任志强跟本不用发愁第二套房的首付新政策，房价还会涨的
邋遢道人 2007-09-29
看到憋屈网友转贴了房产大亨任志强的文章，任总批评政府现在提高第二套住房首付比例，说这属于“宁要社会主义的草，不要资本主义的苗”的延续，属于“宁可以让大多数人买不起房，也不能让少数人多买房”的政策，是“脚痛医脚”，饮鸩止渴。任总显然非常生气。贫道以为，任总其实没有看懂政府在做什么，为什么这么做，以后要吃亏的。
政府提高第二套住房的首付比例，并不仅仅是为了限制富人买房子，而是为了国家安全，是为了今后出台真正能限制房产泡沫的时候，让银行损失小一些，出现的金融危机控制起来有把握一些。至于富人买房还是穷人买房，估计他们根本没考虑。
中国房产市场是否有泡沫？多数专家和房产老板都说有，但是离出问题还早呢。况且很多年前就有人说房产有泡沫，说来说去，结果房价有涨了几倍，也没见出什么问题，净是瞎诈唬！于是专家们更加得意。他们的理由是，中国的房价现在比香港、比台北低得多，比美国、英国的房价也低，因此，还有空间可以长。估计很多政府官员也相信这些，因此还没什么警觉。
贫道早就发现，这些所谓专家本来就是富人的“托”，中国房价目前的飞涨，原因是中国房产市场在2005年前后已经进入赌博市场经济状态，也就是与股票、期货、汇市一样，是按照“买涨不买跌”的规则进行的，不是按照“贱买贵卖”的一般市场规则走的。70％的新房买主是为了保值和投资，不是为了“改善住房环境”，这还可以从新房基本没有人住可以看出来，贫道前一个帖子对此进行了论述。有钱人现在基本都有3套以上住房，而且很多房子干脆买在外地，包括北京、上海或者旅游地，这样的情况连美国的富人也很少见，贫道周围的一些朋友、同事就是这样。
个人拥有的小额资金，保值和投资最合适的就是买房子。买股票涨跌幅度太大，玩期货、汇市要有专业知识和时间，而买房子最简单。房子由于连着地产，属于不可再生资源（起码位置是不可再生的），长线一定是涨。而且买股票又不分红，自己也不愿意做股东，因此除了赌博赚钱没别的好处。而房产起码可以住，还可以出租有收入。买商品囤积居奇，要发生储存、过期的费用，而房子这些问题就小。加上中国人的置产概念往往就是买房子，因此中国一些依靠黑色和灰色收入发点小财的人，往往会买很多房子。买了不一定就是为了马上卖，而是一种心理满足，觉得自己的资产是安全的，什么时候需要钱了就卖掉。贫道有一天与一个邻居聊天，他竟然在三亚、海口、珠海、郑州、大连、上海等地拥有总计3000平米的房产，现在总价值达到1500万以上，而他算了一下买这些房子总计花了不到500万，这些房子他一套也没卖，因为他也不需要钱。
因此，中国的“大多数人买不起房”的根本原因，是“少数人多买房”造成的，这个道理其实任总自己也知道，少数人现在还拥有几十亿存款，每年房产也就一、两亿，而中国保值投资的产品不多，他们都去买房子了，房子价格自然会让“大多数人买不起房”。加上很多境外资金也会跟进，因此房价上涨空间还很大。
按照中国统计年鉴计算，中国目前城镇居民中中等偏上收入群体的收入增长幅度，小于房价增长速度，也就是说城镇人中除了高收入的20％人，如果现在买不起房子，今后更加买不起。
目前中国人均住房已经达到中等发达国家水平，已经远高于香港、台湾、新加坡、韩国等国家，而且还在飞快接近发达国家。中国不缺少房子，现在就够了，只是因为目前的规则，造成“纵有广厦千万间，难蔽天下寒士尽欢颜”的局面（贫道以前有个帖子就是这个题目）。
说中国的房价现在没有美国高，没有香港高，那是按汇率计算的，不是按购买力评价法计算，也没有比较按照本币计算的人均收入和平均房价。美国人均GDP是4万多美元，美国房价大约为1500～3000美元一平米（指独立别墅型住宅，楼房要低得多），也就是平均一个人的GDP一年可买13－26平米房子。中国人均GDP为1.6万元，房价大约为3000元一平米，一年只能买5平米左右，这还是楼房与独立住宅的差别。香港房价是内地的三四倍，但香港人均收入是内地的10多倍，因此内地房价实际是香港的两三倍。虽然中国也会有境外资金进来买房子，但这都是为了炒房。因此，要衡量中国房产市场有没有泡沫，泡沫大不大，以上数字才说明问题。
关于为什么中国房价会成为这个样子，一是因为中国缺少比较多的保值产品，而富人们收入增长太快，贫富差距太大，另一个就是中国政府一直采取鼓励房价上涨的政策，也就是一直在出台提高房产成本的措施，而没有采取增加买房成本和风险的措施，比如开征财产税。贫道前一个帖子把这个道理说清楚了，有兴趣的可以看。简单道理是西方国家房产交易市场的规律与中国一样，也有成为赌博市场的趋势，但由于他们还有一个相反控制阀，也就是财产税，房子越多越值钱，税率越高，因此很难成为保值和投资市场。中国没有相反控制阀，而且政策还是促进房价，自然中国房价冲到拐点的时间短。
其实任总不用担心，因为现在富人买房基本是为了保值，很少有富人贷款买房子的，都是一手清。政府这样做，会让一些本不富裕的人不要参合到这里。第二套房子提高首付，只会限制住很少人，现在炒房的主体是不可能限制的。而本不富裕的人，也就是所谓“次级信用”等级的人，他们只要不参合到这里，房价暴跌的时候金融风险就小些。政府的这个政策一点不会影响房价上涨，任总不用担心，还继续囤积土地和房子，等着房价涨吧。
任志强：提高第二套房首付是饮鸠止渴
现在提起“文革”似乎是已成为了历史，经历了“文革”摧残的一代并不愿去回忆那些令人痛苦的岁月，尤其是这些错误来自于一个曾被中国人尊敬并为之骄傲的伟人。于是正确的反抗也无法让他们成为“英雄”。更重要的是人们并不愿打碎曾在心中建立起来的“神圣”。改革开放又让新一代的人进入了日新月异的时代，他们在追求新的生活，更不顾去了解那些连老一辈都不愿提起的事情了。这段岁月渐渐的在后人的记忆中淡忘了。
但“宁要社会主义的草，不要资本主义的苗”的思想却从来没有被遗忘，不断的与小平同志改革的“猫论”产生冲突，并时不时的占据了上风，让改革的道路在争论中弯弯曲曲的更加艰难。
当时的农民不过是养了几只鸡、喂了几头猪，并用鸡蛋与猪肉到集市上去换些急需的日用品或换点零钱贴补家用，却成了被禁止的行为，成了要被铲除的“资本主义的苗”。最简单的理由是还有人养不起鸡、喂不起猪，为了社会主义和谐和防止出现以养鸡致富的资产阶级宁可大家都穷也不能让一部分人先富起来。结果是大家真的就都一贫如洗，这个世界就只剩下了“社会主义的草”了。一穷二白成了社会主义的代名词。
小平告诉我们的则是贫穷不是社会主义，让一部分人先富起来才能最终实现共同富裕的目标。农民有些人养了鸡，有些人喂了猪，可能会先富起来，可能会拉大贫富之间的差距，并不等于是资本主义，而不允许一部分人先富起来的结果则必然是整个社会的贫穷。改革前的过去和改革后的发展已经用事实告诉了人们这个无法用任何理由来颠覆的道理。
遗憾的是今天中国的房地产中频频出现的调控措施却恰恰正在遵循着“宁可以让大多数人买不起房，也不能让少数人多买房”的旨意。为不让少数人养几只鸡、喂几头猪、买几间房，在拼命的四面围剿，设置重重障碍、增加各种税费、提高市场的交易成本、实施坚决有力的打击与抑制，唯恐天下不乱。寄希望于能在打击少数人不养鸡、不喂猪的情况下，让另外一些本就养不起鸡、喂不起猪的人能拥有鸡蛋和猪肉。结果却不但没有让肉价与房价跌下来，反而让更多的人养不起鸡、买不起房，也反而给了那些有能力养鸡、喂猪的人创造了更宽松的投资机会，更少竞争的发财机会。
为了怕有人炒房，于是增加了二手房交易的各种税费与门槛，岂不知历史上和世界各国都在鼓励人们进行适度的梯次消费。富起来的中国人也不再是几代人存几辈子的钱才能永久性的一次到位，只购买一次住房的情况了。一个家庭一生中购买多次住房逐步的改善与提高生活质量早已成为了现实。正是因有从租到购、从旧到新、从小到大随着家庭人口结构、工作位置和收入与消费能力的不断梯次升级的过程，才需要国家从政策上鼓励与支持形成多次梯次换购的行为。
没有人卖二手房，又如何让人能从旧到新的换购呢？没有人买，又如何让人能用卖掉旧房的钱去换新房呢？难道一定要让人们空着旧房再另存一笔钱去买新房？难道一定要让本就买不起新房的人也买不起旧房吗？难道让连购买二手房都要贷款和有困难的家庭非得去买新房吗？没有了二手房交易的流通等于断了梯次消费的后路，也扼杀了市场。
养鸡可以生蛋发点小财，买房可能有升值也会增加收入，但都变成了“资本主义的苗”，于是倍受打击与虐待。有人说住房是生活的必需品、是“政治”，因此要政府调控、打击与抑制炒房。但鸡蛋与猪肉又何尝不是这种这种“社会主义的草”的政治呢？食品不更是生活必需品中的重中之重吗？否则又何须控制粮价与肉价呢？粮价、肉价与低收入家庭密切联系，但不管是一手房还是二手房房价都与低收入家庭无关（低收入家庭要靠政府来买单保障）。唯一的解释就只能剩下怕民众在养鸡或购房中“发财”了，怕因此而生长出资本主义的苗。
改革的初期为闯物价关，也曾有过多种的争论，但最终是放开市场的供给性生产，任由“资本主义的苗”大力发展，才最终让物价以供不应求的物以稀为贵转为了供过于求的竞争和竞争中的物价合理化。而增加二手房交易税费之后的市场现实证明，除了国家能从民众的交易中多捞一把税收之外，既没有限制住交易的行为，也没有限制住交易的价格，反而让真正的消费者在增加实际的支出与负担。让那些本来还可以靠收入形成梯次消费的民众，不得不在交易税费推动房价上涨中，放弃或放缓升级的步伐，屈居于求其次了。
为什么要限制或打击民众购买第二套住房呢？也是颇让人费解之论。
当国家不提供住房时，没有了民众的第二套住房又怎么会有租赁性市场呢？没有租赁性市场又怎么会有梯次消费的路径呢？
当国家没有强制性要求提供全部精装修房并实施预售制度时，民众住房的升级换代，又怎么能是不先预购第二套住房再在新房入住后处理第一套住房呢？是先有鸡还是先有蛋的问题没弄清楚，还是假装糊涂而故意让人们只能一次性的购买自认为居住到位的住房，而不能形成梯次的消费习惯。逼着民众超前消费的只愿购新房，且第一次购房就要买大户型。
即使是只为了个人消费去购买第二套住房又如何呢？难道中国人在生活逐渐富起来的过程中不可以拥有第二套住房的消费行为吗？难道国家不应支持和鼓励民众的消费行为吗？难道拥有两套住房的抵押贷款比首次购房的风险更高吗？同样只剩下一种解释就是怕民众通过住房消费而获利，并用这种获利改善生活条件。须知：中国的法律并没有禁止过这种合法的获利行为。
有些人将这种铲除“资本主义的苗”的行政措施解释为防止房价的上升。如果不从供求关系的经济必然规律上解决问题，而试图用限制需求去平衡供求关系、阻止房价上涨，已被事实证明是徒劳的，其结果是推动房价的上涨。
中国政府发展市场化的改革，难道不是因为曾在福利分房的道路上碰得头破血流才不得已而为之吗？中国政府发展市场化的目标难道不是为了让民众能充分的利用市场的机制而更好的改善住房的条件吗？难道在消费或投资的同时利用增值获取收益不是市场经济的必然规律吗？
铲除“资本主义的苗”的同时，只能严重的打击普通的消费者。针对于少数人获利的政策，不但没有起到这种抑制作用，反而加重了所有人的购房负担，让更多的人只能剩下“社会主义的草”。
投资性需求是根据投资获利来计算成本的负担能力的。这种投资成本的增加是在获利时被增值收益或租赁收益消化的，是一种可以向第三方转移的成本（如同二手房交易所增加的税费成本是在向后来的消费者转移并推高房价一样）。这种成本的转移同样会推高转让价格和租赁价格，并不能起到抑制投资的作用。
消费者的成本增加则是无法向第三方或市场转移的成本。这种成本近期只能由消费者用现实收入支付（远期也会同样有增值收益）。但也许成本的增加让他们无法承担时，只能退出靠收入解决购买的行列，退而求其次而租。这样反而会推动租赁需求的增加，并让投资购房者的队伍加大，让投资租赁的收益增加，吸引更多的人进行投资，并将这种投资通过租赁转换为消费（对彼是投资，对租赁者是消费，投资只能通过增值和租赁消费转换成收益。不等于投资与消费无关，投资只不过是消费的前提条件）。
任何国家都必须对国民的住房问题承担责任，这种责任包括供给建设居住房屋的用地，包括资金的支持与税收的减免，包括社会住房保障体系，也包括市场化的选择。无论如何至少应让每个家庭拥有一套设施配套的成套住宅。
中国目前存在的问题是无论这几年的房地产投资有多少的增长，都未能实现我国政府1996年向联合国提交的报告中在2000年应实现的目标。至少今天不管是城市还是农村都无法满足这种最基本的成套住宅。那么又让这些城市居民不管是买还是租又住在哪里呢。在限制城市建设用地供给和耕地18亿亩红线的政策中唯独不限制农村宅基地的发展。因此宅基地的总面积超过了城市建成区总量的四倍多，同时城市还要为“农民工”进城提供长期甚至永久性住房。根子也许正在于两种不同土地性质的政策上。
将几乎所有政策的板子都打在了城市建设者与消费者的身上，并不能解决中国房地产市场发展的问题。即使中国同时建立了住房保障制度也只能减轻需求对市场的部分压力，因为能进入保障体系的家庭本来就不应进入和不属于市场的范畴。试图用降低房价来让更多的人靠市场解决住房问题，那么就与现行的政策和打压背道而驰。这些提高交易税费和进入门槛的做法都只能让更多的民众知难而退，延缓他们的改善时机，并不能有利于改善他们的住房条件。只为投资者打开了取得更高租赁或增值收益的大门，他们可以坐等那些迟早要进入市场的家庭最后来买单。
要推行市场经济就必须遵守市场经济的规律，就像人类不可能违背自然界的规律一样，不可能靠人力将黑夜变成白天，将白天变成黑夜。而市场经济中无法划清哪些是“资本主义的苗”，哪些是“社会主义的草”。阶级斗争只在政治的统治上体现，并不能在商品上体现阶级的属性，否则岂不是又要回到姓资姓社的老路上去了。
经济管理的部门有可能有不同的管控目标，但不管各自部门的目标是否一致都不能否定市场经济的大目标，不能否定让中国人富起来的根本利益。
如果所有出台的调控政策只是为了解决脚痛治脚的问题，并由此而严重的损害了中国经济长远发展的大前题和让民众共同分享改革成果和市场化带来的益处，那么这个政策一定会是失败的政策。
绝不能让政策使中国进入了只剩下“社会主义的草”的一条死路上。
很遗憾小平先生远行了，最令人不能接受的就是小平先生开创的中国经济市场化改革的大好局面在一步步的被计划经济的精神和“一大二公”的观念蚕食了。
因为房价上涨还有人买不起房，因此要限制一部分人购买第二套住房，那么是否因为铁矿石在涨价，中国就不生产和使用钢了；是否因为还有人买不起私人汽车就不发展汽车产业了；是否因为中国的企业借贷有坏账就停止银行的贷款业务，将银行的信贷风险都转移给消费者。这与部分农民养鸡喂猪有可能产生资本主义的道理如出一辙，没有任何逻辑上的差别。
证券交易税费的上涨并没有熄灭股市的烈火，提高首付与增加交易税费同样是饮鸠止渴的自残。当中国经济被这些违背市场经济规律的乱刀砍得遍体鳞伤时，并不会给尚在发展中的民众带来更多的幸福。
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