评析意见：拟颁新法的名称有误，新法名称掉了“暂行” 两字。理由是：国务院于2002年1月1日起颁布施行的《行政法规制定程序条例》第四条规定：“ 行政法规的名称一般称“条例”，也可以称“规定”、“办法”等。国务院根据全国人民代表大会及其常务委员会的授权决定制定的行政法规，称“暂行条例”或者“暂行规定””。既然国务院拟颁布的征房条例是根据 2007年8月30日十届全国人大常委会第二十九次会议审议并通过的《全国人民代表大会常务委员会关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》，授权国务院就征收国有土地上单位、个人的房屋并依法给予补偿制定行政法规，所以，国务院拟颁布的征房条例应当称《国有土地上房屋征收与补偿暂行条例》，而不应当称《国有土地上房屋征收与补偿条例》。上梁不正，下梁岂能不歪！
【原文】第二条 征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋的所有权人（以下简称被征收人）给予公平补偿。 评析意见：建议本条例明确规定：“对城市规划区内集体土地上（含城中村）房屋的征收也适用本条例，本条例未规定的补偿项目应符合其他法律、行政法规的规定。”，否则，地方法规乱规定。
【原文】 第三条 房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。 评析意见：建议改为“房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开的原则。”
【原文】第八条：为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定： （一）国防设施建设的需要； （二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要； （三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要； （四）为改善住房困难家庭居住条件，由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要； （五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要； 评析意见：强烈要求将本条中的“由政府组织实施的……”改为：“由政府单独投资建设的……”；众所周知“组织实施” 绝不等于“投资建设”！ 按意见稿的规定，恶商必然会与政府贪官串通一气，打着“政府组织实施的” 的旗号，由开发商投资建设（或搞联合开发），征收一万㎡房屋，而后共建新房五万㎡，其中四万㎡的底层为开发商的商铺！由于“组织实施”四个字是个含糊概念，必然会成为培殖腐败的温床！这样的项目绝对会发生暴力强拆事件！届时，地方政府的合法性将受到严重质疑！地方政府执政为谁的面目暴露无遗！保留还是修改该条款是检验国务院是真反腐败？还是假反腐败，是执政为民？还是执政为私的试金石！ 强烈要求增加一款：“依本条规定，征收房屋后，新建设的项目中，只能由政府单独投资且不得包括非公共利益项目”。否则，地方政府必然会在政府机关办公楼的上下左右与奸商合建洗脚城、发廊厅、娱乐城……。此条是第一征求意见稿笫40条（开发商拆迁条款）删去后，恶商的最后救命稻草！
【原文】第十条 市、县级人民政府房屋征收部门应当根据被征收人意见，对房屋征收范围、征收补偿方案进行修改，将征求意见情况和采纳情况及理由、论证和听证情况以及修改情况及时公布，并报市、县级人民政府。 市、县级人民政府作出涉及被征收人数量较多的房屋征收决定，须经政府常务会议讨论。评析意见：由于征收的是房屋而不是人，故“被征收人数量较多的” 应改为“征收范围较大的”， 并建议授权住建部就“征收范围较大的” 作出明确规定，否则，绝大多数地方政府会由市长一人说了算。
【原文】第十一条 市、县级人民政府应当将房屋征收决定及时公告。公告应当载明征收范围、征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。 房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。 市、县级人民政府及其房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。 评析意见：征收决定公告的内容还应当包括：征收目的（即拟建项目名称，缺此必然会出现腐败。国防设施建设除外）、补偿安置的具体方式、安置房的具体区段位置………，因为只有以上的内容才是被征收人最关注、争议最大的内容，故必须在征收公告中载明。公告的同时还应当附拟兴建项目的必要相关资料，供公众知悉，既使公众了解、支持，又促使政府依法办事，杜绝腐败。建议在本条明确规定：“签订征收补偿协议的期限不得少于90日”（与提起诉讼期限相一致），否则，日后征收决定书中出现的限定15日、30日签约期限必将会激化矛盾。
本条及本法在程序设计上存在着的严重问题是：鉴于《物权法》第28条规定 ：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”， 由于本条例征求意见稿未规定征收决定作出后生效的时间，笔者估计：日后几乎所有的征收决定皆会载明：自本决定作出之日起3日（最长7日）生效。按照《物权法》第28条的以上规定，被征收人的物权在征收决定作出之日起3日（最长7日）则已依法发生转移，但依本条例程序性的规定，即使是最想搬家的被征收人也只能是等到其后（房屋调查登记、结果公告、房产评估、签约、领补偿款）约3个月时，才签订征收协议并获得补偿，故该作法严重违反了宪法第13条第3款：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”的规定，也有悖征收法律的基本要义：依照法律规定的权限和程序，征收房屋并依法给予公平补偿。根据《物权法》第42条：“征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件”的规定，笔者认为：征收行为（征收决定书）中只有同时包括征收及补偿两方面的具体內容，该征收才为合法征收（针对突发自然灾害而需要紧急征用公民财产的，当然可依“突发亊件应对法”处理，先征用后补偿，但本条例调整的是常态事项，不是特别法）。由于根据条例笫12、16、17条的规定，征收决定作出后才行进被征收人的房屋调查登记、被征房屋的价值评估等工作，所以，在此之前作出的征收决定书绝不可能载明被征收人应享有的具体权益。站在被征收人的角度来看，当他在政府的征收决定书中还未见到具体的补偿结果的情况下，如果由征收人在征收决定书中任意决定征收决定生效的日期（如3日或7日），而此时由于按条例的规定，所有的被征收人均未进入征收补偿签约阶段，更未实际领受征收补偿，但此时按照《物权法》第28条的以上规定，全体被征收人的物权则已依法发生转移，但被征收人却两手空空，这哪里是依法征收？完全是以暴力为后盾的抢劫行为！
条例对一份征收决定是共同及于全体被征收人？还是分别及于每一位被征收人未作明确规定（国务院拆迁305号令中的一份房屋拆迁许可证，及于该拆迁范围内的所有被拆迁人），笔者认为：应作明确规定，因为如果征收人作出的一份征收决定渉及众多被征收人，又如果该决定书共同及于全体被征收人，其后果是：如果一位被征收人对该征收决定提起行政诉讼，根据《最高人民法院关于执行行政诉讼法若干问题的解释》第24条：“行政机关的同一具体行政行为涉及两个以上利害关系人，其中一部分利害关系人对具体行政行为不服提起诉讼，人民法院应当通知没有起诉的其他利害关系人作为第三人参加诉讼” 的规定，法院应当通知全体被征收人参与诉讼，众多被征收人均可以该征收决定的合法性未被法院确认为由，怠于办理征收相关配合义务和签订征收补偿协议。 更为严重的是：如果其后征收决定被法院判定违法、予以撤销（理论上完全有这种可能），则所有已签协议应归于无效，双方返还。故征收决定应当且只能分别及于每一位被征收人，这样，法院的判决也只及于提起诉讼的被征收人。
综上，如何补救本条例将征收决定和补偿决定分别作出的致命弊端，笔者强烈要求将“市、县级人民政府应当将房屋征收决定及时公告。”改为：“市、县级人民政府应当将房屋征收决定及时公告。房屋征收决定在征收补偿决定作出后，在征收补偿决定异议期届满时，在被征收人未对征收补偿决定提起诉讼（或申请复议）时开始生效；被征收人提起诉讼（或申请复议）的，人民法院终审维持征收补偿决定的判决日期为房屋征收决定生效之时。成片房屋被征收的，房屋征收决定分别及于每一位被征收人”。 依笔者建议的以上生效规定，由于房屋征收决定在作出时并未生效，它对被征收人未形成利害关系，故不服房屋征收决定不能提起诉讼或申请复议。
依笔者的设计，如果将政府作出的第一次公告名曰“征收房屋公告”（ 而不是征收房屋决定公告）， 内容包括拟征房屋范围、补偿标准（或还建房有关内容）及其后相关程序期限。其后，征收人进行房产调查登记，组织对被征收房屋的评估，与同意征收的被征收人签订征收房屋补偿协议并同时作出、送达征收决定书（勿需作出征收房屋补偿偿决定），支付补偿款。“征收房屋公告” 中规定的签约期限届满后，对未签订征收房屋补偿协议的被征收人，根据房产调查登记及房屋的评估结果，政府再一次性的向其作出“征收与补偿决定”， 其后通过协商签约或通过诉讼（或非诉行政申请执行）解决争议。该程序理顺简易，完全解决了再次征求意见稿中征收房屋决定“强夺宣言”悖理的弊端，且整个征收程序中只存在一个被诉具体行政行为―――即告“房屋征收与补偿决定”。 省了各方当亊人的时间，节省了司法资源。
【原文】第十三条 依照本条例第九条的规定公告房屋征收范围后，在房屋征收范围内不得新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途。 房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。评析意见：建议将“暂停期限最长不得超过1年” 这句话改为“暂停期限累计最长不得超过1年”， 否则累计10年谁受得了！
【原文】第十四条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：评析意见：強烈要求増加一句 “因本条例第八条第（四）项、第（五）项而征收房屋的，被征收人有权选择房屋产权调換、货帀补偿，或者货币补偿与房屋产权调换相结合的形式。”， 并将该句作为第十四条的第一款。
【原文】第十六条 对被征收房屋价值的补偿金额，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构，按照房屋征收评估办法评估确定。 对评估确定的价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。 房屋征收评估办法，由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。 评析意见：原文“由具有相应资质的房地产价格评估机构，按照房屋征收评估办法评估确定。”中的逗号应去掉。
【原文】第十七条 房地产价格评估机构由被征收人选定。被征收人选定房地产价格评估机构的具体办法由市、县级人民政府规定。评析意见：强烈要求以上具体办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，且办法中应当包含被征收人有权选择非本地区的房地产价格评估机构，否则，一切都是假的！弱智皆知：在一定的行政管理利害关系圈中，为了生存，絶大多数的中介机构已成为地方政府的御用工具。
【原文】第十八条 被征收人选择房屋产权调换的，应当分别计算被征收房屋的补偿金额和用于产权调换的房屋的价款，结清差额。 因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。
评析意见： 既然名曰“旧城区改建”， 而不是其它原因征房， 由于旧城区原住宅房容积率低，而改建后的新房由于容积率高，所以政府完全有条件、也应充分满足原地回迁的要求，強烈要求删去“或者就近地段的房屋” 。
【原文】第二十条 对因征收房屋造成的停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由市、县级人民政府规定。
评析意见：建议以上具体办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，因该规定不是具体数额，而是计算的方法或标准，全国统一较为合适。
【原文】第二十一条 对征收范围内的违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；对未超过批准期限的临时建筑，应当给予补偿。 市、县级人民政府在作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依照法律、法规对征收范围内未经依法登记的建筑予以认定、处理。
评析意见：在作出房屋征收决定“前”，对征收范围内未经依法登记的建筑予以认定、处理。这种规定完全是重复操作。从本条例第11条、第12条规定的內容可看出：政府在发布房屋征收决定后，才对被征收的房屋进行调查登记，故在作出房屋征收决定之“前”， 征收人提前对未经依法登记的建筑予以认定、处理，纯属是浪费精力的不必要操作，对该块建面可在对有证建面进行调查登记时一并进行。鉴于全国人大的《行政处罚法》第29条规定：“违法行为在二年内未被发现的，不再给予行政处罚”，而无证建筑絶不意味着本身无价值（肯定有重置成本），其中年代已久的无证建筑多数系因政府住房保障缺失而造成，故建议由国务院住房城乡建设主管部门制定统一标准，按无证建筑的不同年限，制定一个计价标准，给予适当补偿，可相对減少补偿中的漏洞和腐败。
【原文】第二十二条 房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。 补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议规定的义务的，另一方当事人可以依法向人民法院提起诉讼。 评析意见：因征收补偿合同完全符合行政合同的构成要件，故此条的最后一句应改为：“另一方当事人可以依法向人民法院提起诉讼。被征收人起诉的，为行政诉讼”。
【原文】第二十六条 任何单位和个人不得采取暴力、胁迫以及违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。
评析意见：强烈要求将本条改为：“任何单位和个人不得采取暴力、胁迫、中断供水、供热、供气、供电和道路通行、妨碍房屋的正常使用（指堵锁眼无耻之举）、将办理征收手续与被征收人及主要亲属的任职、晋升相挂勾等方式，胁迫被征收人办理征收相关手续，实施搬迁。否则，被征收人有权拒绝办理征收房屋相关手续，其后果由作出房屋征收决定的县级以上地方人民政府承受”。是否敢加上此句，是检验国务院是否真心想杜绝暴力征房的试金石！没有否则其后的内容，前面的老虎画得再大，也是纸老虎！近些年来屡禁不止的暴力亊件充分证明了这一点。
参见《征用土地公告办法》第十四条：“ 未依法进行征用土地公告的，被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人有权依法要求公告，有权拒绝办理征地补偿登记手续。 未依法进行征地补偿、安置方案公告的，被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人有权依法要求公告，有权拒绝办理征地补偿、安置手续。”
对征收程序设计上的意见：不应当将《征收决定》与《征收补偿决定》分开设计。从常识可知《行政没收决定书》（或称行政处罚决定书）是行政机关依法强制性、无偿取得违法人一定财物的决定书，它至少应当包括如下内容：被处罚对象、处罚依据的事实、理由和法律依据，处罚的具体内容。但征求意见稿中的《征收决定》却缺少内在的逻辑性，征收房产与没收财产的最大区别在于，征收房产必须包括权利和义务两方面内容，缺一不叫征收，叫沒收。站在政府的角度来看，既有权取得被征收人的房产，又有义务支付等价补偿。依以上道理，反观征求意见稿中关于《征收决定》在内容上的设计，显然存在着严重问题，把征收行为中应当包括的两个方面内容割裂开来，征求意见稿中《征收决定》的主要内容是，政府因建某项目，需要征收某某多大（非常具体）的房屋，但《征收决定》依法理应包括的具体支付义务却完全没有载明（见笫12条决定作出后才去调查登记被征收房屋的状况，进行房屋价值评估，显然，征收决定中完全未载明补偿的具体数额），这种征收决定完全不具备“有偿取得”的最基本特性，即不具备法律意义上的征收概念的完整内容，故征求意见稿中设计的《征收决定》的合法性存在着严重问题，称其为“强夺宣言”更为准确，与“无偿取得”的没收决定相同。从被征收人对以上《征收决定》异议的要点来看，既然你名曰征收决定，根据《物权法》第28条的规定，政府作出《征收决定》快速生效后，被征收人的房屋成了政府的房屋，那么于此同时，政府就应当在《征收决定》中明确地保障被征收人的受偿权利，对未明确地保障我的受偿权利的所谓《征收决定》，被征收人当然有意见！征求意见稿将政府在征收中应当承担的支付义务放置到《征收补偿决定》中，致使补偿行为缺少内在逻辑上的支持（即该决定书少了政府享有权利的内容）。综上所述：征收法律关系当事人的权利、义务内容应当写在同一《征收与补偿决定》中，日常中称之为“钱货同时两清”。
对以上评析意见，欢迎指正、转载。
相关文章
「 支持！」
WYZXWK.COM
您的打赏将用于网站日常运行与维护。
帮助我们办好网站，宣传红色文化！
欢迎扫描下方二维码，订阅网刊微信公众号
