试论房地产业发展前景
迎春
一， 房地产业在当前我国经济中的地位
当前房地产业在我国经济与金融中占据着非常重要的地位，政府不仅把房地产业作为支柱产业，而且在出现危机时，不断采取措施“挽救”这个产业。
据国家统计局的数据，2020年我国的国内生产总值为101.6万亿，建筑业占总产值的7.2%，（《中国统计摘要》2021第25页）住宅占建筑业的比重占66%，可见住宅建筑在整个国民经济中的地位的重要性。我历来不相信国内生产总值指标的科学性，认为它混淆了生产与收入的本质区别。但是，在没有准确统计数据替代以前，也只能采用国内生产总值指标的数据。
《中国统计摘要》国内生产总值指标的数据表明，改革开放以来，建筑业特别是住宅建筑在我国国内生产总值、物质生产中的地位不断上升：改革开放初的1978年，在国内生产总值的构成中，第三产业只占24.6%，物质生产部门（第一、二产业）占75.4，其中，建筑业占3.8%,相当于物质生产部门的5%；到2020年，第三产业占国内生产总值的54.5%,建筑业在整个国内生产总值中的占比上升到7.2%，这样建筑业在物质生产部门的比重就占到15.8%，就是说改革开放以来，建筑业在国内生产总值的构成由3.8%,上升到7.2%；在物质生产的产值构成由5%，上升为15.8%。可见，建筑业在国内生产总值、物质生产中的位置越来越重要。相应的住宅建筑占到整个物质生产的产值占比就达到了10%以上。可见，住房建筑在整个国民经济中的地位是多么重要。
建筑业的从业人员从1978年的648万，增长到2020年的5366.9万人，增加了4700多万，增加了近7.3倍。
与建筑业相关的产业还有钢铁、水泥等建筑材料，所以，建筑业、特别是住房建筑的兴衰，对整个国民经济具有重大意义。
建筑业、特别是住宅建筑，对整个金融的作用也越来越大。
改革开放以来，我国经济商品化发展很快。毛泽东时期的生产资料，绝大多数是调拨产品，不能买卖；住房由单位分配，叫实物分配。劳动者作为生产资料主人，住房等是基本生活的必然要求：社会必须保证作为主人的居住、治病、教育、养老等基本需求，至于水平高低，则由当时生产力水平决定。
改革开放以来，产品（大量生产资料、住房、原来公费医疗的药品等）逐渐演变成为商品、资本。房屋不仅成为商品，而且对于一些人已经成为资本，成为赚取利润的资本，成为收取租金的资本；房地产业成为资本聚集的产业，成为经济发展中的支柱产业，得到飞速发展，在金融活动中有着举足轻重的重大作用。据有关资料，仅涉及住房的负债就达100万亿：开发商负债19万亿，购房者负债35万亿，地方政府负债近40万亿，这三项加起来就负债近百万亿，相当于一年的国内生产总值总量。有关房地产的资金，涉及银行、房地产开发商、居民、地方政府等方面，因此，房地产业出现危机，将涉及整个社会的经济、金融稳定。
房地产性质发展变化的历史
“1980年是中国房地产发展的元年------提出‘出售公房，调整租金，提倡个人建房买房’的设想，第一次把房子定义为商品------ 1987年深圳进行了中国改革开放首次土地的公开拍卖，催化中国房地产行业加速发展。标志着中国房地产行业开始进入商品化时代---------1988年《中华人民共和国宪法》规定，土地使用权可以依法转让，同时海南脱离广东省独立成立了海南省，吸引了大批的人下海来到海南淘金，成就了潘石屹、冯仑、易小迪等第一批地产淘金人。1991年全国第二次住房制度改革工作会议召开。国务院进行了24省份的房改，全国房地产进入起飞阶段。”这些标志着房地产由商品发展成为资本。
随着改革开放，房地产作为资本聚集的产业，在我国得到飞速发展，对于整个国计民生产生了巨大影响。
一方面是“大量的民营房地产企业开始焕发活力”,培育了一小撮富豪，如许家印、扬惠妍、王建林等，他们已经跻身于世界富豪榜；而另一方面则形成大量的“房奴”。形象的说法是“掏干”了“六个口袋”才交上首付，以后几十年还要继续当“房奴”，不断地交房贷。记者徐明天写了一篇文章，标题就叫：“缺德：掏空‘六个口袋’坑老，房地产又搞断子绝孙‘接力贷’”；租房的住户随着房价不断上涨，房租也越来越贵等等。住房被称为新的压在劳动群众头上的三座“大山”之一。
改革开放以来，我国房地产业的发展，就是经济由公有制的产品经济，向资本主义商品经济发展的缩影。
二， 房地产业的发展前景
房地产是整个经济中的一个部分，探讨房地产的发展前景，首先必须分析我国经济发展的前景。
改革开放以来，我国的经济进入“外向型”经济的发展道路：吸引外资，发展外贸。世界经济已经进入帝国主义阶段，发达资本主义国家不仅商品输出，而且发展到资本输出，经济发展不平衡的规律必然反复出现。
毛泽东时期帝国主义国家不仅不向我国投资，而且实行经济封锁，不给我国做买卖买。改革开放以来，我国实行“外向型”经济发展的路线：1983年我国实际使用外资仅22.6亿美元，1996年就达到548.1亿美元，2020年竟高达1443.7亿美元；货物进出口总额，也由1983年的436.2亿美元，上升到2020年的4.6万亿美元。（《中国统计摘要》2021第106、96页）实际使用外资与进出口贸易成倍的增长，一时间带动我国经济高速发展。但是，这种雇佣劳动经济制度已经是一种腐朽、垂死的经济制度，严重束缚生产力的发展，因此，2008年爆发世界经济危机以后，发达资本主义国家的虚假繁荣破灭，大量生产的商品卖不出去，国内“有效需求”不足，生产总值增长速度急剧下滑，经济危机迫在眼前。政府为了“防范”、“化解”危机，采用凯恩斯主义的货币政策、财政政策，“大手笔”投资四万亿，大搞基础设施建设，修高铁、地铁、机场、码头等，结果不仅滥发纸币，而且造成中央、地方政府累累债务，实行“卖祖宗地，吃子孙饭”，仍然挡不住国内生产总值增长速度的下滑：由2008年以前的两位数增长，下滑至增长8%、6%，这两年因为新冠疫情爆发，增长速度更加下滑，2020年只增长了2.3%。（《中国统计摘要》2021第26页）
为什么增长速度会不断下滑呢？发达资本主义国采取财政政策、货币政策，仍然不能防止经济危机的周期性爆发，就是最好的说明。
以美帝国主义为例。1929年爆发世界性生产过剩的经济危机，美国上空是“一片惨云愁雾”：“1929年10月21日，纽约证券市场发生价格暴跌——接着，生产下降、企业倒闭、银行破产、工人失业”，“资本主义世界的工业生产下降了37.2%，其中美国下降了46.2%——美国破产的企业达到140，000家以上——美国的失业工人最多，有1320万人全失业——在危机期间，高炉被炸毁，机器遭破坏，小麦当燃料烧锅炉，牛奶倒入大河或大海里。例如，1933年，美国销毁640万头猪，犁掉了1千多万亩棉花地，仅在洛衫矶一地，1933年5月就有20000夸特牛奶被倒入沟渠中。”等等。（《资本主义兴衰史》（修订本）樊亢主编 第226-228页）
西方经济学不承认资本主义雇佣劳动经济制度与社会主义公有制之类的划分，只承认市场经济与计划经济的区别，在现代西方经济学中，根本没有资本主义雇佣劳动经济制度与社会主义公有制之类的概念，经常运用一些形象的词汇，如“看不见的手”，“陷井”等等。
不同类型的学科，研究的是不同性质的事物。这些事物存在着质的区别，因此，在科学上也必须有不同的概念。不同性质的社会，按照生产关系应该科学地区分为封建社会、资本主义和共产主义等。封建社会以地主收取地租为特征；资本主义以雇佣劳动为特征；而共产主义则以公有制为特征等。可见，什么“市场经济”、“看不见的手”、“灵巧的机器”等都不是科学的概念，掩盖了事物的本质区别，有的还是形象的比喻。这是西方社会学的一种惯用手法。少数人还把西方经济学家所说的“黑天鹅”、“灰犀牛”等，与经济生活毫无联系的动物，也引进经济学，以显示西方经济学的时髦，实际上暴露了自己崇洋媚外、奴颜婢膝的面目。他们不学习西方无产阶级的科学经济学，而对资产阶级放的屁也觉得香。
西方经济学认为“市场经济是一架精巧的机构，通过一系列的价格和市场，无意识地协调着人们的经济活动。”（《经济学》萨谬尔森等著 第70页）不需要国家对于经济进行任何干预，应该让经济自由放任地发展。但是，自1825年以来，反复爆发的经济危机，特别是1929-1933年严重的经济危机，宣告了这种理论的过时和破产。而西方经济学理论把经济危机说成是“市场失灵”，或者说“看不见的手失效”，要采用“看得见的手补救”，凯恩斯主义应运而生。
凯恩斯主义的主要内容是：“极力主张垄断资本主义资产阶级的国家加强对社会经济生活的干预-----发生经济危机，是由于‘有效需求’不足。’’’”（《资本主义兴衰史》第247页）事实是生产的不断社会化，垄断资本主义集团已经不能适应生产力的发展要求，必须以国家垄断的形式出现，主要的表现是由国家发行纸币和财政借贷款的形式干预经济。资本主义经济发展的历史证明，尽管国家干预经济，仍然不能阻止经济危机的反复爆发。
现代经济学把经济增长的原因分为三个孤立的部分，即所谓的“三驾马车”：出口、投资与消费。这种分类方法，与西方经济学的其他错误一样，掩盖了消费、投资与出口的社会性质，也抹杀了生产、消费之间的内在联系，是错误的经济理论。
消费、投资、出口等都是具有社会性质的经济活动。有资本主义的消费、投资、出口，也有社会主义的消费、投资、出口，这是性质根本不同的经济活动。
毛泽东时期我国从苏联进口成套机器设备，和我国出口坦桑尼亚的机车、钢轨，与现在出口商品的性质一样吗？当然不一样！
毛泽东时期的投资与现在“老板们”的投资，性质相同吗？当然不同！这些属于经济学领域的问题，不属于这里的探讨范围。
毛泽东时期的人民群众的消费，无论从性质和规模，都与现在劳动群众的消费有着本质的区别，这是现代西方经济学所极力掩盖的事实。
毛泽东时期劳动者领取工资，购买生活消费品。那时物价稳定，尽管粮食、布匹等生产增长很快，但是，仍然赶不上消费需求的增长，要凭票供应；自行车、手表、收音机、缝纫机等消费品也要凭票供应，不仅不存在生产过剩的经济危机，而且被资产阶级经济学家嘲讽为“短缺经济”；而现在是大量消费品卖不出去，叫做“内需乏力”，“有效需求不足”等。这是两种不同社会性质消费的现象区别。根本的区别是毛泽东时期工人的工资，是工人占有自己的一部分劳动，随着劳动生产率的不断提高，工资所包含的物质财富不断增长，而现在，工人的工资是出卖劳动力的价格，是再生产劳动力商品的价格，必然表现为“有效需求不足”；而资产阶级占有大量利润，主要用于扩大再生产，因此，必然周期性地爆发生产过剩的经济危机。尽管自1929年以来，经济危机的形式发生变化：由赤裸裸的生产过剩，演变成为经济停滞与通货膨胀并存，演变为债务危机，本质上仍然是“有效需求不足”，根本原因是雇佣劳动经济制度的必然产物。不根本改变这种经济制度，实行公有制经济，就不可能根绝经济危机。凯恩斯主义的所谓货币政策、财政政策，不仅不能“防范”、“化解”经济危机，而且只能加重危机的严重程度，这已被资本主义经济危机的历史反复证明。
2008年以来，我国的出口受阻，国内消费不能增长的条件下，政府想依靠投资“拉动”经济增长：滥发纸币，大量负债，搞基础设施建设，以此“拉动”经济。这是一种错误的理论和做法。
马克思主义经济学的再生产理论，是把再生产区分为生产、流通、分配和消费，认为物质产品只有经过流通、分配和消费以后，再生产才能继续进行，这些环节是彼此区分而又有联系的环节。产品消费不了，不仅不能进行扩大再生产，而且再生产也必然要中断。这就是资本主义爆发经济危机的根本原因。而西方经济学则把消费、投资和出口孤立起来，统统囊括于国内生产总值之内，因此，根本不可能了解经济危机爆发的内在联系。物质生产与再生产，是有内在联系的再生产，基础设施建设必须与生产、生活发展相适应。基础设施建设超过了生产、生活的发展需要，不仅不能带来收益，必然造成浪费，造成物质财富的损失。2008年以后，政府投资四万亿，建设了一些机场，但由于客货流量不足，造成浪费；地铁等设施更需要地方政府补贴，造成政府的负债越来越沉重。可见，事实证明，基础社会建设必须与生产、生活的发展相适应，否则不仅不能“拉动”经济，而且为经济危机的爆发埋下隐患。
投资作为扩大再生产，必须消费掉了物质产品，再生产、扩大再生产才能继续进行。美国是世界上最大的军工产品生产大国，它只有不断发动战争，再生产才能继续，否则军工产品消费不了，再生产不仅不能扩大，而且也不能继续进行，所以，美帝国主义不断发动战争，是帝国主义军事工业发展的必然。当前的爆发的俄乌战争，就是这种经济规律的表现。
资本主义国家自1929年大危机以后，实施凯恩斯主义的政策，经济危机的形式由生产过剩，转化为上世纪70年代的通货膨胀与经济停滞并存，就是因为大量发行纸币的产物；以后采用财政政策，大量负债刺激经济，结果爆发了债务危机，都是雇佣劳动经济制度阻碍生产力发展的表现，是人们不能“防范”、“化解”的经济危机的最好证明。
美国反复爆发经济危机的历史，就是我国的前车之鉴。1929年爆发最严重的生产过剩经济危机以后，美国等帝国主义就采用货币政策、财政政策“防范”、“化解”生产过剩经济危机。采用货币政策，就是滥发纸币刺激经济，导致了上世纪的经济停滞与通货膨胀并存的经济危机，简称“滞涨”。（《资本主义兴衰史》第260页）资本主义政府又重点采用财政政策，依靠借债“拉动”经济，特别是发展房地产业，从而造成2008年美国的次贷危机，引发了世界性债务危机的爆发。现在，美帝国主义不仅出现高通货膨胀，而且债务累累，仅国家就负债高达30万亿美元，充分表明凯恩斯主义理论的破产。
住房是人们生活的必需品，而且是生活资料中最昂贵、最耐用的消费品，因此，资本主义国家往往因房屋贷款不能偿还而爆发危机；2008年的美国的债务危机爆发，则是大量负债的必然结果。
当前我国经济正沿着美国经济的老路，亦步亦趋的跟着爬行。自发展房地产业以来，我国房屋的平均价格，由1988年的1350元，现在已经进入一万元，一些大城市房价已经高达几万元一平米，成为压在人们头上的“大山”。由于资本主义追逐利润的本性，房屋建设已经远远超出群众购买力，生产过剩是客观存在的事实。
经过几十年的雇佣劳动经济的发展，我国已经出现“内需不足”的尖锐矛盾，房地产业必将是引爆经济危机的导火索。
今年以来，房地产业出现了几件大事：一，恒大的债务危机；二，第一季度房地产业的低迷；三，法拍房的急剧增加等，都显示出爆发危机的征兆。
一，“地产巨头恒大总部遭债主围堵的消息，让恒大的1.95万亿巨额债务成了这几天的舆论焦点。”高负债是目前房地产企业的普遍现象，碧桂园负债同样高达1.76万亿，万科1.52万亿，绿地1.24万亿，保利、融创也都是将近1万亿……地产十大巨头的平均负债率在2017年就已攀升到80%以上。”
二，“ 4月18日，国家统计局发布中国经济一季报，1-3月份-----商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%；其中，住宅销售面积下降18.6%。商品房销售额29655亿元，下降22.7%；其中，住宅销售额下降25.6%。”“整个一季度，百强房企销售额累计下跌47.1%，销售面积累计下跌49.1%，均几乎腰斩。——销量与销售额下降，还不是关键，关键在于房价也在继续下跌——一季度的全国商品房平均销售均价，为9552元/平方米，全国房价跌破万元——有人预言第二季度会出现抛房潮，炒房客要出逃，堵塞逃生渠道。”
三， 法拍房急剧增加。
法拍房，“即‘法院拍卖房产’，是被法院强制执行拍卖的房屋 。当债务人（业主）无力履行借款合约或无法清偿债务时，而被债权人经司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得案款偿还债权。而在过程中进行拍卖的房子就是法拍房。”法拍房的出现，表明信贷关系的中断，这是爆发危机的一个信号。
“不少媒体说，以全国最大的线上法拍房平台‘阿里法拍’数据为例，可以发现法拍房在这个平台直线暴增的骇人数据——2017年，9000套；2018年，2万套；2019年，50万套；2020年，120多万套；2021年，截至12月中旬，已经超过了168万套。看这个数据，2021年的法拍房数量，比起2017年激增了足足187倍！是不是得吓尿？”“一周前的文章，根据“贝壳网”数据显示，多个城市二手房挂牌量突破10万套！例如：如南京目前二手房挂牌量破13万套；成都二手房挂牌量破14万套；重庆二手房挂牌量更是突破17万套！”
以上是当前房地产业呈现出的危机的苗头。从全局看，房地产爆发生产过剩的危机，只是时间迟早的问题。
经过几十年的发展，我国“房地产的现状怎样呢？据‘西南财经大学发布的《2017年中国城镇住房空置分析》的报告数据显示，我国的住房空置率已经达到了21.4%，其中一线城市的住房空置率达到了16.8%，二线城市的住房空置率达到了25%，三四线城市的住房空置率更是高达30%。根据财大更早的数据显示，我国的空置房数量已经达到了2亿套，如果按一套房住3个人的话，足够6亿人居住。’每年新增1100万人的住房需求，现存的空置房不仅完全可以满足需要，而且富富有余；据《中国统计摘要》的统计，2011年我国建筑企业住宅竣工面积为20亿平方米，当年末城镇人口接近7亿，平均每人一年增加近3平方米。以后逐年增加，到2014年住宅竣工面积达到28.65亿平方米，城镇人口7.67亿，平均每人增加了近4平方米。仅2010年至2020年的11年间，住宅竣工面积就增加了281.7亿平方米，相当于9亿城镇人口平均每人增加30平方米。(《中国统计摘要》2016 第136 《中国统计摘要》 2021 第141、18页) 短短的十一年，按照9亿城镇人口计算，人均就增加了30平米。在当前生产关系的条件下，这种规模的再生产还能够继续进行吗？当然不可能！不管采用什么“金融服务”措施，即使再发行更多的纸币，提供更多的贷款，房地产的再生产都不可能持续。”更何况有住宅的老年人不断逝去，而新生人口不断下降，每年房屋竣工面积二十几亿的速度增长，房地产业能够不爆发生产过剩的危机吗？必然要爆发生产过剩的危机！而在当前生产过剩的条件下，房地产业再爆发危机，必将引爆整个社会的经济、金融危机。这是我国经济发展的客观必然，是任何人主观意志改变不了的发展趋势。唯一的办法，就是回归毛泽东时期发展公有制的路线，重新回归科学社会主义的经济发展道路。
我们是共产党人，有能力进行自我革命，也有可能运用马列毛主义，认识、掌握历史发展的客观趋势，沿着历史发展的共产主义方向前进！
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