地方债务、房价与土地出让金 -

近几十年来，我国的房地产市场飞速发展，各城市为了所谓的发展，各个领导为了自己的政绩，不惜大肆通过发债来促进城市规模化集群的扩大，造成了大量的债务。

　　地方债务到底有多严重，回顾近一个多月的三件事，或许可以窥见一二。

　　4月12日，贵州发展研究中心发了一篇名为《化债工作推进异常艰难，靠自身能力已无化债方法》。文中谈到，截止到2022年12月份，贵州省的地方显性债务达到12470亿元，其中省本级2035亿元，省以下10435亿元。

　　一石激起千层浪，该文发出后迅速引起大众关注，各大媒体和网民纷纷将目光投向地方债务。

　　5月24日，网上流传一份关于昆明城投债的“会议纪要”。

　　这份“会议纪要”中，主要意思表达的就是昆明市的某几家城投公司的企业债逾期了，到期的资金无法偿还，昆明市方面已经通过各种途径筹资资金，该处理的资产也处理了，但是还是无法解决本质所面临的问题。

　　虽然“纪要”流出之后，官方火速辟谣，海通证券、民生银行发表声明，称外部参会人员言论仅代表其个人，但昆明的地方债务不好解决却是事实。

　　4月27日，上海清算所发布了公告了昆明城投被纳入失信被执行人的案件，总计3件金额也已经达到了惊人的4.32亿，昆明城投的法定代表也被列入限制消费名单。

　　根据企业预警通数据显示，2022年昆明城投债达到3577亿元，债务率高达550%。

　　5月26日，武汉市财政局、武汉长江资产经营管理有限公司在《长江日报》发布债务催收联合公告，要求259家企业、单位偿还截至2018年末还未偿还的欠款。

　　259家企业和单位欠款金额不一，最高的为东风武汉轻型汽车有限公司欠款2353万元，在欠款单位中不乏知名企业例如统一集团。

　　令人感到诧异的是，除了常见的企业欠款，武汉市旗下区财政局也上榜欠款名单，包括武汉市汉南区财政局、蔡甸区财政局、新洲区财证券国库科、黄陂区财政局、江夏区财政局5个区财政局单位。

　　其中，江夏区财政局欠款最多，达到1252万元，欠款最低的为汉南区财政局，欠款50万元。

　　无论是贵州和昆明的巨额地方债务兑现艰难，还是武汉的公开催债，都说明目前地方财政十分吃紧。

　　而地方财政之所以如此吃紧，与土地财政的大幅度下滑密不可分。

　　无论是昆明还是武汉，土地出让金自2020年后，都大幅下滑，相比2019年，都几乎缩水了四分之三，房地产行业的萧条让大部分地区的土地财政难以继续运转。

　　如果房地产行业能一直欣欣向荣，各个地方依然可以通过“寅吃卯粮“的方式不断举债、还债，房地产公司依然可以通过高价拿地并盖房、更高价卖房的方式继续赚钱。

　　然而，纵使中国老百姓再勤劳，也抵不过房价的疯涨。正如再好的韭菜苗也需要好的土壤和一定的时间才能长大，如果土质被破坏、韭菜被连根拔起，再好的韭菜苗都无济于事。

　　当人们普遍买不起房时，房地产行业就会疲软，土地财政模式也就难以为继。

　　数据显示，5月1日至5月21日，重点15城新房成交63634套，较4月同期下降15.24%。分城市来看，除上海、武汉两城外，其余13城成交量均较4月同期下滑。

　　二手房市场活跃度同样下滑。5月1日至5月21日，重点10城二手住宅成交48097套，较4月同期下降21.63%；10个城市二手房成交水平全线下滑。

　　交易量下滑的同时，房价也在回调。5月1日至5月15日，上海房价下跌0.68%，北京下跌0.34%，广州下跌0.52%，深圳下跌0.11%。此外，26个二线城市、26个三线城市、33个四线城市5月上半月房价均有所回落。

　　我想，如果不是对房企私自降价的扰乱市场行为有诸多限制的话，一二线城市的房价恐怕也很难保持平稳。

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