受高中班草，前任单位行草，金鸡湖霍建华之托，决定凭浅薄的认知来扯一扯对房地产税的看法。之前在谈恒大时提到评论中国房地产大约是最容易翻车的行为，可以参考前CCB董事长，现银保监会郭主席十多年来的唱空言论，可见此言还需慎重。由于这个命题实在太大，主要讲一点可以看懂的底层逻辑和老百姓最关心的房价走势问题。
“为积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展，2021年10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。
要注意，这次依然是试点，离全面征收房地产税还差一个立法阶段，一般认为立法将是一个非常漫长的过程，我却认为按我党的办事效率，立法这种活也就是想不想的事情，不存在能不能或者难不难的问题。广义的房地产税包括了从土地出让到房产开发、销售、持有、流通等各个环节所产生的所有税收，这次改革和试点的应该是持有环节的房产税。其实上海和重庆已经试点过十年了，所以也不算新鲜事。那么迟迟不立法的原因是，需要统筹权衡经济增速、地方债务、金融风险、公众情绪等各方面的因素，确实是一件道阻且长的事情。
房产税试点是可以绕开人大直接开干的，意义在于为将来全面开征提供几个抗压测试的样本，据说这次深圳、浙江和海南在名单内。其实老百姓最关心的不是房产税怎么收、收多少，大多数人关心的是征税后房价的走势问题，毕竟跟一年多交几万块税金相比，房子缩水几百万是一件更加令人心碎的事情。如果以上海和重庆两个样本来看，应该说都没多大参考意义，甚至走向了两个极端。
首先要明白一个原则，国家出台房产税的根本目的在于增加地方财政收入，而不是为了降低房价。就像上海一样，跟人口流入与货币超发产生的动能相比，房产税对房价的影响几乎可以忽略，当然也跟十年前试点政策存在许多税率和征收范围的不足有关。然后看重庆，作为直辖市，目前房价13000＋在全国仅排40位开外，从绝对价格和十年涨幅来看，重庆在控制房价方面绝对是独树一帜的典型，但这跟房产税的关联也不大，根源还是黄奇帆市长坚持充分保证土地供应的方针政策。所以，对各地政府来讲，要控制房价并不缺办法，最终也只是想不想的问题。
虽然房产税对于房价的影响最终要经过市场来验证，但是老百姓的心理往往是脆弱的。在今年接近冰封的市场环境下，连北京有两套房子的老阿姨都觉得现在出政策不妥，国家却偏要这个时候试点房产税，回过头来说明了通过房产税来增加地方财政收入实在是形势所迫。为什么这么说，可以从1994年时任国务院副总理的朱镕基和财政部副部长项怀诚共同操盘的分税制改革说起。
当年的背景是中央财政穷得揭不开锅，而有些地方政府富得流油，有些也穷得叮当响。为了重新平衡这块税收蛋糕的切分，分税制应运而生，由此国库得到大幅充盈，穷地方通过转移支付也得到了实惠，而几个富地方就变得捉襟见肘，因为原来已经习惯花钱大手大脚，再让他们节衣缩食是不可能的。到1998年商品房改革后，地方政府开始靠卖地增加财政收入，特别本世纪以来，土地出让金占财政收入的比重从14%一路上升至42%。这还是全国平均水平，各地差异更是大得惊人。杭州、广州、武汉、南京这些大城市的土地财政依赖度甚至超过了100%，我们苏州大约55%。
由此可见，如果没有这块卖地收入，地方政府的日子是要过不下去了。那继续靠卖地过日子行吗？可以这么说，不管在中央还是地方层面，土地财政不可持续早就是共识。而新冠疫情、贸易摩擦和生育率断崖等因素，加速了这一趋势的提早到来。虽然中国经济在新冠笼罩下表现出了极大的韧性，但疫情是全球事件，在全球化年代，即便中国有基础实现内循环，仍然不可能独善其身，新冠带来的深远影响可能还要数年后才会越发体现。加上贸易摩擦带来的被动局面，深刻警示着我们国家的经济应当尽早从自娱自乐的房地产迷局里挣脱出来，回归实体制造，重视科技创新。
生育率的影响可以结合房地产长期看人口的论断来看，这里的人口指人口流入，但前提是要维持人口的基本盘，如果基本盘不增甚至萎缩，那即便几个一二线城市中短期内人口不出现问题，剩下的城市将不可避免地进一步空心化，莫非未来中国人要全部挤在珠三角和长三角。之前在谈俞敏洪的文章里提到国家已经铁了心整治住房、教育、医疗这三个阻碍生娃的重大民生问题，一个文件就团灭了几千亿产值的教培行业，对性质严重十倍的住房问题更加不会心慈手软，不要低估国家坚持“房住不炒”的决心。房子要是没有人住，在上海还是在鹤岗其实区别不大，房子太贵严重挤压了消费能力，让人不再生小孩，但是没有人不会死去，这就是一个死循环。去年我国出生率跌破1%，人口自然增长率1.45‰，创43年来新低，再下去就是负增长。这个问题解决不好，就不是民生问题，而是事关民族存亡的大问题。
今年下半年各大城市的土地一级市场几乎熔断，说明市场行情已无比萧条，开发商流动性接近枯竭。这个行业走到今天，衍生开来累积的可能是几十万亿的雷，在这链条里所有获益的各方应该说都有责任，包括地方、开发商、金融机构和部分购房者，那大家都获益，谁吃亏了呢？主要是刚需部分的购房者，简称为韭菜。国际上有个说法，十次危机九次地产，房地产作为周期之母，催动经济增长的功能并非中国一家特色，二十年来国人对房子深信不疑的信仰，恰恰说明了我们并没有穿越过一个完整地产周期。
网上有一个灵魂拷问，中国房地产红红火火二十年，看上去大家都赚得盆满钵满，结果玩到现在是地方政府、开发商、老百姓全都欠了一屁股债，那么钱都去哪里了？大多人会觉得这是个段子，其实能回答这个问题，也就可以解开中国房地产游戏的本质。有句话叫要致富先修路，基础设施建设完善是一个城市或国家实现工业化和现代化的前提条件。卖了地去修路，有了路才会有工厂和税收，才会有就业和人口，然后继续卖地卖房，继续修公路，形成良性循环。但是政府卖地给开发商，开发商没钱怎么办，去跟银行借钱。造了房子卖给老百姓，没钱的老百姓也去跟银行借钱。很多地方修路修上瘾发现卖地的钱还是不够，或者一些穷地方也学人家去修路，于是政府也开始去跟银行借钱，也就是地方债的由来。所以，所有的钱都通过土地这个融资载体，最终都变成了全国各地的基础设施。土地出让金和地方债务一路伴随中国房地产行业蓬勃发展，本质上看，也为中国经济实现腾飞提供了充足的弹药粮饷。后来有些政府发现跟银行借钱比卖地更容易，于是开始先跟银行借钱，并承诺未来几年卖了土地来还钱，结果土地是卖了，银行的钱一分也没还，雪球越滚越大，到今天地方债余额攒到了几十万亿，因某些不可言说的因素，具体数据无从考证，40万亿应该有。
眼下的局面是，部分极端房产公司的债务问题是一个不得不暴的雷，至少目前为止，我看不到靠谱的解决方案，风险传导到银行及供应商那里形成的阵痛会持续很久。不过中国的银行全都家大业大，消化起来并不难，过去赚到钱现在吐掉一点也正常，供应商反而是比较受伤的群体。相对而言，居民债务的安全边际还算比较高，因为房贷的集中度非常低，大面积违约的概率不大，而且房贷都有抵押，即使断供银行也能收回大部分本金，价格足够便宜房子总归卖得掉。中国人的房子情结决定了不到万不得已不会放弃房子，所以吃苦耐劳兢兢业业的中国老百姓是房地产市场实现软着陆的最大仰仗，这在全球也是没有先例可循的。
所以地方债务的问题，就是所有问题的症结所在，因为这个雷不能暴，国企央企已经暴过雷，城投债的刚兑信仰再要被打破，那可是不得了的事情，结果就是大家都玩不下去。虽然很多地方政府实质上早已破产，但真的冒出一家说要破产了不还钱，可以想象会是一个什么局面吗？土地出让金是房地产增量盘里最大的一块收入来源，可以预知的是，未来将以肉眼可见的速度萎缩，要实现收支平衡，方法无非是开源节流。而房产税作为存量盘里新开辟的税源，当仁不让成为最佳第六人，也是最重要的开源项目。从节流角度，前两年提出的“新基建”无非是在原先老基建框架上的升级改造，成本和投入相对较低，释放的信号就是未来一段时期内应该不会再有过去那种基建规模，可以看作一种节流的表现吧。也就是说，中国势必会走上缩表的道路。
最近胡乱猜测一下房产税对房价的影响。要说影响房价，不如说影响房子的流动性。一旦房产税率高于租金收益率，或者房价持续上涨预期不再，不具备某些功能的房产就会失去投资属性，海量的存量房将会进入市场，在接盘侠增量不足的情况下，供需严重失衡势必导致刚需房的流动性进入冰河时期，对房价的打击可想而知。而最优质的房产资源应当不受多大影响，因为优质资源永远稀缺，也没人在乎多纳税，纳税也是光荣的嘛，就像买宾利的没有人会问油耗一样。而且这些资源很可能会越来越贵，城市的规划局限决定了优质资源的增量有限，而货币越来越多，有钱人也会越来越多，这里的供需关系也会逐渐失衡。所以，分化一定在所难免。不过，房产税可能也只是加速了分化的提早到来，没有房产税，分化一样会出现，这个是全世界都适用的规律。当然，要是把时间维度拉长到十年二十年，就很难讲了，通货膨胀是必然的，那时的人民币也不再是现在的人民币了。
LCGG
2021/11/21
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