出来混总是要还的，中国房地产泡沫破灭毫无疑义——余治国执笔的房产评论系列文章
余治国（天津社会科学院出版社2011年版《世界金融五百年》、云南人民出版社2010年版《巴菲特阴谋》）
出来混总是（要）还的——中国楼市即将崩盘
敲响楼市泡沫的丧钟，历史很快会把陈宝存们扫进垃圾堆
20年内，城市房产将成为没人要的破烂
楼市留给你抛盘的时间不多了
社会溃败致中国成高利贷之国
经济软着陆或难实现，中国楼市末日已经降临
温州，没人救得了你了！温州正在成为人间地狱
所有人都将为房产大泡沫付出沉重代价
请给我永远的谎言——放水救炒房老板们纯属妄想
美联储加息预期给中国楼市泡沫最后一击
试行地方债券是货币与房产政策大转型的里程碑
泪奔吧，楼市已成银行的弃妇
房产税必须要落实：均富若不成国策，动荡指日可待
外资撤离预示中国楼市漫长寒冬到来
欧元的选择只有早死或迟死
温总理告诉你房价不跌的幻想有多傻
不能将殖民地经验照搬大陆房产
欧债危机，下一个倒下的是法国？——答《国际先驱导报》记者采访
房产泡沫是引发欧债危机的直接导火索
一边是高涨的房价，一边是萧条的农村——冰火两重天的近代中国
房产业的投机性严重阻碍中国崛起的步伐
下调存准率不会扭转房价下跌趋势货币政策改变不了房产泡沫的必然破灭
德法意欲何为，欧元出路何在？——《国际先驱导报》对余治国、叶楚华采访的文字底稿
冰火两重天的香港：万众瞩目的香港房产富豪与笼屋中的百万贫民
多收土地税、少收房屋税，让房产泡沫软着陆
2012年6月之后是自住者购房的时间窗口
金融体制改革迟滞不前，地产商坦言房价必降
泡沫破灭不会引起中国版的次贷危机
出来混总是要还的——房地产市场即将迎来拐点
/余治国
利令智昏不是一句空话。人们在牵涉到自身利益之事上，往往会头脑发昏，失误连连。在房地产市场上亦然。与房地产有“一荣俱荣、一损俱损”关系的——炒房投机者、投资者、部分地方政府官僚、郊区征地获得数套房产的菜农——这些利益相关群体，在他们来看，房地产价格永远上涨，不会崩盘暴跌。
甚至有些城市土著居然采用将鸡蛋放在一个篮子中的极为愚蠢的投资策略——用一套或数套房产的租金现金流来还另一套或数套其他房产的银行贷款。如果房产价格大降，可想而知，他们会有什么样的结局。蒙上眼睛，捂上耳朵，每天都念经“房价永远上涨”的种种行为也算是有情可原了。
这种种思想与行为的背后无非是：房地产市场永远繁荣，房地产是比纸币、股票更为实在的实物资产。但事实却是残酷的。《世界金融五百年》一书指出：“劳动可以分为生产性劳动与非生产性劳动。生产性劳动通过扩大生产来创造价值；而非生产性劳动不创造任何价值，只是分配或浪费财富而已……实体经济的劳动基本都属于生产性劳动，金融业（FIRE，finance，insurance and real estate，即金融、保险和房地产）的劳动大多属于非生产型劳动。”（《世界金融五百年》下册第171页）房地产行业是一个极为特殊的产业，它既具有生产性特征，也具有非生产性特征。
兼具双重特点的房地产业中只有建造房屋的建筑业才属于生产性的实体经济，其他部门尤其是二手房市场与房产证券市场（如美国的房产抵押证券）具有极强的虚拟性与非生产性。简单地讲，我们只能将建筑公司（不是房地产公司）看成房地产业唯一的实体经济部门。因为只有作为施工单位的建筑公司才是真正的生产单位。而房地产公司仅是一个掮客与投资者而已，它和实体经济的厂矿企业具有本质的区别。
一般来说，在具有生产性的实体经济中，其产品与服务的价格取决于成本。换而言之，其价格的涨跌始终无法脱离生产成本的变化。然而，在非生产型的虚拟经济中，价格与成本几乎没有多大关系。可笑的是，很多人包括一些学者，竟然采用分析实体经济产品与服务价格的生产成本与供需平衡的方法来分析房地产市场的价格走势。
我们完全可以将房地产当成与金融资本相近似的虚拟资产。包括纸币在内的现金、股票、债券、期权、期货、房地产，甚至专利等无形资产都是虚拟资产。各种虚拟资产与纸币并无本质的差别，都是一种债务。它们之间的区别无非有两点：第一，流动性的高低不同，纸币的流动性最强，房地产的流动性最弱，因为纸币可以购买到一切，包括人的身体，而要将房地产脱手则颇费波折；第二，虚拟性的强弱不同，纸币的虚拟性最强，房地产毕竟存在实物，虚拟性相对较弱。
除现金外，包括房地产在内的各种虚拟资产的价格与生产成本毫无关系，而主要由未来现金流的贴现值决定。假设一间商用门面房，未来每年租金稳定保持在10万，利率每年不变都保持在10%，它的实际价值则为100万。但是，这仅是一个理想的、确定的例子。在实际中，根本就不存在这样的情况。未来总是不确定的，命运并不总能掌握在自己的手上。因此，除真实的钢筋混凝土的实物价值外（严格地讲，钢筋混凝土也不一定就有价值，西北某石油小城因资源枯竭、人口外流等原因导致房产价格每平方仅值几百甚至几十元，如果考虑到绝大部分房产所用的钢材都是小钢厂生产的那种质量低劣的产品，实物价值还得大打折扣），房地产价值本身就是一个空中楼阁。投资房地产永远可以保值增值的观点无异于痴人说梦。
任何观点都有它存在的社会政治与经济基础。房产价格永远上涨的观点也不例外。自上世纪末本世纪初以来，为了解决社会消费不振的问题，国家在产业政策上大力推进教育、房地产、医疗的市场化过程，在货币政策上配合以低利率甚至负利率政策，货币供给量大增，信贷扩张的程度为四九年以来的建国之最。
由于社会贫富差距的急剧扩大，有效需求的不足，实体经济的发展举步维艰（比如，扛着民族工业振兴大旗的奇瑞公司只赚吆喝不赚钱，现在还在亏本），而房地产却逐渐成为赚取超额利润的暴利行业。资本总是逐利的。在信贷刺激下，巨额资金涌入房地产业，房产价格随之年年暴涨。历史总是不断重复着，后人却始终不能吸取前人的教训。早在民国时代，就出现过这样的情况。“面对中国内地城乡的萧条与工业的衰退，投资者开始将资金转移到上海房地产市场。1924-1929年，上海房地产总价值增加了20亿两白银，但其中一半的增长都来自于1928-1929年。房地产交易的价值每月至少有100万两，最多时可达到1000万两。投机造成了房地产泡沫，投机者一旦购置土地进行建设，就会以此作为抵押来购买更多的房地产。”（引自《世界金融五百年》下册，第40页）
日益萧条的其他行业与年年上涨的房价形成了鲜明对比。这在普通老百姓的心中打下了一个烙印——房价只涨不跌。到2007年，房地产业的畸形成长就像一个长着血盆大口的怪物要将一切吞噬。政府在这种情况下开始了对房地产业进行调控，房价下跌貌似指日可待了。遗憾的是，就在这个时候，美国金融危机爆发，并影响到中国。为了刺激经济，保持经济增长与就业率，政府不得不放弃货币收缩政策，再次放开信贷之闸。随后，大量资金不仅没有进入实业，反而进入房地产与各种基础设施建设领域，房产价格再次开始了大跃进的过程。人们对房价上涨的预期日趋坚定。预期决定价格，房价随之真的上涨。这便形成了一个自我实现的循环过程。但是，社会政治与经济有它自己的规律。违反规律者迟早要遭到惩罚。这是因为房地产与通货膨胀有着密切的联系。
人们往往以为物价取决于货币供给量，而货币供给又是由中央银行通过利率、存款准备金以及公开市场操作等货币政策决定。因此，物价上涨是中央银行货币政策的结果。这种观点在经济学上被称之为货币外生论。其实，货币外生论并不符合事实。货币中的大部分并不是央行发行的，而是由经济活动本身创造出来的。这就是所谓的货币内生论。
根据货币内生论，货币供给量由银行贷款决定。基础货币通过银行信贷，在货币乘数的杠杆作用下放大之后，形成货币总的供给量。因此，中央银行只能决定基础货币的供给量。而货币总量则完全由商业银行、企业以及个人的经济活动所决定。
信贷扩张导致房地产这样的虚拟资产膨胀，货币供给量大为增加。投资大于储蓄，货币供给量变成了一个虚幻的数字。换而言之，比实际储蓄还要多的钱都流向了房地产市场与各种基建中。结果，房价远超过了未来预期租金的贴现值，人们购买房产纯粹是因为他们认为房价仍会上涨，或者说，房价脱离了房租的约束，房产本身变成击鼓传花的信贷游戏。这便是虚拟经济泡沫中的一种类型——房地产泡沫。与此同时，由于货币存量的增加，通货膨胀随之发生。要维持房产泡沫不破，通胀就无法克服，一旦通胀达到临界点将自动加速，届时决策者将束手无策。要降低通胀，只能主动挤掉泡沫，而挤掉泡沫极易导致经济硬着路。这便是决策者所面临的两难选择。
纵观几年前的世界经济史，恶性通胀是社会崩溃与政权垮台的直接导火索之一（参见《世界金融五百年》）。只有控制通胀、保证就业率，才能保证社会稳定与国家的长治久安。两害相权取其轻，面对通胀与就业率，房产泡沫的破灭与经济增速的放缓简直算不了什么。
因此，加息、限购令、提高存款准备金、冻结商业银行准备金甚至新婚姻法等种种措施，其目的都是为了将房产泡沫锁死之后主动挤掉泡沫。
政治经济不分家。有些人认为，决策者的种种措施无非是做做样子，调控无非是空调。原因在于，房地产业的利益主要被商人与部分地方政府瓜分，因此地方政府将会“上有政策，下有对策”，给决策者碰软钉子。其实，对于地方政府官员来说，上级考核的政绩才是安身立命的根本，即便自己手上的房产贬值又算得什么呢？更不要谈在一些二三线的城市，地方政府为吸引房地产与工业投资，低价将土地转让给商人。既得利益集团本身就因利益而成同林鸟，必然将在利益面前各自飞。
有些人认为，收缩信贷、控制通胀将极大的影响中小企业的生存。其实，大量生存不下去的中小企业并非缺少资本，他们为了追逐利润，不务正业将大量资金套到房地产上。这些中小企业倒闭反而是件好事，这是企业家们的一个反面教材，创造财富的企业才是基业长青的根本，投机只能一时得逞而已。
还有些人认为，一旦房价大跌，大量购房者将血本无归，甚至成为“负翁”，这将导致社会的严重不稳定。这些年来，因为房地产泡沫而暴富了一批人，投机暴富成为社会的主流，甚至几千年来为人诟病的高利贷也成为发家致富的手段。那些勤勤恳恳做事的人反而成了社会竞争的失败者。王安石曾经讲过，一家人哭好过一路人哭（路是宋朝的行政单位，相当于现在的省）。投机者跳楼总好过全民跳入火坑。
就在今天，百事可乐又涨价50%。控制通胀已迫在眉睫，房地产拐点必将随之到来。出来混总是要还的，而这个时点就在不远处。
将陈保存们扫进历史垃圾堆：再谈中国楼市即将崩盘
/余治国
今天，房产既得利益集团代言人陈保存自信满满地号称要将我们的文章《出来混总是（要）还的：中国楼市即将崩盘》扫进历史垃圾堆。陈保存何许人也？中国民主同盟盟员。全国房地产经理人联盟副秘书长、全国工商联房地产商会理事。像陈保存、任志强这些靠山吃山，靠水吃水，靠权吃权、靠着房产吃房产的人不为房产鼓而呼，那简直是匪夷所思！狼鼓吹狼吃羊是自然法则，但羊鼓吹狼吃羊是理所应该那就太愚蠢了！令人感到痛惜而遗憾的是，大量房产市场上的套牢者与被盘剥者却也仍然看不清形势！
就让我们再来谈谈中国的房产吧！先简要总结一下上篇文章《出来混总是（要）还的：中国楼市即将崩盘》的几个基本结论：
第一，房产与基建是近年通胀的主要原因，通胀只是表现出来的一个现象，并非房价上涨的原因，而是房价上涨的结果，如果将通胀看成房价上涨的原因，那就是谬之千里。只有房产变成纯粹的消费品，脱离虚拟资产范畴的情况下，房价才能保持真正的长期平稳。
第二，房产与股票、债券、期权期货一样均属于虚拟资产，其价格不由成本决定（暂且不谈商品房那种劣质的建筑钢材），而由人们对未来的预期决定，大家都认为房价涨，房价则一定涨，大家都认为房价跌，房价则一定跌，这是一个正反馈过程，决不存在一个房价长期不涨不跌的平稳过程。从世界经济史来看，从来都是如此。
第三，决策者现在面临的是一个两难选择，关键在于两害相权取其轻，只能在众多坏的结果中选择一个最不坏的结果。很多人以为决策者都是为一己之私利而不顾国家长治久安之庸人。未免太小瞧了决策者的气度与胸襟。有个故事挺有讽刺意味。有个农民对儿子说，如果我当了皇帝，就不用再种田，每日只需喝喝茶晒晒太阳，这种生活多么幸福啊！儿子反驳道，当了皇帝怎么只能喝茶，当然要天天吃红烧肉。2007年，李克强副总理在接见美国驻华大使时就谈过，辽宁民众对教育、卫生和住房问题都有不满，但最让他们愤怒的是官员贪污，除了让官僚系统透明化并迅速惩治涉贪官员，他还有一套探询民情的方法，除了官方渠道，还包括调查报告、各方投书、媒体报导和亲自探访，有时候还会拜托外地来的朋友，帮忙搜集他无法亲自取得的信息。习近平副主席在与美国大使的谈话中指出，在美国电影中，正义都能得到伸张，而张艺谋等电影人忽略了应推广的价值观，只投外国所好，口味显得很俗。由此可见，决策者的胸襟气度决不是像陈保存之类唯利是图的商人那样低下。因此，我们可以判断，尽管一些小官们只考虑钱与权，但决策者的目的却是社会的稳定与国家的长治久安。我们要注意到，小官们的生与死都掌握在决策者的手中，杭州与苏州两个房地产副市长的人头落地就是明证。谁影响到国家的安定团结与繁荣，谁就得死。同时，即便一些地方政府不听号令，银行可是掌握在决策者手中的，地方政府无法干预金融政策。至于那些将部分地方政府官僚与商人看成铁板一块的人就太可笑了。即便人家有房产利益，我们认为，他们也早已脱手了。
第四，通胀率一旦达到临界点，决策者将没有任何办法可以控制它，通胀将进入自动加速的过程。《世界金融五百年》一书指出：“通货流通速度加快，促成物价上涨率几倍于通货量的增加率。物价上涨越快，存款不如存货的心理越发展，存款通货的流通速度就更快。而货币的流通速度越快，社会有效货币供应更多，物价越发上涨，形成螺旋式推进。另外对通货膨胀的敏感度，心理预期等对通货流通速度的加快也有一定的影响……如果货币流通速度加快，物价的上涨速率将越来越高于通货发行的增加速度。随着货币流通速度的大大加速，增加了社会有效货币供应的数量，加速了物价的飞涨……恶性通胀一旦形成，就会成为一种非人力所能控制的力量，伴随着通货流通速度的加快，物价上涨的速度会几倍甚至几十倍于纸币发行速度。”（《世界金融五百年》下册第88页）
高通胀猛于虎。“在物价普遍高涨的时代，社会中下层辛辛苦苦存下的钱迅速被通胀这头怪兽所吞噬。对于普通老百姓来说，房产、黄金和股票等资产的投资门槛太高，他们用血汗积累的财富大多都只能存入银行。各种商品和资产的价格不断上涨，货币随之不断贬值，老百姓最终只能眼睁睁看着自己的存款渐渐缩水。而那些富人和权力阶层拥有足够的财富，可以在国内外进行各种投资，他们的身家在高速通胀下不仅不会缩水反而会增值。结果，贫者愈贫，富者愈富。朱门酒肉臭，路有冻死骨，变成了活生生的现实。”（摘自余治国所著《从铜钱到钞票：中国古代的通货膨胀》一文）对于鼓吹房产与通胀的陈保存们，高房价只有百利而无一害，通胀当然影响不到他们，至于国家的命运与百姓的生存，管他洪水滔天，实在不行咱就移民，人头落地也不会轮到咱！
“当通胀达到天文数字时，改朝换代将不可避免的到来。乱世人不如太平狗，人命如草芥成为司空见惯的常态——这便是恶性通胀所导致的严重后果。”（《从铜钱到钞票：中国古代的通货膨胀》）中国古代宋、金、元政权与近代民国政权的垮台，法国大革命、俄国十月革命，哪一个不是因为通胀而直接引发的呢？（详见《世界金融五百年》一书与《从铜钱到钞票：中国古代的通货膨胀》一文）因此，任何决策者为了国家的长治久安与政治稳定都会对恶性通胀保持异常谨慎的态度。面对目前的通胀程度，那种臆测决策者将开闸放水的想法太幼稚了，也太一厢情愿了。
我们再来分析一下现行的一系列与房产相关的政策。首先谈谈新婚姻法与限购令。这些年来，多少女婿为了迎合丈母娘，就着咸菜来供婚房，这成为近十年来的一大潮流。结果原本收入与高房价不匹配的家庭为了结个婚，把几代人的血汗钱都套了进去。新婚姻法规定婚前房产各归各人，若要在婚前房产上加名则需征收3%的税。这意味着结婚不一定非要买房，必然将穷人从房产市场中剔除出去。限购令也起到了同样的目的。除非你是有钱人，才能玩得起现在这个只有有钱人才能玩得起的房产游戏。因此，婚姻法与限购令，尤其是限购令并非像陈保存们说的一样，是决策者在托市，反而是为了保护穷人，将火力集中在炒房投机者与死不悔改者身上。此外，限购令也防止了这些人大量抛盘出场，将风险转嫁给穷人的情况。很多地方降低甚至关闭二手房贷也起到了一个信息甄别的作用。这哪里是什么空调啊，简直就是精确打击的定向爆破！
其次，我们再来看看通过什么政策来降低房产崩盘后的银行风险。银行最近一段时间一直在推销理财产品，而这些理财产品实质上就是房地产证券化。换句话讲，就是将房产风险转移到理财产品的购买者身上。能有能力购买理财产品的人自然能够承受这种风险，而工人、农民与那些连饭都吃不饱的底层与此毫不相干。因此，即便房产崩盘，银行理财产品大跌，社会依然稳定如旧。放开民营资本尤其是高利贷资本接受房地产也是同样的道理，转嫁房地产风险。所以啊，别看高利贷暴富者们现在跳得欢，小心将来拉清单！而提高准备金，冻结保证金，自然是为了保证银行系统的稳定，为即将到来的房产崩盘做充分的准备。
有些人讲，房地产一垮，什么钢铁、纺织、家具等行业都要垮。我们倒认为，房地产垮掉，对于这些行业反而是好事。有心人可以去看看现在建筑用钢的质量低劣到什么程度，而那些生产这些钢材的小钢厂对环境的污染达到了什么样的程度。如果考虑到社会环境与自然环境成本，钢铁行业趁着房产崩盘能像煤炭行业一样得以清理重组反而是一件好事，产业升级才是我国现在最具战略价值与历史意义的大事。至于纺织、家具等行业只会因为房产崩盘而大受裨益。现在的空置房率达到令人惊讶的程度！各地都有大量的“鬼城”!因为那些投机者宁愿将房产空着也不愿低价出租出去，就盼着房产升值，而这股歪风都已经刮到香港了。只有房产崩盘后，房产业回归到实体经济领域后，空置率才会下降，有效需求才会上升，与房产家居相关的行业才能兴旺成长！就像胡锦涛总书记说的，不能浪费我们国家的一寸土地。
至于原本在与房地产行业上下游的大量相关企业与人员，如建筑公司、设计公司与建筑工人，也早就盘算好他们的去向了——荒废几十年的水利建设。对于大量普通购房自住者来说，即便房价跌上50%也并无什么损失，损失的人无非是2008年以来的购房者，对社会稳定不会造成什么严重影响。普通人就当做了一个一夜暴富又一夜回归的黄粱美梦吧！
因此，千万不要以为房地产可以绑架中国——那只是陈保存们的臆想而已。当然也许聪明如陈保存之类的人物早就心中有数，无非是鼓噪更多盲从的人来支持房地产既得利益集团，以延缓他们失势的过程。今天，温家宝总理亲自撰文，再次强调不见通胀控制的成效，坚决不放松调控。这一次，是动真格的了，房价拐点就要到来了，而陈保存们也将被扫进历史的垃圾堆！
等有时间再写第三篇关于房地产的文章。第三篇将告诉大家，为什么长期来看中国的房地产不具有投资价值。
20年后，城市房产将成为没人要的破烂
/余治国
我们的前两篇文章《出来混总是（要）还的——中国楼市即将崩盘》与《敲响楼市泡沫的丧钟》主要是谈中国楼市在短期走向，本文主要谈中国楼市的长期趋势。前面两篇文章有一个基本的理论前提，即货币内生论。换而言之，不是存款创造了贷款，而是经济活动中的贷款创造了存款。
遗憾的是，很多读者仍然信奉货币外生的弗里德曼货币数量论。其实，货币数量论早已被实践检验是错误的了。1972年10月到1982年8月，沃尔克治下的美联储的“货币主义者实验”早已证明货币数量论纯粹是一个谬论。（参见天津社会科学院出版社《世界金融五百年》2011年版对弗里德曼经济学的分析）可是，至今仍有很多人抱残守缺，还以为通胀是房价上涨的原因。其实，经济活动对货币量的影响要远远超过央行控制基础货币的努力。
为了理解货币内生论，不妨来看一看这样一个故事。设想在某个桃花源中，生活着一群剑客。桃花源有一家桃花源银行，发行货币给大侠们用来交易。桃花源银行的开办者是武功最高、修为最深的一位大侠——王重阳，他深得众好汉的信赖，大家都相信桃花源银行绝不会有破产倒闭的风险。
有一天，有个叫郭靖的人打造出一把绝世好剑——倚天剑。他准备以1000元的价格将此剑卖给一个叫杨康的人。杨康到桃花源银行贷款1000元买了郭靖的倚天剑。郭靖将所得到的1000元又存到了桃花源银行。王重阳印制了1000元纸币以便让郭靖随时提现。
郭靖与一个叫谢逊的人是铁哥儿们，谢逊很快就学会了倚天剑的制造工艺，也打造出一把倚天剑，并将此剑涨价到5000元卖给一个叫张无忌的人。张无忌与杨康一样，得到桃花源银行贷款5000元。此时银行只有1000元存款，不得不凭空造出4000元的贷款给张无忌。谢逊则把这5000元存到桃花源银行。银行此时又发行了5000元纸币以便让谢逊随时提现。
有个叫欧阳锋的人偷学了制造倚天剑的技术，也造了一把倚天剑，并以20000元的价格卖给一位叫张承志的人。张承志到桃花源银行贷款20000元买了这把剑。银行此时有郭靖1000元的储蓄与谢逊5000元的储蓄，不得不再次创造出15000元货币以便带给张承志。而欧阳锋则将20000元存到银行。
此时，银行总共贷款26000元，换句话讲就是发行了26000元的M2。由于这26000元的存款可以随时贷给桃花源中需要钱的人，因此桃花源流通的货币量就有26000元。换句话讲，货币供给量为26000元。依此类推，随着倚天剑制造的数量增加，桃花源银行发行货币将越来越多，并且其增长速度超过倚天剑制造数量的增长速度。倚天剑的价格越来越高，桃花源其他物品的价格也随之日趋上涨。假设倚天剑可以租给别人使用，租金价格的上涨只是剑价上涨的表现。物价上涨并非同时上涨，而是在货币传导机制作用下的依次上涨，因此租金上涨无非是物价普遍上涨过程中的一个环节，并非物价上涨的根本原因。
这个故事简要地解释了贷款创造存款的货币内生论的核心观点——中央银行只能决定基础货币的供给量，货币总量则完全由商业银行（也有人认为非银行的金融机构可以创造准货币）、企业以及个人的经济活动所决定。因此，是房价决定了通胀，而不是通胀决定了房价。
现在言归正传。我们再谈谈为什么中国楼市不具有长期投资的价值。很多人以为，买上几套房子，变成食利阶层，便可吃租养老。中国人本身就是一个世俗的种族，在市场经济的熏陶下更变成一个唯利是图的种族。曾国藩曾讲过，有容乃大，无欲则刚。《淮南子》也曾说过，非澹薄无以明德，非宁静无以致远，非宽大无以兼覆，非慈厚无以怀众，非平正无以制断。智商将随着欲望的增强而下降。因此，欲望有多强，头脑就有多蠢。
我们首先来看人口因素。现在各地城市，一规划起来动辄要若干年若干年达到几百万人口，甚至上千万人口，或者动辄要做“国际大都市”、“国际金融中心”。我们实在不明白，这些规划者的底气到底从何而来。
今年最新的人口普查显示，1995年后，中国生育率只有1.3、1.4左右，换而言之，上一代人有20人，下一代只有13-14人。一代人比一代人少。2010年人口普查显示0-14岁（1996年到2010年出生）人口为2.2亿人，占全国人口比例的20%都不到。一般的发展中国家，这个数据在50-70%，发达国家在20-40%。中国每年出生人口从1980年末的2600多万下降到现在的1300万左右。也就是讲，20年后，中国年轻人的数量只有现在的一半左右。现在，全国青少年人口已经显著下降，20年后，这种情况会更加严重。
马尔萨斯主义经济学家认为，人口是经济发展的负担。但包括马克思主义与凯恩斯主义（凯恩斯早年信奉马尔萨斯主义，晚年思想转变，曾在大学发表演讲，明确指出，人口增长是经济发展的动力）在内的绝大多数经济学家都认为，一定的人口数量是经济发展的必要条件。人口不仅不是负担，反而是拉动消费与创造财富的主体。一定的人口数量也是国家安全的必要条件。没有了人口，所谓国家的崛起与民族的复兴都成为空谈。（参见《世界金融五百年》关于穆斯林人口的年龄结构与世界政治与金融格局的讨论）罗马帝国的灭亡很大一个因素便是因为罗马人口的急剧下降。罗马人为了保卫帝国，不得不征召日尔曼蛮族充当雇佣军，这些满族学会了罗马的军事组织能力，逐步成为罗马军队的骨干，他们联合侵扰罗马的蛮族部落，成为埋葬罗马的主要力量。
按照现在的人口势头，即便放开计划生育，中国人口下降的确实也无法得到遏制。请问各位读者，现在给你们生上十个、八个，你们原意生吗？即时生了，你们又有几个人养得起？再考虑传统生育文化与道德观遭到严重破坏，大量处于生育年龄的青年妇女沦为失足女。这些本该生养小孩，相夫教子的青年妇女却在其最佳生育年龄段去卖身过活，人口数量与质量将统统下降。有数据显示，中国青年男子不孕不育率高达20%以上，并且这个数字还在逐年增加。此外，由于性别比失调，将来会有3000万男子打光棍，即便将全世界其他所有国家的剩女都强制性地进口到中国也无法满足这一巨大的婚配需求。这意味着，未来中国的人口出生率将在很长一段时间内保持下降的势头，绝不会有任何增长。
再来看一下中国的城市化与农业经济。中国这样的国家，无法长期依赖国际粮食市场。因此，粮食安全对于国家的长治久安有着举足轻重的地位。农业并不是是经济学教科书中所描绘的接近完全竞争的市场，它带有更多的公益性与公共性。这几十年来，由于分田到户的小农经济模式，农田水利设施建设几乎完全荒废，基层政权丧失有效的动员能力。
近几十年来我国粮食产量的增长，主要依靠的是建国前30年所打下的良好基础，此外还有大量增加肥料、农药、杂交稻种子等投入的原因。中国占全球7%的耕地消耗全球35%的氮肥。单位面积上的磷肥和钾肥使用量也是世界平均水平的2倍多。尽管我国是磷矿储备大国，但按现在的消耗量算，磷肥只能用30年。而我国钾肥储备严重匮乏，钾肥自给率不足15%，其他都得依赖于进口。过量使用化肥使得地越种越板结、化肥越用越多、抗灾能力越来越弱、粮食安全越来越难、农业效益越来越低的困境。如果考虑到将来全球石化资源的短缺与生物能源产业的蓬勃发展，更多的农产品将被当作燃料消耗掉，粮食问题将日趋严重。
在这样的局面下，农业劳动力大量进入城镇，留在农村的主体是老年人。据中国农业大学农民问题研究所的调研，农村常驻人口老龄化程度超过了30%，从事农业劳动的人平均年龄达到57岁。中国社会科学院研究的结果则表明，中国真正剩余的农村劳动力中，40岁以下的青壮年绝对数量只有5212万，剩余比例仅为10.7%。很多地区的农村劳动力也面临着青黄不接的局面。那些动辄要吸引几百万、上千万人口的城市规划形同空文。就算平均一座城市吸收100万人口，只要有40座城市就可以将现存的农村青壮年吸收得一干二净。
其实，农村并不是不需要劳动力来从事生产，其实，现代化、规模化、科学化的农业生产需要高素质的年轻人。此外，并不是任何地方都可以实现机械化规模生产，如广大的丘陵山地，发展特色山地农业。也不是任何农业生产领域的劳动力都可以用机械化来替代，像蔬菜种植、水果栽培等，都是劳动力密集型农业。
马克思曾讲过：“土地所有权的前提是，一些人垄断一定量的土地，把它作为排斥其他一切人的、只服从自己个人意志的领域……用这些人利用或滥用一定量土地的法律权力来说明，是什么问题也解决不了的。这种权力的利用，完全取决于不以他们的意志为转移的经济条件。法律观念本身只是说明，土地所有者可以像每个商品所有者处理自己的商品一样去处理土地。”
其实，真正种地的农民与巨大的土地利益毫无关系，那些因城市化与工业化而获取巨大征地利益的所谓“农民”已经形成了一个庞大的土地食利阶层。大家看看各地城中村与城市郊区的被征地农民的收入与生活水平，就知道我们所言非虚。中国的农民甚至市民在各地的分布很大一个原因就是战争或自然灾害引起的民众逃荒或跑反。难道逃荒逃到广东某个村就能发家致富，逃到重庆就注定贫困，或者逃荒逃到重庆市郊就能过上小康生活，逃到边远山区就会贫困。这种分配机制实际上是十分荒谬的。这这种不用劳动即可以获取的土地收益并没有创造出真正的社会财富。这样的所谓财产性收入增加，实际是以牺牲粮食安全为代价的。
即便以目前来看，城市有好几亿的进城务工农民，虽然存在几千万套空置房，也没有看到有多少人在睡马路！现在的企业如果不为工人提供宿舍，几乎招不到人！如果还有人认为，房地产供给很紧缺，那未免也太阿Q了！更不要妄想所有的进城农民来购买或租赁现有的商品房。目前，农民收入主要依靠外出打工收入、农业收入和国家财政转移而维持。其中农民个人赚取的收入大致分成两个部分：小农式农业生产的收入；进城务工经商的收入。就全国统计来看，农民的务农收入约占55%，务工经商收入占45%左右。由于农村进城务工的劳动力可以自由流动，即使他们失去城市的就业，他们也可以回到村庄，随时取回土地承包经营权，过最低标准的温饱生活。如果农民全家搬到城市，他们事实上就彻底脱离了农村，就再不可能返回农村，他们的收入只剩下务工收入。
但是，绝大多数进城农民不可能获得稳定而体面的就业和收入，无法在城市长期生存下去，只能在城乡之间流动。即使他们拥有城市户籍（现在除了北京上海等一线城市的户籍还值点钱，其他城市的户籍一文不值），也只能形成中国特色的贫民窟。贫民窟意味着什么？贫民窟意味着暴低的房价与混乱的社会治安！
因此，长期来看，人口数量急剧下降，城市化过程已基本完成。那种妄想全国的城市都扩张多少倍，农村变成美国式农场的想法太异想天开了。
如果去过欧洲就知道，欧洲的大量房产都是几十年甚至一百多年前建造的，他们的房屋质量以几百年计。他们每隔一段时间将这些高质量的房产整修一下便会焕然一新。而中国的房产质量监督部门与很多机构一样腐败，钱在他们那里是万能的。除极少数重点工程外，中国的房地产大多质量低劣，寿命极短。大家去观察一下80年代、90年代所建房屋现在是什么样子！而最近十年的房产质量只是更差，不会更好！10年后，20年后，30年后，难以想象现在的新房到那时会破烂到什么程度！
一边是过剩的质量低劣的房产，一边是越来越少的人口。我们实在不清楚，那么多的房产租给谁？难道租给鬼吗？怪不得媒体将那些空置房较多的小区称为“鬼城”，真是名副其实啊！
马克思曾指出：“从一个较高级的经济的社会形态的角度来看，个别人对土地的私有权，和一个人对另一个人的私有权一样，是十分荒谬的。甚至整个社会，一个民族，以至一切同时存在的社会加在一起，都不是土地的所有者。他们只是土地的占有者，土地的受益者，并且他们应当作为好家长把经过改良的土地后传给后代。”
从宏观角度看，土地是与阳光、空气、河流一样的不可再生的自然资源，任何一块土地都具有垄断性。而大量拥有土地与房产的食利阶层的存在，将成为国家发展的严重制约。中国古代之所以在发展到某个文明高峰之后停滞不前甚至倒退的主要原因也在于此。中国古代的巨商大富将积累的资本全部投入土地与房产，结果导致中国古代技术的升级与工商业的发展总在其巅峰期迅速下滑，始终跨不过工业革命的那道门槛。而欧洲人却将大量资本用于航海与殖民，迅速超越古代中国，独领世界之风骚！难道我们今天还要重蹈古人之覆辙吗？中国在未来有并且仅有一条出路——技术创新与产业升级。至于房地产及其利益集团，但愿我们早点把它扫进历史垃圾堆！
从微观角度来看，就像《金刚经》所云，一切有为法，如影幻泡沫。人生世间，生不带来，死不带去。这世上有什么东西是属于你自己的？活着时候不过一张床，死了无非一个小小的盒子（就这小盒子你还指望它能挺过多少年？）。古话讲，儿孙自有儿孙福，很多事情强求不来，何必为自己子孙后代操那份房子的闲心。为了利益，钩心斗角，早上醒来第一件事想的是利益，晚上睡前最后一件事想的仍然是利益，同志们，你们累不累啊！
何必呢？何苦呢？千年良田八百主，纵观古今中外几千年历史，有多少民族，又有多少家族如昙花一般消逝于历史长河中！有几套、十几套或者几百套房产，或者拥有巨大的资本或权力，就可以万代永固了？即便移民他国就可以过上安逸的寓公生活了？去看看托洛茨基是怎么被全球追杀的吧，去看看俄罗斯财阀怎么被普京引渡的吧，去看看华人在印尼的遭遇吧，去看看日裔美国人、德裔、意裔英国人在二战时的待遇吧！难道真有这么多人在做清秋大梦吗！
一命二运三风水四积德五读书。想来想去，烧香拜佛也许会改变命运，但除此之外，我们实在看不到这世间能有什么比知识、眼界与能力更值钱的东西了！与这些相比，房产算得了什么！20年后，不过是一堆没人要的破烂玩艺！
楼市留给你抛盘的时间不多了
/余治国
我们接连写了三篇房产评论的文章，分别是《20年内，城市房产将成为没人要的破烂》、《敲响楼市泡沫的丧钟，历史很快会把陈宝存们扫进垃圾堆》和《出来混总是（要）还的——中国楼市即将崩盘》。很多读者只读了其中的一篇或两篇就发出疑问。其实这三篇文章是一个整体，某一篇文章未分析的问题在另一篇已给出答案。若将三篇硬生生地割裂开，未免有盲人摸象之嫌疑！
有少数读者提出各种似是而非的疑问。例如，有读者说，中国官方的人口出生数据是错误的，因为农村超生现象严重。其实，仅有广东潮汕、少数民族聚居区等少数地区的超生现象较为严重，其他地方的农村并非如这些读者所说的那样滥生孩子。现在绝大部分地区的农村中小学裁并现象十分严重。从历年小学入学人数来看，也能明确得到青少年人口急剧下降的结论。而人口对政治、经济有着最为重要的作用，《世界金融五百年》一书中指出，“到本世纪末，穆斯林人口的增加将达30亿，占世界人口的1/3。人口的增加将加剧粮食危机和就业危机，促使伊斯兰原教旨主义过激思想的流行。高生育率导致伊斯兰世界的青年人比例居高不下。那些实业青年人将成为伊斯兰原教旨主义蓬勃发展的生力军。因此，美国对全球石油必将失去现有的控制力，美元霸权随之丧失”（见天津社会科学院出版社2011年版《世界金融五百年》下册第206页）。具体分析请见《20年内，城市房产将成为没人要的破烂》一文。
再如，我们究竟应该如何看待诺贝尔经济学奖（严格讲，应该叫瑞典中央银行阿尔弗雷德.诺贝尔纪念经济科学奖，与物理、化学、生物奖不太一样）。经济学发展到目前为止，与硬科学相差十万八千里。诺贝尔经济学奖有时候就是一个笑话。经济学家托宾（Tobin）当年因资产组合理论而获诺贝尔经济学奖，在这套理论中有个极为重要的贝塔系数，被用来判断证券在资本市场上的系统风险。极为有趣的是，托宾本人在拿奖之后竟推翻自己原先的理论，他认为，贝塔系数乃是一个毫无用处的参数。但贝塔系数在金融理论中却仍被视为一个重要参数，是几乎所有教材的基本教学内容之一。在其他任何硬科学都不会发生这样可笑的事情。
至于弗里德曼，他是多少年来唯一一个在领取诺贝尔奖的现场被人砸场子的经济学家。其所谓单一规则货币政策及其他理论的应用已被证明是十足的谬论。同样奉行新自由主义的奥地利经济学派经济学家哈耶克都曾讲过，弗里德曼的《实证经济学文集》是一部误人子弟的著作。可笑而可鄙的是，弗里德曼经济理论在中国竟被一些学者所神化，任何人触碰不得。总而言之，我们前三篇文章均言之凿凿，有理有据。只是由于时间仓促，文字未加润色，显得较为粗糙而已。
我们一直都说楼市即将崩盘。即将到底是多久？其实，未来的细节永远是不确定的，没有人能预测出房产崩盘的准确时间与房价下跌的具体幅度。但楼市实际发展的趋势却比我们原先的预想更为迅速与猛烈。有媒体报道， 2011年9月11日 开始，北京通州京贸国际城的上百名业主围堵在小区入口，要求开发商退房或补差价。京贸国际城2010年最贵时曾售价2.6万元/平方米，近日价格却下跌到1.4-1.5万元/平方米，下跌超过50%。
各地那些表面上看起来，你自喧嚣我自稳坐泰山、岿然不动的房价，无非表明房产势力集团在硬挺。有心之人可以去各地楼市走走瞧瞧，有价无市成为现实。而房产集团之所以硬挺，并不是他们真的认为房价仍会上升，当然这指的是不仅知其然而且还知其所以然的人，不是知其然而不知其所以然的脑袋混沌不清的人。正所谓一命二运三风水四积德五读书，有些人就是财运好，但并不知其所亦然，换而言之，他们莫名其妙地变成了富人，然后又莫名其妙地变成穷人。有时候不信邪还真不行。一旦房价暴跌，房产集团将面临着通州经贸国际城同样的命运——众多业主的官司潮与条幅潮。对于他们来说，能撑一天是一天，哪怕高利贷也得借。狡兔尚且有三窟啊！总得把退路准备好，才能从楼市撤退！退路准备好的那一天就是大崩盘之日。
房价不跌，通胀不止，最终将动摇国本，撼动政权的根基。这是挖我们社会主义人民政府的墙角。对于权力中枢来说，是可忍孰不可忍。国家稳定是凌驾于一切经济利益至上的。而一旦开闸放水，那种“工农商均处于低水平的恶性循环中，唯有房地产价格一枝独秀地挺立于一片萧条之上，可谓之冰火两重天”的情况，只意味着恶性通胀，最终导致国家的衰败与政权的瓦解（参见余治国所著《一边是高涨的房价，一边是萧条的农村——冰火两重天的近代中国》一文）。这对于决策者来说，将是最不愿意见到的最坏结局，这一次再也不可能放水救市了。
但是，屁股决定脑袋。那些大大小小的房产相关利益者总是鼓吹地方文官系统的实力足以抗衡权力中枢。我们真的奉劝这些朋友招子要放亮点，不要太高看了地方文官系统的实力。纵观古今中外历史，从未见过不执掌兵权的地方文官系统有对抗权力中枢成功的例子。几乎所有诸侯割据的旧事，都有一个特点——即拥有一定的军事实力。但即便拥有兵权，地方若想对权力中枢阳奉阴违，成功的都不多。
比如在西汉初年，手握数十万重兵的地方诸侯虎视眈眈，而西汉中央政府只不过用了一、二成的功力便将诸侯们击为齑粉。古罗马时代，驻扎各地的罗马军团之主事官只要罗马皇帝一声令下也只能俯首就擒。只是在罗马人口急剧下降，日耳曼蛮族成为军队骨干时，各地军团才开始了你方唱罢我登场的各自为政的局面，最终导致了罗马帝国的灭亡。至于朱棣之类的人物，历史上本就是稀缺品，而在当代更是难以出现。因此，不掌握兵权的地方官翻不了天。再大的地方文官也得攀附权力中枢，否则几张16开纸就可以让他变得一文不名，甚至锒铛入狱、身首异处。
部分地方政府与房产利益集团之间，无非“利益就是纽带”（见天津社会科学院出版社2011年版《世界金融五百年》下册第206页）。但古人早已说过，以色事人者，色衰而爱弛，爱弛则恩绝；以利相交，利尽则散；以势相交，势去则倾；以权相交，权失则弃；唯以心相交，方成其久远（本文的两位即以心相交之）。普通老百姓的亲属之间尚且会因利益纠葛而视若仇雠，即使是父子、母女这样的至亲因利益反目成仇的事情难道还少吗？那些因经济利益或政治权势结合在一起的人们同样会因利益之间的不一致而四分五裂。历史上存在过什么组织是铁板一块的吗？没有。
我们要知道，各国社会资源分配的方式不尽相同。在美国，是经济金融上的权力决定了政治权力，也就是经济金融控制权决定了社会资源的分配。而在中国，是政治权力决定了经济金融上的权力，也就是政治权力决定了社会资源的分配。一旦丧失了政治权力系统中的地位，那些什么美元、股票、房产、公司之类的资产都将变成水中月、镜中花。至于将资产转移到国外做什么裸官，那实在是小瞧了国家机器的强大力量。有些人讲，决策层出卖国家，未免太偏激了，出卖国家对他们又有什么好处？他们的权力来自于国内，若出卖国家利益，对于外人来说，他们将变成一个被利用的棋子，利用价值一旦丧失，不过是讨好中国人民的砧上肉。最后被清算也不是不可能的事情。美国扶持起来的本拉登、卡扎菲、萨达姆等人便是典例。笔者都能看得上的事情，决策层能看不到吗？
对于决策层来说，大刀阔斧的改动有引起动荡的可能，维持整个政治与经济体系平衡的小刀割肉式的方法才是最佳策略。不是不报，时候未到，时候一到，拿了的还回来，吃了的吐出来。因此，地方政府的文官系统必然要以权力中枢的所思所想为指挥棒。君不见，各地地方政府的重心正从土地财政转移到资本运作了吗？这么明显的信号都看不到吗？那些指望开闸放水的一厢情愿者必将迎来失望的结果。
不过，还有人在做梦，以为房价下跌，大不了我不要房子了，也不还银行钱了。这简直将国家法律与暴力机关当成摆设，视若无物。真以为法不责众？即便房价下跌50%，那所谓的“众”才占全国人口比例的百分之多少，能比得上国企下岗职工的人数吗？更何况大多数人都在等着看“负翁”们的笑话呢！欠债还钱，杀人偿命，名正言顺，您就等着蹲大牢吧！
最后我们要奉劝大家，投资有风险，买房须谨慎。这世上从没有什么只赚不赔的好买卖，房产亦然。楼市留给你抛盘的时间不多了，但就怕很多人听不进箴言，最终落得个机关算尽太聪明，反误了卿卿性命的下场！
社会溃败导致中国成为高利贷之国
/余治国
据媒体报道，江苏省贫困县——泗洪县的大街小巷遍布宝马、奔驰、英菲尼迪、凯迪拉克、悍马等各种豪车，其辖下的石集乡被称为“宝马乡”。出现这一现象的原因是高利贷。其实，泗洪县并非孤例。全国各地到处泛滥着各种集资或套取中小商业银行贷款的高利贷公司——各种地下钱庄，以及以担保公司或投资公司为名的变相高利贷公司。
清华大学 孙立平 教授曾经指出，中国最大的问题不是社会动荡，而是社会溃败。所谓“社会动荡是指严重的社会冲突会威胁政权和制度的基本框架，而社会溃败则是社会肌体的细胞坏死，机能失效。”高利贷泛滥与此有莫大的关系。
很多人总是讲，中小企业贷款难是因为政府与银行的歧视。我们认为，持这种论调的人不是屁股坐的位置有问题，就是脑袋有问题。市场经济的根本是信用。信用就是人与人之间的一种信任，只能植根于正常的社会。然而现在，坑蒙拐骗的投机者横行于世，勤勤恳恳的劳湮没无闻。信用的缺失成为自然而然的结果。
这种情况在历史上并不鲜见。在中国古代，由于当时金融体系的原始落后，高利贷是普通农民最主要的短期融资方式（想一想“要从此路过，留下买路钱”这句话，古代大部分时期的社会治安状况是十分糟糕的，隋炀帝北征高句丽时，连官军粮草都会被歹人劫持，最近热播的《水浒传》也反映出来这个问题，如果是在乱世，更谈不上什么信用）。在西方100年前混乱的原始资本主义社会，金融家们也主要贷款给政府及其由政府支持的产业，具体请参考《世界金融五百年》（上、下册，天津社会科学院出版社2011年版）。
回首十几年前的国企贱卖、私企大跃进时代，当时的国企已被抛弃，私企变成香饽饽。国企根本拿得到贷款，而私企却通过种种内部关系拿到巨额的信用贷款，也就是靠公司信用未用任何抵押物地白拿贷款。结果，在后来执行的货币紧缩政策下，银行借给私企的大量债务难以收回。而执行力低下的国家司法部门对私企债务的追讨无能为力。对于私企老板来说，最坏的结果无非是跑路，因此无论是银行还是司法机构都没有足够的能力追讨欠账。
即便老板不跑路，私企一破产，银行贷款也将一去不复返，成为死账。根据银行风险负责制的规定，谁贷出谁负责，银行信贷人员放出的贷款若收不回来，其本人要付全责。而私企老板在法院封门之前早就将剩余的资产转移到亲戚朋友等其他人的名下了。根据我国经济法规定，有限责任公司的债务只能由公司资产来承担，不涉及其他任何人的个人财产，包括企业投资者本人。换而言之，银行贷款是以公司资产来做抵押物。公司资不抵债并不能让私企老板跳楼。结果，他们中的很多人仍然过得很滋润甚至可以东山再起，而相关的银行贷款人员将承担最终的经济责任与法律责任。
大型国企与外企在融资方面与中小私企有着根本性的区别。大型国企始终处于政府的强力控制下，它们在内部形成了一个隐性的信用评估体系，银行本身也属于这个隐性体系，银行可以采用各种手段将贷款追回。因此，国企相对私企具有更高的信用，更易于贷款。银行的信用贷款，尤其偏好贷给大型国企和外企，如大众、通用、三星等外资企业。对于这些企业，银行给予整个公司某个授信额度，再按一定比例分给各个分公司或子公司，无须贷款担保。即便国企资不抵债还可以采用资产重组等等各种方法保证企业运转，只要企业还在，银行贷款就不会变成死帐，银行本身就没有风险，而相关的银行贷款人员就无需承担最终的责任。
至于中小企业本身，在经营管理上更是问题重重。中小企业的财务管理普遍极不规范。中小企业大多处于产业链末端，本身的经营风险就较高。为了偷税漏税做假账，很多企业有两套甚至多套账本。一套供自己经营参考，一套给相关的政府部门查账缴税时看，甚至还有一套给相关的上级主管部门看。明明年年暴利的企业居然账面上都是年年负利润，好一点的七、八年才才有一年盈利。而银行贷款以现金流为参数，需要检查企业的对账单，以降低信息不对称。问题在于中小企业将客户和供货商名单以及合同看成是自己的命根子，很少有人愿意将其公诸于银行。结果中小企业的财务报表与其他的企业纸面信息在银行看来不过是一堆废纸，根本不能作为贷款依据。
在这个混乱的社会秩序与经济秩序中，中国的银行无法像国外银行一样拥有强而有力的风险控制能力。对于银行来说，绝大部分中小私企风险太高。为了降低风险，中小企想要在银行贷款就必须提供抵押物或者找担保人。通过抵押与担保的方法，银行将风险剥离出去，所有风险由担保公司承担（担保公司本身也可能是为了套取银行存款，各地担保公司破产潮的日子不远了，地方中小银行的好日子也快过去了），银行本身只控制资金并赚取低风险或无风险的存贷差利润。而对中小私企来说，信用贷款只是梦想，唯有抵押贷款或担保贷款。但不是所有的中小企业都有抵押与担保，甚至有些企业连银行信用记录都是空白。尤其在近期国家为控制通胀而实行的货币紧缩政策后，少数中小企业依靠人脉关系与自身信用走起票据业务循环的路子，但仍有大量民企转而以高利贷作为融资的主要手段之一，从而形成了全国性的高利贷风潮。
众所周知，不依赖于银行贷款的中小企业，其融资方法另辟蹊径。比如有意压款，即拖欠供应商资金，这相当于一个无息贷款的融资工具。最近出事的国美便采用了这种方法。再如大量短期拖欠甚至长期占用员工工资，这不仅是一种面对弱势员工所采取的强制性无息贷款，还可以降低员工流动率，保持企业人力组员的稳定性，同时降低招工成本。真可谓是老板们的一箭双雕，但苦的却是“被”欠薪的员工！“无奸不商”这句古话可称得上是千锤百炼毫不过时，那些不够心狠手辣的人还是远离工商界吧！这种玩钱的游戏不适合你们！（参见《世界金融五百年》一书中对西方金融家们毒辣手段的描述，例如书中谈到，摩根如何在战争中低买高卖假冒伪劣给军队，坑苦士兵，自己却大发其财。）
至于高利贷中的高利息率，和美国高利率的垃圾债券一样，风险越高，利息率越高。这是因为利息率取决于企业的经营风险与金融风险。（有兴趣的读者可以读读斯蒂格利茨的信贷理论，如斯蒂格利茨所著的《通往货币经济学的新范式》一书）因此，在一个社会溃败的国家，秩序混乱，信用匮乏，风险极高，利息率必然随之高涨。比如在印度这样等级极森严、法律如废纸的国家，银行贷款利息几十年来一直高达20%-30%，印度银行宁可将钱借给外国企业，也不愿意借给印度企业。面对中小企业如此之高的风险，那些经营高利贷的人也非凡人。要保证欠账能收到，要么以高利息率借钱给信得过的亲戚朋友，要么通过黑白两道联手对借钱者进行各种或文或武的威慑。当然，一般来说，后者才是追讨欠债的主要保证与手段。
对于个别企业来说，高利贷也许会是企业的救星。假设一个一文不名的私企老板借2千万高利贷，年利息率50%，即每年付给利息1千万，2年后归还本金。该企业所从事行业的销售利润率为20%，看起来企业似乎永远都还不上钱。但是，只要资金周转率高，1块钱当10块钱用，举借高利贷的企业仍能赚取暴利。如果企业年资金周转次数为10，也就是2千万的资金在一年中可以当成2亿资金使用，此时资本回报率将达到200%，两年净利达8千万，企业还本付息后，在这种空手套白狼式的净资本为零的财务高杠杆作用下还能净赚4千万。因此，资金周转率与财富杠杆的高低决定了企业与企业老板的生死。
但在实际的市场上，狼多肉少，竞争极为激烈，上面所举的例子纯粹是理想状况。对于绝大多数举借高利贷的中小企业，企业经营变成在赌场掷骰子了，企业与个人都成为试图一搏的敢死队。我国相关经济法规规定，民间借贷利率超过同期法定贷款利率4倍以上不受法律保护。除黄赌毒等涉黑行为与稳赚不赔的各种与政府、国企有关的不正当交易行为外，绝大部分正常经营的企业根本无法承担如此高的利息，除非企业老板本身就准备赖账不还或席款跑路，比如那些举借高利贷的中小房地产开发商。我们相信在目前的形势下全国95%的开发商都在担惊受怕，晚上绝对睡不好觉。因此，全国性的高利贷泡沫迟早要破灭。
前几年，浙江丽水全民参与的房地产集资就是高利贷泡沫破灭的典例。当时丽水价格高涨的房地产完全靠民间集资的高利贷维持。但最终因当年的房产调控与货币紧缩政策，房地产开发商资金链纷纷断裂，那些信息通畅的权势者均提前退出。人心不足蛇吞象，贪婪必将受到惩罚。那些将全部身家都押上去的普通家庭甚至是将养老钱都押上的社会最底层则血本无归。
命里有时终归有，命里无时莫强求。该来的总会有来的那一天。就在最近几天，泗洪县的高利贷活动也遭到了经济规律的惩罚，当地由高利贷支撑起来的经济繁荣一夜之间崩溃。当地村民形容：“就像一个胀满气的气球，针一扎就破了。那个所谓的“宝马乡”——石集乡则成为损失最为惨重的地方。
总而言之，在社会大面积溃败的局面下，中国已成为投机泛滥的高利贷之国。那种单一的货币政策，只是一刀切的极为粗糙的调控工具。我们更应该从微观视角出发，通过一定的方法来甄别各种性质不同的中小企业，同时降低金融机构与中小企业之间的信息不对称，以便于扶持一些有前景、做实事的中小企业。至于那些一门心思盼着投机暴发甚至因在楼市上火上浇油而资金短缺的企业老板们，相关的主管部门该放手时还是放手吧！
经济软着陆或难实现，中国楼市末日已经降临
/余治国
我们对房产基本面的政治与经济分析已分别通过《20年内，城市房产将成为没人要的破烂》、《敲响楼市泡沫的丧钟，历史很快会把陈宝存们扫进垃圾堆》和《出来混总是（要）还的——中国楼市即将崩盘》三篇文章完整地给出了答案，并以《楼市留给你抛盘的时间不多了》和《社会溃败导致中国成为高利贷之国》一文作为总结。对楼市与中国宏观经济有兴趣的朋友可以自行查阅这些文章。但是，前述的一些文章并未联系国际经济与金融格局的变化来论述。我们仅通过对一国政治与宏观经济趋势的判断，得出楼市即将崩盘的结论。
周小川曾说过，将短期投资性资金（热钱）放到池子里，以防泡沫瘟疫传导到实体经济。这个资金池子实际上就是楼市。对于决策层来说，通过限购令将热钱锁定在楼市里慢慢贬值的这种小刀割肉式的温和的缓慢降价的方式可以保证中国经济软着陆。但最近的国际经济与金融格局让我们得出新的结论，即中国楼市末日已经降临，硬着陆或难避免。现在的情况是，决策层只能在可供选择的预案中，找到一个最不坏的方案来实施。
欧哲云，读史使人明智，读诗使人聪慧，数学使人精密，哲理使人深刻。当年，日本经济突飞猛进，无论是在实体经济还是在金融领域，都快将美国从世界霸主的宝座上拉下马来。但由于国际政治经济与金融格局的原因，美国可以通过不对称的手段有意制造日本经济泡沫，摧毁日本实体经济。天津社会科学院出版社2011年版《世界金融五百年》一书指出，“面对日本产业咄咄逼人的攻势，公平竞争条件下无法获胜的美国，利用美日不平等政治军事关系上的优势地位，使用金融手段成功地实施了对日本产业的不对称打击……从1965年开始，美国就在日美双边贸易中由顺差国变为逆差国，一方面日本产品大量出口美国，另一方面美国的产品却难以进入日本市场，从20世纪70年代开始日美之间发生了一系列的贸易摩擦……美国在贸易失衡上不断经历失败以后，放弃单个具体产业的关税、贸易壁垒的传统手段，开始运用汇率和金融手段综合地解决这一问题……恢复美国金融资本的竞争力，为金融资本在世界范围的扩张消除一切限制，为此不惜动用军事手段……1987年，美国、英国、法国、西德、日本、加拿大、意大利在巴黎达成《卢浮宫协议》，约定日本和联邦德国等实施刺激内需计划。《卢浮宫协议》签署后，日本政府实施扩张性财政政策，利率下降，通货膨胀泛滥，日本经济一步一步滑入泡沫经济的深渊……货币是市场经济的基础，美国利用日本缺少货币主权的劣势，通过日本并不擅长的金融手段，在20世纪80年代后期的短短时间，就彻底动摇了日本制造业赖以稳定运转的基础。”（请参考天津社会科学院出版社2011年版《世界金融五百年》序言“从美国金融资本大举掠夺日本财富说起”）最终，日本经济硬着路，股市与房地产泡沫破灭，从此一蹶不振。（请参考天津社会科学院出版社2011年版《世界金融五百年》“日本可以说不”、“日本第二次战败”两节）
尽管现在美国确实是处于衰退阶段，在国际政治经济与金融格局上的霸主地位日趋衰落，但百足之虫死而不僵，美军在海外的几十个军事基地控制着全球海洋航道与最为重要的一些关键地区，其维护经济与金融霸权的手段之丰富，策略之高超仍远远超过其他国家。其中最为关键的便是美元霸权，即美元的国际货币地位。
要维持美元霸权，必须要维护美元的信用。最近几年，黄金价格暴涨，意味着美元价值不断贬值，美元信用不断下滑。据测算，自从2006年年以来，美元贬值50%。美元逐渐丧失了价值尺度的职能，于是黄金取而代之。这便是黄金价格数年暴涨的原因所在。但是，美国决策层决不能容忍美元霸权的丧失。无论采用什么方法，必须要挽救美元信用，提升美元价值，采取强势美元策略将是必然选择。
今年9月初以来，国际金价1923.7美元/美元的历史最高纪录开始暴跌，最低点已经跌破每盎司1800美元大关。与此相反，美元指数却暴涨。股市随之大幅下挫。由此可以判断，美国决策层维护美元霸权的行动已经开始了，强势美元策略将在很长一段时间内不会改变。
当美元贬值、市场对人民币持升值预期时，大量国际游资金融中国大陆与香港，购买各种实物资产作为美元资产的对冲。比如，中国楼市有30%的资金来源于国际游资。有人会说，所谓在中国的国际游资（热钱）中的绝大部分无非是国内资金到某某群岛的离岸金融中心绕了一圈再回来（请参考天津社会科学院出版社2011年版《世界金融五百年》“离岸金融、人口控制与金融寡头的合谋”一节）。但无论如何，这些能够摆脱中国金融监管的资金的性质始终都是投机性极强的热钱。一旦中国爆发大规模的金融危机与经济危机，这些热钱的掌控者必将希望通过各种渠道采用任何方法将资金撤出国内。因此，热钱掌控者的国籍与民族并不重要，重要的是热钱本身最重要的属性是投机性。中国房价居高不下很大一个因素便是游资进入的结果。
美国决策层一旦采取强势美元政策，美元价值开始时，国际游资将大量流出中国大陆与香港，由此导致房地产投机资金的大量抽出。其结果便是泡沫破灭、房价暴跌与楼市的大崩盘。由于金融制度的不同，黄金暴跌、美元指数上涨后，香港房产将首先暴跌，大陆房产最多只能挺半年，最终必然随着香港楼市的崩盘而暴跌。
在这种情况下，如果中国决策层胆敢开闸放水，扩大信贷，人民币价值将很快向擦屁股纸的价值挺进，结果必然是人民币信用及其预期的大幅降低，甚至包括稳定性最强的FDI在内的外资将大规模出逃，楼市也只能回光返照地支撑几个月，最终必将崩盘，那时中国的经济形势不是讨论什么楼市与股市了，而是迎接货币与信用体系的崩溃与政权崩溃的结局。历史上这样的例子从不鲜见，具体请参考《世界金融五百年》一书。
金融大鳄索罗斯曾指出，经济周期与信贷之间有着紧密的关系。信贷扩张若投资于生产性资本的话，通常会刺激经济活动与消费。但是，信贷扩张所涉及的资产往往是股票、房地产这样的虚拟资产，这不仅不能刺激经济活动，反而产生了债务——还本付息将抑制经济活动，因为本来可以用于消费或创造一笔未来收入的资金被撤回。
随着债务总额的累积，还本付息的份额也随之增加。只有新增净贷款起到刺激作用，新贷款的总量也必须保持上升以保证净贷款流入。而信贷则取决于预期。银行的抵押贷款实际上也是财产，换而言之，可在将来获得的收入。抵押物的评估价值反映了潜在的资产。结果，贷款行为会影响到抵押品的价值。随着负债总额的累积，信贷总额的权重日增并开始对抵押品价值产生了增值的效应。这个过程一再持续，直到总信贷的增加无法继续刺激经济的那一点为止。此时，抵押价值已经变得过度地依赖于新增贷款的刺激作用，而由于新贷款未能加速增长，抵押品价值就开始下降。抵押价值的侵蚀对经济活动产生了抑制的作用，反过来又加强了对抵押品价值的侵蚀。到了那个阶段，抵押品已经用至极限了，轻微的下跌就可能引发清偿贷款的要求，从而引发灾难性的后果。因此，繁荣是长期的、逐渐加速的，而萧条却是突发的。
现在的中国正处于这个临界点。截止2011年8月底，全国城镇空置房已过亿套。国家发改委2010年在一次会议上的发言提到过他们的一个调查报告。报告指出，中国70%以上的商品房是由炒房的投机性利益集团控制的。因此，可以看到，虚拟经济与债务经济已在事实上成为中国经济的主角。在2008年，决策层之所以敢于孤注一掷，扩大信贷支持楼市，其原因在于当时美元仍趋向弱势。但在2011年的今天，美元强势化的过程已成必然，2008年的旧事不可能再次重演。因此，我们可以判断，美元强势化便是中国经济走向萧条的标志，楼市崩盘成为必然。
据统计，全国居民存款余额约为30万亿，而中国基尼系数早已超过0.5，因此普通老百姓的存款最多不超过15万亿。由于房产开发周期约为2年，2009年与2010年的土地出让金收入共约4.2万亿。根据土地出让金占开发商成本的30%来计算，09与10两年所开发的房产成本最少为14万亿元。再根据一般的房产开发商利润约为30%-40%，09与10两年的房产库存至少价值19万亿。如果按照首付30%来计算，19万亿销售库存将消耗居民储蓄6万亿，房产信贷每年需扩张13万亿。相当于年年都是2008年。想一想2008年的政策导致的后果，年年都是2008年将是什么结果。如果考虑到普通老百姓的存款都是些救命钱，不可能都用来购买房产，那么问题还要更加严重。
种种迹象表明，面对美国人的强势美元政策，中国决策层已经做好了房产崩盘的准备。中行已暂停与欧洲银行外汇对手交易，中欧之间的流动性被固化，中美之间流动性也可以随时固化。中银香港已暂停通过贸易结算从香港参与银行购买人民币，换而言之即暂停香港的美元持有者换成人民币回美国。这意味着决策层将放弃楼市与虚拟经济的虚假繁荣，全力保证实体经济不受到过于严重的冲击。
在这种形势下，如果还有投资者仍被房地产商的种种市场营销与资本营销手段所迷惑，那就真的是自己找死神仙也救不了！（所谓资本营销是指对房地产、股票这样的虚拟性资产销售的方法，比如，房地产商可以像股市庄家一样放出虚假信息，如某某大资本集团将购置某某区域的土地，该区域楼盘价值将上涨。其实该开发商的楼盘便在这一区域，而所谓大资本集团购置土地的消息纯粹子虚乌有。）那些所谓的内部认购无非是捂盘，甚至开盘那天有一半的人是中介和拉头，偏偏有大量的傻子也要去抢购。话说回来，没人是傻子，商人还赚什么钱呢？我们相信，仍然有傻子会自己跳入火坑。
其实现在房产开发商的资金链非常紧张，资金缺口据说已超过万亿。而绝大多数房地产企业的资产负债率在70%以上，我们可以得出一个准确的结论：在强势美元作用下，中国楼市末日已经降临，今明两年的房产商与投机炒房者将大量跳楼与跑路！
所有的人都将为房产大泡沫付出沉重的代价
/余治国
我们最近连续写了近十篇包括高利贷、温州局域性经济崩盘和人民币升值等主题在内的与房产相关的文章。这些论述都是针对一时的经济现象从政治与经济两个角度做具有一定时效性的分析。但是，房产泡沫的根源究竟是什么？是不是因为政府有意为之，或是因为中国文化的特色，还是因为中国经济发展本身所具有的严重缺陷？
其实，房产大泡沫的根源在于市场经济的内在缺陷，泡沫之生成与破灭是市场经济发展的必然过程。云南人民出版社2010年版《巴菲特阴谋》一书指出，““我们不妨设想这样一个缩微的社会：有1个房地产老板雇佣了100个工人，这100个工人可以建造120套住房。如果老板给这些工人发的工资正好可以购买100套住房，那么老板就拥有了剩下的20套住房。对于老板来说，资本投入是100套住房的价值，资本回报是120套住房的价值，赚取的利润是20套住房，因此老板的资本回报率是20%。但是，这种情况表明，始终有20套住房卖不出来，这就是生产过剩。要解决生产过剩，老板给工人发的工资正好可以买下120套住房，此时，老板一无所获，利润为零。”（《巴菲特阴谋》第175页）
要解决这个问题有一个办法便是科技上的突破性进步，并且是不断的进步。有意思的是，科技进步并非如经济教科书上所讲的——所谓的市场推动，很多时候反而是军事竞争推动的。美国和苏联在冷战期间进行大规模的军备竞赛，这导致军事科技的进步十分迅猛。随着冷战的结束，几十年积累的军事科技开始逐渐转入民用。在军事科技基础之上，民用科技一日千里，如计算机技术、网络技术、手机技术等等。
就拿网络技术来说，原本是美国人用于对付苏联的利器。冷战期间，美国军队最担心苏联的飞机绕道北极前来空袭。为此，在美国军方的授意和资助下，1951年，麻省理工学院成立了著名的林肯实验室，专门研究防范苏联轰炸的“远距离预警”系统，这是由军方主管并操纵的一种中央控制的网络结构。1962年，美国军方提交给肯尼迪总统的一份建议书认为：尽管美国军事网络按照当时的标准是高水平的，但是这种由中央控制的网络从一开始就先天不足，苏联的导弹只要摧毁这种网络的中心控制，就可以摧毁整个网络。从这个意义上说，军队通信联络的网络化程度越高，受到破坏的可能性也就越大。美国军方认为，可以设计出一种分散的指挥系统。它由一个个分散的指挥点组成，当部分指挥点被摧毁后，其它节点仍能工作。1969年，国防部高级研究计划署依照此思路资助几所大学建设成ARPA网，这就是互联网的雏形。
但是，冷战以来的科技进步对经济增长与企业利润率的促进作用已经结束。现在所谓的高科技就是一个噱头。二战后在美元成为国际结算货币的布雷顿森林体系下，实物产出国必须要储备美元才能换取本国所缺的资源。当时美元以黄金为锚，不能任意乱发。因此，美国相当于是一个大银行，存美元就相当于把实物与资源存在这个银行中。美国吃肉，英法等西欧战胜国喝汤。“英镑是布雷顿森林体系仅次于美元的第二大储备货币”（《世界金融五百年》下册第106页）。依靠实物生产换资源总比金融投机要辛苦多了。英法等西欧战胜国很快就有样学样，纷纷退出制造业，大力发展金融业，通过金融手段榨取实物生产国。不劳而获毕竟名不正言不顺。为了给这种金融掠夺的手段罩上一层合理的面纱，西欧战胜国把科学技术请上了神龛。由于西方近代以来的崛起确实是因为科技的突破与发展，西欧所创造的“高科技”（high-tech）一词确实容易蛊惑人心。“高科技”一词迅速蹿红，就连好莱坞电影也变成了所谓的高科技电影。但实际上这种所谓的“高科技”对实业经济并无多少促进作用。
技术进步停滞后，要解决生产过剩、提高利润率只能压榨劳动者阶层，经济全球化的动力也在于此。随着苏联的衰落与崩溃，资本方与企业管理层日益使用自动化装置代替工人的高超技术，原先是工人自主控制与操作，现在则是机器控制了工人的操作。技术创造本身也成为一种封闭的权力控制体系，削弱了工人在企业中的地位。在资本方及其代理人看来，更重要的是资本增值而不是技艺高超的熟练工人。反过来，资本需要的是廉价、温顺、奴性并受过一定教育、具有一定技能的劳动力。什么叫廉价，看看中国大陆劳动力的收入便一目了然。什么叫奴性？即奴隶之品性——不追求公平、平等、自由而甘受奴役的品性。《把信送给加西亚》这样垃圾的书和“感恩的心”这样垃圾的歌所灌输的思想就是典型。
这样的奴工源源不断地涌入全球市场。20世纪60年代，美国废除移民法中只有欧洲人和白种人才拥有移民到美国的特权，法国积极吸收北非劳动力，德国引入大量土耳其劳工，瑞典成为南斯拉夫人趋之若鹜的伊甸园，英国则成为其19世纪殖民地人民的移民首选地。到了20世纪80年代，随着苏东剧变的发生与中国改革开放的进行，几十亿劳动力进入全球市场。在这个进程中，相对于稀缺的资本来说有近乎无限的劳动力涌入世界市场，严重压低了全球劳动者的收入水平。比如英美等发达国家纺织行业非熟练劳动力成本相对于中印这样的国家毫无竞争力，而非熟练劳动力以及相关行业的专业人员难以转换行业，从而造成发达国家的工人收入降低。
对于欠发达国家本身来说，国内生产总值成为衡量其经济增长与发展的唯一指标，完全不考虑资源的浪费、人力资本的滥用与环境的恶化。实际上，早有学者指出，实际GDP的计算是没有意义的，只有名义GDP才具有货币意义上的价值。即便承认实际GDP的核算意义，尽管从表面上， FDI对中国GDP的弹性系数为0.12-0.17，这表明外国直接投资会拉动世界资本主义体系边缘地区的经济增长。但从1982到2006年的FDI对中国社会总投资的平均弹性系数为0.18的数据来看，外国直接投资对欠发达国家的国内投资具有显著的挤出效应与替代作用，并且，外资企业出口占总出口的一半以上，而70%为低技术含量的加工贸易，一味依赖外资的欠发达国将难以摆脱被迫依赖出口尤其是FDI创造的低技术含量出口的附庸经济模式。占据主导地位的发达国家的跨国公司与金融机构在全球化过程中受益最多，而欠发达国家中的大多数人则受损。不仅如此，垄断资本在欠发达国家获取的利润和最初的投资最终都会返回母国，欠发达国家留下不过是统计意义上的GDP。同时，欠发达国家的政治与经济精英即新兴买办阶层则通过经济、政治、法律、舆论等各种手段，帮助世界资本主义体系核心地区的垄断资本来剥削边缘地区的资源。 这些因素使得欠发达国家的劳动者收入与生活状况愈加恶化，据美国艺术与科学院院士大卫·哈维教授给出的数据，全球范围内女性做佣人或卖淫的人数高达20多亿，每天的收入却不足2美元。因此，欠发达国家新建的生产体系不仅没有解决反而加剧了本国及全球的生产过剩。
这一点在理论上也有严格的论证。以色列希伯来大学的所 罗门 教授（Sorin Solomon）采用物理学方法建立市场模型，得出结论——一旦市场实现了全球化，所有财富便会逐渐集中到少数区域与少数人手中。当然，计划经济也不是万能的。波兰克拉科夫雅杰罗南大学的 贝尔达 教授（Zdzislaw Burda）的研究指出，计划经济也会导致财富分配的严重不平等，社会的绝大部分将落入一人之手。因此，极端的计划经济与极端的市场经济都会妨碍生产，导致贫富差距的极度拉大，生产过剩难以克服，最终将造成灾难性的结果。
在这种情况下，“作为这个老板既要获取利润，又要将所有的住房都卖出，只有一个办法，老板除了开房产公司以外，还要开办一个银行。银行借出可以购买20套住房的钱给工人，此时，老板不仅获得20%的房产投资回报，还可以收取工人借钱的利息。巴菲特的钱就来自于利息，这就形成了食利者阶层。如果工人还清贷款，那么又回到了原来的情况，利润降低为零。因此，巴菲特这样的食利者阶层和直接生产的企业无论如何都必须要让工人始终负债累累，只有这样才能既然可以获取利润和利息，又不会发生生产过剩。这就导致了金融泡沫与经济泡沫。可是，富者愈富，贫者愈贫的状况会越来越严重，要维持利润，只能不断吹大金融泡沫与经济泡沫。”（《巴菲特阴谋》第177页）
为了平衡劳动者阶层微薄的收入与相对过剩的产品（包括房产），包括中国在内的全球金融机构大规模放贷。它们一边放贷给房地产开发商，一边放贷给购房者。如果全款购房的话，按照现在的房价，由于缺乏有效需求，绝大多数房产将会滞销。我们要注意，任何一个企业只做富人生意的话都不会活得太好，没有哪个富人需要消费100艘游艇，1万套房子。金融机构一手控制着房地产的供给，一手控制着房地产的需求，房地产这样的消费品在金融魔术中变成了与其他金融资产相似的金融品。
正是实业经济的利润率下降导致资本从实业经济转移到虚拟经济领域，全球金融品价值600万亿美元，而全球每年的生产与服务所创造的价值才区区55万亿美元。金融市场变成了一个大赌场。美国如此，中国也如此。只是美国不仅表现在房地产上，还表现在各种金融衍生品上。而在中国，房地产市场才是最为显著的赌场。在美国，华尔街上的各种金融机构赚得盘满钵溢，而在中国，发达却是房产商与一些地方政府。正因如此，我们才能看到，美国富豪排行榜往往都是一些金融家，而在中国则是房产商。
但是，贷款创造了存款，房产等金融魔术制造了恶性通胀。信贷扩张必然会遭遇通胀与失业的瓶颈。在某个临界点上，劳动者阶层工资收入不足以支持信用泡沫时，要么接受通胀与资本外流的恶果，要么眼睁睁看着泡沫被戳灭。因此，无论怎么做，房地产大泡沫的兴起与破灭必然导致实业经济的萎缩与失业率的暴增，还有最不能忍受的恶性通胀与资本外流。更为严重的是，房地产等金融资产的膨胀不仅不能创造新的财富，促进技术进步，提高利润率，反而会导致大规模的财富再分配，进一步加剧了资本收入和劳动收入之间的两极分化。严重到一定程度，必然导致如中东、北非一样的社会革命与政权崩溃。
在全球经济一体化的今天，我们不能认为，中国3.2万亿美元的外汇储备就能保证国家经济的稳定，防止国际热钱的狙击。中国外储的增加主要是由外资企业的贸易顺差和热钱所构成。就2010年来看，我国外储净增额中的88%为外国直接投资、外资企业顺差和热钱流入。其中热钱占到49%，外资贸易顺差占28%。因此，中国的外汇储备不仅不能维护国家的金融主权，反而极易引起人民币信用危机。一旦资本大量外流，外资将人民币兑换成美元，必将发生严重的货币危机，引发房地产泡沫的大崩溃，中国将迅速由债权国转变为债务国。就像《世界金融五百年》一书所讲的，“赌场终不能长久，一旦有风吹草动，金融资产就会土崩瓦解，整个虚拟经济就会崩溃，将爆发严重的经济危机。”（天津社会科学院出版社2011年版《世界金融五百年》下册第173页）无论怎样，这些可能的后果都是所有人都将为房地产大泡沫所要付出的沉重代价。
若要解决房产大泡沫所引起严重后果，必须要扭转整个社会的投机风气，老老实实地将资本投入在科技进步上，并极力防止资本与权力的结合，压制资本对劳动力的主导权，实实在在地缩小贫富差距。但这是一条曲折而漫长的道路，但愿天佑中华！
请给我永远的谎言——放水救炒房老板们纯属妄想
/余治国
日本音乐美女巨星中岛美雪早年谱曲作词的《给我永远的谎言》这首歌淋漓精致地以表达出房地产商、炒房老板与其他各路投机者现在的心态。专供男性娱乐之用的财经八卦媒体《21世纪经济报道》上的一篇文章就是这种心态的典型表现。该文称，温州银监局在征得浙江省银监局同意后，放宽了银行的票贷比标准即票据占贷款总额的比例，票贷比从30%增加到50%，相当于增加了1000亿的信贷规模。这个消息一出，各路房产利益相关者弹冠相庆，四处鼓吹信贷放水，似乎房价再次上涨指日可待了。而一些误听误信者则义愤填膺，纷纷反对放水。
其实，随便翻开一本金融学教科书就知道，无法贴现的担保付款凭证——银行票据本质上是一种交易结算支付工具。所谓1000亿的银行承兑无非是一种口头承诺的担保额度。在实际操作中，银行签发承兑汇票需要一定的保证金，保证金越高，企业融资额度就越低。当保证金为100%时，票据变成的纯粹的支付手段，企业融资几乎等同于零。那些信用度很高的企业在大型国有银行开票时也需要交纳50%-70%的保证金比例，至于普通企业一般都需要交纳100%的保证金。不仅如此，由于信贷紧缩，很多银行不得不压缩票据融资以维持必要的信贷资金。此外，票据在贴现时企业已支付利息，在目前的加息周期阶段，票据贴现率有上调的风险，这更让银行对票据业务噤若寒蝉。其实，现在很多银行都暂停了票据贴现业务，票据无法贴现只有到期兑付，可一些商业银行甚至都拒绝承兑农村信用社及部分城市商业银行开出的银行票据。因此，票据融资的现有与未来可预期的规模与信贷无法相提并论，实在微乎其微，所谓银行票据放水之说简直太雷人了。
退一万步讲，其实目前温州银行并不缺钱，根本无需决策层来放水。国务院研究室宏观司司长 郭克莎 博士在 2011年9月27日 的讲话指出：目前的货币状况，虽然M1和M2都降得很低，M1只有11%多，M2只有13%多，但是央行做了一个内部统计，他们认为今年有大量的银行表外资产，实际都应该加5个点上去，那么M1是16%，M2是18%，是一个中间水平，所以社会上资金还很多，并不缺钱。在高利贷问题上，国务院是确立了基调要严厉打击，把泡沫预防住，所以你们很快会看到央企和银行，都对高利贷将非常慎重和严格。目前温州放高利贷逃跑的人远比媒体报道的还要多，都是几十人、几十人的逃跑，因为都是你借我，我借你串了很多人，目前被债主逼得没办法只能先避避。而温州银行账面的资金，却创出历史高位，因为大家都不敢出去放钱了，都把钱往银行里面存，所以不是没有钱，是大家短期都不敢搞了。温州本地人预测这个逃跑趋势还将延续，而温州本地房子也出现了很多7折、甚至5折的低抛盘，都是短期去还债缓解资金链的。
实际上，我们的经济目前所面临的问题并不是货币政策或财政政策可以解决的。我们的经济问题在于贫富差距过大导致的有效需求不足。常常有人讲，繁荣娼盛是经济迅速发展的标志。恰恰相反，娼盛乃是经济衰弱的标志。西方一些发达国家劳动服务业极为萧条是一个反证。试想在一个收入普遍较高，绝大部分家庭都能保证富裕生活的条件下，能有多大比例的人出卖自己的身体呢？显然，只有在一个贫富差距极大的社会中（当然不排除性别比失调的因素），低收入家庭出身的人才会从事所谓的风俗业。包括风俗业在内的绝大部分劳动密集型的劳动服务业的发展完全取决于收入分配的差距。早有经济学家证明出来，在其它条件不变时，高收入阶层收入的增加只能来自于低收入阶层收入的减少或工资率下降和失业。因此，贫富差距越大，收入越高的家庭用在劳务上的支出越多，劳动服务业的人口则越多，收入分配的差距越大对劳务的需求越高。
而几千万低收入的农民工支撑着的房地产业是典型的劳动密集型产业，只能扩大这种贫富差距。广大农民和城市工人买不起这个部门的产品，有效需求必然不足。结果，我国经济增长更多依赖于固定资产投资，而投资的增加会不断地提高资产值，投资与消费增长率差距的拉大带来的资产值上升，将会使得有效需求问题更为严重，分配的差距更为扩大。结果，一方面是郭美美之流的炫耀性消费表现得非常突出，另一方面则是低收入水平群体相对收入水平和消费水平的下降。这不是将而是已严重影响到社会稳定。
总而言之，目前经济的问题主要在于需求不足，根本不是什么放水的货币政策与财政政策可以解决的。在市场经济条件下，任何投资现在或未来都必须要有一定的投资回报。极少数的富人与绝大多数的穷人这样的社会结构是无法以放水的方式刺激投资来解决需求不足的问题。即便产品或服务质量上佳，但因缺乏有效需求却卖不掉，扩大信贷也不会刺激富人投资实业，即便投资也只是生产更多卖不掉的产品或服务，比如现在的房产。结果，只能是将问题积累起来，变得越来越严重。最为严重的情况是，整个货币与信用体系的崩溃，那可是一条通往地狱之路。所有人都不会有好果子吃。在收入分配严重不平衡的情况下，维持货币与信用体系的稳定性，收缩信贷仍然也会有严重的问题，但总比让泡沫肆意扩张要强很多。这关系到国家的长远利益。
在任何国家的决策层看来，国家的长期利益大于富人利益。即便是在最大的市场经济国家——美国，政府在一些时候不仅不会帮助企业，反而会让企业服务于国家利益。天津社会科学院出版社2011年版的《世界金融五百年》一书指出：“表面上看，这些金融家、铁路巨头和企业主控制了政府的各个战时机构。其实，这些选出的委员维护的都是国家与政府的利益。比如在战争期间，政府需要将每一吨钢铁都用于支持军事，但钢铁企业老板却想从政府身上大发战争财。 1917年9月21日 ，战时工业委员会在华盛顿召集了一个与美国钢铁巨头的65名经理人员协商价格的会议。刚开始，钢铁企业提出了远高于政府期望的价格。战时工业委员会就此发出威胁：‘如果钢铁业由于价格已经固定而不愿意全力合作的话，那么，战时工业委员会就将采取必要的步骤接管钢铁厂。’最后钢铁企业只能乖乖就范。1917年5月，战时工业委员会要求汽车大亨削减生产以降低民用汽车对钢铁的消耗量。福特公司抱怨政府因战争需要而牺牲了汽车业，并将责任全部推到战时工业委员会身上。但在政府的强迫之下，包括福特在内的所有汽车企业只能服从政府，不仅削减汽车产量，还将一半的生产能力转产大炮、卡车、坦克、航空发动机和飞机等，为政府提供军需品。财大气粗的杜邦家族也曾被政府宰过一刀…… 1918年1月29日 ，杜邦公司迫于无奈只能与杰克林签订了提供技术援助的合同，仅得到200万美元的技术援助补偿。战时工业委员会完全将火药生产置于自己的控制之下，比如作为火药原料的硫黄在当时的市价是每吨35美元，而政府采购价格却只要每吨22美元。”（《世界金融五百年》下册第22页http://item.taobao.com/item.htm?id=12624135870）到罗斯福总统时期，为解决贫富差距过大与两极分化，甚至出动国民卫队帮助工人们对付资本家。我们相信，当时的资本家们一定也像今天的房产商与投机老板们一样期望政府给他们永远的谎言。
庆父不死，鲁难未已。就像我们以前的几篇文章所论述的，在贫富两极极度分化的情况下，决策层不可能冒着通胀失控的风险来放水拯救投机者。而温总理去温州无非也就是对那些行将没顶的溺水者的临终关怀而已。最后，我们将《给我永远的谎言》这首歌送给那些骑虎难下的金融资产投机者与博傻者：
听说纽约正是大雪纷飞，
应该还能赶上从成田机场往那里的班次；
再跟当地的朋友一个一个地探问可供借住的地方，
不管怎样，现在纽约总是去得成吧。
却因为莫名地想听一个永远的谎言，至今仍然在街头买醉。
想听你说一个永远的谎言，说我俩仍在旅途当中。
想听你对我说一个永远的谎言，千万别告诉我事情的真相；
请给我一个永远的谎言，告诉我无论如何这一切都是因为爱我。
“我打算放弃这个国家了。”
正在逃避的朋友在信里随口写道。
“我人目前生了病在上海的巷子里。”
看这笨拙的字迹应该不是他亲自写的。
因为他想说一个永远的谎言，于是在信末写着：“不要来看我！”
想说一个永远的谎言，说我俩仍然继续着这旅程。
想听你对我说一个永远的谎言，千万别告诉我事情的真相；
请给我一个永远的谎言，过去是你让我望着梦想的不是吗？！
像是受了伤的野兽用尽力气嘶声吶喊，用尽最后的力量说别管我。
用谎言来代替永远的分离吧，代替一切无奈的事实。
即使他人不断追问分离的理由，仍希望像拂掠过的风潇洒地结束一切。
因为人们总是不断寻问自己想听的答案直到永远。
想听你对我说一个永远的谎言，千万别告诉我事情的真相；
请给我一个永远的谎言，笑着说你从不后悔我们相遇的一切。
想听你对我说一个永远的谎言，千万别告诉我事情的真相；
请给我一个永远的谎言，笑着说你从不后悔我们相遇的一切。
美联储加息预期引爆中国楼市泡沫
/余治国
就在前天即 2011年10月18日 ，美联储主席伯南克对外声称，美联储有可能上调基准利率来打破资产泡沫。自次贷危机以来，美联储实行定量宽松政策，中央银行向银行体系提供充裕的流动性，美国联邦基金利率节节下降，直到现在几乎接近于零。但是，由于美国的经济衰退是结构性问题，货币政策不能改变美国经济的基本面。结果，量化宽松政策不仅没有刺激经济复苏，反而引起全球性的不可忍受的通胀。此外，利率的快速下调促使游资抛售美元资产，美国面对着巨大的资本外逃压力。
最为严重的问题是，美元价值一路狂贬，将导致美元信用的急剧下滑，严重影响到美元的世界储备货币地位。美元地位是美国军事霸权的根蒂，美国军事霸权则是美元的后盾。在美元仍然被全世界接受的前提下，美国在全球给地巡航的舰队与700多个军事基地的军费只要通过发行更多的美元即可支持。而美国在南联盟、伊拉克、阿富汗、巴基斯坦等地的战争费用并不需要由美国政府买单，均以美元为纽带转嫁给其他国家。
正所谓“枪杆子本位制”（参见天津社会科学院出版社2011年出版的《世界金融五百年》下册第174页）。一些国家以买诸如美国国债之类的美元资产的方式在，意图在战略上绑定美国，与美国形成一荣俱荣、一损俱损的连带关系。而美国则用美元全世界来掠夺资源与财富，用飞机、导弹与航母来保证美元与石油的直接联系，以维护美元霸权与美国金融霸权的地位。美国的军费开支每年7000亿美元，占美国GDP的5%以上。此外，美国中情局每年开支达500亿美元，国土安全部每年开支为450亿美元。美国整个军费开支比中国、俄罗斯、英国以及其他北约国家全部国防的开支总和还要大。一旦丧失了军事上的霸权，美元霸权就土崩瓦解。
但凡事终有度。通过弱势美元过度对其他国家抽血的过程不可能长期持续。摇摇欲坠的美元终将让那些拥有美元外汇储备的众多国家怀疑过多的美元储备将引起过高的风险。那些所谓外汇储备财富可能像温水煮青蛙一样逐渐丧失，与此同时，美元也将丧失霸权地位。这是一个同归于尽、玉石俱焚的自杀行径。
对美元的疑虑正在全球蔓延。在中东，2007年5月，科威特停止将本国货币第纳尔与美元挂钩的做法，采取了一篮子货币挂钩政策。在东亚，二战之后，日本自民党完全由美国控制，是美国在日本实施间接统治的代理人。自民党支持美国在日本的军事存在。他们往往宣称，亚洲的格局平衡需要美国的军事力量介入，希望美国越来越强大。而日本民主党则是日本本土势力，不受美国控制。他们认为，日本对美国依存过度，极力呼吁美国从冲绳撤走所有驻军。2009年，随着美元信用跌入谷底，日本自民党被民主党取而代之，菅直人担任首相。菅直人一上台便呼吁以亚洲货币取代美元作为储备货币。2011年，民主党野田佳彦担任首相后。立即与韩国总统李明博举行首脑会谈，商定将两国的货币互换规模扩大至700亿美元。在欧洲，法国总统萨科齐在2010年世界经济论坛上提出新的全球货币解决方案以取代美元。而中国、俄罗斯、泰国、马来西亚等许多国家则用实际行动减少了外汇储备中的美元比例。其中，最让美国决策层感到头疼是，海湾产油国纷纷对美元的价值产生怀疑，都在讨论替代美元储备的方案。如果海湾产油国的目的达成，将对美元的世界货币地位起到釜底抽薪的作用。
面对美元霸权地位的动摇，美国主流媒体《外交事务》杂志在2009年9月与10月刊登了加州大学伯克利分校艾肯格 林 教授的一篇文章。该文指出，美元的世界货币地位在未来将不可避免的消失。这代表了美国主流精英群体对美元地位丧失的担忧。因此，无论如此，美国决策层不可能以放弃美元世界货币地位的代价来维持零利率政策以刺激消费与经济复苏。
在这种国际与美国国内的新形势下，美国决策层只有华山一条路——强势美元政策——放弃超低利率政策来扭转美元弱势。美国通过加息与各种政治、军事和经济手段（如攻击欧元）来推动美元升值，让国际资本流回美国形成实体经济的生产能力。同时降低国际市场上的商品价格，一面降低实体经济所需的原材料价格，一面拉动美国消费。但是，美国实体经济复苏要药走过一段漫长而艰巨的道路。因此，就目前来看，利率本身倒并不一定是最重要的。金融投机大师索罗斯曾讲过，汇率的作用远大于利率。利率的变化很大程度上只是改变市场对利率预期的信号，从而影响到汇率，最终改变资本的流向。伯南克最近的言论便是在给市场一个信号——一个加息预期的信号。
只要美国能保持美元的坚挺与高实际利率（不太严格地说，名义利率减去通胀率即为实际利率，以这个算法，国内银行存款的实际利率为负数），即便财政赤字与贸易赤字不断增长，也能保持资本不断回流美国。资本流入本社那就是一个自我强化的过程，只要资本开始流入美国，美元将不断走强，这将吸引更多的资本流入，从而使得美元愈加强势。
那些贸易顺差国也将不得不提高利率，以阻止资本的大量外流。最坏的结果如天津社会科学院出版社2011年出版的《世界金融五百年》一书所说，“实际上，汇率并不能解决美国的贸易与财政双赤字问题。由于美元霸权，美国可以向其他国家无节制地以美元举债。美国外债又通过其他国家对美国的贸易顺差转化为物质财富。而其他国家的财富以美元资产的形式积累的财富无非在美国人的掌控中。美国只需操纵美元汇率，先贬值后升值便可削弱债权国，甚至将债权国转化为债务国……因此，贸易不平衡仅仅是美国的一个借口而已。”（《世界金融五百年》下册，第165页）当然，不是所有贸易顺差国都会遭遇厄运，比如德国在上世纪70-80年代便顺利度过全球资本流回美国的难关。
要像德国一样几十年如一日地保持强劲的经济增长势头，只能依靠科技进步与产业升级，而不是房产这样的金融资产泡沫。对于现在已经形成的房产泡沫，与其被动地让美国人刺破不如主动自己刺破。因为一旦美国人通过资本回流的方式来刺破中国房产泡沫，将损害到银行与实体经济。自己有备而来的主动刺破还能保证银行与实体经济的完好无损。现在的政策正是一个保银行与实体经济的主动刺破房地产泡沫的选择。
2011年10月13日 ，中国建设银行北京分行将首套房贷款利率上调到基准利率的1.05倍，申请贷款人如果希望尽快放款，就需要主动上浮利率到基准利率的1.1倍。目前已有14个城市开始上调首套房贷款利率，包括广州、深圳、上海、武汉、长春、无锡等。大部分城市在基准利率基础上上浮5%-30%，部分银行甚至上浮50%。该政策起到了三个作用。第一，将无辜的盲目跟风的穷人甄别出来，防止让他们承受房价下跌的风险，引起严重的政治后果与社会后果，将国内外投机者锁定在房地产上，让其承担房价下跌的损失。第二，既然决策者有决心主动打压房价，银行在未来必然面临着房贷高企的流动性风险与信用风险，银行必然要根据预期的风险来上浮房贷利率。
在商品房市场走入寒冬之时，保障房建设正如火如荼地开展起来。这不仅是各个地方政府必须要解决的一个经济任务，也是一个必须要完成的极为重要的政治任务。就拿河北唐山这样的地级市来说，非农人口约200多万，2007-2013年的保障房建设规划是18.8万套，按家庭平均人口3计算，可安置56.4万人，几乎可以容纳唐山1/4的人口。一般来说，住房按揭贷款合同的利率调整一年一定，全国范围内银行存量房利率上调就要开始了。房地产泡沫破灭所带来的成本，就让国内外那些投机者与盲目将劣质钢筋与水泥视作比生命还重要的房奴们来承担吧！（在金融史上，经常出现因房产泡沫破灭而跳楼的负资产者，这是将生命看得比钢筋水泥还重要的实例。）
自2010年国家对房地产市场展开宏观调控后，为评估房价下跌对银行房地产贷款质量的影响，银监会便组织商业银行进行了多轮房地产贷款压力测试。银监会做房地产贷款压力测试时，会有一些条件设定，一是贷款抵押品，即房子价格下跌一定幅度，二是利率上升一定幅度，在这些假定条件下银行的房地产类贷款可能发生多少的违约率，给银行带来多大的损失。
就在昨天即 2011年10月19日 ，中国银监会主席刘明康在CEO组织峰会上表示，最新的压力测试结果显示，即使房地产抵押品重度压力测试下跌40%，中国房地产贷款风险仍可控。目前约98%的个人按揭贷款“贷款房价比”低于80%，按揭贷款平均“偿债收入比”为33%，超过1/2的按揭贷款和开发贷款都是在2009年二季度房价重新高企之前发放的，开发贷款的平均抵押品比例也达到189%，即使房地产抵押品重度压力测试下跌40%，覆盖率仍高于国际通行的110%标准。
与美联储的加息预期一样，这又是一个明显的信号——决策层决心已定，房价必跌，房产泡沫必然破灭！
叶楚华 余治国房产系列评论文章：
出来混总是（要）还的——中国楼市即将崩盘
敲响楼市泡沫的丧钟，历史很快会把陈宝存们扫进垃圾堆
20年内，城市房产将成为没人要的破烂
楼市留给你抛盘的时间不多了
社会溃败致中国成高利贷之国
经济软着陆或难实现，中国楼市末日已经降临
温州，没人救得了你了！温州正在成为人间地狱
所有人都将为房产大泡沫付出沉重代价
请给我永远的谎言——放水救炒房老板们纯属妄想
延伸阅读：
《巴菲特阴谋》云南人民出版社2010年版
《世界金融五百年》天津社会科学院出版社2011年版
http://item.taobao.com/item.htm?id=12624135870
《郎咸平说对了吗》凤凰出版社2011年版
《国际先驱导报》对叶楚华、余治国采访的文字草稿
余治国执笔
2011年10月27日 周四发表
记者：你们的观点是中国楼市要崩盘。我们也看到，陆续有外资撤离楼市的消息，全球最大的私募基金黑石集团，原先最看好中国市场，却于9月份首次撤出中国房市，以14.6亿美元卖掉了 其拥有的上海物业。不过之后，有关外资撤离的消息很少。最近，一条新闻是“国外投资客抛售沪70余套房欲套现1.26亿”。
我们的问题是：目前报道的外资撤离只是零星的现象，其他是没有还是未报道我们不知。你认为外资撤离楼市会成为一个趋势吗？外资在中国的投资里，有楼市还有其他资产，他们只是从楼市撤离还是整体撤离大陆，会不会从一线的楼市撤离后转投二三线城市，之前有类似的房产商有这样的战略。
叶楚华 余治国：海外专业投机者的职业水准参差不齐。我们认为，水准较高的投机者应早已撤离楼市。迟至今日才开始抛售国内房产的人或投资机构已错过了平仓的时间窗口。现在手上仍有大量国内房产的海外投机者可以讲，已被套牢，只能割肉出售。当然，入市较早的投机者现在撤离楼市仍有较高的投资回报率。
外资并未也不可能整体撤出中国大陆。尤其在实体经济上更为如此。比如就制造业来说，企业运营除了本身之外，还和整个产业链有关。许多海外资金掌控的行业已在中国形成完善的产业链或产业集群，要形成这样的产业格局不仅需要大量廉价、勤劳却拥有高技能的人力资源，还需要经过千锤百炼的流程。这里面有规模经济效益的影响，如学习曲线、固定成本分摊等等。因此，在很长一段的时间内，外资在实体经济上的投资很难转移到其他国家或地区。此外，我们认为，主要由港台资本投资的劳动密集型企业即血汗工厂已经失去了它们的历史使命，将在未来几十年逐渐退出中国的经济舞台。这是历史的必须要走的一个过程。在这个过程中，必然有利益受损者，无需大惊小怪。
房地产市场并不是具有完全自由市场的特征，不同地区的房地产甚至不同位置的房产之间都具有一定的垄断性。但是，各个地区的房地产市场之间的相关性非常强，一般来说，它们的房地产周期是接近于同步的。因此，外资不可能从一线城市撤离转投二三线城市。
记者：国内的一个最新的动向是：中国三季度外储增速放缓，这引起不少外媒的关注。你个人认为是什么原因？与楼市撤离是否有关？
叶楚华 余治国：和楼市没有多大关系。最近美元开始走强，美元对欧元的汇率大涨，欧元资产以美元计的帐面价格普遍下跌，而中国购买了不少欧债，这是外储增速放缓的主要原因。此外，我国最近抛售了不少美债，而美债处在下跌之中，这是次要的原因。
记者：美国开始加大国内矛盾的转移，继美国参院通过人民币汇率法案后，在 10月15日 “纽约经济俱乐部”（The Economic Club of New York）的研讨会上，美国国务卿希拉里“理直气壮”地公开呼吁：建议以国际联盟的形式迫使人民币升值。这会不会成为外资加速撤离的一个由头？从时间上，黑石逃离是在9月，人民币汇率法案未出台，一般而言，这个人民币法案是为热钱撤离作准备的，而黑石似乎在时间上与此无关。这个如何理解？对于外资撤离，中国需要警惕什么？他们是在做空中国吗？
叶楚华 余治国：人民币汇率法案的通过只会加速国际游资的流入，而不是游资的撤离。原因在于国际投机者对人民币升值的预期。黑石撤离国内楼市和人民币升值预期没有多少关系，只是因为他们也认为中国楼市泡沫即将破灭而已。人民币法案不是为热钱撤离做准备，目的很简单，就是为了压制中国的贸易顺差。首先，我们要区分国际游资与用于实业投资的外国直接投资。目前的调控政策就是锁定房产泡沫，将流动性逐渐消灭于楼市。因为楼市本身就是一个货币发行机器，而不是货币吸收机器。对于外资撤离，中国政府早就做过了各种预案。目前最坏的预案是1.5万亿外资撤出大陆，评估的结果是对中国经济没有伤筋动骨的影响。因为大部分外资是港澳台资本，这些资本主要投资于劳动密集型产业，这些行业利润率低，本身的发展前景就不容乐观。中国经济与全球经济早已一体化，我国对美国在战略上也已经形成了捆绑态势。海外资本尤其美国资本不可能做空中国，美国绝大多数的跨国公司不仅不代表美国国家利益，反而为了资本本身的利益在美国国会为中国做说客。如果不能用花花绿绿的美元来换取中国的廉价商品，美国是无法在零利率条件下将通胀压制到如此之低的程度，这也就谈不上保持美国社会的稳定性了。对于中国来说，我们认为，不应该只出口廉价的低技术含量的商品，也不应该将经济增长的希望放在楼市泡沫上，而应该将技术进步与产业升级放在首要位置。这才是以不变应万变的上上策。
试行地方债券是货币与房产政策大转型的里程碑
/余治国
2011年10月20日 ，财政部发布通知称，经国务院批准，上海市、浙江省、广东省、深圳市可开展地方政府自行发债试点。该政策一出，一时间众说纷纭。甚至有所谓的经济专家在鼓吹，地方债券是在变相放水，拯救房地产。但事实却告诉我们，试行地方债券不仅不是延续过去曾出现的错误，反而是货币流通与房产政策大转型的一个里程碑。
要分析地方债券试行的目的，我们首先要搞清楚现代货币的性质与流通机制。像美元、人民币这样的现代法定货币是一种不可兑换货币，其本质就像一枚硬币的正反两面：债权关系与债务关系。现代货币本质上是中央银行对接受货币者一种的债务，或者说是接受货币者对中央政府的一种债券。为中央银行背书的则是国家信用或者说是中央政府的信用，而政府信用则以税收为信用担保。税收是公民对国家或政府的一种债务。换而言之，货币必须具有公民使用它来偿还政府债务即纳税的职能。在中西方的古代都是如此，具体参见天津社会科学院出版社2011年版《世界金融五百年》一书与余治国所著《从铜钱到钞票：中国古代的通货膨胀》一文。在那个时代，只有政府接受作为税赋的纸币才会被民众认同。
简而言之，在一个封闭经济体中，政府的财政支出创造货币，税收不仅是政府收入，也是货币得以回流的主要工具。因此，只要一国采用的是现代货币与信用体系，货币发行机制没有他国影响的话，拥有主权货币工具的政府必然是赤字财政，一旦赤字消失，基础货币的供给就会随之消失（参见《世界金融五百年》下册关于美国南北战争的一节）。
只有在开放经济条件下，政府财政才会有盈余，比如在中国，由于没有发行对冲外汇的国债来吸收流动性，出口导向型经济导致巨额的外汇占款，货币政策的独立性遭到严重削弱，受到美国的巨大影响。出口积累了巨额资本。至于中国的高储蓄率根本不是一些所谓经济专家所讲的那样，与中国传统的社会文化有关。由于贫富差距过大，社会整体购买力很低，有效需求严重不足，家庭消费对GDP的贡献只有34％，居民储蓄并不高。高储蓄率的主要原因是资本收入过高，企业留存收益所占的比例非常大，而这些巨额资金找不到良好的投资渠道，于是逐渐涌向房地产与基础设施建设领域，造就了固定资产的过度投资，形成了楼市泡沫。
就像我们前面写的一系列文章所谈的，尽管银行系统表面上看是存款创造了贷款，但由于货币供给具有内生性的特征，当代经济往往是贷款创造了存款。由于地方政府的政绩由经济增长率来决定。因此，地方政府拥有极强的过度投资的冲动。比如，一些地方政府以低价征用土地，然后进行所谓的“经营城市”的房地产开发与基础设施建设，以此创造出高经济增长的政绩与巨额的预算外收入，结果导致各种重复投资及过度投资的浪费。这便是所谓的土地财政。通过房地产与基础设施投资的方式，银行提供了大量廉价信贷，内生性地投放出巨额货币。在有相匹配的劳动生产率提高与贫富差距缩小的条件按下，泡沫可以被逐渐消化，投资可以带来相应的回报。
但由于经济的不平衡增长，几乎占到GDP50%的固定资产投资是不可持续的。任何国家与地区的可持续的经济增长唯一的促动力只能是通过技术进步促进劳动生产率的提高。只有这华山一条路才能让高投资带来高回报。过度投资只能导致产能过剩与“低下并且不断下降的多余的资本存量回报率”（经济学家鲁比尼语）。结果，以楼市最为显著的经济泡沫只能导致越来越难以忍受的通货膨胀。最终的结果很可能是随着泡沫的破灭，经济开始硬着陆。这会引起严重的政治与社会经济后果。
正如我们前面一系列房地产评论文章所讲的，保护银行及实体经济、控制通胀是最为重要的任务，房地产泡沫必然破灭。一旦这个破灭的过程开始加速，地方政府债务则随之成为目前中国经济最大的隐患，其严重性远远超过了什么外储增速下降、房产泡沫破灭之类的问题。要解决地方危机必须要缓解地方政府投资冲动的激励因素，要缓解激励因素就必须要让地方政府放弃土地财政。同时，要控制通胀必须要降低货币内生性，要降低货币内生性也必须要让地方政府放弃土地财政。
根据现代货币与信用经济的特点，从根本上解决现在的经济难题，只有征收直接税的方法，比如房产税、遗产税等财产税可以有效克服目前的经济困境。但短期来看，财产税的制定与实行尚不成熟，在不成熟的条件强行征收只会变成一种无效的政策。因此，要从根本上解决问题需要一段很长的时间才有具体落实可能。
显而易见，试行地方债券成为目前可行而有效的一个权宜之计。地方债券的试行可以起到三种作用：
其一，抑制投机。根据财政部数据，2011年前8月全国财政已达7.4286万亿元，同比增长30.9%，远高于年初财政预算8%的增长幅度。地方政府并不缺少资金。而地方债券主要在江浙、广东、上海等沿海发达地区试行。这一地区财政盈余很高，是中央财政的主要提供者，更不缺少资金。沿海地区目前是我国出口导向型经济的主力，是外汇占款的主要地区和房产泡沫风暴的发源地。因此，通过地方债的发行，沿海地区大量的投机性资本将被圈在地方债券上，其投机性得到抑制。
其二，控制通胀。通过地方债来回收过量的货币可以有效遏制通胀。正如我们前文所述，回收货币主要是通过税收的方法。但过高的税额将降低经济活力与企业发展的动力。因此，在不提高税额的情况下，通过政府债券来回收货币成为另一个选择。这是因为政府债券是货币的替代物，在本质上与现代货币相同，但只要不是银行购买了债券就不会引起通胀。
其三，逐渐剥离地方政府对土地财政的依赖性，降低地方政府的投资冲动。一方面，通过提高存款准备金率与利率来保证大型国有银行的安全性，另一方面，地方政府通过发行地方债券可以在不扩大信贷的条件下融得所需的资金，逐步放弃土地财政，从而降低对房地产与基础设施建设过度投资的冲动。房地产开发商与地方政府之间的利益纽带随之也将被斩断。所谓房地产绑架中国经济的观点已明摆着成为一种痴人说梦的臆谈。
试行地方债券真可谓一举多得。不仅如此，由于地方债发行额度由国务院批准，又由财政部代偿，地方财权被牢牢控制住，从而有效遏制地方政府的非理性行为。正如我们以前写的房地产评论文章所说的那样，地方文官系统翻不了天。其实， 邹恒甫 教授的研究早就得出结论，发达国家财政分权与发展中国家的财政集权都是最优选择。
在此还要指出一点，现在的地方债券与20年前的大不相同。上世纪80年代末到90年代初， 许多地方政府发行过的地方债券以支援国家建设的名义摊派给各单位，甚至直接充当部分工资。但当时的地方债券是以国家信用为背书的，有财政部的担保。现在的地方债券只是地方政府的自行发行，没有国家信用的担保，这与美国的市政债券相似。这样的地方债券必然要经受市场的考验。若要降低地方债券的信用风险与流动性风险，发行债券的地方政府必须要提高自身信用与财政支出的透明度。因此，地方债券发行使得地方上难以像房地产开发与基础设施建设那样暗箱操作，这样便会有效遏制地方政府的寻租行为。
最后，我们还有个推测。就现状而言，中国不拥有完全的货币发行主权与货币政策独立性。随着出口经济的衰退，中国对海外市场依赖性的下降，我们是不是也正在像美国那样把政府债券也视为货币政策的组成部分之一。通过地方债的试行，逐渐放开到各个级别各种类型的政府债券的发行，并通过这种方法逐渐收回货币主权与货币政策独立性。如果地方债券试点真的是改变货币发行机制改革的一个开端，那么，我们可以说，实行地方债券不仅是房产与基建政策大转型的里程碑，也是货币与信用机制大转型的里程碑。当然，就算实行地方债券确实是货币与信用机制转型的开端，我们想，这应该是一条与人民币国际化相匹配的道路，而且还是一条漫长的道路！
泪奔吧，楼市已成银行的弃妇
/余治国
自1999年取消了福利房和单位分房政策以来，各地地方政府严格控制住宅用地的审批，同时大力推行商品房政策。结果自2002年开始，在一些局部地区，房价开始猛涨。到2005年以后，全国房价一盘棋，整体性地一路狂涨，房产泡沫急剧膨胀。直到今天，房地产已成为中国经济转型的罪魁祸首。
房价不跌，贫富差距进一步拉大，中国在未来只能走在快速奔向拉美化甚至菲律宾化的大路上。而血汗工厂永远成为中国经济舞台的主流，至于民族复兴与大国崛起将变成镜幻泡影。只有房价暴跌，贫富差距慢慢缩小，并集中国家力量推动产业升级，中国在国际经济体系中的地位才能上一个甚至几个台阶，摆脱被剥削的国际打工仔地位，翻身成为剥削别人的国际大老板。
最近的一系列政策都让我们看到了未来美好的曙光——首套房首付及贷款门槛的提高，二手房贷款的冻结等等。面对这样的局面，那些房地产相关利益集团的代言人却总是蛊惑人们说，楼市垮了，银行就垮了，银行垮了，中国经济就垮了。可事实是这样吗？
空口瞎掰那是忽悠人，不妨让我们来算笔账，用数字说明问题。首先来看看房地产投资的一些数据。房产投资一般占固定资产投资总额的22%。2010年，全国销售的房产总量约为600多万套。我们再来看看货币与信贷的一些数据。2010年，房地产信贷新增2.02万亿，其中个人按揭贷款新增1.4万亿，占房地产贷款比例70%。平均算起来，每套住宅需要银行贷款23万。这些年来，一般购房首付一般在30%-50%左右，权且算40%，因此购房的银行贷款占房价的60%。因此，2010年一套房产的总价约为38万。
2005-2010年的6年中，全国商品住宅共销售3000多万套。按38万一套计算，2005-2010售出的住宅房存量的价值大约为11.4万亿。2010年全年房产投资总额为4.8万亿，其中商品住宅投资3.4万亿，占房产投资总额的70%。因此，我们可以推算出，2005-2010年整个房产业的销售总额最多16万亿。
一般来说，房产商的资本金只占房产30%-40%，不妨设定为35%。因此，整个房产业中房产商只投入了约5.6万亿，剩下的10.4万亿才是银行贷款。但这10.4万亿是这些年来银行贷款的总额。银行真正剩余的贷款分为两部分，一部分是房产公司正在开发或已开发未销售掉的房产贷款，另一部分是按揭购买的房产在未来若干年需要购房者逐年归还银行的那部分按揭贷款。
在资金充裕的条件下，房产公司开发一个项目一般需要1-2年时间，不妨以2年作为房产公司运营一个项目的周期时间。根据这个数据，房产公司未归还银行的贷款约为4万亿。按揭贷款为7.4万亿左右，按平均20年的按揭还款时间计算，购房者平均已还了3年的贷款，仍需在未来若干年归还的银行贷款余额约为6.3万亿。由于按揭贷款占房产贷款的70%，个人按揭贷款约为9万亿。两个数据相加，房产贷款余额约为13万亿，其中银行贷款余额约为10万亿。而银行目前贷款总量约为55万亿元，房产贷款仅占银行贷款总额的18%，其中房产商们的贷款仅占银行贷款总额的7%。
按照刘明康的说法，房价若下跌40%，相当于消灭了4万亿的流动性，有效地降低了通胀。而这4万亿的流动性，按揭购房者要承担其中的2.8万亿。按照3000多万套来计算，平均每个家庭要承担9.3万多，考虑到按揭时间剩余17年，平均每年损失几千块钱而已。对于真正的自住房购买者来说，这个损失的大或小纯粹是纸面价值，不会对生活有影响。至于炒房者们，那可能就真的会有一大批人跳楼了。再来看房产商，即便房产商个个都去跑路或跳楼，银行不过才损失了1.2万亿，坏账仅占贷款总额的2%（就算按房产商20%的资本金来计算，坏账也不会提高太多）。因此，房地产对银行的重要性被人为地夸大，而房产业绑架银行纯粹是忽悠人的奇谈怪论，房产商绑架中国经济更是差之毫厘，谬之千里了！房地产从来就没有绑架过什么中国经济。实际上很多地区的地价极为便宜，有些地方为了招商引资，廉价出卖甚至白送土地，只有某些经济发达城市的土地财政是他们的摇钱树。只有某些经济相对发达城市那些依靠卖地大发横财的地方政府担惊受怕而已！
再来看一看廉租房建设。即便按照任志强的说法，目前我们住宅的生产能力一年不到5亿平米能力，以每套廉租房50平方计算，大约每年可建造1000万套。即便每年建设400万套，5年下来建成2000万套，也能让现在的房产市场由非理性的发热状态恢复到理性状态。
因此，对于银行来说，房产业务早已不再是高收益的香饽饽。央行6次提高存款准备金率，并将承兑汇票、信用证、保函三部分的保证金存款纳入上缴范畴。信贷资源急剧萎缩。资本必然逐利。银行资本也是资本，房产商逐利，银行一样要逐利，有限的信贷资源必然要投放到高利润的业务上。银行更愿意将有限的资源投放到中小企业贷款中去。比如，民生银行对中小型企业贷款增长迅速，2011年该行针对中小以及微型企业“商贷通”贷款新增仍然达到全行信贷新增的50%。
而楼市已成银行的弃妇。在北京，自建行上调首套房贷款利率以来，招行、工行、农行等多数银行已停止首套房贷款优惠，首套房贷利率明确上浮5%，其中北京农行甚至高达20%。在深圳，尽管行目前并无正式通知要求提高首套房贷利率，但是基本都在按上浮原则执行，一些银行甚至可能出现停贷。而一些银行为了平衡年终结算的相关财务指标，可能到11月、12月就会开始停贷。
总而言之，用银行的钱买房将越来越难，房产商的资金链正面临着断裂。有些开发商迫不得已只能到海外融资。2011年前7个月房地产开发企业本年资金来源中，利用外资500亿元，同比大增65.8%，增速远高于其他资金来源。但 2011年 8月12日 ，国家外管局下发通知，要求暂不受理内地房企为其境外子公司在境外发行债券提供对外担保的申请，同时还调减了2011年度境内企业对外债券发行担保余额指标的规模。海外融资的渠道又被堵塞。在这种情况下，就连某全国知名的超大型房产公司都愿意以年利25%的代价向任何人借钱。
总而言之，房地产绑架不了中国经济，楼市也已成为被银行抛弃的弃妇。在未来，中国经济转型的唯一道路只能是抛弃血汗工厂，推动技术进步与产业升级。现在政策的目的正在于此。尽管血汗工厂的倒闭或转移会影响失业，但只要在未来几十年产业得以顺利升级，我们完全可以养着上亿的闲人，将他们从枯燥乏味的血汗工厂中解放出来，去从事那些具有创造性的闲事，比如文学、艺术、哲学，甚至麻将等等。发达进步的社会原本就是应该养着一大群不事生产的闲人，人类社会的进步与文明的发展原本就是这样。要达到这样的目标，我们只能让房地产业回归理性，成为与其他行业一样的产业！
附：关于房产秘而不宣的各种欺诈手段与运作黑幕：
一、商品房面积的欺诈技巧
公摊面积通常是由政府下属单位计算出来的，谁不服，开发商就以可推脱说是政府盖了公章的，谁不信可以自己去找他们了解去。据 1995年9月8日 住建部颁布的房地产交易中关于公摊建筑面积计算规则规定：
1、整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。
2、将整栋的公用建筑面积除以整栋的各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。
3、各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。
实际上根据经验，一般每套房屋公摊面积最大不会超过住房套内总面积的10%，即如果套内总面积为60㎡的房子公摊面积最大不会超过6㎡。但目前市场上的销售情况是60㎡套内面积的房子，实际销售面积至少要卖到85㎡～110㎡之间。如果按100㎡销售面积来计算的话，就是说有（100-60-6）㎡=34㎡的销售面积是开发商无端加上去的，而这34㎡的建筑面积是开发商一分钱建筑成本和土地成本都没有花的。如果按7000元/㎡的市场销售价格计算的话，那么开发商额外获取的利润就有7000元/㎡X34㎡=23.8万元。
此外更恶劣的是商业房算成公摊面积让普通业主买单。（《关于商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊有关问题的通知》明确规定：“会所、储蓄所、娱乐活动室等经营性住房，居委会、派出所使用的房屋不能作为公用建筑进行分摊。”，但是屡禁不止，一般只要给相关单位腐败费，就能过关。）
这些制度都是房产利益集团花钱自主某些官员通过的，尤其是住建部的一些人。因此，有人说应该枪毙住建部大部分司局长，这是有道理的。
二、开发商卖房的销售伎俩
1、制造“混蛋逻辑”，无论什么风声什么事件，都要联系上房产，并且结论是要涨。
2、让广告公司的人和销售公司的人“装成买房子的去排队”造势，这个钱开发商出，是在给广告与销售公司推广费用之外的。每人一次100元，负责一天伙食，和往返车票。
3、创造“刚需”概念。以我们老板的话是，必须进行需求营销，就想现在医药行业在营销“缺钙”“缺铁”“缺锌”“缺锡”一样，其实真正的医学大家的营养学家都知道，我们正常的饮食根本不会缺少这些，这只是医药公司营销出来的“需求”。房产依然，中国的社会基础和结构并不支持现在的房子开发和价格。城市化进程并不是房地产泛滥和虚高的进程，并且国家对农村和城市的调节将是农村城市的循环发展。
4、进行媒体控制，可能大家不做广告媒体这个行业不知道，现在的媒体基本是受到利益控制的。手机报，电台，和各类报纸如果出现报道不利房产的消息，房产界的业界组织者利马出钱封锁或公关。并时不时发布房产业打好的消息。现在媒体有时为了多赚钱，也学精了，时不时发布一两则不利房产的消息，然后坐等房产业内的组织来公关，这样基本形成了媒体和房产的利益互动和奇怪关系。比如，你今天在手机报上看到一条房地产跌的消息，明天肯定会出现一条又有相关部门统计其实在涨的消息，以此来忽悠一些不明真相的百姓。
5、联合中介制造恐怖空气，宣传房子改变社会地位，改变未来的暗示性言论，从而引导有房子的生活方式，其实这和实际是严重脱轨的，只有少部分真正的有钱人，和官员，他们的生活方式却不一定来自房产。
三、房地产行业的潜规则
1、官商勾结成大事。不与一些地方主管官员（一般是相关主管部门一把手）勾结寸步难行。想勾结出感情，不动大手笔免谈。
2、噱头必不可少。要么拉虎皮扯大旗，打着海外投资的旗号，要么是浙闽大亨的来头。奔驰车和保时捷排量越大越有感召力，宣传册子、广告语越霸气越能打动中国人。
3、抓机遇是高手。国家土地政策、银行放贷政策、城市规划方案，历来都是中国弱智商、低水平的政府官员和经济学家、金融家等摸石头过河的杰作，政绩风格突出，短期效应毕现，自相矛盾，漏洞百出，“擦边球”大有可为。
4、融资途径广泛。具备条件的，可以到A股里面套点现金回来“做大做强”。实在困难的，可以拉省市领导的嫡系入伙，不用介入，睁一只闭一只眼，银行的亿万资金会很简单地到了所谓的“企业家”手里。还有，民间游资，不可小觑，炒房团就是典型示范，几千万、上亿的现金，有时候对开发商就象是春雨贵如油，那时候开发商甚至能下跪给炒房团，至于巨额让利给炒房团。
5、房地产行业靠逃税漏税发财，是洗钱的圣地。很简单的公式：楼盘销售总额-（土地金+建筑成本+水电气配套费用）=毛利润。还要交50%左右的各种税费才是纯利润。可以在建筑成本上大作文章：本来是1000元/平方米，可以和建筑公司老板勾结，签定1800元/平方米的结算单，超出的800元/平米，从施工队帐上过一下，还是现金回到了开放商手里，建筑施工税费仅3.4%左右，可以逃避税收至少30%。真是洗钱和逃税并举啊！实在还觉得不够，可以打出“送20万精装修”的幌子，原理和以上相同。
房产税必须要落实：劫富济贫若不成为国策，社会动荡指日可待
文/余治国
2011年10月27日 ，住建部与财政部在与人大的沟通过程中，给大众提供了以下一些信息：
第一，根据住建部的数据，“十一五”期间开工的1630万套，到2010年年末基本建成1100万套， 2010年开工590万套，基本建成330万套。2011年实际在建1500万套左右，竣工投入使用的不低于300万套。
一般来说，房地产建设周期为1-2年。由此看来，由此推断，到2013年，保障房至少可以建成3000万套。从2005-2010年全国销售的住宅房也就才区区3000多万套。因此，目前保障房建设的力度将在未来几年严重冲击商品房市场。住建部给出这一数据必然严重打击了一些死不悔改的房价看涨预期者的信心。当然，我们相信总会有人跳出来说神马数据都是伪造的或者地方政府是敷衍的，是的，凡是有利于房产利好的数据就是真实的、确定的，反之则是虚构的、不切实际的。真会让人想起来2000年前司马迁讲过的那句话——天下熙熙皆为利来，天下攘攘皆为利往啊！连大脑都由屁股所坐位置来决定，司马迁诚不我（们）欺。
其实，国家支持建设住宅房在历史上发生过多次了，根本就不是什么新鲜事物。号称自由市场经济模板的美国早在20世纪4、50年代就已做过类似的事情。天津社会科学院出版社2011年版的《世界金融五百年》一书就讲到，二战之后美国有1500多万军人归国复员，如果不能妥善安顿好这些年轻人，像现在北非地区一样的社会动荡不是不可能发生的事情。而美国当时刚与苏联开始冷战对峙，美苏争霸鹿死谁手还真难说结果如何。有鉴于此，美国政府专门设立机构为上千万军人建造住宅房，解决他们的安居乐业问题。今天的美国的房产管理机构都由此演化而来。
第二，鼓励企业建设集资房。允许企业用自用土地建保障房，不同于以往的集资建房目的是为解决职工无房住的问题，不是解决某个级别的人住房没达标问题，同时将其纳入城市保障房年度计划，建设执行统一标准，以免造成更大的不平衡。
可想而知，有能力建设集资房的企事业单位，其员工的收入必然不会太低。原本这些人都是商品房销售的主要客户群体。集资房建设必然将商品房市场上很大一部分客源吸收掉，这对楼市将造成进一步的严重冲击。
第三，个人住房公积金可以用来租房。个人住房公积金是较为稳定的个人可支配收入之一。显而易见，这与鼓励企业建设集资房的目的相同，将让原本愿意成为房奴的家庭放弃购房，但对房产市场的冲击力度较弱。
第四，最为重要的对房价起到决定性作用的一条信息是房产税在未来几年将要落实。财政部表示，要抓紧总结重庆和上海的房产税试点经验，下一阶段，有关部门将针对房地产市场发展的实际情况，完善税制，加快税收政策的制定，抓紧总结两个城市的房产税试点经验，加快推进房产税的实施。
真正要治理好严重阻碍中国经济转型的高烧不退的房地产市场，只有房产税、遗产税等财产税才是治本之策。我们在前面的一系列文章中已经谈到，房产不是按照供需平衡的市场均衡（所谓的边际价格）来定价的，而是在虚拟经济条件下以金融资产方式来定价的。因此，在房产泡沫的形成过程中，房价不仅严重与社会经济的发展水平相背离，还会对社会贫富差距造成雪上加霜的恶劣影响。
贫富差距过大会导致什么样的结果？很多人总是说，只要蛋糕做大了，即便贫富差距拉大，穷人也一样得到的实惠。这便是所谓的“涓滴效应”。但历史的事实与逻辑的论证却将这一谬论击为齑粉。自里根、撒切尔时代以来，发达国家的经济增长并未停滞，但经济合作与发展组织（OECD）17个国家实际劳动收入也就是社会中下层的实际收入却由占1980年占GDP的75%下降到2005年的65%，实际收入的绝对值也同样下降。20世纪50年代美国钢铁厂的普通工人可以养活一大家人，而且还是有房有车的中产阶级生活。但到了现在即便一家人都去工作都无法保证正常的小康生活。看看“占领华尔街”的大规模抗议活动就明白此言不虚了。
基尼系数是衡量贫富差距的重要指标，基尼系数越大则贫富差距越大。统计数据表明，基尼系数与经济增长率即实际GDP增长率之间在长期来看呈负相关，而最高累进税与扣除通胀因素的实际GDP增长率之间呈正相关，相关系数约为0.23，最高累进税与名义GDP增长率之间呈正相关，相关系数约为0.27。所谓累进税指的是收入越高或资产越多，税率则越高。比如，遗产税在美国罗斯福总统时代最高曾达到90%，经过里根总统的改革目前降到了35%。累进税可以缩小贫富差距，累进税越高缩小贫富差距的力度则越大。换而言之，公平与效率从来都是像某些经济学教科书或某些经济学家鼓吹得那样是相互冲突的。恰恰相反，公平是效率的基础，没有公平就没有效率。任何社会的不公平程度达到一定的临界点，可持续的经济增长将会幻灭。
房产税，尤其是累进税制的房产税也起到了同样的作用。拥有房产越多的人或家庭，税率则越高。只要房产税具体落实，有点类似于封建社会地主阶层的吃房租的食利阶层将会受到严重打击。众所周知，越是富人，房产越多，越能吃房租。因此，房产税将有效地降低贫富差距的扩大。
其实，因为房产具有非常强的金融品属性，我们不仅应该征收房产税，在条件适合时，还应该像股市一样征收资本利得税。资本利得税也可以采用累进税制。打个比方，一套房子买来100万，卖出150万，毛利50万，如果资本利得税率是80%，这50万有40万将上缴国家，另一套房子买来150万，卖出300万，毛利150万，如果资本利得税率是90%，将只能赚取15万。通过这种方式，除去资本利得税后，两套房产的投机利润都仅为10%。这样，资本利得税可以有效遏制房产投机，结果，100万的房子不可能上涨到150万，150万的房子也不可能上涨到300万。房产泡沫必然不可能形成，而已经形成房产泡沫必将迅速破灭。
讲到这里不得不谈谈关于最近喧嚣尘上的移民说。就目前来说，即便中国大力征收奢侈品税、遗产税、房产税之类的财产税，也无法达到西方发达国家的程度。官人与富人们为了逃避均贫富而离开中国，仍然逃脱了发达国家的税收制度，无论跑到天涯海角，都只能被强制性地剥夺部分甚至绝大部分财富。独自生活的鲁滨逊即便他智商高达300强国爱因斯坦，体格胜过乔丹，也过不了现在富人们的生活。富人的财富本来就来源于社会，不是自愿回馈于社会则必然被强迫回馈于社会。这个世界从来没有任何人有资格拥有数亿甚至数百亿的资产。变化是永恒的，不变是暂时的。因此古人讲，君子之泽，五世而斩。妄图财富永固，千秋万代，只是做梦！
如果贫富差距继续扩大，不排除最终引起社会动荡的可能性。那便是所有的历史周期律，中国古代是这样，西方古代也是这样。国人自古血液中就渗透了“王侯将相宁有种乎”、“皇帝轮流做明年到我家”的平等思想，那种印度人的种姓制度与“老爷”、“太太”、“小姐”、“丫鬟”、“老妈子”的社会严重不平等的逆来顺受思想早在2000多年就被大泽乡的英雄们扔进历史垃圾堆了。如果有谁企图固化阶层，必将受到历史规律的惩罚。就连富人出身的罗斯福都清楚地理解这一点。天津社会科学院出版社2011年版的《世界金融五百年》一书中就曾谈到，罗斯福通过禁止民间拥有黄金的法令收缴了富人们的黄金，接着便贬值美元，让富人阶层的财富转移给国家，再通过国家再分配给穷人。
但有些人偏偏逆历史之流而动。比如陈宝存、吴晓灵之流。其实也很好理解，让我们看看人大代表的构成就十分明白了！人大代表非贵即富，而极少数社会中下层出身的人大代表简直就是豪华宴席上免费赠送的不值钱的小配菜。这太像美国的金权统治的味道了，就怕没有美国统治精英们的远虑与谋略。他们中的一部分人总以为，财富可以被带进棺材或传给后代。甚至有些人希望引入美国的金权统治（请参考云南人民出版社2010年版《巴菲特阴谋》一书），用程序正义这块遮羞布来替代是事实正义。难道不知道穷人过不好富人也甭想过好的道理，难道也想让中国发生“占领华尔街”或英伦三岛打砸抢的大规模抗议或骚乱吗？其心可诛啊！
再让我们看看社会中下层的观点吧：“历史证明，富人总是被穷人推翻的。因为穷人比富人多。我住的小城市，6年前房子600元一平米。个人工资800元。现在4000一平米，个人工资1000元。在我们那能买到好地区，好房子的人都是公务员。银行的人。他们和地产商一起搞房地产。把我们那个小城开发的又脏又混乱。公务员，银行的人房子多多。小百姓买不起房子，小城市又不限购，房子还在涨涨涨。贫富差距越来越大，政府官员越来越腐败。房子再不下降，如果政府再救楼市或银行。我们穷人就去革富人的命，那些富人一哭穷，国家就去给我们百姓的血汗钱让富人花，穷人买不起房，哭了这么多年，房价也没降下来。让这些剥削者都破产去死吧，就算是他们破了产，他们也比穷人活的好，起码有房住，有钱吃饭。只不过没钱挥霍罢了。” 这是一个网名叫“梦影”的朋友对我们文章所做的评论。
几千年的人类文明史告诉我们，如果没有决策者力挽狂澜采取劫富济贫的财产税政策，财富的高度集中与社会的不公平、不公正走到一个极端，社会的长治久安必然在历史周期律的作用下蒸发成残砖片瓦之上的空气。桌子掀翻了，谁都没好果子吃。
高善文 博士的研究证明，刘易斯拐点早已到来，城市化的主要过程已经结束。最近，全国人大通过兵役法修正案，规定实行兵役登记制度。每年12月31日以前年满18周岁的男性公民都应当进行兵役登记。征集期间，应征公民被征集服现役，同时被机关、团体、企业事业单位招收录用或者聘用的，应当优先履行服兵役义务。这意味着，高资本回报率的房地产与低工资的血汗工厂的经济发展模式再也不能成为主流了！
古人讲，不谋万世者不足谋一时，不谋全局者不足谋一域。2010年，国家发改委有报告指出，以其目的在于投资，投机，出租，保值，度假，学区等的家庭定义非自住购房者。一个户口拥有3或3套以上住房的非自住购房者占购房者40%左右，其中当地户口15%左右，外地25%左右。一个户口拥有3或3套以上住房的非自住购房者占购房者70%左右，其中当地户口35%左右，外地35%左右。就在同年，国家发改委出了一本《中国重点制造业行业10年发展规划》的书，对我们未来产业升级与技术进步进行了战略规划，基本上都是瞄准世界顶尖水平的。放弃房地产，未来国家战略的目标只有产业升级与技术进步，并以此方式缩小贫富差距。
目标有了就要有手段与决心。首要的手段是治国先治吏。在明太祖朱元璋时代，政府规定县级以及县级以上的官员禁止下乡，否则按扰民罪一律斩首，那真是一个官不聊生的时代啊！连封建王朝时代的政府都能做到的事情，我们的当代决策者完全也能做到清理吏治腐败与官商勾结。苏联军队曾经是世界第一流可以与美军相媲美的军队。苏军经典教材《战役学》指出，贯彻战役目的要以坚决性。战役目的的坚决是战役组织的前提。决策者总会有谨慎和冒险、犹豫和果敢之间的心理差别。但势在必得、破釜沉舟的勇气才是最后胜利的关键。
要么以房产税为开端，缩小贫富差距，转变经济发展方式；要么玉石俱焚，像英国、欧洲大陆或北非一样迎接大规模的社会动荡吧！
欧元的选择只有早死或迟死
文/余治国
2011年11月1日 ，“欧元之父”诺贝尔经济学奖获得者蒙代尔在北京大学的演讲中表示， 2008年全面爆发的金融危机使得欧洲面临巨大的货币动荡，经济增速下滑，但欧元区国家不能像欧元区成立之前那样用货币贬值来应对，因此只能不断增加公共债务，这是欧债危机产生的主要原因之一，即欧债危机与国际货币体系的缺陷有关。蒙代尔认为，应进一步推进欧洲的财政一体化。他建议，应建立有管理的多元化储备货币体系，即建立一种新的“世界货币”（INTOR），这种货币非黄金也非美元，而是由美元、欧元、英镑、日元和人民币等几种主要货币按照比例组成的“一篮子货币”。“一篮子货币”按照一定比例组合统一与黄金挂钩，其它币种则根据INTOR制定自己的汇率空间。
但是，蒙代尔作为一个有良知的经济学家未免有些书生意气。其实，早在19世纪中叶，恩格斯就预言说，欧洲大陆必然衰弱，美国与俄国将成为20世纪的超级强权国家。第二次世界大战时期，希特勒便梦想着统一欧洲大陆，这个大陆使用统一的货币，并以此对抗当时首屈一指的大英帝国与美苏强权。天津社会科学院出版社2011年版《世界金融五百年》一书指出，希特勒战争的目的不在于战争本身的攻城略地，而在于：“自始至终，希特勒的胜利秘诀是政治智慧，而不是军事征服。希特勒并不认为德国有同英美苏三大国的联盟发生长期战争的可能，他自信自己可以通过外交手段达到目的，若不行则通过一系列小规模战争解决德国的生存空间问题。在他看来，在政治手段和进攻波兰的小规模战争之间没有清楚的分界线。希特勒本人也知道，一旦国家综合实力与军事力量成为决定因素时德国便会完蛋。希特勒……说过，‘一个国家并不靠货币的表面价值来维持生活，而是要靠真正的生产，而生产才能使货币获得价值。生产才是货币的真正准备，银行保险箱中存满了黄金并无意义’。依靠华尔街德国重建了完整的工业体系，此时的希特勒意欲在这个基础之上打破英美主导的国际经济与金融体系，建立以德国为核心的欧洲经济新秩序。”
意图武力整合欧洲的希特勒失败了，现在的德法两国意欲通过欧元来整合欧洲大陆的努力也必将失败。众所周知，现代货币基础都是背后的国家信用，现代法定货币与国家财政是密不可分的一个整体。政府支出通过发行货币的方式来融资，政府税收创造了人们对货币的需求同时回收货币。政府税收与货币币值之间有着紧密的联系。《从铜钱到钞票：中国古代的通货膨胀》一文指出，早在几百年前的中国古代，政府便“通过提高税率，来大量回收纸币，缩小纸币流通量，提高民众对纸币的需求量，从而保证纸币的价值。” 因此，与过去的金银货币不同的是，现代法定货币无法国家存在。换而言之，政府及其发行的货币，其目的在于维护一国资本的整体利益。所谓自由资本主义完全脱离国家而由市场调节的乌托邦思想建立在理论经济学家的纯粹理想之中，根本是缺乏实证支持的。
欧元的基础名义上是多个国家的信用，个体的理性导致机体的非理性，从根本上缺乏牢固而稳定的信用基础。欧洲各国由于历史、文化、语言与习俗等诸多方面的差异，难以形成一个整体。从政治意义上讲，超国家主权的统一的欧洲并不存在，只有各国政府才拥有合法权力。从社会经济意义上讲，欧洲更不是一个真实存在的实体。欧盟各成员国的经济发展水平差异巨大。英国、德国和法国是其中最为发达的国家，其次是荷兰、瑞典、西班牙和意大利北部，而东欧和部分南欧地区与这些发达国家的关系类似于宗主国与殖民地之间的不平等关系。有趣的是，即便是在欧盟一些成员国内部，民众期望的是分裂而不是统一。例如在意大利，意大利北部是发达的工商业地区，而在意大利南部则是落后的农业地区，当地黑手党横行，意大利北部民众早就想丢掉南部这个包袱，寻求独立的途径了。
欧元恰恰是在尚不存在“欧洲”这么一个国家时诞生的。表面上看，欧元是一种像蒙代尔这样的理论经济学家心目中独立于国家的理想货币。但是，欧元诞生的本身就极为荒谬。欧洲缺乏在整个欧洲大陆范围内的劳动力自由流动，也没有防止在欧洲落后地区出现失业率高企的欧洲一盘棋的财政机制。因此，欧元区内部各成员国必然存在着差别巨大的工资水平、社保和财政税收体制，而这些问题在可以预见的时间内是无法解决的。因此，欧元一旦发生危机，由于各国财政的不统一，整个欧洲必将陷入一种无力施救的不断衰退的状态。书生蒙代尔所建议的统一欧洲财政无异于闭门造车的书斋中的幻想。
此外，自欧元诞生以来，便对美元已形成严重威胁与巨大挑战。这是因为，一旦欧洲形成一个整体，欧元获得了坚实的信用基础。欧洲与美国就取得了平等的地位，欧元区将超越美国成为世界最大的经济体，美元必将崩溃，美元及其之上的美国霸权将随之付诸东流。
美国作为当代世界的超级强权帝国和历史上的诸多帝国都不太相同，它以金融霸权作为其强权的基础。金融霸权的核心则是美元。自1971年，美元挣脱黄金的枷锁后，就像《世界金融五百年》一书所讲的，美国以枪杆子支撑美元的世界货币地位，然后再以美元为世界货币来控制全球资源。其中尤为重要的是美元的石油本位体制。美国通过地缘政治活动和军事部署，保证以美元作为国际石油交易的单位，详见《世界金融五百年》一书。
美国通过掌控世界货币体系来控制他国的货币政策与财政税收制度，从而控制其产业发展，迫使其走上美国所希望的路径。国际货币基金组织（IMF）和世界贸易组织（WTO）便是美国实行其金融霸权的两大工具。以IMF的标准，美国早就应该执行紧缩政策来保住汇率，并优先向中国还债同时开放金融与高科技市场，甚至该宣布国家破产了。弱国只能按照IMF强制性的荒谬建议自吞苦果，而美国却依然潇洒如故，对国家核心技术与战略产业严密保护，同时肆无忌惮地继续大规模举借外债。IMF的双重政策可见一斑。世贸组织的所谓自由贸易，同样执行双重标准，美国设置一系列的贸易障碍，而他国却只能完全开放市场给美国。
结果，美国通过军事与金融霸权以天文数目的债务和贸易赤字来吸收全球资源。美国以不到全球人口的5%，消耗了全球能源的20%，淡水的16％，木材的15％，人类垃圾的10％和二氧化碳排放的25％。因此，美国人无法容忍欧元对美元的挑战，必将采用一系列的组合拳击垮欧元。只要有美国这样的强权存在，欧洲一体化进程就不太可能完成，欧元的信用基础就无法夯实。
正如我们在《世界金融五百年》一书中所指出的，美国人在21世纪初所发动的几场战争，很大的一个原因便是针对欧元。自2007年以来，美国本身已陷入危机之中，急需让国际资本流向美国来维持其庞大的金融体系。搞垮欧元正为这一目的。按理讲，希腊这样的一个小国发生危机根本不会动摇欧元目前的地位。但美国只不过以希腊作为一个楔子，利用其控制的国际信用评级机构（参见《巴菲特阴谋》一书关于国际信用评级机构的论述）蓄意放大欧猪五国（PIGS）的主权信用危机，迫使诸如希腊这样的国家退出欧元区，从而引起欧元区其他弱国的链式反应。所谓攻其一点，动摇全线，造成欧元全面崩溃从而收编欧元区经济。
据瑞银的分析，德国这样的较强成员国退出欧元区后，第一年的人均成本约为6000-8000欧元，此后为3500-4500欧元/年，这相当于第一年GDP的20-25%。更为严重的是，欧元瓦解后，欧洲软实力和国际影响将不复存在。较弱成员国退出欧元区后，第一年的人均成本约为9500-11500欧元。随后几年的人均成本可能为3000-4000欧元/年，这相当于第一年GDP的40-50%。此外，现代法定货币联盟的瓦解几乎都会导致某种形式的独裁、军人政府甚或内战，欧洲也不会例外。
欧元崩溃之后，不仅欧洲要承受巨大打击，而且与之有紧密的政治与经济联系的其他地区也将受到牵连。意大利，西班牙，葡萄牙等国是几十个过去殖民地国家的金融中心，比如西班牙，葡萄牙是南美巴西，阿根廷等国的金融中心。随着欧元的崩溃，大量欧元资产将变成坏账，欧洲银行必然采取紧缩策略，这些国家的金融与经济必将遭到严重打击。美国在打击欧洲的同时，顺手还能收编这些国家。策略之高令人叹服！
欧洲唯一可以幸免于难的只有英国。英国从来就有对欧洲大陆分而治之的策略，英国人的崛起与此不无相关。《世界金融五百年》一书对此有具体而微的讨论。英国凭借其高超的战略阳光与手段游离于欧美之外，却两边讨到好处，从而可以保证英镑与英国目前的国际地位。
至于中国，虽然力挺欧元，但也只是以欧元为手段来消耗美国实力，并不能保证欧元不死。总而言之，只要欧洲大陆无法统一成一个国家，形成统一的财政政策，欧元就不可能具备坚实的信用基础。这个过程现在来看仍然遥遥无期，而美国才是欧元命运的掌控者。因此，就像中国房价必跌一样，欧元的早死或迟死无非要看美国人愿意怎么做了！中国目前所应该做的则是在欧元死亡的过程中尽量扩大自己的实力，以做好若干年后直面美国的准备。
现在还死抱房价不跌的想法就是傻
文/余治国
自今年8月底以来，我们两人撰写了一系列与房产相关的评论文章。几个月中，房市一直按着我们所预测的方向变化，从混沌到清晰，从模糊而具体。现在来看，房价下跌已成板上钉钉的事情。正如天津社会科学院出版社2011年版《世界金融五百年》一书的结论一样，利益博弈是关键，只要围绕长期或短期利益的角度来客观地分析问题，就一定能让我们得到真知灼见。
当然，在现在这个媒体与传播极为发达的网络时代，或有价值或无价值的各种言论与观点如海啸一般席卷而来。但其中绝大多数都是冗余信息，比如像许小年、陈宝存之流或死板地将某个学派的经济学教科书照套到实际社会经济中，或为国内外某些利益集团代言。他们的言论可以直接无视。与之相比，我们相信，我们的言论与预测是客观的，是有价值的，是可以帮助一批人脱离苦海的。
最近，决策层传递的信号已经为楼市空多之争划上了句号。 2011年11月6日 ，温总理在俄罗斯圣彼得堡接受凤凰卫视采访时谈到：“房地产调控，说起来我们已经进行两年了，一些重大的措施都已经出台，特别是我们今年要确保一千万套保障性安居工程的房屋建设，这势必会缓解房价的压力，缓解居民的需求，房价总的形势还处于僵持阶段，但是这一个月来也开始松动。在这里我特别要强调，对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。”
过去决策层总是强调要防止房价上涨过快，并没有提出要压低房价。我们只能根据政治经济学方法与工具来推测决策层的战略企图与战术手段。温总理在圣彼得堡的讲话第一次明确提出要“使房价回归到合理的价格”。“回归”是“降低”的代名词，“合理的价格”则是房产脱离金融属性的消费品供需平衡的价格。简而言之，就是要将房价降低到普通老百姓可以承受的地步。只要没有达到这一目的，房地产调控政策就不会放松。
我们在过去的文章中曾谈到，要么控制通胀，发展实业，降低房价，要么抬高房价，通胀肆虐，实业崩溃。就像《世界金融五百年》所描述的历史那样，通胀的恶果是决策层无法承受的。决策层也不是神，可以扭转经济规律的乾坤。决策者只能根据规律来制定政策而不是逆流而行，硬要找不愉快的结果。因此，两害相权取其轻，决策层必然会选择降低房价的政策。
只是一小部分房产商与地方政府缺乏政治敏感度，这几个月来仍然对决策层阴奉阳违，甚至有些地方竟然出台了房产商降价超过一定幅度需要经过政府认可的地方政策。他们寄希望于决策层松绑房产调控政策，放开信贷闸门，任由货币的洪水淹没楼市。
现在，决策层的意图已经非常明确，不要再妄想扩大房产信贷，松绑房产调控政策，决策层的决心正如我们过去所推测的那样早就下定了。现在看来，楼市看空或看多之争已经没有意义。只是如果有人仍然还死抱房价不跌的想法那就纯粹是愚蠢了！
不能将殖民地经验照搬大陆房产
/余治国
这些年来，许多地方政府的土地财政政策主要是模仿香港。香港自开埠以来，就严重受到大陆的影响，比如李嘉诚、包玉刚等华人富豪的崛起与大陆文革有莫大的关系（参见天津社会科学院出版社2011年版《世界金融五百年》一书关于香港的内容）。大陆的经验可以用到香港，但香港的经验在绝大多数情况是完全不能照搬到大陆的。房产政策便是其中的典例。
香港是土地财政的典型。其财政收入的约40%-50%来自土地，如土地预付款、房产开发商上缴的税收及房产税。香港中心商业区写字楼租金超过了伦敦、东京，位居全球之首。而香港的那些所谓华人“骄傲”的房地产富豪们则牢牢控制了整个香港的政治体制。香港富豪们与港民之间的关系有点像封建时代的地主与佃农，而官员无非是大亨们的打手而已。
香港这种扭曲而变态的土地政策的根源在于大英帝国的殖民地政策，换而言之，在于其殖民地经验。众所周知，鸦片战争之后，香港被大英帝国。但我们要注意到，从法理上讲，香港地区的所有权从来都不归于英国，一直都属于中国合法政府。英国只是租用香港而已。
其实，英国人从未有先卖地再建房的政策，他们一向把建筑物和土地合二为一，统称不动产。英国不动产所有者一般都以白纸黑字的合法合同禁止承租人转租转让，即不会向承租人让出租权、抵押权、转让权等土地使用权。但是，大英帝国并非浪得虚名。帝国精英以务实而灵活的高超策略而为英国人在各个殖民地榨取巨大的利益。香港殖民政府所采用的土地政策其立足点就在于香港总归是要归还中国的，因此绝不会以港民利益为考量的基础，而必然要在短期内力争最大化英国人的利益。
香港殖民地政府将包括出租、抵押、转让等权利在内的土地使用权卖给土地使用者榨取高额的土地收益。仔细想一想，殖民政府之所以采取如此政策的原因恰恰在于英国人只租借香港而不拥有香港。殖民政府出让土地使用权其实是在一个时间段内出租土地，而这个土地实际上是中国政府出租给英国人的。英国人相当于在转租，租借的利益却归自己所有而非中国。这相当于殖民地政府采用制度化形式为炒地炒房者提供法律支持，有意鼓励并刺激房地产泡沫的兴起。
英国人一手是鸦片，一手是土地。为了榨取中国人（港民国籍仍属中国籍），两手都要抓，两手都要硬。结果，以怡和洋行为代表的英资财团是香港最大的土地拥有者，其中怡和洋行在二战前垄断了香港房地产70%左右的资产（请参考《世界金融五百年》一书）。
殖民地的本质造就香港的殖民地政策，而殖民地政策又造就了香港的高房价与高地价。遗憾的是，多年来，我们很多的地方政府的土地财政却是照搬香港。在这种情况下，地方政府不可避免地有通过“经营城市”来造就高房价与高地价的冲动。
问题在于，这种殖民地经验从来都是短期有利长期有害的。在中国波澜壮阔的漫长历史中，除蒙元殖民政权外（请参考余治国所著《从铜钱到钞票：中国古代的通货膨胀》一文），从未有一个政权不希望自己一统江湖，千秋万代。始作俑者，其无后乎？当年将香港殖民地经验的土地政策照搬到大陆的决策者实在是短视得可以，鼠目寸光已不足以形容其愚钝，我们认为，照搬殖民地经验者春村是自绝于历史，自绝于国家，自绝于子孙后代。用句老百姓的粗话讲，叫生儿子没屁眼。话虽糙了点，理却不糙。
可笑的是，很多地方照搬了香港，却还不如香港。香港殖民地政府虽在土地上大发横财，但却是在台面上能说得过去的，没有什么暗箱操作或幕后交易。很多人总是讲，地价高导致房价高。其实完全不是这么回事情。我们只讲其中两点。
其一，很多地方的土地使用权的出让金并不高，即便是上海这种地方，土地出让金也是出乎意料的低。2004年，上海出让6573. 2万平方米 ，政府实收出让金140亿，平均213元/平方米，2005年，出让5941. 3万平方米 ，实收出让金100.4亿，平均169元/平方米，2006年平均出让金137.9元/平方米。为了所谓的招商引资，工业用地的出让金就更低。
其二，出让金如此之低，房价如此之高，其中的暴利又跑到那些有门路的人的口袋中去了。从政府手中能拿到地的有门路的房产商以超低价格收到土地后，再转卖给其他房产商用来套利。很多地块都转让过3、4次，甚至5、6次。即便土地被转手这么多次，真正建房的房产商仍有赚头。可见，真正的购房自住者确实是遭到了层层盘剥。这禁不住让人想起一首元曲：“夺泥燕口，削铁针头，刮金佛面细搜求，无中觅有。鹌鹑嗉里寻豌豆，鹭鸶腿上劈精肉。蚊子腹内刳脂油，亏老先生下手。”
那么，是不是像有些人所讲的那样——地价上涨导致房价上涨呢？恰恰相反，正是房价上涨导致地价上涨。据上海学者王炼利的分析，动迁购房量约占总购房量的40%，投机购房量约占总购房量的20%。通过城市大规模拆迁运动，一些地方政府与房地产商一面制造了房产的供应，另一面制造暂时的不可持续的大规模的租房与住房需求，尤其在2008年后极大地刺激了投机者的需求，从而制造出制造出房产泡沫，抬高了房价，最终抬高了地价。这是所谓“经营城市”的过程，也是一些官员私下收受好处的过程。正如众人皆知的，政府的两大部门，一是交通，二是土地，是贪腐的重灾区。如河南省连续五任交通厅长有四任不是死刑便是死缓。
就目前来看，中国城市化进城基本结束。安信证券股份有限公司首席经济学 家高善文 博士根据CPI食品与CPI以及二三产业GDP缩减指数之间的裂口、蔬菜价格中轴的抬升以及乡城蔬菜价格同比增速差、粮食价格与粮食种植物质费用之间的裂口、中药材中成药以及低端服务业价格的上涨、粮食种植机会成本的上升、不同劳动密集度农产品价格涨幅的差异、乡城社会消费品零售增速同比差等定量研究证明出，大约在2006到2007年前后中国已经走过了刘易斯拐点，低端劳动力的短缺正成为常态，城市化已基本完成。因此，动迁因素与城市化无法在几代人中重复进行，事实上早就支撑不了具有自我实现特征的房产市场，而投机逐渐变成了打着城市化幌子的房价高企的唯一因素。具有殖民地特征的土地财政在今天看来已经维持不下去了。
此外，我们要注意到，房产价格的虚高，扭曲了资源的配置，过高的房产投资比例意味着过低的工农业投资，意味着失业率的居高不下。更为严重的是，意味着过低的研发投入，意味着产业升级的失败，意味着中国的国家崛起与民族复兴必将成为泡影。采用殖民地政策的背后更是代表着一些地方政府对自身合理定位的偏离，其恶果也许真的可能是将中国这片人杰地灵的土地变成广阔的各国殖民地，从而陷入百多年前亡国灭种的危险。到那个时候，无论是权贵、富人，还是穷人都逃脱不了被奴役的命运。
欧债危机,下一个倒下的是法国?
余治国执笔
1，标普误降法国再度引发人们对法国债务危机的担忧，法国目前存在什么问题，是不是无法避免？意大利危机对法国有何影响?
标普误降法国，明显是一个信号，矛头直指欧元区核心国。法国与希腊、意大利南欧等国，甚至与美国的问题都相似。由于人口老龄化与高福利政策等因素，这些国家都陷入寅吃卯粮的局面。法国目前存在的问题几乎无解，因为人口老龄化尚无有效的政策来缓解。美国可以依靠其强大的军事实力与金融霸权缓解本国的债务问题。但对于除德国外的欧洲各国来说，如果找不到有效的策略与方法都难以避免主权债务危机。意大利是欧元区三大国之一。法国银行拥有意大利银行大量股份，并在意大利建立了庞大的分支机构网络。法国的银行还持有巨额意大利国债。意大利危机必然冲击到法国的金融系统，对法国造成巨大影响。
2，法国在欧元区的作用,如果法国倒下了，法国对欧元的意义?是不是法国倒下欧元会面临解体?您对欧元的前景如何看?
法国倒下，将意味着欧元的终结。欧元诞生主要由法国推动。东西德统一之后，德国在欧洲的实力一骑绝尘。如果不建立欧洲央行与欧元，德国将主宰欧洲各国的金融与货币政策，德国马克将成为欧洲主导货币的角色，其他国家的货币均将以德国马克为锚。法国人通过欧元的建立来遏制德国金融势力的扩张，防止法国降为德国的经济附庸国。因此，法国对欧元具有决定性的作用。我们认为，欧元或早或迟必将死亡。
3，决定法国命运的主动权掌握在谁手里？与美国挤垮欧元的战略的关系几何？
决定法国命运的主动权显然掌握在美国手中。美国要击垮欧元，必然要大肆渲染法国的债务危机。至于欧元到底何时才死，则取决于美国人。
房产泡沫是引发欧债危机的直接导火索
/余治国
最近，欧元危机与欧债危机成为最为引人瞩目的财经热点话题。截止2011 年9 月底，希腊、葡萄牙、爱尔兰、意大利和西班牙五国（PIGS）未清偿国债本金规模为2.72 万亿欧元，本息加起来为3.7 万亿欧元。意大利有1.9万亿欧元的债务，负债率已高达120%，即国债是GDP的1.2倍，希腊的负债率更达到160%。尽管欧元与欧债危机的根本原因是欧洲经济体体制本身的问题，反映的是资本主义世界体系具有自我毁灭特点的内在缺陷。但其直接导火索却是房地产泡沫，尤其是在爱尔兰、西班牙等国。这里要提一下日本政府债务也存在发生危机的可能，其直接原因亦缘起于房地产泡沫（具体请参考天津社会科学院出版社2011年版的《世界金融五百年》一书）。
爱尔兰自古便受到英国人的盘剥，像爱尔兰大饥荒这样的事情在经济学研究者中人人皆知。该国直到20世纪70年代在西方国家中都是一个较为落后的小国。但自20世纪80年代以来，爱尔兰积极吸引外资，通过科技进步促进劳动生产率的提高，经济多年保持着高速增长。但经济高速增长中积累的资本却被低效甚至无效地扭曲配置在房地产上。究其原因，无非是房地产泡沫本身具有自我强化、自我实现的特点。在房产泡沫经济中，投资房产比投资实业的回报高得多。从1995年到2007年，爱尔兰房价平均上涨了3-4倍，房价相对家庭年收入的系数也从4增长到10。从1996年到2006年，爱尔兰房地产业在国内生产总值中的比重翻了一番，从5%提高到10%。
房价的高涨当然少不了银行信贷的大幅扩张。1975-1994年，爱尔兰整个国家信贷供应量为年度GDP的40%，2008年却达到300%。2008年银行对房产商的贷款是2000年全年贷款的140%，个人房贷是2000年全年贷款的175%。2007年，金融业资产负债表规模相当于GDP的1400%。宽松的信贷像洪水一样推动着房价上涨，由此带动地价上涨从而进一步刺激房价上涨，最终使得房价与地价齐飞，投机共暴利一色，形成房产、土地与银行之间的一个正反馈过程。在2006年房产泡沫最高峰时，用于购买土地的银行贷款相当于当年爱尔兰GDP的2/3。同年，仅有400多万人口的爱尔兰新开发了9万多幢住宅楼。建筑业就业人数占整个就业人数由1993年的6.5%上升到2007年达到13.3%。
截至2010年2月底，爱尔兰控制房产为34.5万套，空置率高达17%。但泡沫总会破灭，2008年爱尔兰房价暴跌50%，银行资产随着大规模缩水。开发商、购房者都还不起贷款，银行系统随之面临崩塌。为维护金融稳定，爱尔兰政府不得不将银行危机转移到自己身上，最终形成爱尔兰主权债务危机。
几百年前，西班牙曾是不可一世的霸权国家。16世纪末，西班牙无敌舰队败于英国之后便一蹶不振（参见2011年版《世界金融五百年》一书），一直都是欧洲最为落后的国家之一。因此，西班牙吸收外资的能力很弱，利率也较德法等国要高。但随着欧元区的形成，西班牙得以享受到欧元区单一货币体系中的低利率（欧元区各国统一贷款利率后，西班牙利率从从1995年的11%下调至2003-2005年的3.5%），大量外资蜂拥而入。遗憾的是，资本大量流向得房地产业。房地产业成为西班牙近十年来经济增长的主要动力。
1999-2007年，西班牙地价上涨了500%，上涨了100%，同期欧洲新增房产的60%都在西班牙，1998-2007年，小区数量增长了570万，增加了近30%，仅2007年就有大约80万套新房竣工。同年，建造业占西班牙国内GDP的12%，是英国和法国的2倍。2007年，房地产业提供的岗位占据了整个劳动市场的13.3%，而这数据在德国仅为6.7%，在英国仅为8.5%，中国约在6%之间。
当时的西班牙政府就像现在我国的某些所谓的经济学家一样，他们认为，房价由供需决定，因此，供应更多的土地，住房数量增加，房价便能下降。于是，西班牙政府在1998年颁布了《土地自由法》，提供更多的土地来建造房产。正如我们两人在以前的文章所谈的，当房产作为金融品时，其价格不由供需平衡决定，而是像股票、债券一样采用资本资产定价的方式。简单地讲，正是因为房价不断升值才促使人们产生房价升值的预期，刺激投机者为赚取资本利得即增值回报而购买房产。因此，供给更多的土地在很多情况下不仅不能压制房产泡沫，反而助长了泡沫的膨胀。事实也是如此，《土地自由法》大大刺激了西班牙房产泡沫的膨胀。
与中国某些地方政府一样，随着房产泡沫越吹越大，西班牙的一些地方政府通过城市开发计划、改变土地性质，允许开发商建设，来收取丰厚的土地出让金，形成了西班牙特色的土地财政。在地方政府积极推动土地财政和银行扩大信贷的双重刺激下，房产业逐渐成为西班牙国民经济的支柱产业。房地产及相关产业对西班牙国内生产总值增长的贡献率已达到18%，对地方政府的财政收入贡献更是达到了50%以上。
但庞氏骗局一般的房产泡沫经济的结局是注定的——泡沫破灭与经济衰退。而泡沫破灭后的最终结果正如西班牙金融货币研究中心的两位研究员在《房地产泡沫：原因和责任人》一文所谈到的：“目前这一代西班牙人的积蓄将付诸东流，因为他们把自己的钱全部投入了不动产中。现在房价正在猛跌，他们或为子女或为自己年老后所做的种种安排看来都要化为泡影了。很多人已经负债累累，根本无力偿还贷款。我们花费了大量金钱建造了一些本不应该建的房子，没人知道将来这些房子能值多少钱。这些住房要么常年闲置，要么每年只有少数人去住上短短的几天。人们买它根本不是因为居住需要，纯粹是为了日后升值而进行的投资性购买。银行借了很多钱给房地产公司，现在银行没法儿收回贷款。要是能倒闭的话，这些银行全都要倒闭。政府通过土地圈售获得了大笔并不稳定的收入。与此同时，普通市民也开始享受个人高档消费。一切看起来都那么美好，但现在一切都结束了。现在我们才意识到，原来我们之前买的车根本不应该买，因为我们并没有我们想象的那么有钱。整个社会生产现状也已经完全乱了套。最后，一旦这种短期不持久的行为突然停止，经济便出现倒退，各种棘手的后遗症也层出不穷。”
在本文最后我们要再次补充说明一个老生常谈的问题，即在我们的一系列房产评论文章特别是在《20年内，城市房产将成为没人要的破烂》一文中给出的一个论点：即中国城市化已结束，农村过剩劳动力的转移已成为一个伪命题。
中国农业大学 朱启臻 教授的调研数据表明，2009年从事农业劳动的人平均年龄达到57岁，53岁的农民已经是农村干重活的年轻人。由于极少有年轻参加农业劳动，2011年的数据可以修正为59岁。在他所调研的20多个乡村，几乎不存在可转移的劳动力。
中央国家机关青年“百村调研”发现，山西、河北、山西、湖南、内蒙古等农业大省的广大农村地区，年轻人变得越来越少。在河北省崇礼县狮子沟乡西毛克岭村，全村在册人口458人，实际常住人口216人，60岁以下劳动力屈指可数。村里常住的劳动力里边，最年轻的是一对46岁的夫妇。
2006年，国务院发展研究中心《推进社会主义新农村建设研究》课题组在17个省市自治区的调研就已经显示，74%的农村已无可以进城打工的所谓剩余劳动力，仅有25%的农村还有45岁以下的劳动力。到了2011年即将进入2012年的今天，情况自然愈加严重。
中国社科院农村所党国英等研究员在湖北﹑山西﹑广东﹑河南﹑宁夏等地的30多个行政村进行了调研。他们以大范围村庄调查数据为基础估算出，我国村庄空置面积超过1亿亩，近7万平方公里，是全国耕地总量的1/18。
至于计划生育的贯彻，除广东及少数民族聚居区等极少数地区外，全国绝大多数地区的农村都执行得相当成功，农村大多家庭只生1、2个孩子。比如山西省永和县坡头乡在20世纪90年代全乡小学生最多时有800位，2007年减少为200位左右，2009年开始减少为90位左右。
再结合 高善文 博士关于中国刘易斯拐点的研究，我们完全可以放心大胆地给出确定的结论：中国城市化已基本完成，再打着农民进城买房的幌子来忽悠广大人民群众无异于是赵本山卖拐（这里还未考虑农民进城的工作稳定性与收入高低问题），纯属欺诈行为与言论。殷鉴不远，在夏后之世。难道他们是希望中国经济像日本、美国与一些欧洲国家一样被房产泡沫拖垮吗？我们不得不怀疑其别有用心，不得不对鼓吹高房价者提高警惕，打起十二万分的精神！
一边是高涨的房价，一边是萧条的农村——冰火两重天的近代中国
/余治国（《世界金融五百年》天津社会科学院2011年版 ）
晚清鸦片战争以降，中国各地农村的大小地主与贫富农民纷纷进城。在这一城市化过程中，涌现出上海、青岛、厦门、武汉等一系列“国际大都市”。尤其是上海，逐渐“崛起”为一座灯红酒绿的大都市与全世界人民群众中的一小撮人的“乐园”，并在20世纪2、30年代被誉为远东第一大都会。按照时髦的经济学说法，一地的城市化率越高，经济就越发达。但在西方国家，城市化与工业化的过程如影随形，相伴相生。而在近代中国，非工业化的城市化进程却别具一格，成为极富中国特色的经济分崩离析的标志。
近代城市化是“背井离乡”的同义词
天朝上国被西方人痛打之后，被迫与国际接轨，迅速由闭关锁国转变为完全开放的“自由国度”，对外开放一切商品和资本市场。“只买贵的，不买对的”，在那时尚未流行，价格才是唯一的信号。在西方廉价商品的冲击下，中国传统的小农经济日趋溃败，大量的农民和手工业者成变成了一无所有的赤贫阶层。他们迫于生计，不得不成为流民，涌进城市。
当时的农民经过了满清政府多年的精神文明与物质文明两手抓的教育，大多都是安土重迁的良民，自然不会臭不要脸地想找官府要公平要自由。但是，一旦发生自然灾害，要不要背井离乡的逃难就由不得他们自己来决定。
比如，在苏北、皖北的淮河地区，一旦发生旱涝灾害，人们都蜂拥奔向大上海以讨口饭吃。这成为当地多年来约定俗成的习俗了，不过却也留下了“江北猪猡”的美名。中国首位留美的容闳曾这样描述到：“其时黄河决口，江苏北境竟成泽国，人民失业，无家可归者，无虑千万，咸来上海就食”。容闳是个高级绅士，自然要将挨家挨户讨饭的行为文饰为古雅的“就食”。直到20世纪初，依然是“各省偏灾迭见，米价均异常腾涨，江、浙、湘、沔、淮、泗之间，嗷嗷之声，达于比户，而淮安、扬州、江宁、平湖、海州等处，老弱流亡，络绎道路，或数百人为一起，或数千人至万人为一起，汉口乃聚至二十余万人。”
除了多难兴邦的自然灾害之外，战争也是促使流民大量逃进城市的主要原因之一。19世纪中后期的太平天国运动大为促进了中国城市化的进展，尤其促进了上海大都市的形成。
太平天国起事后，自南向北势如破竹地相继攻占南京、杭州、常州、无锡、苏州等大清最为富庶的东南地区。鹿失于野，有力者居之。政府军与太平军在东南地区展开了长达十余年的拉锯战。长期的战争使这一地区化为废墟，荒凉不堪，一时之间变成全国最不宜居的地区之一。当时江南规模最大的城市杭州的人口从100万锐减到20万，直接返祖到南宋之前的水平。整个浙江的人口从3000万降低到不足1100万，江苏人口则从4400万减至不足2000万。而损失最为惨重的皖南地区，在“贼来如梳，兵来如篦，官来如剃”的来回扫荡中，从1200多万人口骤降到220多万。其中徽州、宁国和广德的人口数量直到今天也未恢复到太平天国前的水平。
而当时的上海因有租界而受洋人保护，于是成了民众逃难的首选之地。英国驻上海领事文极司脱在向英国政府递交的贸易报告中说，上海租界的外国居民区变成了大批无家可归的中国难民的避难城，这些难民是被迫从长江右岸广大冲击平原上的城市和乡村中逃出来的。1860年仅在上海英美法租界内的华人就增至30万，到1862年更达50万。无怪乎有后人评曰：“租界因得圈出战线之外。于是远近避难者，遂以沪上为世外桃源。”
高涨的城市房价
随着大量难民的涌入，洋商趁机在上海租界修建成千上百幢的简易木板房出租给难民来敛财。像沙逊洋行、哈同洋行这样在上海起家的著名房地产公司就发迹于此。美国学者雷麦在《外人在华投资》一书中估计，晚清英国商人在上海投资中有60％为房地产投资。随着外国投资与租界人口的剧增，上海地价在太平天国时期开始快速飞涨。英商义记洋行1844年11月从农民吴襄等手上租到南京路的一块地，其租价是每亩42两，到1869年时租价上涨到每亩6000两，短短25年涨了143倍。1852年，上海租界内的地皮平均每亩售价303英镑，到1862年平均每亩售价6万英镑，10年涨了200倍。（上海房产泡沫参见《世界金融五百年》天津社会科学院出版社2011年版）
太平天国运动被镇压后，大量逃往上海的先富一族早已习惯了上海的奢华与酒迷金醉，即使意欲返回满目疮痍的家乡，也无法适应战后的萧条生活了。于是，他们争相购置房地产，定居上海。英国人编撰的1880至1890年《海关十年报告》中说：“中国人有涌人上海租界的趋向。这里房租之贵和捐税之重超过中国的多数城市，但是人身和财产更为安全，生活较为舒适，有较多的娱乐设施，又处于交通运输的中心位置，许多退休和待职的官员现在在这里住家，还有许多富商也在这里。”
房子为富人而造才是最赚钱的，当时的“上海租屋获利最厚。租界内洋商出赁者十有六七。”无论中外商人或美其名曰企业家，从来都是流淌着利润的血液。洋商为了赚取暴利带头赶着造房子来满足富人的需求，紧追其后的是有钱的华商。有条件的能上，没有条件创造条件也要上。那些没有钱的人，无论是公司小职员，还是邮差、家佣或保姆，则四处借贷用来投资房地产。凡是能进入房地产业的都热情饱满地投入到这个热火朝天的行业中去了。结果，中外大量资金进入上海房地产业，房地产价格极度上涨。海最为繁华的街区之一南京路的地价从1869年的每亩1676两上涨到1911年的29788两，平均涨了17倍。上海公共租界的平均地价从1903年的每亩4603两上涨到1907年的9596两。
在晚清的乱世中，数千万人因灾害或战争丧了性命，但却也有少数幸运儿咸鱼翻身。当时的房地产暴发户便是这幸运的少数人。时人这样评价他们：“设家有一二亩地，举而售之，当获千金，则可以美食鲜衣，呼奴使婢，嫁女婚男，几多大事，皆从此可以如愿”。
蜗居的近代蚁族与萧条的农村
近代上海、北京、广州、天津等大都市不乏公馆别墅和高尚社区。但是，里弄胡同、棚户破屋才是多数进城蚁族的蜗居之处，那些幸运的暴发户毕竟是少数人。20世纪20年代，在北平的北漂一族是“没有一定住址的人们，大多也住在天桥附近。冷天的时候他们无家可归，就每天设法花铜元六枚，挤在二三十人男女混杂的小店里，围着半熄不没煤气触鼻的小煤球炉，或在凹字形炕上，以免沿街冻死。到夏天他们即省了店钱，到处便为家的露宿了。朝阳门外是北京穷陋无比的地方，只要能形容得出的龌龊、污浊，那里即能见着嗅到，住在那里的都是北京最下层的人民们，如洋车夫、乞丐、小窃，以及失业的工人们。”而在“上海尺地寸金，值昂于内地者倍蓰，中下社会为节省赁资起见，往往合数家赁居一宅，甚至走廊灶庇亦有人满之患。经济则经济矣，然终日胼手鞳足，局促万状，羝羊角藩，不是过也。”
当然，能蜗居于城市已经算中产阶级了，海量的底层人连蜗居都不可求。近代中国的工业落后，企业规模很小，运营资金短缺。根本没有足够多的岗位提供给那些进城的人，就连当时的学生都毕业即失业。据统计，1937年，天津年除学生之外的无业与失业流民约60万人，占天津总人口的48％；1928-1929年，北京全市9万职工中有3万人无业或失业；20世纪30年代的上海工人总共约35万人，其中无业或失业者则达7.5万人。原本淳朴厚道的进城小农或小商人被逼无奈，为了生存而从事起各种非法勾当。在他们当中，沦为打家劫舍的砍手党有之，走投无路被迫自杀者有之，沦为失足女者有之，沦为乞丐者有之。
与此同时，农村青壮年大量进城，农田均有中老年人耕作的现象，严重影响了原本已极为萧条的农村经济。1929年6月的《顺天时报》记述：“京畿一带以及城内无业贫民虽称众多，但……乡间之农作尤有缺乏农工之叹。目前田间忽得透雨，地皆湿润，农民等以播种谷稼时机已到，于是咸皆雇觅农工，忙于耕种。不料农工竟不敷需要，以致大好良田，因乏工人不能耕种者，为数甚广。”
由此看来，在近代中国，工农商均处于低水平的恶性循环中，唯有房地产价格一枝独秀地挺立于一片萧条之上，可谓之冰火两重天。
房产业的投机性严重阻碍中国崛起的步伐
/余治国
经济学家熊彼特曾经讲过，企业家精神是一种敢于冒险的精神。资本主义社会进步的动力——有些时候是资本主义社会苟延残喘的根本动力——技术创新与管理创新的源泉正在于此。当然，这种冒险与创新的驱动力是资本的增值本性。换而言之，资本逐利本性等价于人性的贪婪或者叫利益最大化。于是，这便成了所谓的每个人都很贪婪创造出人类社会的整体福利。
但俗话讲，理论是灰色的，生活之树长青。真实的社会经济的发展与演化绝不是经济学教科书中各种数学模型所描述那样完美与精巧。如果真实的世界可以像线性模型一样运转，那么只要让沉醉于理性世界的数学家来统驭一切，世界便会像天堂。或许是利益代言，或许是死读书，或许是其他各种千奇百怪的理由，死板地照套某些经济学派教科书的数学模型来解释这个现实的世界。
可事实却将理想模型击成瓦砾。英国工商业联合会(CBI)会长、《金融时报》前任总编辑理查德•兰伯特在《资本主义接近转折点》一文中谈到：“公众对于自由市场的支持，是基于两个更宽泛的理由。首先，与其它选择相比，自由市场能带来更有效的结果；其次，随着时间的推移，自由市场能促进整个社会的繁荣。但过去几年，这两种假设都受到了严重的冲击。我们现在都已知道，有效市场理论只能用来骗骗白痴，市场失灵可能给广泛的公共部门造成毁灭性的后果。”
在中国，最为严重的问题是所谓“市场化”的房地产泡沫。房产开发商们当然具有熊彼特所谓的冒险精神，而这种冒险精神却是一种投机性的冒险。古人云，谋定而后动。对于房产商及其与之相关的一些地方政府部门来说，哪有什么谋不谋。今朝有酒今朝醉，明日愁来明日忧，就是他们的生存哲学；只要现在钱权在手，哪管明日洪水滔天，就是他们的决策方法。当下便是一切的思考方式正是中国房产泡沫兴起的人性原因。
众所周知，滥赌无度的赌徒明知好赌是一件不良嗜好，却嗜赌上瘾，吸毒无度的瘾君子明知鸦片将吞噬自己肉体与精神，却无法彻底戒毒。房产泡沫就像社会经济中的鸦片，房产泡沫的既得利益集团就像社会经济中的赌徒。那种暴利的刺激，那种权力的春药，让既得利益者们完全陷入了投机创造的高潮中无法自拔。
而房产与鸦片，与赌博之间的强烈关联刺激这群既得利益者在生活中无时无刻想要体验那种大输大赢的超刺激的感觉。结果，我们看到，澳门的博彩业在中国一些官员与老板们的光顾下兴兴向荣，迅速超越拉斯维加斯、大西洋城、蒙地卡罗，攀升为世界第一赌博圣地。澳门虚假繁荣的GDP从2003年到2007年连续保持两位数增长，其博彩业收益由1999年的120亿元飙升至2007的1087亿。
2004年兴建的澳门金沙赌场开业短短10小时，营业额就突破了1000万澳门元，开业44天的日均利润，高达416万澳门元。金沙赌场一年内回本，除赚回19亿港元投资额外，更有几亿元进账，并提前3年偿还所有贷款。拉斯维加斯金沙集团（Las Vegas Sands）董事长阿德尔森（Sheldon G. Adelson）身价也由30亿美元暴增到205亿美元，跻身《福布斯》富豪排行榜第3名，仅次于比尔·盖茨及巴菲特。
阿德尔森暴增的财富显然来自于中国的官员与老板们，追根溯源则来自于中国劳苦大众的血汗钱。但在财富英雄榜上，却没有千千万万穷人的名字与身影。就像理查德•兰伯特所讲的：“我们也知道，经济成功的果实在分配上变得越来越不均。在美国，近年来的所有增长（以及其它）成果都流向了处于社会顶层的群体。如今，美国最富裕的1%人口每年拿走全国总收入的近四分之一，这一比例是25年前的两倍。因此，资本主义或许正在接近某种转折点，告别过去三十年来盛行的那种“赢家通吃”文化。”
勤劳致富早被扔进历史垃圾堆，而投机与赌博暴发却成了社会主流。这一切都是投机暴发的房产业引起的。因此，房产泡沫的兴起不仅引起投机盛行的社会风气，更严重地拉大了原本已极为严重的贫富差距。
最终的结果是什么？赌徒们可不会考虑后果。但是，作为一国的决策者，或者作为一个以长期利益为考量的战略投资者可不能站在投机者或者说赌徒的角度来思考问题。庙算多者胜，妙算少者败。楚霸王项羽不可不谓力拔山兮气盖世，但却贪图醇酒美人，只能败死于乌江。北宋徽宗面对强大的金国，或战或和，议论不已，徽宗本人只求每日耳根清净，玩玩琴棋书画，哪管国家安危，最终落得个“宋人议论纷纷，金人早已过河”的悲惨结局。
汉高祖刘邦被阉人司马迁描述为一个小混混，即便真实历史上的刘邦却是是个混混，他也知道在咸阳收拾秦朝官府中地图与户籍册，为未来的长期战略打下坚实的基础。汉初，面对匈奴的咄咄逼人，汉王朝的皇帝们隐忍了几代，终于在汉武帝时代开启了战略大反攻的百年汉匈战争，直到东汉时代，窦宪将军才最终搞定了匈奴蛮族。
从历史上看，一个国家的崛起与一个民族的复兴，都是几十年甚至上百年的持续的战略规划与落实。而那种闷声发大财的决策思路只适合于小民，而不是适合于决策者与战略规划者们。如果房产泡沫为了暂时的高潮而不在这几年彻底解决，就怕我们在有生之年会看到李鸿章这个裱糊匠也无法挽救的清末之颓势，甚至是殚精竭虑、维持摇摇欲坠的大厦的崇祯皇帝最终惨死煤山的历史再现。
下调存准率不会扭转房价下跌趋势
/余治国
请阅读《世界金融五百年》天津社会科学院出版社2011年版
2011年11月30日 ，中国人民银行决定，从 2011年12月5日 起 ，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。于是，很多人开始叫嚷，央行开始调整货币政策，继续放水了，房价又要坚挺甚至上涨了。
由于极度膨胀的房地产泡沫与国际大环境的影响，实体经济一直处于萎靡不振的状态。为此，政府不得不采用凯恩斯主义政策，以国家的固定资产投资来拉动经济增长。然而，为了降低通胀而采取的货币政策使得各种金融机构与实体经济普遍面临着现金流枯竭的局面。
像高铁、电网等各种国家投资的基建项目仍在建设之中，结果却因房地产调控导致资金极度短缺，而工程建设中的工人工资、贷款利息、工程款、建材款都需要大量现金来周转。如果国家不施以援手，将导致大量基建工程的停滞，带来严重的社会与经济后果。其实，对于这些项目来说，降低0.5%的存准率根本算不了什么。比如今年10月，为了弥补高铁项目的亏空，国家一次性放贷就高达2000亿人民币。而这次下调存款准备金，也不过才释放出近4000亿的货币供给。
与此同时，最近密集出台的高新产业十二五规划，也需要大量的投入。一些中小金融机构因存款大量流失，贷款投放严重不足，中小企业和三农融资极为困难。根据目前的采购经理人（PMI）指数的预期与大宗商品价格趋势的变化，我们可以判断，相对紧缩的货币政策已导致经济陷入停滞。因此，面对各种在建的工程与嗷嗷待哺的中小企业，少量资金便可以让他们起死回生。
从国际因素来看，大量热钱撤离导致资金流动性的紧张程度进一步加剧。国际经济环境整体恶化，欧债危机加剧，欧美银行信用级别普遍被下调，美国“占领华尔街”运动愈演愈烈，而英国甚至发生了全国大罢工，这一切都导致了出口下降。结果，外汇占款出现了46个月以来首次的负增长， 而12月到期的央行票据也只有800亿。整个银行体系的流动性趋于下降。
在这样一种局面下，适度调低存准率成为必然的事情。但这对房价下跌趋势却毫无影响。众所周知，存准率本身是央行引导商业银行信贷合理投放的政策工具。但是，这次下调存准率并不是货币政策转向的信号。原因在于通胀仍然高企，房产泡沫还在坚挺，倘若银行信贷全面放开，则意味着物价调控的失败与通胀的失控。而且定向宽松的微调是有方向性的。信贷投放只针对实体经济，尤其是融资压力大的中小企业。因此，通过下调存准率，可以保持银行体系流动性的平稳，暂时缓解各种基建项目的资金周转难题，帮助实体经济中的中小企业渡过年关。
即使放水房子一定不会让你解套的，没有成交量，价格都是虚的。仅仅是存备的微小下调对房地产调控政策的影响极为有限。决定银行信贷的并不是存准率，而是资本充足率和存贷比。只要房地产调控政策不变，下调准备金对房地产根本就毫无影响。如果资金流向房地产，不仅不能改变中国经济的困境，反而刺激资产泡沫，更加扭曲原本就不合理的经济结构，结果必然是一地鸡毛。那样的结果完全是政治经济上的自杀行为。因此，我们可以判断，决策层不会也不可能对房地产实施宽松政策。
央行副行长胡晓炼日前表示，当前货币信贷工作要在保持总量基本稳定、合理适度的基础上着力优化结构，引导金融机构加大对符合产业政策的小微企业、“三农”等薄弱环节的信贷投放，满足国家重点在建、续建项目的资金需要，支持保障性安居工程建设。由此来看，这次下调存准率只是一个在年关将至时安定人心的信号性缓松政策，贷款总量现在与将来都会被严格控制。所谓执行稳健的货币政策同时采取灵活机动的微调政策的含义便在于此。
货币政策改变不了房产泡沫的必然破灭
/叶楚华 余治国
推荐阅读天津社会科学院出版社2011年版《世界金融五百年》一书！全球各国的精英们总是采用各种造势的方式宣传说，社会竞争都是公平的，竞争失败者都应怪自己不够勤奋或不够聪明。就像电影《黑客帝国》一样，在这样强大的长时间的意识形态灌输下，大部分人都像《巴菲特阴谋》一书所写的那样：“绝大多数的社会中层明明自己是被资本这头狼吞噬的绵羊，切偏偏要替狼来辩护。狼吃羊是自然规律，羊要变异成狼却是小概率事件。即便有那么几只万里挑一的羊变成了狼，生下来的成千上万的羊依然是羊，永远摆脱不了被狼残害的命运。他们总是梦想着吸取了足够多的狼奶，有朝一日变成狼来吞噬其他的羊，却总不能直面现实，认清自己仅仅是一只为狼提供血肉之躯的羊。”（第184页）
从古至今几千年的人类文明史就没有从根本上脱离弱肉强食的丛林法则。在农业经济时代，生产出的产品即消费品，但消费对生产影响极小。农业经济也有经济危机，主要表现为消费品不足，正所谓“朱门酒肉臭，路有冻死骨”。到了现代资本经济时代，无非是包裹上一层人本主义的糖衣而已，内核并无变化。资本经济必然导致贫富差距过大，从而导致社会总需求不足。与此同时，资本私有与继承制度必然造成阶层固化，进而削弱竞争程度，导致社会与科技进步的停滞。
在任何一个等级制社会，一个人的地位与权力都来自于其占有社会资源的多寡。在资本社会，则是看一个人占有资本的多少。拥有资本越多的人，其在社会金字塔上的地位越高，权力越大。拥有资本的人为维持自己的地位与权力，必然将收入的绝大部分用来投资以赚取更多的资本。因此，对于拥有资本的人来说，随着收入的增加，投资占收入的比例必然上升，消费的比例却反而下降。这便是凯恩斯经济学中所谓的投资倾向与消费倾向。但是，投资只能暂时缓解有效需求不足的问题，却使得由于贫富差距而导致的产出与需求之间的缺口扩大，有效需求不足的问题将愈加严重。这便是马克思所讲的生产过剩。
我们要知道，一切生产、流通与融资等经济活动的最终必然归结到最终消费品上。最终消费品不仅包括普通家庭的消费，也包括国家采购的的物品，如军火、航空航天设备等。无论是地主（现代房东）、金融资本或产业资本，只要它们不断聚敛财富，一定会造成贫富差距扩大，多数人购买力薄弱，最终导致有效需求不足。换句话讲，就是最终消费品的滞销。
产出无非是投资与消费。因此，穷人消费水平越低，投资速度便越快，生产过剩的问题更加严重。如果能一直保持高投资，即便产能与消费的缺口扩大，也不会出现问题。人有生老病死，企业亦然。某个企业的产品滞销甚至倒闭对整个社会经济来说是正常现象。但是，由于整个社会经济都由最终消费品来决定，当最终消费品滞销时，必然影响到整个社会的产业网络，当大多数企业的产品都滞销时，经济危机便将发生。
在有效需求不足的情况下，如果为了防止经济危机，刺激消费来保持经济繁荣，政府采用信贷宽松政策，刺激房产投资，可以在短期内造成财富效应与经济繁荣，但长期来看不仅不能从根本上缓解资本社会的贫富差距扩大的问题，反而日趋拉大贫富差距。换而言之，就是以未来更加萧条的代价来换取现在的短期繁荣。
宽松的货币政策虽然能引起新一轮的房产投资与信贷消费，暂时掩盖生产过剩问题。但是，只要贫富差距问题没有得到缓解，整个社会的产能与消费必然存在巨大缺口，不一定是房产业可能是其他一些行业的银行贷款迟早有一天会血本无归。此外，就像我们在过去几个月缩写的一系列评论文章中所讲的，信贷扩大将引起通胀，物价将普遍上涨，穷人的实际收入反而下降。
一旦收缩信贷，经济立刻陷入困境，生产过剩的问题立即显现，经济危机必将随之而来。为了延滞经济危机的到来，维持房产泡沫经济，只有华山一条路，即不断地扩大信贷，不断地维持通货膨胀政策。遗憾地是，以通胀用延滞经济危机的到来完全是饮鸩止渴，只能引起未来更加严重的危机，并且通胀政策是不可持续的。
如果穷人的实际收入提高的话，即名义工资涨幅超过通胀率时，将引起物价上涨，物价上涨再引起工资上涨，从而陷入工资物价的螺旋上升的恶性循环，最终导致恶性通胀。如果穷人的实际收入下降，需求不足问题将变得更加严重。
现代货币本身没有任何价值。货币价值下降幅度越快，货币流通速度则越快，通胀更加严重，结果导致流通速度更快，通胀更严重的恶性循环。此时，大资本将吞噬小资本，大量中小企业破产倒闭，大规模失业出现。通胀开始与失业相伴相随，随后，依靠信贷消费的房产必然受到沉重打击。这是因为，信贷消费的个人信用主要是以未来收入预期做保障的。
与失业相比，通胀的危险性更高，它将如猛虎吞噬一切。《世界金融五百年》一书中这样描述到：“恶性通胀下的政府收支预算变成一种数字游戏。恶性通胀使得政府实际财政收入反而下降。”（第89页）这是因为政府税收赶不上通胀的速度，物价越高，政府越需要增发货币，就像《世界金融五百年》一书所讲的：“政府信用丧失殆尽，依靠发行国债来融资的可能性几乎完全没有，唯一的途径仍然是增发货币，结果通胀继续加剧，财政亏空进一步扩大，形成不断升级的恶性循环”。（第89页）当通胀达到某个临界点时，人们对货币丧失信心，个人与企业都将囤积商品，从而产生通胀率越高，商品越紧缺的现象，结果，物价更高。此时，物价已经失控，货币将被人们视为废纸一样弃如敝履，整个社会的信用与货币体系随之就会崩溃。
因此，宽松的货币政策只能造成不可持续的通胀与房产泡沫。一旦达到通胀临界点，物价失控与房产泡沫崩溃将同时发生，经济崩溃和长期萧条不可避免地随之而来。其实，由于贫富差距导致的消费不足，根本就无法通过货币政策得到解决。货币政策只能刺激投资，却无法改变需求结构，也无法改变房产泡沫必然破灭的结果。
如果决策者面对恶性通胀的恶果只能采用紧缩政策。紧缩政策一旦采用，房产泡沫的破灭就成为必然，经济衰退也是无法避免的。因此，紧缩政策并不是经济衰退的根本原因，而只是一个导火索而已。像自由主义经济学家弗里德曼一样将经济问题归罪于货币紧缩政策无异于缘木求鱼。关于弗里德曼的评价请参考《世界金融五百年》一书。如果决策者刚愎自用地认为自己有能力将通胀保持在一个限度之内，同时又能保证经济增长。那么，数百年资本社会的经济与金融史告诉我们，这是难以实现的目标。从来结局不是政权崩溃，便是社会动荡。
因此，建筑业这样的劳动密集型产业无法改变生产过剩的问题。拽着自己的头发离开地球是不可能的事情，让既得利益放弃自己的利益，缓解贫富差距也是极为困难的事情。所谓福利国家的兴起无非是应付苏联的压力。但在今天的世界，已不存在苏联这样的国家。因此，在资本社会，只有以国家的力量不断推动科技进步与产业升级，让整个社会一直处于投资繁荣之中，永远将产出与消费的缺口问题延滞，才能动态地保持资本社会的经济繁荣与政治稳定。否则，“阿拉伯之春”、“占领华尔街”这样的活动将会成为社会常态。
德法意欲何为，欧元出路何在？——《国际先驱导报》对余治国、叶楚华采访的文字底稿
《世界金融五百年》、经济学者余治 国副 教授
1、这次峰会欧盟23个国家同意缔结新财政协议，强化财政纪律，一致同意推进欧元区经济一体化。这对欧盟意味着什么？多大程度上能够缓解欧债危机？
《世界金融五百年》、经济学者余治国 叶楚华：首先我们要知道，欧盟乃至于欧元的支柱是德法两国，其他国家只是配角。因此，严格地说，不是对欧盟意味着什么，而是对德法两国意味着什么。这次峰会，23个欧盟国家同意缔结新财政协议，强化财政纪律的意向，其中欧元区17国都已签字。法德想借主权债务危机来推动欧元区各国财政的整合。显然，德法两国的政治家都明白，财政统一是欧洲经济一体化的必然过程，现行的货币统一而财政不统一的制度终究会破产。但这次达成的协议不会对欧债危机的解决有实质性作用。欧洲与中国不同，自罗马帝国灭亡以来，就一直分崩离析，行政区划不是越来越大，而是越分越小。即便在当代，西班牙的加泰罗尼亚地区、意大利的伦巴第、埃德蒙特等北部地区都希望从本国分裂出去，即便在欧元区核心国德国，其西部如巴伐利亚地区都希望甩开原东德地区单干。换句话讲，富裕地区宁愿独立也不愿意补贴贫困地区。一国之内尚且如此，怎么能指望德法两国来补贴南欧与东欧的穷国呢？他们的政治家可非常在乎选民手中的票。此外，一旦财政统一，就意味着很多国家将丧失国家主权的核心权力之一，即财政权，而那些国家的的首脑们将全变成“欧罗巴合众国”的地方官员。短期来看，这在四分五裂的欧洲大陆几乎不可能实现。因此，这次峰会能给市场发出一个利好信号，对欧债危机有一定的缓解作用，但并不能解决欧债危机问题。
2、我们的主题：德法借欧债危机建新欧洲。你个人如何看这个结论？从这次峰会的声明条款中可以看出他们重塑新欧洲的计划？
余治国 叶楚华：政治家都是现实主义者，他们都极其务实。德法两国的政治家不可能看不到我在上一个问题中所谈的那几点。因此，德法借欧债危机建新欧洲的结论是非常荒谬的。从战略上看，德法两国政治家自然希望将欧陆国家整合成财权、军权、文化统一的欧罗巴合众国，以重振欧陆雄风。但这个战略在短期内不可能实现，欧盟内部各国主权独立，欧盟外部有英美的掣肘，我们相信，最终落实贯彻的协议必然会在各国政治家的妥协与讨价还价中被修改得面目全非。
3、欧盟峰会达成的协议对法国和德国分别意味着什么？法国和德国是否分歧多一些还是共识多一些？他们各抱有什么目的？《联合早报》称“萨科齐是欧盟峰会大赢家”。
余治国 叶楚华：一纸协议如果有用，两次世界大战也不会打起来了。当年，《欧盟增长与稳定公约》要求加入欧元区的国家，公共债务不能高于GDP的60%，年预算赤字不能高于GDP的3%。这一要求也是这次峰会达成协议所要求的所谓的“黄金法则”。但遗憾的是，2004年，法国财政赤字达到4.1%，德国财政赤字达3.9%，公共债务65%。连欧元两大核心国都未能遵守自己所制定的协议，还能要求谁去遵守呢？就像笔者在《世界金融五百年》一书中所讲的：“利益即纽带”，欧盟各国都是只想要好处，不想承担责任。欧洲并不存在一个强有力的中央政府，此次达成的协议根本没有政治强力来保证强制执行。因此，协议既可以达成，也可以曲解甚至撕毁。因此，此次协议对德法两国来说，只不过是拖字诀。
德国是整个欧洲经济的核心与发动机，其在欧洲国家中的经济情况最好。出口对德国经济具有决定性作用，而出口的对象主要又是欧洲国家。对于德国来说，欧洲经济体的统一与欧元的存在有利于德国。因此，德国并不希望欧债解体。法国经济远不如德国，从欧洲经济一体化中所获得的经济利益也远小于德国。即便是萨科齐也经常抱怨，欧洲央行的政策对法国经济不利。但法国自1871年普法战争以来多次被德国侵入，法国人对德国有与生俱来的恐惧感。因此，法国对欧洲经济一体化与欧元的支持主要在于政治目的，即通过削弱德国主权并强化德国的欧洲性来驯服身边这个强大的国家。总的来看，法国之间有分歧，但共识要远大于分歧。
4、目前欧洲危机的进展过程中，还有哪些材料可以支撑“德法借欧债危机重建新欧洲”这个结论?
余治国 叶楚华：目前没有任何材料可以证明德法借欧债危机重建新欧洲的结论，反而现有的材料只能证明这个结论完全错误。其实，对于欧洲各国政治家来说，国内事务的重要性远大于国际事务，而欧盟无非是欧洲各国政治家捞取政治资本的的政治大舞台，欧洲一体化喊了多少年，达成了多少协议，都进展缓慢。可以预见，德法重建新欧洲的道路仍将十分漫长。
5、未来欧元区面临的主要问题是什么?欧洲将会面临什么问题？
余治国 叶楚华：欧元区面临的主要问题是各国主权的统一。换句话讲，就是欧元区各国统一为一个国家实体。但短期内，无论从政治还是从文化角度，这几乎都是不可能完成的任务。欧洲未来面临的问题极多，人口、宗教、经济等。其中任何一个问题解决不好，都会产生严峻的后果。我认为，数百年前崛起的欧洲尤其是西欧国家再也不可能重现辉煌，其衰落不可避免，欧洲未来的路将十分艰险。
冰火两重天的香港：
万众瞩目的香港房产富豪与笼屋中的百万贫民
/叶楚华 余治国
内地人一谈到香港，脑海中立刻就涌现出民主、自由、繁荣、发达等字眼。经济学人们眼中的香港则是自由经济的典范，如弗里德曼、张五常等。在美国传统基金会每年发布的《全球经济自由度指数报告》中，香港连续16年获选为全球最自由经济体系。
李嘉诚、包玉刚等人在大陆简直被视作神，自由经济市场诞生的资本之神。就像《巴菲特阴谋》一书中所揭露的，他们与巴菲特一样，成为万众瞩目的偶像，是财富与成功的象征。去年在深圳特区建立30周年庆祝大会上，香港特首曾荫权和李嘉诚都前捧场，李嘉诚的风头却远盖过曾荫权。
但遗憾的是，无论是港英政府时代还是现在，香港既不民主也不自由——以前是英国政府现在是地产商决定一切香港事务，香港人只能靠边站（参见香港电影《金钱帝国》、《跛豪》、《五亿探长雷诺传》与《世界金融五百年》一书）。而那些以香港为典范的经济学人们要么是先天不具备后天也无法培养出经济分析的能力，要么是以服从某些经济学派教条来为自己辩护实质上是因为其论据、论证与观点跟某些实业界利益相一致，他们的观点不具有实践与应用的价值，所谓国无恒敌则亡，仅从研究规范角度来看具有某些从侧面推动其他经济学派学术进步的价值。
2010年，《福布斯》全球富豪排行榜，李嘉诚居全球第14位，李兆基次之，排第22位，郭氏兄弟排名28。与此同时，香港基尼系数高达0.433，仅次于中非共和国，比中国大陆的贫富差距还要大。2009年上半年，约有17.9%市民，即在700万香港人中有近124万香港人属于低收入或贫穷家庭。低收入家庭中有10%的人居住在环境恶劣的笼屋。笼屋就是在香港一些老街区的旧楼，一些房间隔成一个个像火车硬卧般的床铺，每层床铺用铁丝网围起来，然后就当作一个房子一样租出去的所谓住宅。在笼屋中不到 3平方米 的狭小空间内最多要塞下3张出租床。一张床大小的空间，人们在里面吃、住、睡，这就是他们的家了。
为什么香港会变成这样？《地产霸权》一书为我们找到了答案。该书潘慧娴曾任新鸿基地产集团创办人郭得胜的私人助理达8年，后又加入马来西亚糖王郭鹤年的地产企业嘉里建设，担任高管负责土地及物业的估价与收购，并参与规划及契约修订的工作。 潘 女士2003年移民加拿大后，还曾于加拿大卡加利市任职于石油土地收购代理公司，并负责宣誓专员工作，及于多伦多从事地产发展业务。她用两年时间写就并自费出版本书英文原版《土地和香港的统治阶级》（Land and the Ruling Class in Hong Kong），被《加拿大书评年鉴》选为2007年度学术书籍评选奖。
潘 女士在书中指出，香港房产业的畸形发达是造成香港现状的罪魁祸首。香港居住成本为亚洲第三，置业成本在全球大城市中高居第四，零售商铺租金更排名全球第二。比如在香港，餐饮行业有50%-60%的成本是房租。而香港“六大家族”———李嘉诚家族、郭氏家族、李兆基家族、郑裕彤家族、包玉刚、吴光正家族以及嘉道理家族代表的地产财团“透过把持没有竞争的各种经济命脉，有效操控全港市民需要的商品及服务的供应及价格”。六大地产商才是香港的控制者。根据港交所的数据，2010年5月，由这些经济巨头操控的主要上市公司，占香港股市总市值的14.7 %。几大地产商之间互相厘定协议，形成卡特尔联盟，共同提高行业进入门槛和行业集中度，打击外来竞争者。香港已经成为六大家族控制的寡头市场。
有了经济控制力的地产商家族逐渐渗透入政治领域。这些大地产商及与其关系密切的包括许多来自银行、法律、建筑、工程和建造业的合作伙伴，在由800人组成的行政长官选举委员会中占有很席位。截至2010年3月底，六大地产商的董事在各个法定及咨询组织担任共54个职位。地产界的卡特尔将其魔爪延伸至政治体制，以巩固其经济影响力。权力集中在少数精英阶层之手。因此地产商通过对政治权利的掌控左右公共政策，提升自己的利益或惩罚性对待他人，损害竞争对手，对雇员采取高压手段。
潘 女士与我们的观点不谋而合。她在书中指出认为现在的香港实行的是新封建制度：“土地也等同于权力。大企业从物业发展和投资中获利，之后运用这些财力去收购其他的经济资产。大企业最初的收购目标，往往是公用及公共服务企业，因为这有助于财团以最低风险提升经济实力。而这些行业与民生息息相关，于是民众便要为衣食住行等日常生活所需向这些垄断的大财团支付很高的成本。在此过程中政府为虎作伥，不是主动协助大企业，就是采取被动的不干预政策助长大财团的优势。而一旦经济形势不好，企业就会以削减开支为由，采取高压手段，裁员或迫使员工接受减薪。此时，政府不是向中产及劳动阶层增加税款，就是开始征收新的税项……从历史可见，中世纪的统治者往往靠拢强大的地主，而不论回归前后，香港政府都有这种倾向……从统治者与经济财阀互相勾结来看，目前的统治者与封建时代大同小异。” 香港六大地产商家族俨如领主贵族般高悬于社会顶层，中下阶层相当于奴隶阶级，而所谓中产阶级也只不过是一群不断向地产商进贡并提供服务的属地农民。因此，我们可与说，这些大地产商家族主宰着香港人的命运。
由香港再联系到我们中国大陆的房地产业，不禁令人惊出一身冷汗。一些大陆城市的房产业与地方政府是步香港之后尘，还是另辟蹊径，走出一条健康的可持续发展之路，值得我们翘首以待。
如果走上的是香港那样的不归路，结局会不会是革命与社会大动乱？就在昨天，《人民日报》刊文指出，暴力革命无法解决社会问题。但正如《地产霸权》所指出的：“这种极端的社会不公平现象，不容于现代社会的文明。历史告诉我们，当贫富悬殊达到高峰时，受压迫者终会奋起革命，与特权阶级抗争。”恩格斯也曾讲过：“至少在欧洲，英国是唯一可以完全通过和平的和合法的手段来实现不可避免的社会革命的国家。当然，他从来没有忘记附上一句话：他并不指望英国的统治阶级会不经过‘维护奴隶制的叛乱’而屈服在这种和平的和合法的革命面前。”
最后给出一个最近的关于移民的信息。美国政府已经开始警告在海外藏匿资产的美国人，不要心存侥幸，他们将加紧追查国人海外帐户和海外资产的真实性，一旦被查出在海外藏有资产，户主将被施以重罚，严重的还会被判刑入监。按照美国通过的海外帐户税收遵从法的要求，所有想在美国经营的外国银行从2013年1月1号开始都必须向美国财政部提供客户信息，否则就被视为与美国政府不合作。美方有权拒绝其在美国开展业务，这样美国公民和绿卡持有者想隐匿海外资产将会变得更为困难。而且根据美国税法的规定，即便放弃美国国籍，美国政府也可追溯5年，要你补交放弃国籍前五年拥有的海外资产隐匿不报而逃避的税收和罚金。靠移民来逃脱惩罚纯属幻想，但愿利益集团能够做出妥协，能让香港与中国大陆避免最坏的结局，即所谓的暴力革命。
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20年内，城市房产将成为没人要的破烂
楼市留给你抛盘的时间不多了
社会溃败致中国成高利贷之国
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温州，没人救得了你了！温州正在成为人间地狱
所有人都将为房产大泡沫付出沉重代价
请给我永远的谎言——放水救炒房老板们纯属妄想
美联储加息预期给中国楼市泡沫最后一击
试行地方债券是货币与房产政策大转型的里程碑
泪奔吧，楼市已成银行的弃妇
房产税必须要落实：均富若不成国策，动荡指日可待
外资撤离预示中国楼市漫长寒冬到来
欧元的选择只有早死或迟死
温总理告诉你房价不跌的幻想有多傻
不能将殖民地经验照搬大陆房产
欧债危机，下一个倒下的是法国？——答《国际先驱导报》记者采访
房产泡沫是引发欧债危机的直接导火索
房产业的投机性严重阻碍中国崛起的步伐
下调存准率不会扭转房价下跌趋势
货币政策改变不了房产泡沫的必然破灭
德法意欲何为，欧元出路何在？——《国际先驱导报》对余治国、叶楚华采访
《巴菲特阴谋》云南人民出版社2010年版
《世界金融五百年》天津社会科学院出版社2011年版
http://book.wyzxsx.com/goods.php?id=5585
http://item.taobao.com/item.htm?id=12624135870
《郎咸平说对了吗》凤凰出版社2011年版
http://item.taobao.com/item.htm?id=9799521814
《地产霸权》中国人民大学出版社2011年版
《从铜钱到钞票：中国古代的通货膨胀》
http://www.wyzxsx.com/Article/Class14/201108/258392.html
附录：
一、不能将殖民地经验照搬大陆房产
/叶楚华 余治国
这些年来，许多地方政府的土地财政政策主要是模仿香港。香港自开埠以来，就严重受到大陆的影响，比如李嘉诚、包玉刚等华人富豪的崛起与大陆文革有莫大的关系（参见天津社会科学院出版社2011年版《世界金融五百年》一书关于香港的内容）。大陆的经验可以用到香港，但香港的经验在绝大多数情况是完全不能照搬到大陆的。房产政策便是其中的典例。
香港是土地财政的典型。其财政收入的约40%-50%来自土地，如土地预付款、房产开发商上缴的税收及房产税。香港中心商业区写字楼租金超过了伦敦、东京，位居全球之首。而香港的那些所谓华人“骄傲”的房地产富豪们则牢牢控制了整个香港的政治体制。香港富豪们与港民之间的关系有点像封建时代的地主与佃农，而官员无非是大亨们的打手而已。
香港这种扭曲而变态的土地政策的根源在于大英帝国的殖民地政策，换而言之，在于其殖民地经验。众所周知，鸦片战争之后，香港被大英帝国。但我们要注意到，从法理上讲，香港地区的所有权从来都不归于英国，一直都属于中国合法政府。英国只是租用香港而已。
其实，英国人从未有先卖地再建房的政策，他们一向把建筑物和土地合二为一，统称不动产。英国不动产所有者一般都以白纸黑字的合法合同禁止承租人转租转让，即不会向承租人让出租权、抵押权、转让权等土地使用权。但是，大英帝国并非浪得虚名。帝国精英以务实而灵活的高超策略而为英国人在各个殖民地榨取巨大的利益。香港殖民政府所采用的土地政策其立足点就在于香港总归是要归还中国的，因此绝不会以港民利益为考量的基础，而必然要在短期内力争最大化英国人的利益。
香港殖民地政府将包括出租、抵押、转让等权利在内的土地使用权卖给土地使用者榨取高额的土地收益。仔细想一想，殖民政府之所以采取如此政策的原因恰恰在于英国人只租借香港而不拥有香港。殖民政府出让土地使用权其实是在一个时间段内出租土地，而这个土地实际上是中国政府出租给英国人的。英国人相当于在转租，租借的利益却归自己所有而非中国。这相当于殖民地政府采用制度化形式为炒地炒房者提供法律支持，有意鼓励并刺激房地产泡沫的兴起。
英国人一手是鸦片，一手是土地。为了榨取中国人（港民国籍仍属中国籍），两手都要抓，两手都要硬。结果，以怡和洋行为代表的英资财团是香港最大的土地拥有者，其中怡和洋行在二战前垄断了香港房地产70%左右的资产（请参考《世界金融五百年》一书）。
殖民地的本质造就香港的殖民地政策，而殖民地政策又造就了香港的高房价与高地价。遗憾的是，多年来，我们很多的地方政府的土地财政却是照搬香港。在这种情况下，地方政府不可避免地有通过“经营城市”来造就高房价与高地价的冲动。
问题在于，这种殖民地经验从来都是短期有利长期有害的。在中国波澜壮阔的漫长历史中，除蒙元殖民政权外（请参考余治国所著《从铜钱到钞票：中国古代的通货膨胀》一文），从未有一个政权不希望自己一统江湖，千秋万代。始作俑者，其无后乎？当年将香港殖民地经验的土地政策照搬到大陆的决策者实在是短视得可以，鼠目寸光已不足以形容其愚钝，我们认为，照搬殖民地经验者春村是自绝于历史，自绝于国家，自绝于子孙后代。用句老百姓的粗话讲，叫生儿子没屁眼。话虽糙了点，理却不糙。
可笑的是，很多地方照搬了香港，却还不如香港。香港殖民地政府虽在土地上大发横财，但却是在台面上能说得过去的，没有什么暗箱操作或幕后交易。很多人总是讲，地价高导致房价高。其实完全不是这么回事情。我们只讲其中两点。
其一，很多地方的土地使用权的出让金并不高，即便是上海这种地方，土地出让金也是出乎意料的低。2004年，上海出让6573. 2万平方米 ，政府实收出让金140亿，平均213元/平方米，2005年，出让5941. 3万平方米 ，实收出让金100.4亿，平均169元/平方米，2006年平均出让金137.9元/平方米。为了所谓的招商引资，工业用地的出让金就更低。
其二，出让金如此之低，房价如此之高，其中的暴利又跑到那些有门路的人的口袋中去了。从政府手中能拿到地的有门路的房产商以超低价格收到土地后，再转卖给其他房产商用来套利。很多地块都转让过3、4次，甚至5、6次。即便土地被转手这么多次，真正建房的房产商仍有赚头。可见，真正的购房自住者确实是遭到了层层盘剥。这禁不住让人想起一首元曲：“夺泥燕口，削铁针头，刮金佛面细搜求，无中觅有。鹌鹑嗉里寻豌豆，鹭鸶腿上劈精肉。蚊子腹内刳脂油，亏老先生下手。”
那么，是不是像有些人所讲的那样——地价上涨导致房价上涨呢？恰恰相反，正是房价上涨导致地价上涨。据上海学者王炼利的分析，动迁购房量约占总购房量的40%，投机购房量约占总购房量的20%。通过城市大规模拆迁运动，一些地方政府与房地产商一面制造了房产的供应，另一面制造暂时的不可持续的大规模的租房与住房需求，尤其在2008年后极大地刺激了投机者的需求，从而制造出制造出房产泡沫，抬高了房价，最终抬高了地价。这是所谓“经营城市”的过程，也是一些官员私下收受好处的过程。正如众人皆知的，政府的两大部门，一是交通，二是土地，是贪腐的重灾区。如河南省连续五任交通厅长有四任不是死刑便是死缓。
就目前来看，中国城市化进城基本结束。安信证券股份有限公司首席经济学 家高善文 博士根据CPI食品与CPI以及二三产业GDP缩减指数之间的裂口、蔬菜价格中轴的抬升以及乡城蔬菜价格同比增速差、粮食价格与粮食种植物质费用之间的裂口、中药材中成药以及低端服务业价格的上涨、粮食种植机会成本的上升、不同劳动密集度农产品价格涨幅的差异、乡城社会消费品零售增速同比差等定量研究证明出，大约在2006到2007年前后中国已经走过了刘易斯拐点，低端劳动力的短缺正成为常态，城市化已基本完成。因此，动迁因素与城市化无法在几代人中重复进行，事实上早就支撑不了具有自我实现特征的房产市场，而投机逐渐变成了打着城市化幌子的房价高企的唯一因素。具有殖民地特征的土地财政在今天看来已经维持不下去了。
此外，我们要注意到，房产价格的虚高，扭曲了资源的配置，过高的房产投资比例意味着过低的工农业投资，意味着失业率的居高不下。更为严重的是，意味着过低的研发投入，意味着产业升级的失败，意味着中国的国家崛起与民族复兴必将成为泡影。采用殖民地政策的背后更是代表着一些地方政府对自身合理定位的偏离，其恶果也许真的可能是将中国这片人杰地灵的土地变成广阔的各国殖民地，从而陷入百多年前亡国灭种的危险。到那个时候，无论是权贵、富人，还是穷人都逃脱不了被奴役的命运。
二、操纵香港的六大家族——摘自《地产霸权》
现在让我们检阅一下在香港叱咤风云、由家族掌舵的几个大财团。
李嘉诚家族
李嘉诚家族控制的上市公司有长江实业、和记黄埔、港灯、长江基建、长江生命科技、Tom.com及电讯盈科。截至2010年1月至5月，这些公司的市值合共6?608亿港元。长江集团（不包括电讯盈科）的业务遍布54个国家及地区，长江实业是该集团的旗舰。集团的核心业务包括电讯、酒店、物业发展、零售及制造、港口及相关服务、能源及基础设施。
自20世纪60年代起，长实一直是香港最大地产商之一。该集团著名的住宅项目，有黄埔花园（94座共11?224个单位）、元朗天水围的嘉湖山庄（58座共15?880个单位）及观塘丽港城（38座共8?072个单位）。按照长实2009年的年报，该公司的可开发土地储备，足够未来五至六年发展之用。早于20多年前，集团已开始在其他行业及香港以外地区发掘机会，现已发展成为根基稳固的国际集团。
李泽楷运用他与美国加州高科技界的关系，1998年与美国芯片巨头英特尔成立Pacific Convergence Corporation，投资信息科技研究。1999年在香港特区政府的支持下，盈科拓展集团进行总值130亿港元的数码港发展项目。同年，该公司入股得信佳，“借壳”在香港上市，易名为盈科数码动力。一连串集资及收购后，到2000年，盈动鲸吞香港电讯，涉资2?200亿港元。这项世纪交易，据说得到中央政府首肯，因为当时新加坡也有意收购香港电讯，而中央政府不愿香港的通讯业落入外资手中。
李泽楷年纪轻轻就有如此成就，与父亲同称为“超人”理应实至名归。可是，有人会问：“如果他不是李嘉诚的儿子，能否有此成就？”若他不曾在他父亲的卫星电视工作，没有这个黄金机会，他必定不会拥有雄厚资金创立自己的公司。
盈动与香港电讯合并后不久，科网泡沫爆破，电讯盈科在其后两年内，股价一度下泻近95%。真正的“超人”与沮丧的儿子高调共晋午餐，似乎向公众证明公司获得李嘉诚的支持，期望能令电盈股东重拾信心。尽管如此，在电盈股东及员工怒骂声中，李泽楷必须独自面对重组、精简业务及减少债务的摊子。
相比李泽楷，李泽钜则低调得多。他是长江实业董事总经理兼副主席，兼任和记黄埔副主席，同时出任长江基建及长江生命科技主席，香港电灯执行董事。他明显是长实王国继承人，但偶然才在公开场合露面（大多是政府土地拍卖会），似乎较弟弟更怕面对传媒。
在芸芸众多地产发展项目中，李泽钜最自豪的是1986年温哥华世博会旧址的混合发展项目。这幅 82公顷 的地皮，1988年以5亿加元（32亿港元）投得， 可建造7?650个住宅单位、300万呎的商铺、400间客房的豪华酒店，以及630个泊位的游艇码头。这个项目由Concord Pacific Development 财团持有，由李泽钜策划，1990开始推出第一期。在80年代末的移民潮中许多港人移居加拿大，因此这个项目的市场反应非常热烈。1996年，16座合共2?100个单位已经出售，部分开发权以2.9亿加元出售给新加波及台湾的企业。
身为长江基建主席，李泽钜曾在澳洲策划多个重要的电力资产收购，带领长江基建及港灯成为澳洲最大的配电商。
郭氏家族
郭氏家族控制的主要上市公司，有旗舰公司新鸿基地产、载通国际及数码通。截至2009年年底市值合共2?795亿港元。由1995至1997年连续三年，新地纯利高达100亿港元，1997年更创下历史新高，达142亿港元。截至2009年6月，新鸿基地产的可开发土地储备有4?190万平方呎的楼面面积，以及2?400万平方呎的农地。该公司现为全港最大的地产商。
新地产上市前十年最令人难忘的事件，是该公司于1980年11月试图收购九龙巴士的控股权。九巴持有大量的可发展地皮，作巴士厂之用。虽然当时收购失败，但却为其后控制该公司铺路。目前，新地持有九巴33.3 %的股权。九巴除了提供廉价的土地外，盈利可观的专营巴士业务也成为新地稳定的收入来源。
新地的扩张与长江集团不同。20世纪七八十年代，新地作纵向扩张，而非横向扩展。它一直以香港的物业开发为重心，由工厂大厦至购物中心、写字楼及住宅屋苑不等。到80年代中叶，新地已成立逾100家附属公司及联营公司，均从事与地产相关的业务，包括建造、物业管理、电机工程及消防服务、建筑设计服务、机械工程、混凝土生产、水泥制造、金融及保险，成为典型的“物业工厂”。新地1972年上市时市值仅4亿港元，到1990年年底，已达253亿港元。
该集团在80年代最瞩目的项目之一便是沙田新城市广场，这是首个在新界的综合发展项目。70年代末至80年代初，香港人口急剧膨胀，需要开发新市镇，新城市广场因而得以成功。
郭炳湘、炳江、炳联三兄弟接管新地以来，最轰动的交易，要算是集团在2000年9月投得港铁的机场铁路线九龙站第五、六及七期发展项目。该项目的可建楼面面积为540万平方呎，包括面积250万平方呎、楼高102层的甲级写字楼、100万平方呎的豪宅及服务式住宅、100万平方呎的酒店及90万平方呎的商场，单单土地成本已高达74亿港元，可能是集团为单一发展地皮支付成本最高的一次。集团亦在同一条铁路沿线的中环站发展项目中拥有47.5%的股权。
凭借巨额资金，集团通过持有本港第三大流动通讯公司数码通的股权，涉足电讯业。截至 2009年6月30日 ，集团于数码通的股权达64.1%。集团也持有信息科技公司新意网的控制性股权，该公司于2000年分拆上市。
李兆基家族
1958年，“三剑侠”郭得胜、李兆基与冯景禧合组公司，从事地产开发。1972年分家后，李兆基自组公司永泰建业，同年上市。他的旗舰公司恒基兆业地产1981年上市。
截至2010年5月，恒基兆业地产、恒基兆业发展及香港中华煤气有限公司的市值，合共2?214亿港元。李兆基是这三家公司的主席。他看准六七暴动的机会，在地产市场上大举买入土地，并收集乙种换地权益书。到八九十年代，这权益书就成了政府土地买卖游戏中的宝贵财源。
恒基兆业地产的市场定位，一直是小型及中型住宅楼宇市场。该公司众所周知的土地收购策略，是收购在半山、铜锣湾、湾仔、北角及鲗鱼涌等区的旧楼。这些旧楼坐落的地皮，还有未利用的发展潜力（未用尽地积比率），重建时便可发挥出来。当然，运用这种策略的先决条件是要有耐心及时间。截止2009年12月底，恒基兆业地产的可开发土地储备为1?980万平方呎，农地储备为3?280万平方呎。
恒基兆业地产是香港最大的地产商之一，也是最早进军内地房地产市场的企业。集团通过在1996年上市的恒基中国，专注于在北京、上海、广州及珠三角地区从事地产开发。截至 2009年12月31日 ，恒基中国土地储备的可开发总楼面面积为15?140万平方呎。
郑氏家族
郑裕彤是新世界发展主席及掌舵人，集团旗下公司包括新创建（前称“新世界基建”)、新世界中国地产及蒙古能源（前称“新世界数码基地”）。截至2010年5月，新世界集团的市值为1?066亿港元。集团的核心业务涵盖房地产、基建设施、公共服务及电讯。
新世界集团最大的地产项目，是位于尖沙咀东的新世界中心。新世界中心耗资14亿港元，于20世纪70年代分两期兴建。第一期包括九龙万丽酒店（前称新世界万丽酒店）、写字楼及购物中心，1978年竣工；第二期包括香港洲际酒店（前称丽晶酒店）及豪华服务式公寓，1982年竣工。
80年代该集团与贸易发展局合作，兴建香港会议展览中心及毗邻的两间酒店。1986年，该集团与香港兴业国际联手开发大屿山愉景湾三期，可建楼面面积110万平方呎。其后，该集团以2.54亿港元买入第四及第五期的发展权，可建楼面面积分别为140万平方呎及100万平方呎。1990年至1994年间，当这些发展项目相继落成之时，楼市价格屡创新高。两家公司从物业销售中赚到丰厚利润。
1997年亚洲金融风暴致使楼市下挫，该集团与大部分地产商一样，无法幸免。新世界债务状况不稳，不得不于2002年年中出售旗下至宝——丽晶酒店，集团旗下公司也于2002年12月进行债务重组。
自1995年起该集团进军公用事业。1995年7月获发电讯固网服务牌照，开展电讯业务。1998年该集团开始经营专营巴士服务，并于2000年开展持牌渡轮服务。
包氏及吴氏家族
截至2010年5月，九龙仓、会德丰及有线宽带，市值合共1?698亿港元。集团由已故船王包玉刚创办， 现任主席为他的女婿吴光正。九龙仓集团的核心业务，包括物业投资、物流（货柜码头）、通讯、媒体及娱乐。而会德丰主要是投资控股公司及地产商。
九龙仓集团资产丰厚，包玉刚获得控制权后，接管了香港一些贵重物业及地皮，包括海洋中心、海港城、马哥孛罗酒店及港威大厦，总楼面面积829万平方呎。除了这些贵重物业外，包玉刚亦控制天星小轮、港岛电车专营服务，以及葵涌部分货柜码头。集团商业组合中另一个贵重物业是时代广场，总楼面面积200万平方呎。包玉刚其后接管会德丰集团，遂拥有更多商业物业及其他零售业务，包括连卡佛。
1986年，包玉刚因健康状况欠佳决定退休，吴光正接掌九龙仓／会德丰王国。他带领集团进军电视业因而声名鹊起。1993年6月，九龙仓集团获发有线收费电视牌照；10月，旗下附属公司有线宽带启播，成为首家收费电视台。1992年，该集团决定，透过当时的九仓新电讯逐鹿固网电讯市场，牌照1995年7月起生效，终结了香港电讯垄断固网市场的时代。
吴光正并不满足于商业上的成就。1997年他宣布竞逐香港特区行政长官之职，虽然最终落选，但并未挫败他对公共服务的浓厚兴趣。1995至2000年期间， 他担任医院管理局主席，并自2000年10月起出任贸易发展局主席。他亦曾担任香港理工大学校董会主席。他在医院管理局任职期间，暂时辞去九龙仓／会德丰集团的管理层职务。
嘉道理家族
中电集团于1901年由艾利?嘉道理（Elly Kadoorie）爵士创立。他是现任主席米高?嘉道理的已故祖父。嘉道理家族是中电控股及香港上海大酒店集团的最大股东，分别拥有19% 和50. 49%的股权。米高也担任酒店集团的主席。截至2010年5月，两家公司的市值合共1?503亿港元。
在《管制协议》下，中电业务的增长潜力似乎趋于稳定，因此近些年中电已由本地电力的垄断企业，蜕变为地域及行业皆多元化的集团。
2000年，该集团大举扩张，向英国Powergen收购亚太区发电资产组合中占80% 的股权，并与国华电力有限责任公司合组股份有限公司，收购了位于北京、天津及河北的三家发电厂。
2002年11月，该集团宣布购入Powergen 在亚太区资产的余下股权，自此中电拥有印度西部Gujarat Paguthan Energy Corporation（拥有及经营一座655兆瓦发电厂）100%股权、澳洲维多利亚省Yallourn Energy（拥有及经营一座1?450兆瓦发电厂）92%股权，及泰国BLCP Power（1?434兆瓦电力项目发展商）50%股权。
2001年年中，该集团获发对外固网服务牌照，透过推出中港数码网络业务，以全新光纤电缆连接内地和香港，提供电讯及互联网传输服务，进军电讯业。
过去十多年，该集团除了享有较低风险、增长稳定的经营环境外，亦与长江实业合作红磡鹤园发电厂地皮的重建项目海逸豪园，自此尝到了地产业的甜头。1995年、1998年、2000年及2001楼市高峰，该集团从地产业务获得的收入分别占总盈利的22.7%、19.0%、19.6%及20.2%。
如中电那样新加入地产市场的财团，要在由少数发展商垄断的地产业越过市场门槛，有三个先决条件：（一）理想的资产负债表；（二）持有低成本的土地储备；（三）项目管理及市场营销的专业知识。对中电集团来说，要达到第一项轻而易举。由于中电拥有多幅发电厂地皮，有些发电厂（如鹤园）已不再使用，故第二项也不成问题。中电有行业知识丰富的长江实业作为合营伙伴，第三项也可迎刃而解。
其实嘉道理家族算不上是地产界的新手。通过香港上海大酒店集团，家族拥有著名的香港半岛酒店（100%）、九龙酒店（100%）、纽约半岛酒店（100 %）、芝加哥半岛酒店（92.5%）、曼谷半岛酒店（90%）、马尼拉半岛酒店（40%）、比华利山半岛酒店（20%）及北京王府半岛饭店（前称王府饭店）（20%）。除酒店物业外，该集团还拥有香港豪宅作为长期投资，包括浅水湾综合建筑群、山顶凌霄阁及圣佐治大厦。
多收土地税、少收房屋税，让房产泡沫软着陆
/叶楚华 余治国
中国的土地政策是投资者或自住者购买拥有50年或70年居住权的土地租赁政策。房价不过是土地使用权的转让费。政府只征收极低的购房契税。过去我们认为，政府应征收房产税以抑制房产投机，挤压房产泡沫。实际上，房产税包括了土地税与房屋税。更严格地说，政府应多收土地税、少收房屋税。
众所周知，房价由土地价值与房屋本身价值决定。其中房屋价值的高低由供需决定，过高的房屋税不仅不能解决房产泡沫的问题，反而严重打击房产建造者的热情。而土地价值则完全是一种金融现象，跟供需没有太大关系。
土地价值的涨跌与内生货币有关。内生货币则由商业银行的行为所决定。由于土地的价格由地租决定，土地税主要是以地租为税基进行征收。因此土地税是浮动的，随土地价格增加而增加，随土地价格降低而降低。在土地税全面铺开的条件下，政府紧缩信贷，房产市场仍将保持理性，不会发生暴涨暴跌的现象。这是因为，当土地税征收后，银行无法以利息的形式获得土地租金中的任何一部分，房产价格就不会被商业银行的信贷扩张刺激上去，而土地地租也将保持稳定。此外，向土地地租征税也就是对土地本身征税，相当于资本市场上的资本利得税。这样不仅将让房产开发商的经营活动变成纯粹的建筑工程活动，而不是变成囤地倒卖的进行金融投机活动的房地产投机者。在这种情况下，房产泡沫几乎不会形成。
像在未有开征土地税时，银行利息包含了土地地租收入，而政府却通过所得税、营业税、增值税等各种苛捐杂税向创造价值的人们征税。换而言之，这种税收制度是在鼓励人们去投机，却打击了人们创造财富的积极性。在《世界金融五百年》一书中，日本经济泡沫的形成与此亦有莫大的联系，中国经济也并非特例。结果，人们的生活成本与工商企业的经营成本随之大幅提高，严重影响了中国经济发展的可持续性。
在《世界金融五百年》一书中，我们看到美国物业税制度也存在这样的漏洞，即房屋税的征收力度高于对土地税的征收力度，结果既打击了包括建筑业在内的实体经济，又刺激起金融泡沫与房产泡沫的兴起（建筑业是实体经济范畴而房地产开发则在相当大的程度属于虚拟经济范畴，两者性质具有本质上的差异）。
众所周知，地方政府很有可能会因房产泡沫的破灭而导致地方债务危机。结果，这些年来房产泡沫的好处归于以房产开发与投机为幌子的土地投机者（包括部分地方政府官员）手中，而让地方政府承担最终的损失。因此，不能让这些年来土地升值的利益完全纳入土地投机者的囊中。应对土地升值利益的税收进行追缴。就如同美国对海外资产征税政策一样，5年内脱离美国国籍者都具有追缴的权力。
通过追缴土地升值利益的课税，可以避免房产泡沫破灭带来的一系列严重的问题。同时还应追缴银行这些年来的地租收益，以此补贴高价自购房者，以防止避免出现美国次贷危机时产生的各种社会与政治动荡。换句话讲，应征收土地地租的所有增值，而不是对房屋本身征税。对房产开发商亦然。开发商只应获取应得的投资回报，而不应获取暴利。比如，由于经济发展与政府的公共设施建设使得某块土地价值暴涨，表现在土地租金的暴涨上。地租上涨的原因并非土地使用权购买者自己的投资，这样的高额升值利益不应归土地使用权购买者所有，而应以课税来让这些人获得公平而合理的地租回报。
除土地税之外，房屋税则只要以为部分房屋为征收对象即可。比如闲置住房，家庭除自住房之外的其他房屋，等等。这样可以提高房屋与土地的利用率，从而提高资源利用的效率，还能保证社会公平切实地得到落实。
总而言之，言而总之，政府应从地理到时间上全面征收土地税既可以鼓励全社会创造财富的热情，又可以遏制社会投机热潮，还能防止地方债务危机。长期来看，利国利民。
2012年6月之后是自住者购房的时间窗口
/叶楚华 余治国
我们一直都谈房价必然下跌，从8月我们开始著文以来，很少预测过，自住房购买者的时间窗口。实际上，从混沌学的角度来看，对于长时间段的预测，不确定是必然的，确定性的结果往往是跳大神。任何预测都不可能完全准确。
只有短期预测才较为准确。短到一年以内更为准确。房产业本身就具有一定的周期性。当然，严格的讲，并非周期性甚至连拟周期都不存在。所谓的周期，无非是人造的周期。但为了分析方便，我们不妨就认为房产业具有周期性。这个周期是大周期套小周期。1年半到3年左右的房产小周期的预测尤其准确。如果一定要给不确定的未来套上一个人造的紧箍咒，我们只能说，有多大的概率（主观概率）可能会发生什么事件。对于购房的时间点，道理亦然。
主要从政策分析与企业资金流转两个方面来看。首先，我们在过去的几十篇时评中已经分析过2012年的房产政策与货币政策，结论便是房产调控不会放松，货币政策主要仍然是从严。《世界金融五百年》一书用大量史料告诉我们，房产泡沫与恶性通胀会危害政权稳定性，对统治集团的伤害甚于其他问题。本文不再赘述。
其次，目前房产开发商的自筹资金约在20%-35%左右。大量的债务牢牢地套在地产商的头上。大致来看，这些债务可以分为好几种类型，分别有银行贷款、海外债券、房产信托与基金等金融工具、私募与民间高利贷等。2011年，大陆房产基金大约有1000亿，额度较小。
一些大型房产公司可以在离岸金融中心发行私募债，2011年，在港发行的大陆房产的私募债大概有1000个，主要是两年期的企业债券。2010年，全国发行信托产品3.6万亿，2011年上半年发行4万亿，其中房产信托占到2/3，银行理财产品仅占1/3。这些信托将在2012-2013年间陆续到期。2011年民间高利贷约有4万亿，其中2万亿流入房产。
根据东方证券公司的测算，房产上市公司长短期付息债主要分布在未来3年内，有46%的债务集中在2012年偿付。2012年一季度偿还比例将达到最高的12.2%，迎来第一波相对集中的到期日。因此，到2012年6月之后，房产开发商到期债务急剧增加，大大提高了地产商的企业金融风险。
通过这些信息，我们可以判断，2012年6月后，大量地产商必然将房价降低到自住者承担得了的合理范围，来提高资本周转率。众所周知，资本周转率与销售利润率决定了资产回报率，高资本周转率可以弥补房价下降后销售利润率降低的损失，从而降低企业金融风险。因此，对于近期因不可抗拒需求而要购房的个人或家庭来说，2012年6月之后的这么一个时间段才是购房的时间窗口。当然，各地地方政府也会为维持地方上的经济稳定与社会稳定的需求而为房产降价创造安全与稳定的条件，房闹们的结局可想而知。至于房产公司，尤其是各种中小房产公司，必然会有一个重新洗牌的过程。就让我们拭目以待吧！
金融体制改革迟滞不前，地产商坦言房价必降
/叶楚华 余治国
最近国内经济有一件大事，这便是 2012年1月6日 在北京举行的全国金融会议。该会议极为重要，会议内容代表了未来若干年中国金融改革的战略方向。但令人极为失望的是，这次会议却仍是新瓶装旧酒，中国金融体制改革将未来若干年不会有什么实质性的转变与突破。
令人感到欣慰的是，反而在房地产行业，包括一向放炮知名的任志强在内的诸多大型房产企业的精英们却表现出资本人格化的特征，道出了我们两人一直告知大众房价必降的真心话。据《中国证券报》报道， 2012年1月10日 ，中国地产新视角高峰论坛聚集了多位国内知名的房企负责人。
首创集团总经理刘晓光估计全年房价的降幅可能在10%左右。林达集团董事长李晓林认为，如果今年GDP增幅达到7.5%，那么房价降幅将达到20%。中坤集团董事长黄怒波与我们两人的观点最为接近，他认为房产调控不会回头，信贷会微调但政策不会退出，预计房价至少下跌30%，当下房地产企业首先要考虑活下来。而华远地产董事长任志强认为，目前虽然部分房企资金压力较大，但大部分房企的资金链并未像外界认为的那么糟糕。由于今年市场中会供应大量保障性住房，估计全年整体销售仍将小幅增长。同时，得益于2010年新开工量的高峰，今年房地产市场的供应量将呈增长趋势。
无独不有偶，在2012年深圳中原地产首场媒体交流会中，中原地产表示，如果2012年在政策方面没有调整，预计深圳楼市价格将以点带面，继续下降30％，达到2009年4月时的水平，2012年全年将维持在去年的水平上低位运行。改公司华南董事总经理李耀智认为，房地产市场需求受堵，成交急剧缩减，市场供求关系出现不平衡。在政策层面上，税收体制改革能逐步改善，及时回归调控本质，真正反映民生需求，特别是对改善性住房的需求。
由此看来，即便在这些房产直接利益相关者看来，2012年房价下降已是大势所趋。在商言商，所谓企业家要有道德的血液，纯粹是梦呓。毕竟资本的代言人——商人的目的就是利润或赚钱。要赚钱就要有政治敏感度与市场嗅觉。正是在这个中国政治与经济格局面临历史性变化的转折点，敏感的大商人们才大谈什么社会民生，什么公平正义，什么可持续发展。
为什么会这样？这是因为房价既是一个经济问题，也是一个社会问题与政治问题。发改委主任张平在2012年初的会议中隐隐暗示，房产调控对于政府来说，在任何时候都要讲政治立场，任何时候都要算政治账。在《世界金融五百年》一书中描述了中国民国时代与当代美国、日本、东南亚等地区因房地产引发的经济危机与政治危机。简而言之，经济泡沫、贫富差距与社会革命密切相关。中国也不会在普世性的政治规律与经济规律之外。
中国社会科学院 2012年1月9日 发布的《住房绿皮书》指出，2012年继续坚持从严调控不动摇，防止报复性反弹。据《证券时报》报道，瑞银大中华研讨会发布的数据显示，2011~2012年度，全国商品住宅的供应或超出需求20%-40%左右。上海市统计局数据显示，2011年1~11月商品住宅新开工面积2187. 02万平方米 ，增长19.1%，但同期商品住宅销售面积仅为1211. 7万平方米 。据预测，2012年的新增商品住房供应将达到11.13亿平方米，比2010年的10. 3亿平方米 更高。房产销售不畅，地产商资金趋紧的情况将更加严重。瑞银认为，如果2012年的销售同比下降30%，大部分公司都会遇到现金流压力。由此看来，2012年地产商的日子将更加难过。
中国社会科学院副院长李慎明指出，如果房产调控失败的话，“说得严重一点，这还会影响我们党和国家的性质，为国内外敌对分子搞颜色革命和街头政治提供条件，这对党的长期执政和社会的长治久安带来十分不利的影响。必须清醒认识住房问题的全局性，汲取一些国家的惨痛教训。” 重庆市长黄奇帆说得更是直白，他指出：“贫富差距越来越大，我们总不能坐等它在某一天来一场革命，把它平均下来，这样不行。”
由此看来，稍有头脑的大地产商、官员、学者都已达成共识：房价必降。以为炒了几套房子就能发家致富的普通小老百姓又有什么理由就以为房价不降呢？要知道，这世上没有任何事物会固定不变，就像《易经》所说，只有不停的变才是唯一的不变。
房产泡沫破灭不会引起中国版的次贷危机
/叶楚华 余治国
很多人都在大肆鼓吹，中国房价一旦下跌必将出现中国版的次贷危机。他们认为，房价下跌将导致银行危机，最终导致中国的经济大危机。其实，中国的情况与美国完全不同。美国经济所出现的问题比中国要严重得多。
在我们所著的《世界金融五百年》一书中早就解释过美国次贷危机爆发的原因了。在美国债务经济中，不仅政府负债累累，而且居民负债也达到了恐怖的水平。美国人信贷消费远远超出了他们的偿债能力，从而导致银行坏账保证，继而引爆基于债务基础之上的金融衍生品交易的崩溃。最近，美国债务额度超过了美国GDP，这意味着美国即便是“借新债还旧债”，也需要经济增长率高于借款利率，否则必然是美国经济的土崩瓦解。
据中国宏观经济学会副会长王建提供的数据，美国仅次级房贷就已接近美国全部金融机构贷款总额的10%，全部房产贷款则超过全部贷款额的一半。其次，到2010年末个人按揭贷款是4.8万亿元，占房地产贷款总额的65%。美国次债危机的诱发因素不仅没有缓解，反而愈加恶化。美国的房价仍然在跌。美国经济复苏缓慢，失业率居高不下，越来越多的家庭因房贷高于房价，不得不停止还款，导致房价进一步下跌。因此，房产泡沫的破灭造成美国经济陷入长期的纠结之中。
而中国的房产泡沫远未达到美国那么严重的程度。2010年末，中国的房地产业贷款余额只有7.4万亿元，只占年末全部贷款余额的15%。中国房贷是最为优质的银行资产，有数据显示，中国全部贷款的违约率在6-7%，而房屋按揭贷款的违约率只有2.5%。仅在房价数一数二的上海，按揭贷款户的还款额普遍超过了60%，因此即使违约率提升一倍，也只会使银行不良贷款增加数百亿元。
房产投资一般占固定资产投资总额的22%。2010年，全国销售的房产总量约为600多万套。我们再来看看货币与信贷的一些数据。2010年，房地产信贷新增2.02万亿，其中个人按揭贷款新增1.4万亿，占房地产贷款比例70%。平均算起来，每套住宅需要银行贷款23万。这些年来，一般购房首付一般在30%-50%左右，权且算40%，因此购房的银行贷款占房价的60%。因此，2010年一套房产的总价约为38万。
2005-2010年的6年中，全国商品住宅共销售3000多万套。按38万一套计算，2005-2010售出的住宅房存量的价值大约为11.4万亿。2010年全年房产投资总额为4.8万亿，其中商品住宅投资3.4万亿，占房产投资总额的70%。因此，我们可以推算出，2005-2010年整个房产业的销售总额最多16万亿。
一般来说，房产商的资本金只占房产30%-40%，不妨设定为35%。因此，整个房产业中房产商只投入了约5.6万亿，剩下的10.4万亿才是银行贷款。但这10.4万亿是这些年来银行贷款的总额。银行真正剩余的贷款分为两部分，一部分是房产公司正在开发或已开发未销售掉的房产贷款，另一部分是按揭购买的房产在未来若干年需要购房者逐年归还银行的那部分按揭贷款。
在资金充裕的条件下，房产公司开发一个项目一般需要1-2年时间，不妨以2年作为房产公司运营一个项目的周期时间。根据这个数据，房产公司未归还银行的贷款约为4万亿。按揭贷款为7.4万亿左右，按平均20年的按揭还款时间计算，购房者平均已还了3年的贷款，仍需在未来若干年归还的银行贷款余额约为6.3万亿。由于按揭贷款占房产贷款的70%，个人按揭贷款约为9万亿。两个数据相加，房产贷款余额约为13万亿，其中银行贷款余额约为10万亿。而银行目前贷款总量约为55万亿元，房产贷款仅占银行贷款总额的18%，其中房产商们的贷款仅占银行贷款总额的7%。
房价若下跌40%，相当于消灭了4万亿的流动性，有效地降低了通胀。而这4万亿的流动性，按揭购房者要承担其中的2.8万亿。按照3000多万套来计算，平均每个家庭要承担9.3万多，考虑到按揭时间剩余17年，平均每年损失几千块钱而已。对于真正的自住房购买者来说，这个损失的大或小纯粹是纸面价值，不会对生活有影响。至于炒房者们，那可能就真的会有一大批人跳楼了。再来看房产商，即便房产商个个都去跑路或跳楼，银行不过才损失了1.2万亿，坏账仅占贷款总额的2%。
对于中国政府来说，房价下跌并不会引起中国经济的崩溃。这一点最为重要，决定了中央房产调控的力度大小。房地产在中国经济总产出中的比重仅5%，而2008年的美国则是12.5%。因此，房价下跌不会引起全局性经济震动。
在中国具有战略性实质意义的中央经济工作会议与金融工作会议都已明确提出，坚持金融服务实体经济的本质要求，牢牢把握发展实体经济这一坚实基础，从多方面采取措施，确保资金投向实体经济，有效解决实体经济融资难、融资贵问题，坚决抑制社会资本脱实向虚、以钱炒钱，防止虚拟经济过度自我循环和膨胀，防止出现产业空心化现象。
尽管这一政策尚未找到有效的政策与策略来防止资金流向房产等投机领域。但政府早已清楚，如果这一趋势无法扭转，最终的结局是无法想象的糟糕与悲惨。就像我们一直以来所秉持的观点一样，房价下跌不仅是一个经济问题，也是一个社会问题与政治问题。
政府仍将坚持房产调控政策，将房价降到大部分城市居民可以承担的程度。如果房价像2008年一样明显反弹，政府2年来的调控成果将丧失殆尽，人民对国家的信心亦随之东流。那么，反过来说，无论从经济角度看，还是从政治与社会角度看，我们的判断与预测会有极高的概率兑现。
2012年的房产调控决定中国未来命运
/叶楚华 余治国
推荐《世界金融五百年》天津社会科学院出版社2011年版
在中国，稳定压倒一切。只有保持政治稳定，才能谈得上经济发展与利益集团的“贪污”。否则，桌子掀翻了，谁都没有好果子吃。控制通胀最有效的方法就是降低投资拉动的经济增长率。铁公鸡具有极高的战略价值与历史意义，尤其是高铁建设。因此，只有抑制一些地方政府对房产投资的冲动来缓解通胀的蔓延。
对于中国来说，外汇占款条件按下，货币政策不具有独立性，货币供给量的控制效果欠佳，只能通过激昂地货币流通速度来抑制通胀。因此，采用限贷、限购等行政手段可以降低房产业的货币流转速度，从而降低通胀率。
由于计划生育政策的作用，农村劳动力面临枯竭（请参考中国农业大学的实际数据），劳动力成本必然长期处在上升渠道，从而引起企业利润率的下降与通胀率的提高，间接影响金融业的稳定性。因此，2012年必然通过行政手段进行房产调控来降低房产业对金融系统的冲击以保证金融体系的稳定性。
《世界金融五百年》指出，美国几年来的弱势美元政策已严重影响了美元的霸权地位。尽管美国人制造了欧债危机，暂时让美元相对走强，但美元信用及其地位已严重削弱。欧元、海元以及人民币都欲与美元试比高，人民币国际化战略成为大国策已成必然之势。人民币升值是人民币国际化的必然路径。2005年以来，人民币升值幅度已经超过30%。在人民币渐进升值虽然对出口经济有很大影响，但有利于产业结构的调整和资源配置的优化，为未来20年的经济增长打下基础。但在人民币升值过程中，很有可能国际游资为了套利而大量涌入，热钱流入造成更为严重的资产泡沫，比如房产泡沫，虽然可以保持一段时间的经济繁荣，但在热钱外流后，泡沫必然破裂，金融系统将崩溃，从而引起动摇中国根基的经济大危机。在这种情况下，政治稳定与人民币国际化战略都成空谈。因此，决策层必须要未雨绸缪以行政手段冷却过热的房产市场。
此外，中国经济的地区不平衡已开始对国家统一与政治稳定造成了局部影响。通过行政手段调控楼市还具有引导资源流向，缩小地区差异的目的。决策层的限购政策对不同体量不同地区的城市明显区别对待。对那些人口过多，资源吸引力过强的超大城市调控较为严厉，而人口较少，资源欠缺的城市调控则较为宽松。全国一盘棋，这样才可以有效地将人口从超大城市引入到中小城市，从而在区域经济的发展与人口数量上合理布局。
这十多年以来，房产价格的暴涨严重拉大了本已巨大的社会贫富差距，积累了严重的阶层矛盾，在某些地区甚至造成了政治动荡与官民的激烈冲突，从而影响到执政党的执政基础。最近这些年，世界风向开始左转，很多国家与地区因过大的贫富差距造成政治动荡与政权瓦解并逐渐形成蔓延之势，即便是美国这样的大资本控制的超级霸权国家也无法完全左右自己国内与其他重要国家的政治局势的发展与演变，更何况中国。因此，通过行政手段控制房产的决心与态度更多的取决于一种倒逼式改革的政治任务，一种稳定执政基础的政治任务。
以血汗工厂作为经济增长发动机的模式已无法再持续下去了。因此，产业升级是未来10到20年决策层关心的头等大事。但一些地方政府却躺在土地财政上裹足不前，盘根错节的政治势力之间在激烈的博弈着。对于决策层来说，只有打破地方政府对土地财政的依赖性，才能逼迫地方政府下苦功启动产业升级的过程。决策层相信，我们也相信，地方政府完全有能力也有办法按决策层的意图行事。
有些人认为，地方政府负债过高，只能以房产为融资平台来缓解债务问题，因此房产调控必然失败。但按照国家主权货币理论，主权国家的政府负债并非坏事，尤其在人民币国际化战略成功之后，政府负债是一个必然结果。在本文，我们不再赘述这一问题。
总而言之，如果这次长期的房产调控失败的话，将导致严重的政治和经济后果，决策层的政治威信也将付之东流。因此，房产调控不仅关系到房产与中国经济的可持续健康发展，也关系到中国政治稳定的大局。
叶楚华 余治国房产系列评论文章：
《巴菲特阴谋》云南人民出版社2010年版
《世界金融五百年》天津社会科学院出版社2011年版
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《郎咸平说对了吗》凤凰出版社2011年版
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《从铜钱到钞票：中国古代的通货膨胀》
http://www.wyzxsx.com/Article/Class14/201108/258392.html
出来混总是（要）还的——中国楼市即将崩盘
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