单刀赴会凤凰卫视龙虎斗
南京苏鼎房地产研究所 宋 坚
在深圳工作期间，香港凤凰卫视中文台是笔者的精神食粮，其忠实新闻真实的作风，永远令人肃然起敬。遗憾的是在南京，至少我看不到。所以当卫视凤凰邀请我作为“政府干预楼价是否开倒车”讨论嘉宾时，同意冒险前往。
众所周知，南京地产新政以来笔者最著名的文章是“炮打任志强”，估计经常上网、北京地产开发精神领袖任志强先生应该能够看到，但是一直未回敬我多少有点尖刻的文章。笔者第一反应，任志强先生是否花钱雇人围攻、来顿鸿门宴，在公开场合令小人难堪。
PK不是笔者的强项，但是如果面对任志强、何为等大人物，肯定会冲锋陷阵、慷慨激昂，即使“阵亡”也死得起所。然而，直到进入录制现场前，笔者一直不知其他嘉宾的名字，事后才知道台下的观众席中，云集了甘连舫、牛刀、杜文等房地产界的大腕和名人。而原准备上阵的任志强先生，据说“临阵退缩”。
由于多年不看香港凤凰卫视中文台，对于当家小生胡一虎，只觉面熟，也记不清名字。上场我只想发现任志强、何为、董藩，哪怕是电话采访过我的《中国房地产报》的记者，结果全都不认识。尤其PK的一方湘江伟业（北京）投资有限公司的方明理先生，完全看不出是一位地产开发董事长、任志强一类的人物。只听他抢发言如机关枪，以声强、噪音压人，有时都听不清在说什么，反正我一不说话，他就以为胜利了。所以，他的自我感觉特别的好，越说越快、越说越多，最后我只看到他的嘴皮振动，根本没有别人辩论的机会。
笔者拜读过任志强的大部分文章，虽然在商言商、立场不对，但至少摆事实、讲道理，而代他上场的这位先生，委实一介武夫，以声强、蛮横压人，“秀才遇见兵，有理讲不清”。任志强先生，PK是不是也是这种风格？
和我一个阵营的中国社科院曹建海老弟，文章绝对精彩，但是PK显然书生气十足，尤其我们双方观点不完全一致，而且没有任何沟通，否则即使任志强、何为，董藩全部到场，估计也未必占便宜。任志强毕竟了解中国社会，最终没有上场，不知出于害怕政府、还是害怕真理。笔者面对这种阵势，完全丧失PK的热情与勇气，无心恋战，只是重点介绍一下南京的情况，有点对不起凤凰卫视热情邀请，节目没有应有的精彩。笔者一句话结束词是，“着眼民众的长远利益，稳定、和谐高于一切，非常时期地方政府必须干预楼价”。
其实，中国地产市场从来就不完全是“市场经济”，没有政府的支持，所有的地产开发商都赚不了钱，这是明摆的事实，他们肯定心知肚明。现在赚钱正欢之际，地方政府搅乱美梦，当然恼羞成怒。
地产开发商最怕地方政府，要降低地产开发商的利润，抑制飞涨的房价，“解铃还需系铃人。”无论是否PK，南京政府肯定胜出，除非国务院、发改委或是建设部“放水”，那怕是一个内部电话，向来紧跟中央的南京市政府立马收回成命，房价“报复性猛涨”，直至中国经济的崩溃。
另一个笑话，这次北京方面误会笔者所在的地产研究所是南京政府地产政策参与单位，很难设想笔者不拿国家俸禄、只是民营企业。其实，与其说笔者拥护南京政府，不如说笔者关心、同情真正渴望购房的人民。
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未来能否请房地产开发商下岗？
南京苏鼎房地产研究所 宋 坚
改革开放以来，随着人民生活水平的提高，尤其深圳先行的“经营城市”理念的深入人心，盘活国有土地，神州大地面貌一新。以王石为代表的现代房地产开发商，以全新的概念或方式，美化生活，政府因势利导，及时调整方针、政策，形成具有中国特色的房地产开发模式，同时也产生房地产策划、广告、销售代理、中介、物业管理等等新型职业。
然而，现行房地产模式制度漏洞下过分投机导致的高房价、房地产垄断开发的高利润，连深圳华为这样以电子、通讯高科技企业也挤入房地产业，实在是一种悲哀，不能不对现行房地产开发模式进行认真的思考。
一、土地拍卖流标的反思
最近南京土地市场频频出现一家底标成交或流标的现象，连南汽这一黄金地块居然无人应接。开发商的表态认为底价高、担心开发预期利润。
城市改造需要资金，以至政府部分官员不得不帮腔宣扬房价还要涨，期望提高开发商买地的积极性；官员的帮腔又导致购房老百性的不满，政府左右为难。
其实，笔者认为，目前的局面除了中央宏观调控前景不明算是一个原因，地方政府提高开发门槛、出让土地面积过大、总金额过高，可能是更主要原因。能够参加竞价的就那么几家开发商，即使不百分之百联手，要达到无人应标、底价成交或流标的目的，十分容易；一旦开发商联合同盟压价，政府可能更加无能为力。中小开发商则心有余而力不足，虽然“游戏法则”规定可以自己联合，但是自己联合竞标，谈何容易，最终的结果是国家土地资源的贬值。笔者赞成土地升值，毕竟“取之于民用之民”；而去年房价猛涨则化成房地产开发商的非正常利润，与土地升值不能混为一谈。
所谓提高门槛、垄断开发的好处，在于政府部门办事、管理及控制的方便，但若从资金到位、开发速度出发则不然。君不见，南京不少城中政府费九牛二虎之力拆迁卖出去的土地，到了开发商手中却是迟迟不动晒太阳。如果再不及时调整政策与方法，土地出让将面临死胡同。其实，只要土地出让前规划到位，降低开发门槛，土地招标拍卖化整为零，可能会起到意想不到的效果。竞标的人多了，才有提价的可能；竞争才是市场经济的最有效法宝。
土地出让小到何种程度？笔者认为，住宅用地最小到小型楼盘规模，比如开发建筑面积2～4万平米左右。再开放点，如果建筑规划到初步设计深度，单栋独立或联排别墅、单栋住宅楼的宅基地都可以单独出让；公用市政工程分摊到地价，操作也不是没有可能。国外可以私人盖楼，为什么我们的土地出让制度不创造这样的机会。尤其当私营经济长足发展，面临与国际接轨的未来形势，无论眼前、还是长远，土地出让面临进一步改革的必要。
二、房地产开发商可以逐渐下岗
面对房地产业的暴利、部分开发商的缺少诚信以及住房个性化要求，个人盖房、集资盖房的欲望愈来愈强烈，房地产开发模式面临冲击。现在流行的房地产开发商，归根结底是中间商，未必能完全、直接满足居住者要求。房地产开发商的急功近利、见利忘义，直接损害的是购房者的利益。如何满足老百性的这种要求，土地出让方式化整为零也是最有效的方式。国外建筑设计、营造事务所，在国家法律允许的范畴内，可以满足各种业主的各种要求；南京被堪称经典的民国建筑，据说当时也出之私人营造所。国内设计体制的改制已经为未来个人、私营建房奠定了基础。至于城市面貌、功能及其他政府对居住建筑的宏观调控，只要加强出让地块规划深度以及实施市政（包括绿化）工程的社会管理化，无论从理论上、还是实践中，估计都有办法。此外，伴随未来新生事物产生的相应问题，政府各项管理只要进行相应的改革，与时俱进，相信没有过不去的火焰山。一句话，从计划经济的“组织建房”到房地产开发商的涌现，是历史的进步；随着国际接轨的步伐、人民新的要求，房地产开发商逐步下岗，可能是新的“与时俱进”。
总之，房地产的暴利不如部分化作国家土地出让收益；部分消除房地产开发商这一中间环节，得利的不仅是国家、还有国家的老百性。为了党和人民的利益，想方设法，一切皆有可能。
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查查“专家”、学者的猫腻
南京苏鼎房地产研究所 宋 坚
据香港《文汇报》报道：“国家发改委4月26日发表报告指出，当前宏观调控的重点应是调整过剩流动性的流向，有必要对房地产发展政策和出口政策作出大调整，包括对房地产商征收暴利税或空置税，下调出口退税率至5%左右。”
“报告认为，经济趋向过热的根本原因在于房地产和出口的过度增长，不断增大的过剩流动性主要集中在房地产领域和京沪苏浙粤5个最发达地区。报告建议，应对房地产发展采取适度抑制的宏观政策，尽快征收物业税(不动产税)；对房地产商征收暴利税或空置税；促进住房供给的释放，提高居民住房转让所得的税率，由目前的20%提高至50%；取消期房销售制度，改为现房销售制度，对居民购买第二套以上的住房采取抑制性的金融政策。”
显然，这才是来自中央的声音。遗憾的是，某些地产“专家”、学者依然“不合时宜”的公开发表言论：“不动产应该说只有房子会不停的增值，其他都是会贬值的，房地产置业对老百姓来说也是财富…”
无论是辨证法还是历史事实，房价从来是有升有降。最近据韩国建设交通部公布的数据，首都首尔和附近京畿道等地区近日平均房价出现下降趋势，致使韩国各地平均房价开始下降。这是自２００５年１月１０日以来韩国首次出现各地平均房价同时下跌。
房地产的泡沫迟早会破，泡沫一破，就会很疼。美国《国际先驱导报》记者陈刚发自纽约的报道更发人深省。美国伊利诺伊州的汤姆·利昂是位退休商人，他在迈阿密买了两栋公寓，每栋公寓的价格是50万美元。他从来没有打算在迈阿密定居，投资地产获利可能是他当初的打算。而如今他不得不面临两个选择：放弃他的20万美元订金，并且偿付在地产泡沫时所置产业的贷款利息；或者按照合同买下房子，然后看着房子迅速地贬值 。显然，他不得不选择后者，“炒房”给他带来了20万美元的损失。
美国未售房创15年纪录，“这就像游戏一样。在前面和中间的人才会赚钱。最后面的人不光不能得利，而且还要承担不属于自己的责任。”现在，似乎已经到了最晚来的人付出代价的时候了。随着美联储在一年半的时间内17次加息，美国房地产市场逐步降温，现在部分地区房地产泡沫开始破裂。美国全国房地产商协会5月25日公布的数据显示，今年4月美国现房销售降低到2003年以来最低点，市场上没有卖出的现房达到420万栋，创下了15年来的最高值，220万人将无力还贷
中国一些地产学者，面对房价飞涨的现实，依然高唱房价还要大涨的赞歌。如果房价每年增值5％左右，稳定上涨可能是个趋势，但是对于局部城市房价涨幅高于10％以上，依然高唱“房价还要大涨”，不得不追究其中的“猫腻”。
郎咸平曾嘲笑中国没有经济学家，其实没找对原因。大概只有中国的经济学家同时兼财团的独董，有的财团提供百万以上的“俸禄”，远高于学校或者研究所的杯水车薪。经济利益的驱使，只有所属财团的利益，那管经济规律与学者的正义。
地产学者，尤其是已经或将要退休的学者、专家，向开发商献媚，是获得开发商牙秽的唯一方式。开发商提供的“信封”的厚薄的前提是要卖力、更要有欺骗性。以退休学者而言，最起码免费全国旅游，开发商买单。若是开发商高兴，挂个“顾问”、“老总”，“俸禄”流水而至，那管百姓购房负担。
任志强区区100万，就买断一位年长“专家”的良心，高喊中国要“保护富人”。当今“专家”、学者，铜臭味实在太浓，某些法律专家断章取义，为不法开发商开脱，坑害老百姓，本身就违背人民法律的真正含义。
比起官员，“专家”、学者更有欺骗性，“专家”、学者的“学问”往往掩盖经济交易的丑陋，尤其种种是事而非的理论，搞得人晕头转向，慷慨激昂，甚至鼓吹“房价还要再涨二十年”。在国家宏观调控、尤其房价调控人民不满意的时候，查查中国“专家”、学者的“猫腻”，不但有必要，而且要象政府廉政、反腐一样深入。
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炮打任志强
南京苏鼎房地产研究所 宋 坚
南京市政府全国首例、采用行政手段干预如脱缰野马的房价，老百姓欢呼雀跃，全国亿万双眼球注视南京。相反，鱼肉人民、不法地产开发商，恼羞成怒。早已忘记自己是共产党员的地产老板任志强，更是狗急跳墙，炮打南京房管局，实际向为民请命的南京地方政府发起猛烈的攻击。
一、市场经济不排除政府特殊情况下的价格干预
任志强的主要大棒是“政府有权用法律许可的各种手段，如财政的、货币的、行政的方式来进行调整，但却不能和不应对市场调节价中的某一单一价格直接进行管制”。请问，不法开发商可以非法暴利坑害百姓，为了人民的利益，政府为什么不能限制高价？
任志强一再提到地价导致房价的飞涨，南京前一阶段房价上涨的，恰恰不是拍卖地价高的楼盘。不少涨价楼盘，同样地价，二期价格每平米高过一期近3000元，任志强将房价飞涨责任推给地方政府，显然别有用心。
何谓社会主义市场经济？江泽民同志在十四大报告中指出，社会主义市场经济在宏观调控上，我们社会主义国家能够把人民的当前利益与长远利益，局部利益与整体利益结合起来，更好地发挥计划和市场两种手段的长处。
中国改革开放总设计师邓小平指出，计划经济又有市场，市场经济也讲求计划。这说明我们在建设社会主义市场经济的情况下，不能丢掉计划调控的手段。对待关乎民生利益的房地产、药品的重要商品的定价，政府不仅可以理直气壮地管理，而且有责任和义务实施严格的监管。如果我们任其自由发展，既危害着普通消费者的生存权力，也有损社会的公平正义，阻碍和谐社会的建设，有违当初建设市场经济的初衷。
从日本、加拿大和英国政府等市场经济国家，对待关乎国计民生问题的价格，不仅可以干预，而且还能够实施更为严格的控制，体现出浓厚的政府色彩。
目前猪肉、鸡蛋价格上涨，马上启动政府行政干预措施，包括“某一单一价格直接进行管制”，这太正常了，大快人心。作为同样关系民生的房价，政府为什么不能行政干预？这是基本常识，赚钱赚得脑满肠肥的任志强，是不是有点利令智昏。
二、房价调控有必要加强执法力度
必须看到，为了改变城市面貌，当年国家与地方政府给了地产开发商许多优惠政策，有时不得不牺牲老百姓的利益。尤其在改革开放初期，在拆迁政策、土地出让等方面，致使地产开发商的经济实力大大提高，以至部分地产开发商财大气粗、不可一世。时至今日，当房价扶摇直上，大部分百姓望房兴叹之际，地方政府挺身而出，为民伸张正义，何罪之有？
“乱世必须重典”，对于南京市政府而言，房价调控，政府的执法力度不是过分，而是不够。最近核算南京某楼盘，两万平米左右，超过核定价格竟五、六百万之多，区区二十万罚款，当然是隔靴搔痒。
当然，物价局以后深入核定价格的方法与数值，可以商榷。对于品牌开法商以及高档楼盘，价格可以有一定的梯度，利润率也应该有所区分。但是南京市政府以2007年5月14日的价格作为这次不得上涨的价格底线，已经充分体现政府对地产开发商的极大宽容。当前不是讨论政府是否应该行政干预，而是政府有必要加强执法力度，否则人民政府对不起人民。对于房价不正常飞涨，只要地方政府敢管、同时一管到底，南京房价问题不难解决。
遗憾的是我们的一些媒体、一些经济“专家”，似乎叶公好龙。当地方政府不问房价时，他们喋喋不休埋怨政府不动用行政手段；而当南京政府真正力挽狂澜之际，又抬出臭名昭著的任志强，炮打地方政府，是糊涂？还是与不法开发商有千丝万缕的联系？
任志强“敢说”，关键在于利益攸关、兔死狐悲。几乎没有一家开发商只赚“富人”的钱，任志强的公司也不例外。因此，南京市政府房价新政，不但英明正确，代表民心、民意，而且必然影响全国。
炮打任志强，就是要炮打忘记祖国与人民养育之恩的跳梁小丑。
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