昨天文章提到房贷利率，有朋友对自己房贷利率明明也是根据LPR利率浮动，而不是固定利率，但跟现在新房贷的利率差距比较大。
比如，有人三年前买房，现在房贷利率仍然得有5.3%，所以看到当前新买房的房贷利率也低到4%，就不太理解自己房贷利率怎么高这么多。
我这里就借此做个扩展分析，包括分析一下今年为何会有提前还款热潮。
去年1月，5年期LPR利率为4.65%，经过4次降息，才降为昨天的4.2%，累计降息45基点。
但相比LPR利率挤牙膏式降息，去年5月15日，央行发布了《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，对房贷利率影响更大。
之前旧版的房贷利率是：首套房不得低于5年期LPR利率，二套房为5年期LPR利率+60基点。
修改后的房贷利率是：首套房不低于5年期LPR利率减去20基点，二套房仍然为5年期LPR利率+60基点。
二套房不变，但首套房变动比较大。
而从规定看，新版首套房贷利率看起来似乎也就降低了20基点，从“不得低于5年期LPR利率”，修改为“不低于5年期LPR利率减去20基点”。
但实际上，降幅远不止这一点。
因为央行只是规定了首套房利率的下限，但允许银行去在规定范围内进行一个浮动加点。
所以，房贷利率是由两部分组成：5年期LPR利率+浮动加点。
在去年5月之前，银行浮动加点部分基本是超过60基点，有的甚至120基点。
三年前买房的人，这个浮动加点超过100基点的大有人在。
比如，3年前5年期LPR利率是4.65%，如果浮动加点为100基点，那么购房者的实际房贷利率就是5.65%。
去年修改浮动加点规则后，银行普遍是把房贷利率下降到5年期LPR利率，甚至直接到5年期LPR利率减20基点的下限。
比如说，去年4月买房的人，是5年期LPR利率+60基点。但到了5月买房，就变成5年期LPR利率-20基点，一下子就少了80基点。
要是像3年前，有人浮动加点是100基点，去年5月新规，等于一下减少120基点。
相比之下，当前5年期LPR利率减少10个基点，并没有太大感觉。
但关键问题是，去年这个浮动加点的规则修改，只适用于新增房贷，不对存量房贷生效。
新增房贷，不管是买一手房，还是二手房，都是可以使用新的浮动加点规则。
但存量房贷，你跟银行的房贷合同里，这个浮动加点是多少，就固定为多少，并不会变化。
而且，这跟3年前让你选择固定利率还是LPR利率没关系。
就算你选择了LPR利率，也只是变成LPR利率+浮动加点模式。
这里面，LPR利率是会每年根据最新LPR利率去更新变化，但浮动加点部分，就是固定的。
这是当前存量房贷比起新增房贷，起码高60-120基点的原因。
比如，有人在3年前买房，房贷利率是5.65%，也就是5年期LPR利率4.65%+100基点。
去年5年期LPR利率从4.65%，下降到4.3%。
这个人今年的房贷利率是4.3%+100基点=5.3%利率。
从5.65%下降到5.3%，下降幅度跟去年LPR下降幅度一样。
但现在新买房的人，房贷利率最低可以到4%利率，因为现在5年期LPR利率是4.2%-20基点=4%。
相差还是比较大的，这也是为什么现在很多人都在攒钱提前还房贷，因为存量房贷利率实在太高。
今年有提前还款热潮，不过我看一些媒体和分析，挑人们存款意愿增强、风险意识增强之类的来说，却比较少提及当前存量房贷利率比新增房贷利率高太多，这还是有点避重就轻。
今年会有提前还款热潮，原因自然很多，但其中存量房贷利率过高肯定是主要原因。
今天才刚看到一个新闻，是说今年一季度，惠誉博华发布的银行间RMBS提前还款率上升到14.45%，为近五年最高值。
去年这个浮动加点的规则修改，对存量房贷不生效。
这某种程度并不利于促进消费。
毕竟存量房贷市场更庞大，现在因为存量房贷利率，动辄就比新房贷利率高100基点，落差还是太大了。
这一方面是没能力提前还贷的人，还是要背负比较高的房贷利息，就没办法释放消费潜能。
另外一方面是有能力提前还贷的人，肯定还是会想办法多攒钱，能多还一点是一点。
不过我这里得强调一下，大家如果要提前还贷，一定还是得量力而行，能攒多少钱，还多少。
省得增加自己一些不必要的额外风险。
总的来说，我个人是认为，想要降息促进消费，得把去年修改浮动加点规则，也对存量房贷的首套房生效。
或者能对存量房贷的首套房利率能做适当优化下调，降低当前新旧首套房利率巨大差额。
这个才是关键。
当然，这个顶多也只能是针对首套房去优化调整，二套房不管怎么变动，利率都是比较高的，这也符合房住不炒的精神。
而且下调存量房贷的首套房浮动利率，只会释放购房者的消费潜力，并不会对房地产市场产生刺激效果，不像全面降息，还要担心对房地产市场过度刺激，重新引发炒房。
不过，存量房贷如果也要对首套房利率做下调，那么会对银行的利润带来比较大的冲击。
因为去年之前的存量房贷，占了银行当前房贷的大部分比例，要是存量房贷的浮动加点也下调，银行利润会有立竿见影的下降。
但银行过去这么多年，躺在实体经济上吃息差，赚取了大把利润。
现在经济下行压力比较大，需要刺激消费，那么让银行适当“让利于民”，也是很合理的事情。
当然，这也只是我个人看法。
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