房地产也许不会再有春天了。
2024年的严冬也许比2023年更寒冷。
我们拉一下最新的数据，看看2023-2024的趋势。
新房价格同比情况不断恶化
从最近一年的数据看，70大城市房屋同比价格下滑的越来越多。
2023年1月，房价同比下滑的城市有55个。解封后大家预期经济会大幅反弹，因此一度对房地产的预期也有所恢复。反映在数据上，房价同比下滑的城市逐步减少，到2023年6月减少为42个。
但是大家很快发现，经济出问题并不仅仅封控导致的，而是固有矛盾在这个时候集中爆发了。也就是说，解封并不能刺激经济反弹。于是预期再次逆转。加上越来越多的开发商暴雷，整个市场一片哀嚎。
从7月开始，新房价格同比下滑的城市越来越多，到2024年2月达到57个。
二手房全线下滑
新房价格并不能完全反映市场情况，二手房更贴近市场。
与新房类似。2023年1月二手房下滑城市64个，解封的利好短暂刺激了房市，3月下滑的城市缩减为60个。
然而，解封带来的利好非常微弱，在经济疲软和房企暴雷的多重冲击下，二手房市场迅速崩塌。4月以来下滑的城市不断上涨，到2024年1月，所有城市二手房价格都在下滑，2月也是如此。
从跌幅看，6月以来平均跌幅也在不断扩大。
房地产销售腰斩式暴跌
我们从百强房企看，按方正引用的克而瑞的数据显示，百强房企二月销售同比下滑59.7%，即使剔除春节影响，下滑幅度也高达41.6%。并且这是全面下滑，即使最强的TOP1-10的下滑幅度也大致如此。
并且，这次大幅下滑不仅仅是民企，国企和混合所有制房企都大幅下滑。大家看下图，是1-20名房企的数据。这里面有国企，有混合所有制企业，有民企，所有企业无一幸免，销售额全部大幅下滑。
按方正引用的克而瑞数据，在TOP20 房企中：“
1）国央企2 月单月销售额同比-61.8%……国央企2 月单月销售额环比-29.8%；
2）头部民企2 月单月销售额同比-71.0%，环比-33.3%；
3）混合所有制房企2 月单月销售额同比-52.8%，环比-16.1%。”
这已经不是简单的下滑了，是销售暴跌。
房企资金链进一步吃紧
房地产企业资金有四大来源，国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金。其他资金主要就是和销售相关的各种回款。
从下表可见，以销售回款为主的其他资金占房地产资金来源的一半以上。现在，这个占据半壁江山的资金来源，腰斩式下滑。
实际上，之前的各种政策已经透支了房地产的销售。《财新》报道说，一名地方国企华南区域营销人士称，“我们楼盘2023年月均成交40套；2023年下半年，持续推出低首付政策，大力促销以价换量，月均成交量达到60套，但基本把未来两三年的客户都透支了。”
降价自救很可能是楼市接下来的走势
越来越多的开发商不行了，白名单的作用也非常有限。地方倾向于将更多项目放入白名单，但是金融机构该审还是审，按市场化来。
金融机构既担心项目不符合要求，又担心即使符合要求，销售的时候也不一定能卖出去，还担心降价导致的抵押物价格下滑。
《财新》引述某机构人员称，“现阶段谁能保证建好的楼盘一定卖得出去？‘保交楼’和‘白名单’都是解决供给端问题，但如果需求端不行、房子卖不出去，银行资金又会打水漂。”
一些银行为了对付上面，在实施的时候出现了放款政绩工程，一些银行急着抢白名单中的优质项目，这都反映出金融机构对房地产继续看空的态度。
至于底层的放贷人员，他们考虑的不是什么政策、怎么救市，他们的要求很简单，我按政策放款了，出事了别来找我。
在这种情况下，楼市很可能会进一步下滑。“由于市场信心和行业预期尚未扭转，接下来大幅降价走量将成为多数企业在营销端的自保动作。”
最后，为了防止曲解，我要申明，困难总是暂时的，我们一定会挺过去，加油。
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