在通胀不可遏止时，如何在现金与房产之间进行选择
/ 余治国 叶楚华
我们在以前的文章中，多次谈到，在社会投资回报率低于某个点时，房产是货币增发器，换句话讲，房产与基建投资是通胀之因。具体的分析过程在过去的文章中，我们都已经给出细致的分析。本文不再赘叙，有兴趣的读者还可以阅读天津社会科学院出版社的《世界金融五百年》一书。
一般来说，房价是由银行存款的实际利率与房产的长期回报之间的关系所决定。假设有一套房产月租1000元，年租只需要直接叠加，即年租金为1.2万元。但在计算房价时，需要考虑到年利率。为了计算方便，假设年利率每年都保持在1.2%。于是，我们能够通过计算1.2万/1.2%得到这套房产的价格为100万元。假如以100万元卖掉这套房产，再将得到的现金存入银行，由于年利率为1.2%，因此100万元存款也能得到1.2万的利息。在这种情况下，无论是采用现金还是房产的方式，回报都一样。
但是，如果利率发生变化，情况就大为不同了。假设利率上浮了3倍，达到4.8%，银行25万的存款可以得到这套房产相同的回报。这样，用100万现金购买房产就不是一笔好买卖。相反的情况，假设利率下降到0.3%，这套房产的价格就会上涨到400万元。换而言之，要到银行存款400万才能得到这套房产相同的收益。如果考虑房租随着利率提高而下降的因素，利率对房价的冲击更为严重。
问题在于，这个简单的资本资产模型中的年利率并非我们在银行所看到的名义利率，而是剔除通胀因素的实际利率。当然如我们前面多篇文章所述，房产是通胀的原因之一。在通胀的情况下，实际利率大为降低，资产价格也将大幅上涨。如果究其根本，相当于央行通过通胀的手段将银行存款人所有的财富转移到贷款购房者的手中。通胀越厉害，这种财富转移的量就越大。反之，在通缩的情况下，贷款购房者的财富通过金融手段被转移到银行存款者手中。如果实际利率为零，银行存款只能保证货币价值，而房产却会产生净收益。如果实际利率为负，银行现金存款将不断缩水，购买房产尤其是在银行贷款购买房产远远优于将现金存在银行的选择。换句话将，资本资产的价格会随着实际利率的下降而上升。
在持续通胀，实际利率极低甚至低到负数的条件下，人们在心理上必然会预期未来必将持续通胀，房价必将持续高涨。再考虑到由于通胀，房租将会上涨，房产的名义收益也将随之上涨，这样房价上涨的速度就更快。结果，在现金存款与房产之间，人们必然选择抛现金买房产。因此，只要通胀高企，实际利率没有提高，决策层无论采取什么样的房产调控政策，都只是治标不治本，只能暂时缓解而无法根治大规模房产投机行为。
但是，即便在负利率条件下，房价的上涨也是不可持续的。房产回报本质乃是来自于实体经济中的利润。随着通胀、房价与房租的同时上涨，实体经济的利润必须越来越少，尤其是与房产业相比，利润率过低。在这种情况下，大量实体经济的投资者退出本行业，转而投身房产业。随着实体经济的萎缩与凋敝，最终必将影响到房产租金的稳定性与持续性。就像经济学家明斯基所描述的，房产业的性质逐渐从投资变为投机，最终变成一种庞氏骗局。
这种庞氏骗局最终的结果将毁灭整个国家的纸币与信用体系。当房价相对于其他商品几乎是天价时，纸币必然被抛弃，在天津社会科学院出版社2011年出版的《世界金融五百年》一书中所描述的世界金融史中，纸币与信用系统一旦崩溃，人们只能退回到以货易货的原始社会。
因此，决策层为了避免这一最坏的结果，必然改变货币政策尤其是利率政策，扭转通胀的局面。在这种情况下，房价暴跌几乎不可避免。即使决策层一意孤行，仍旧维持零利率甚至是负利率政策，房价持续上涨到一个临界点时，一些先知先觉者将抛出房产，套出现金，把资本转移到海外，最终一样会导致房产泡沫的破灭。
再来看看最近地方政府的困境。众所周之，土地出让收入是地方财政的一个大头。很多人以为，地方政府与房产商私下勾结，狼狈为奸，房产业的热潮乃是地方政府官员的腐败勾当。这种观点真是大错特错。尽管一些地方政府官员确实在房产热潮中大肆腐败，但房产热潮与房价高涨的根本原因主要在于地方财政收入与支出制度的严重缺陷。
目前土地出让制度表面上非常光鲜，非常现代，非常时髦。其本质乃是一种最为原始与落后的包税制。这种制度在历史上，最为经典的是法国与中国元朝。就拿中国元朝来说，当时的蒙古贵族只将中国视为被征服的殖民地，蒙元政府将地方征税权出售给私人，然后由私人向地方上的人民来征税，政府只收取一个事先规定好的收入。这样必然导致包税商采取各种合法或非法的手段鱼肉人民，因为超额完成的部分归包税商自己所有。目前的房产业与此如出一辙，地价房价越高，房产商纳入囊中的钱财越高。举一个实际的例子，华东某三线城市某开发商仅以1000多万的自筹资金通过滚动开发的方式便可以操起5、6亿资金的房产盘子，其财务杠杆之高匪夷所思，其赚取的暴利之丰厚更让人咂舌。原来政府所谓的土地出让金与之相比，不过尔尔啊！
对于地方政府来说，房产业对于官员致富乃是小事一桩。不换思想便换人。在中国找两条腿的蛤蟆很难，但找熟读曾国藩家书或政治厚黑学的官员简直小菜一碟，那排队绕地球肯定超过长城的长度。
关键的问题在于房产业维系着地方上的财政收入（非税收，预算外收入），而房产的背后则通过一根导火索连接着银行风险。我们在以前的文章中谈到过，从全国范围来看，房价下跌30%-40%乃是银行所能接受的最为保守的底线，超过这个限度，结果可能不比恶性通胀好多少。
因此，银行必须要保护，地方财政必须要维持。要达到这两个目的，只能发行国债来填平银行的坏账，就像当年设立四大国有资产管理公司一样，通过财务手段像变魔术一样扭亏为盈，当然吃苦的下岗职工们，柿子也得捡软的捏，什么地雷阵什么多少口棺材那都是骗骗老百姓的。中国人可不会“傻”得像日本人一样，动辄因为战败或对人民有罪而要剖腹自杀什么的。那在中国，乃是春秋战国的遗风，几千年过去了，这点传承早断了！
当然如果决策层饮鸩止渴，继续保护房地产，那恶性通胀是不可避免的。这种情况也不是不可能，毕竟在中国的政策一取决于秘书们的拍脑袋，而取决与各利益集团的博弈。但在目前来看，由于房产决定了中国未来的命运，也决定了决策层现在的命运与未来在历史上留下的名声，房产调控与房价下跌是必然的。只是在房价下跌的过程中，我们可以判断，地方政府为了维持财政，必然会出台房产税。那只是一个时间问题。这是其一。其二，通胀也是必然的，只是程度问题而已。原因在于地方财政不能眼睁睁地看着它倒台。官员可以下岗，但政府还得运转。其三，今年2月份贸易逆差之大几十年来首次出现，显然这其中包含大量热钱外流的因素，随之而来的外汇储备减少必然导致人民币下跌风险急剧增加。
那么，对于普通小老百姓又该怎么办呢？
我们建议：第一，如果因为结婚、搬迁等各种原因而不得不买房，不妨小房型。第二，能多贷款则多贷款，手上留有充裕的现金，一颗红心两手准备。如果通胀加剧，显然贷款越多越划算，如果利率上调，也可以通过提前还贷的方式降低损失。当然，现在以及将来很长一段时间，如果不是因为不可克服的原因买房，而是做一个房产投机客来发家致富的企图都是不切实际的。
叶楚华 余治国房产系列评论文章：
《巴菲特阴谋》云南人民出版社2010年版
《世界金融五百年》天津社会科学院出版社2011年版
http://book.wyzxsx.com/goods.php?id=5585
http://item.taobao.com/item.htm?id=12624135870
《郎咸平说对了吗》凤凰出版社2011年版
http://item.taobao.com/item.htm?id=9799521814
《从铜钱到钞票：中国古代的通货膨胀》
http://www.wyzxsx.com/Article/Class14/201108/258392.html
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