当今让部份中国人感到绝望的应该是一二线大城市的房价。如果说十年前是掏尽积蓄付完首付，那么，现在来自一般家庭的青年人用尽三代人的积蓄也未必供得起首付，每个月的收入未必能付得起房贷。
房地产制度有问题
中国的房地产制度有需要改革的必要。深圳的平均房价已经超过五万元，笔者的一位朋友在深圳从事教师行业，已经退休数年，拥有三套房子。一次闲聊，我问她，深圳政府能给年轻人每月发五万元的工资吗?答曰：不行。作为一个不大的“既得利益者”她也同意“中国的房地产制度有问题”。她感慨若不是早早买房，恐怕现在买一套房子都困难。
在房地产问题上，资本的声音掩盖了人民的声音。2015年开始，媒体的声音就是要房地产去库存化，另一方面政府又提出“以市场决定资源配置”。按照这市场规律，降点价不就去降存了吗?究竟这房地产有多少库存老百姓是统计不了的。去库存也就罢了，这房产价格越去库存越高。这究竟是去库存，还是惜售炒楼呢?人民的声音听不到，只听到资本的呐喊：快来买房，再不买就买不到，买不起了!
全国两会上有行业代表善意提醒：房地产价格还要上涨。两会代表们大都过了买房的年纪，或者当年买房的时代，赶上房价还是白菜价的时代，他们感受不到八零后、九零后需要买房人的绝望。
中国房地产当然有问题。十年前买房的人，只需花现在五分之一到十分之一的钱就能买到了。十年之后，工资没涨多少，而大城市的房价上涨了五倍甚至十部，这对于后来的人当然不公平。
房地产价格上涨不仅仅是货币问题。2009年的房价上涨，很多人将其归咎于四万亿的经济刺激计划，当年的货币发行量确实大一些了。但是，2015年开始的房价上涨，又是怎么回事呢?这次可没有所谓的“大水漫灌”了，M2增长率也降到了中国加入WTO后的新低，再怪央行超发货币实在是没有新意了。
新自由主义经济学理论解决不了房地产问题。美国、日本两国都是以所谓自由市场治国的国家，都经历过房地产泡沫膨胀到破裂的过程，对于这个问题，两国的经济学家也找不出什么好的办法，甚至预测不到当年房地产市场崩溃。无怪乎，美国一流高校的经济学学子都要抗议学这些所谓的西方主流经济学究竟有何用!
九零后们提出一定要加房地产税，其实，购房者已经交了不少税。在没有征收房地产税之前，政府已经在房地产上下游产业赚得钵满盘满。2016年全国土地出让金约为3.75万亿元，所谓土地出让金即是地方政府卖地收入。2016全国商品房销售额为11.76万亿元，销售面积为15.73亿平方米，这样算下来，每平方米单价约为7500元。据不完全统计，2016年中国政府在房地产产业的财政总收入约为6.2万亿元。总税率约为52.7%,这样的税率在全世界范围内应该不算高，也不算低。问题是，加了房地产税，就能保证房价不再蹭蹭往上涨吗?
中国房地产问题是，中国政府能控制土地供给，但是控制不了房子的供给，以及房子的价格。也就是说，中国政府信奉“小政府，大市场”的新自由主义经济学理论，没有参与到房子的最终供给中。政府因为没有“定海神针”，只能看着大中城市的房产价格十年上涨了五至十，这给全社会经济的健康发展带来了极大隐患。房价的过快上涨，直接导致社会生产成本的增加，加速了中国去工业化的进程，中国制造业在国际市场的竞争力正在逐年降低。
今有全国两会 汉有盐铁会议
在这方面，2098年前的西汉政府发生的事情或许可以给我们一些启发。公元前81年，西汉中央政府举行盐铁会议。西汉政府管财政的副总理桑弘羊向来自全国的民意代表们介绍与解释当时的财政、金融等宏观经济政策，并且与主张私有化的文学贤良们激烈辩论。桑弘羊据理力争，舌战群儒，坚持国家统一铸币、盐铁官营、均输平准等正确经济政策。
正是桑弘羊为代表的财政官员们的努力，让中央财政保持高效率地运转，中央政府才有强大的财力与北边的匈奴长期战争，奠定了两千多年来中华民族的生存空间版图。史学家司马迁称赞桑弘羊的财政政策“民不益赋而天下用饶(老百姓不用增加税赋，而民富国强，物产应有尽有)”。当时的西汉，人民物质生活丰富，兵强马壮，财政充盈。中华民族有幸拥有桑弘羊这样不世出的金融家、财政家，以穿透空间与时间、让后人折服的智慧，发展生产，统筹兵马，保障后勤，在波澜壮阔的百年汉匈战争中，让我们民族最终取得了这场争夺民族生存空间战争的伟大胜利。
平准制是西汉政府平抑商品价格的一项经济政策。西汉史官桓宽将盐铁会议的过程记录下来，编纂成流传千古的《盐铁论》。在《盐铁论》中，桑弘羊解释“平准制”为“开委府于京师，以笼货物，贱即买，贵则卖，是以县官司不失所，商贾无所贸利，故曰平准。平准则民不失职，所以平万物而便百姓。”大概的意思是，针对物价的暴涨暴跌，政府设立物资局，便宜的时候买进，高价时卖出。这样的话，政府拥有物资，投机商人就不会获得暴利，有利于社会平稳就业。物价平稳，非常有利于老百姓安居乐业。
平准制的宏观调控思想，同样可以应用于两千多年后的房产市场调控。如果地方政府也拥有直接建造房子，卖房子的权利，房地产商就不敢坐地起价，房价绝对不会一年翻一番。政府能卖房，一般情况下，房地产商也不敢大涨，因为政府的房产没有大涨。如果政府建造的平准房降价了，商品房也不得不降。有涨有跌才是正常的市场交易。如果二十年来，房价只涨不跌，肯定是哪里有问题，泡沫终归会破灭。
当前依靠银行与行政手段调控房地产的手段，已经被证明作用非常有限，房价越调越高。如果贷款利率过高，购房者的负担会加重。如果严历限贷，整个房地产的销售就会明显下降，将影响占政府三分之一的财政收入来源。如果不让人多买房，有些投资者干脆到海外偷偷买，流失资金与外汇。虽然当前的限购限贷可以暂时压住房价上涨，但是对宏观经济活力的打击也是显而易见的。
新加坡的平准房
新加坡就是实行房屋平准制的成功例子。新加坡虽是一个城市国家，但是人民安居乐业，人均居住面积远远高于信奉自由主义的香港。新加坡近二十年来，经济发展速度远远好于香港，人均GDP达到5万美元。虽说香港也是发达地方，但是广大老百姓也买不起大一点的房子，住在“笼子”般大小的房子的老百姓有过百万人。新加坡实体经济发达，制造业、金融业、旅游业、航运业以及新兴产业交错发展，人民积极进取，行动迅速，精气神都要好过香港，整个城市朝气蓬勃。
新加坡没有富可敌国的地产大亨。笔者曾问新加坡的朋友，新加坡像香港李嘉诚那样的地产大亨叫什么名字?朋友不惑，不知如何回答。原来新加坡有政府建屋局，给80%的新加坡国民提供名叫“组屋”的房子。新加坡的房地产商只提供一部份中高档商品房，而且挣的也是辛苦钱，没有暴利。所以说，新加坡没有香港李嘉诚，以及内地许家印那样的超级大土豪。
新加坡成功的房地产制度真正实践了“房子是用来住的”理念。新加坡的执政党人民行动党实质上是信奉社会主义，兼顾公平与效率。从1963年开始，新加坡就公布了“居者有其屋”计划，限制“私人地主从土地的增值中获益”。现在新加坡中心区域的房价也有十几万、二十万人民币一平方米的高档小区，而市郊或是工业园附近的普通住房“组屋”则是一两万元人民币每平方米。
组屋制度让新加坡普通老百姓买得起房，住得起房。普通的组屋配套非常完善，有中小学，生活超市，游泳池和体育场所，在中国来说都属于学区房。新加坡的房价要远低于中国一线城市的平均房价，而且这是实际面积，没有公摊的。相对而言，新加坡平均工资1.5万元人民币以上，中国一线城市的平均工资不足9000元，北上深平均五六万元一平米的房价，新加坡的房价确实不高。
烟草产业的启示
有人担心，政府直接建房卖房，会影响政府收入。实行平准制，并不会让政府的收入降低，相反，还会有效增加政府的收入。烟草行业就是一个做得非常好的例子。
在中国，烟草地行业是一个低调的行业。这个行业一年的销售额不过1.5万亿元，却在2016年为国家财政上交了10006亿元的收入。简单一算，这个行业的总税率约为67%，税收贡献率要远远高于房地产行业的53%。如果房地产行业要达到烟草行业的税收贡献度，房地产行业还要再上交1.6万亿的税收。也就是说，这1.6万亿元利润大部份都被房地产商赚走了。中国政府仅从房地产商的净利润中收到3000多亿元的所得税。
如果中国在房价高的城市推行平准房制度，政府的总体收入还会增加。政府也不用出“房地产税”这种对整体经济伤筋动骨的大招，同样达到“民不益赋而天下用饶”。
平准房制度借鉴烟草行业制度没有太大的问题。现在的房地产市场和烟草行业有着非常相似的地方，国家都可以控制供给，而成本却是非常便宜的。笔者很少听到抽烟的朋友对烟草公司的抱怨，没有质量方面的，也没有价格上的。国营的中烟集团在各个方面都做得不错，值得给个赞。钱多点的可以抽中华，一般的红梅也过得去。
众所周知，房屋的建筑成本非常透明，一平方米房子的建筑成本不会超过1500元钱，而全国的平均房价已经是7500元，北上深的平均房价已经超过50000元每平方米。政府建造房子和制造香烟一样肯定不会是赔本的买卖。中间的增值，政府并不必然要与房地产商参与分成，特别是边远一些的房产。政府销售房子的利润，可以更好地用来提高人民福利，而不增加成本。政府建的房子既考虑刚需，也考虑地段等因素，可以像烟草行业，做得非常好。
关于房地产制度改革的建议
提供平准房产是一种设想，这种改革最好不要过于冲击现有的商品房销售。可以向市场明确提出每年供应多少套政府建造的房子，而且每年增加的比例也要稳定。不能重犯1997年香港政府“好心办坏事”，导致香港房地产价格大跌。平准制的初衷应该是限制房地产价格的无序上涨，提供适当的优惠让老百姓买得起房，而不是让房地产价格大跌，甚至崩盘。
如果政府能提供平准房，应该优先考虑拥有当地户籍的已婚已育家庭，特别是家庭无房的公务员、军人、教师、科研工以及一般的工薪阶层。有恒产者才有信心，才有根基，应该让钱不够多的普通家庭也买得起房子。供应范围要远远大于现有的经济适用房范围，而且在价格稳定的基础上，逐年增加供给，让更多的人买得起房子。当然，买得起商品房的人就应该买商品房，不能钻空子。
对于无房的居民家庭购买平准房时，贷款利率与期限或可以放松。新加坡的房贷利率不到2%。对于房贷周期，对于小户型的首套房是否可以放长贷款年限年，甚至40年，这样的话，九零后的年轻人更有可能买得起房子。也许有人会说，如果这样操作，商业银行还会愿意放贷吗?其实发达国家的负利率都实行这么长时间了，也没看到有什么不妥。中国的资金成本有必要这么一直贵下去吗?再这样下去，中国就变成西方国家量化宽松、无节操印钞进行货币倾销的金融殖民地了。
当然还有很多问题需要探讨的。比如：政府建造的房子，是否可以购买后参与一般的市场交易，或是只能再回购给政府? 如何才能做到公平公正，而不是仅仅为有关系的人服务?如何保证房屋的质量与风格，而不变成低质低价的代名词?这些问题只要本着不忘初心，为人民服务的原则，相信都可以很好地解决。
解决房地产问题需要更多的创新，而不仅仅是借鉴西方国家做法，跟在西方后面亦步亦趋。我们甚至可以考虑创新金融理论。没有什么是不可以创新的，我们的央行是主权央行，不存在亏损与盈利之说。为了整个社会经济正常发展，为了不让房价爆涨，为了不让房价崩盘，为了让年轻人不失去奋斗的动力，为了让更多的九零后买得起房子，央行补贴商业银行也不是不行的。如果央行能做到这些，我们的央行比美联储每年收取学生贷款960亿美元的利息要高明和高尚得多。
「 支持！」
WYZXWK.COM
您的打赏将用于网站日常运行与维护。
帮助我们办好网站，宣传红色文化！
欢迎扫描下方二维码，订阅网刊微信公众号
