照经批准的补偿方案，与被征收人就补偿方式、补偿金额、产权调换房屋的地点和面积、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议；其中，危旧房改造的补偿协议，在签约期限内签约率达到三分之二以上的，方可生效。

评析意见：修改为：“其中，危房改造的补偿协议，签约的，方可生效；未签约者，征收决定对其自动失效”

补偿协议订立后，一方当事人未履行补偿协议的，另一方当事人可以依法向人民法院提起诉讼。

评析意见：增加一款：征收房屋一方的当事人是作出房屋征收决定的县级以上地方人民政府。

第二十八条 房屋征收部门与被征收人在补偿方案规定的签约期限内达不成补偿协议的，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的县级以上地方人民政府根据补偿方案作出补偿决定。

被征收人以及与房屋征收决定有关的利害关系人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法向人民法院提起行政诉讼；在行政复议、行政诉讼期间，不停止补偿决定的执行；逾期不申请行政复议也不向人民法院提起行政诉讼、又不履行的，由作出房屋征收决定的县级以上地方人民政府强制搬迁，或者依法申请人民法院强制搬迁。补偿决定被复议机关或者人民法院确认为违法的，作出房屋补偿决定的县级以上地方人民政府应当赔偿被征收人的损失，并承担其他相应的法律责任。

评析意见：以上规定中未见“责令被征收人于××日内限期搬迁”的具体内容，为防止政府乱来，建议加一款：“房屋征收补偿决定中规定被征收人履行搬迁的期限不得少于90日”。否则，地方政府会规定为7日或更少，以恐吓被征收人。

实施强制搬迁前，房屋征收部门应当按照补偿决定，对被征收人先予货币补偿或者提供产权调换房屋、周转用房。

评析意见：以上规定中的“在行政复议、行政诉讼期间，不停止补偿决定的执行”、“ 实施强制搬迁前，房屋征收部门应当按照补偿决定，对被征收人先予货币补偿或者提供产权调换房屋、周转用房”内容属于诉讼法律的具体规定，而我国《立法法》第8条第9项明文规定，诉讼和仲裁制度只能由全国人大及其常委会制定诉讼法律加以规定，所以，国务院无权在非诉讼法律中作出诉讼法律的具体规定，故“在行政复议、行政诉讼期间，不停止补偿决定的执行”这句话应当删去！否则，该条款必然会为地方政府以合法的方式“先斩后奏”低价掠取公民房产的法律依据。

笔者注意到：虽然1990年10月施行的《行政诉讼法》的第44条和1999年10月施行的《行政复议法》的第21条都有诉讼（复议）期间具体行政行为不停止执行的规定，但在以上两法施行其后的2000年7月，全国人大颁布施行的《立法法》的第83条明确规定：“同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定；新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定”。即以上三部法律都是全国人大制定的法律，当之前制定的《行政诉讼法》和《行政复议法》与之后制定的《立法法》有不同规定时，根据之后制定的《立法法》第83条的规定，显然关于如何先予执行的具体法律规定只能由人大制定的诉讼法律制度来规定，所以，国务院无权在房屋征收法规（即非诉讼法律）中作出属于诉讼法律的具体规定。

第三十一条 对因征收非住宅房屋造成停产、停业的，应当给予适当补偿。

评析意见：建议增加一款：“具体补偿办法由省人民政府制定”

第三十二条 房屋征收部门委托有关单位从事征收补偿与搬迁具体工作的，应当加强对受委托单位的监督，并对其实施的征收补偿与搬迁行为承担相应的法律责任。

评析意见：建议将上句改为：“房屋征收部门委托有关单位从事征收补偿与搬迁具体工作的，应当将委托事项向被征收人及社会公众公示，加强对受委托单位的监督，并对其实施的征收补偿与搬迁行为承担相应的法律责任。”强烈要求增加一句：“房屋征收部门及其委托的有关单位从事征收补偿与搬迁具体工作时，有违反下列情形之一的，被征收人有权拒绝办理征收房屋相关手续，其后果由作出房屋征收决定的县级以上地方人民政府承受”。是否敢加上此句，是检验国务院是否真心想杜绝暴力征房的试金石！

房屋征收部门及其委托的单位不得采取中断供水、供热、供气、供电等方式实施搬迁。

评析意见：修改为：“房屋征收部门及其委托的单位不得采取暴力、中断供水、供热、供气、供电、妨碍房屋的正常使用等方式胁迫被征收人办理征收相关手续，实施搬迁。” “妨碍房屋的正常使用”是指断路、堵锁眼、房顶打洞、向屋内放水、丢拉圾……等无耻之举。

任何单位和个人不得以暴力、胁迫以及其他非法手段实施搬迁。

评析意见：此款是针对开发商的拆迁，此条应与第40条一并删去！

建议增加一款：政府及其部门不得将要求办理征收相关手续与被征收人及其亲属的工作任职、晋升、工作调动、参军……相挂勾。

第四十条 非因公共利益的需要，拆迁国有土地上单位、个人的房屋从事建设活动的，应当符合城乡规划、土地利用总体规划，并依法办理有关审批手续。非因公共利益的需要，拆迁国有土地上单位、个人的房屋的，建设单位应当编制具体实施方案，并报房屋征收部门批准。建设单位应当与房屋的所有权人按照自愿、公平的原则订立拆迁补偿协议。本条例关于货币补偿、房屋产权调换、补偿协议内容的规定，适用于非因公共利益的需要进行拆迁的活动。建设单位、受委托实施拆迁的单位不得采取中断供水、供热、供气、供电等方式或者以暴力、胁迫以及其他非法手段实施拆迁。县级以上地方人民政府应当加强对拆迁活动的监督管理。

评析意见：整个第40条存在着严重问题，强烈要求删去！理由是：第40条的存在，从政治上看：它是立法为私的表现，权力部门利用行政立法权，通过创设违法荒唐的规定为开发商牟取私利。从法律上看，它严重超越了全国人大的授权，借为征收房屋立法之机，行在征收法中塞进非征收的荒唐违法规定之实。在现行的拆迁条例废止后，建设单位拟进行房地产开发，完全可以遵循现行的法律制度，通过招拍挂途径合法取得土地，然后开发符合城市规划要求的产品，获取合法利润；国务院完全没有必要抛开以上合法途径，另僻一个不伦不类的门道、创设一个“拆迁”法律关系单独去为开发商服务。第40条所规定的房屋拆迁，从实质上来看，是房屋所有权在民事主体之间的转让，现行的《城市房地产管理法》、《合同法》对此有完整有效的规范。建设单位如想通过受让民间房产而获得土地使用权，完全可以直接适用以上法律，用不着国务院画蛇添足的在现行的“产权转让”法律规定外又去创设一种不伦不类的“拆迁法律制度”。按现行房产法律制度，房产转让的基本原则是当事人地位平等、交易自愿，价格由双方协商确定；但第40条却规定：非因公共利益的拆迁适用本条例关于货币补偿、房屋产权调换、补偿协议内容。因征收条例中的以上规定与民事主体间的房产转让规定有着重大区别，故第40条的以上规定严重违反了上位法《城市房地产管理法》、《合同法》的规定。按第40条的规定，房产出卖人获得的对价称补偿，而不叫价款，双方还可以物易物，转让房产协议改称补偿协议，以上规定纯属荒唐！哪拆迁房屋是否要纳税呢？是否还要准备为拆迁房屋制定一个单独税法呢？奉劝删去假公济私的第40条，不要让征收房屋的法律变成不伦不类的怪兽，不要让拆迁灾难在中国继续重演！该悲剧的罪过世人自有公正评价！

许诺

对征求意见稿要点设计上的意见：

1、不应当将《征收决定》与《征收补偿决定》分开设计。从常识可知《行政没收决定书》（或称行政处罚决定书）是行政机关依法强制性、无偿取得违法人一定财物的决定书，它至少应当包括如下内容：被处罚对象、处罚依据的事实、理由和法律依据，处罚的具体内容。但征求意见稿中的《征收决定》却缺少内在的逻辑性，征收房产与没收财产的最大区别在于，征收房产必须包括权利和义务的两方面内容，缺一不叫征收，缺一不为合法征收。站在政府的角度来看，有权取得被征收人的房产，有义务支付等价补偿。依上道理，反观征求意见稿中关于《征收决定》在内容上的设计，显然存在着严重问题，把征收事物中应当包括的两个方面割裂开来，征求意见稿中《征收决定》的主要内容是，我政府因建某项目需要有权征收某某多大（非常具体）的房屋，但《征收决定》应包括的具体支付义务却完全没有载明，这种决定完全不具备“有偿取得”的最基本特性，即不具备法律意义上的征收概念的完整内容，故征求意见稿中设计的《征收决定》的合法性存在着严重问题，称其为“强取宣言”更为准确，与“无偿取得”的没收决定相同。从被征收人对以上《征收决定》异议的要点来看，既然你名曰征收决定，根据《物权法》第28条的规定，政府作出《征收决定》后，被征收人的房屋成了政府的房屋，那么于此同时，政府就应当在《征收决定》中明确和保障被征收人我的受偿权利，对未明确和保障我的受偿权利的所谓《征收决定》我当然有意见！征求意见稿将政府在征收中应当承担的支付义务放置到《征收补偿决定》中，致使补偿行为缺少内在逻辑上的支持（即该决定书少了政府享有权利的内容）。以上内容概括为：征收法律关系当事人的权利、义务内容应当写在同一《征收补偿决定》中，日常中称之为“钱货同时两清”。

2、征房条例中最重要的内容之一－－责令被征收人搬迁的期限在征求意见稿中未明确，如果放在征收决定中，而此时未确认补偿数额，被征收人更不可能领受补偿，根据“先受偿，后搬迁”的原则，搬迁的期限不应规定在征收决定中。如果把限期搬迁的内容写到征收补偿决定中，又文不对题。出现以上别扭，完全是立法者把征收法律关系中的密不可分的征收与补偿（即权利与义务）生硬分开设置所造成的。

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