“国十五条”楼市调控重拳将变空调？
建设部官员解释关键措辞引爆议论，记者多方核实均遭闭门羹
“国十五条”楼市冲击波
本报讯 在“国十五条”出台的这半月时间里，广州买家在期待着这个被视为最有力度的宏观调控能重锤落地，把房价的火气降一降。但在地方细则还没有敲定时，出台“国十五条”的中央九部委之一、建设部的相关人士近日放话，引起一种猜测——“硬”调控是不是要“软”着陆了？
业界普遍理解遭遇颠覆
在6月13日由中国房地产协会主办的2006年房地产市场形势和调控政策报告会上，建设部房地产业司司长沈建忠表示，90平方米套型建筑面积可能成为中小户型与大户型的分界线，换算为大家熟悉的建筑面积，相当于建筑面积100－105平方米；“套型建筑面积90平方米以下住房须占到开发建设总面积的70％以上”是针对一个地区的总量概念，而非针对单个楼盘，而且具体到地方，各地还有调节余地。
“约为105平方米”不准确
针对坊间议论，建设部有关负责人昨日表示，“90平方米的套型建筑面积大约相当于100到105平方米建筑面积”的说法不正确。关于套型建筑面积，《住宅设计规范》中有明确定义。
购房人购买的房屋建筑面积是据《房屋测量规范》来计算的，与《住宅设计规范》规定的套型建筑面积的计算方法不相同，不能简单对比。如购房人购买的房屋建筑面积，除了分摊本幢楼的公摊共用部位的建筑面积外，还要分摊本幢楼之外、本小区的公摊面积，如物业管理用房建筑面积等。
建筑面积或不止增15平方米
那么两个概念之间的差距到底是多少？记者向一房地产企业的总建筑师了解到，对于多层、小高层住宅而言，由于公摊面积比较少，实用率相对较高，如果达到85％－90％，甚至更高，那么每套房子的套型建筑面积与建筑面积一般会相差10－15平方米。但对于高层住宅而言，因为实用率比较低，一般为82％－86％左右，那么每套房子的套型建筑面积与建筑面积一般会相差15－25平方米。这就意味着，高层住宅以90平方米的套型建筑面积作为大户型与中小户型的分水岭，反映到建筑面积上就约为105－115平方米。这样的面积在目前广州划分户型的惯例中，足以够得上大户型了。
最新声音:“这个记者写错了！”
中国房地产业协会城市开发专业委员会王平在接受本报记者电话采访时称，“这个记者写的消息(关于沈建忠解读国15条一稿)是错误的！”当记者询问正确的消息又是什么时，他表示现在不便透露，然后称要开会，就挂断电话。然后记者向有关部门多位官员核实情况，对方均不对此事发表看法。
据北京某消息人士表示，新的解释出来后，引起了人大代表以及政协委员的质问，不少相关部门负责人对此问题三缄其口，不愿出面再解释。
○名词解释·套型建筑面积
按《住宅设计规范》，套型建筑面积=套内使用面积÷标准层的使用面积系数，套型是按不同使用面积、居住空间组成的成套住宅类型。套内使用面积等于套内各功能空间使用面积之和。标准层使用面积系数=标准层使用面积÷标准层建筑面积。业内人士介绍，一般而言，这个系数在80％－85％左右。
规范对不计入套内使用面积或套型建筑面积的部分也有明确规定，如规定阳台面积应按结构底板投影净面积单独计算，不计入每套使用面积或建筑面积内。
国十五条规定
(二)明确新建住房结构比例。“十一五”时期，要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。
(五)为抑制房价过快上涨，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30％。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20％的规定。
■建设部官员解释
对户型比例达到70％的解释:
沈建忠解释:“70％的比例是对各地区一个总量的概念，即各地区90平方米的中小户型在开发建设面积总量上必须达到70％要求，具体到各个楼盘套型建筑面积90平方米以下的户型占多少，要看各地区的实施细则。”
沈建忠透露，建设部房地产业司、规划司等相关部门已经在拟定90平方米中小户型的实施细则，将会尽快出台。
对套型面积90平方米的解释:
沈建忠解释说，根据一般的测算，套型建筑面积和建筑面积大约相差10到15平方米，也就是说，90平方米的套型建筑面积约等于100到105平方米的建筑面积。
●楼市快评
炸薯条本就不准备硬到底
所谓炸薯条，说的不是“十五条”的谐音，而是刚出炉的时候又硬又脆，但放久了就变软的东西。
当“国十五条”刚出台的时候，就已经有民间的声音指出:“国十五条”不能硬政策软着陆，得出实效要看落实。但随着沈建忠对90平方米和70％的重新阐释，这一愿望看来又要落空了。
根据沈建忠的解释，当时引起市场震撼的套型建筑面积90平方米，变成了建筑面积100－105平方米。如果说到了这一步，“国十五条”只是“微软”，那项目比例70％解释为地区总量比例70％，就是“相当”软了。
令人困惑的是，套型建筑面积本不是一个老百姓熟悉的名词，前有建筑面积，后有套内面积，为什么政府公布的时候要选套型建筑面积？另外，“国十五条”中“凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％”，为什么不明确用“新审批、新开工的商品住房总面积”，而要采用“商品住房建设”这一模棱两可的词呢。
只能得出这样的结论:薯条本来就不准备硬到底。所以留了很多气孔受潮。最令人担心的一个气孔是:具体到各个楼盘套型建筑面积90平方米以下的户型占多少，要看各地区的实施细则。不知“国十五条”又会受哪些“具体问题具体分析”的软化。
■疑问
90平方米面积调控变“软”
近日，建设部房地产产业司司长沈建忠对房产新政中“90平方米户型占70％”一条首次透露出官方解释。尽管还未被最终确定，但却仿佛给出一个信号:大户型与中小户型的分水岭可能要大于90平方米的建筑面积。
根据沈建忠的解释，90平方米指的是套型建筑面积，那么换用建筑面积表示，大约为100－105平方米。由此看来，这一调控政策在最后要落地的时候，已经比较接近前两年建设部关于“豪宅与普宅”的分水岭——120平方米。如果各地还有调节空间，这个大户型与中小户型的分水岭会不会还要提升？那么，这还算是中小户型的概念吗？正在因此而“肉痛”的发展商还会痛吗？被视为最有力度的调控还是一场暴风骤雨吗？
70％比例松口，堤坝决口
沈建忠的解读指出，“90平方米及70％”是针对整个地区的总量而言，该信息在广州业界中引起一阵“骚动”，有人称看到了政策的松动，有人称这是一个突破口，也是各地方政府制定具体落实细则的一个“参照”。
从字面上理解，把整个城市作为一个“大指标”来解释，也是说得通的。比如在一定时间段内，城市的总建筑面积指标为定量，规划部门只要按照地段及需求人群购买需要来安排产品的话，全市的户型面积90平方米以下单元占总量70％，即可。也就是说，在某些偏远地区或适合建造豪宅的项目，完全可以突破“90平方米、70％”这个紧箍咒的，只要全市协调好便达标。
105平方米还是中小户型
从事保险业的许小姐认为，他们一家三口是换房才考虑至少需要100－105平方米的住房面积，但这个面积范围的户型应该不能算是中户型。因为像这样的面积，一般都可以做到大三房。在银行工作的万小姐认为，若单价为6000元/平方米，那么一套100－105平方米建筑面积的房子就要比之前理解的90平方米建筑面积的房子多支付6万－9万元，这已不是符合普通买家的中小户型和中低价位住房。
一位业界人士对如此设定户型分水岭也表示不赞同。他提出，国家两年前提出的普通住宅与豪宅的分水岭就是120平方米的建筑面积，如果100－105平方米的中小户型与120平方米的豪宅起点之间只相差15－20平方米，那100－105平方米还能算是中小户型吗？
■业界声音
调控重拳走向科学化
广州业内人士存在的第一种声音认为，“国十五条”中杀伤力最大的一记重拳，在相关部分官员的解读下有了明朗且科学化的方向。
发展商认为，如果是70％是针对单一楼盘的话，将造成千盘一面、产品分类同质化，发展商不需要也无能对某一地块的目标人群及产品定位作出细致、准确的判断，因此会导致规划混乱、回退到计划经济时代，市场需求与市场供应严重脱节，那么这个政策可能是“瞎指挥”。
而70％是针对地区或城市来说，则有相当的科学性，政府又回位到了“指导”的职能位置上，从一个城市或地区统一的大局出发，对城市功能的规划有明确的指导，这部分职能其实体现在对地块容积率的制定上，“国十五条”出台后，估计这种指导会更细致些，因此“70％针对地区”是对的，为将来城市建设与可持续发展带来更科学、有序的局面。
满堂红市场总监龙斌表示，按照建筑面积105平方米以下占七成，那么将来70％的住房将属于中户型而不是中小户型，政策的调控作用就不如之前的剧烈，对开发商的冲击将会小很多。不过，这会使得房源供应结构平缓过渡，对房地产市场是有利的。
广州光大地产董事副总经理陈洪志认为，沈建忠的解释可能是担心条例出台后对行业的伤害。广州德兴房地产顾问有限公司董事总经理杨晓军称，100－105平方米建成三房过小，建成两房又太大。而且政策制定最好不要“一刀切”。他比较赞同无论是“90平方米”，还是100－105平方米占70％以上，都应该是针对整个城市而不是某个项目。
“对开发商妥协让步”
广州业界的另外一种声音称，若按新解释的精神来办，会为相关官员提供了腐败的机会，比如说在70％是针对地区总量的情况下，具体到某个楼盘的产品中小户型比例如何，定位如何取舍，可能会为手握审核权的相关官员的权力在市场上寻租带来机会。
广州穆迪文化传播公司董事长、地产专家盖天佐认为，“国十五条”中提出的“套型建筑面积”概念模糊不清，而没有用通用的“建筑面积”和“套内面积”，是政策的弊端，也成为开发商和政府展开博弈的争论点之一。
在谈及“套型建筑面积和建筑面积大约相差10到15平方米”的问题时，盖天佐表示这是极度不可信的。因为这次政府的政策是很强硬的，政府已表明了调控的决心。这种政府官员的个人言论，没有正式的文件，不是政策，这种不合适的说法可能被收回。另外，如果这种说法属实的话，那无疑是政府对开发商的妥协让步，而且是不适合的让步，说明了开发商在左右政府的决策，如果这样的话，相信开发商还会探寻政策的其他弊端和政府进行博弈以扩大利益面。
中原地产项目部副总经理黄韬认为，如果每个地方都有自己的标准或细则的话，可能就等于没有政策，面面俱到是不行的，一刀切有时候也是一个有效手段，不然很难执行。
新城市集团董事长曹志伟表示，没到一个月就改变态度，显得太匆忙，不够专业，给人“自圆其说”的嫌疑。在中国，像这种政策的出台，政治意义多于经济意义。他个人觉得，90平方米还是可以了，比如他们的楼盘，平均户型面积还不到80平方米，但卖得非常好。
■网友评论
我学了20年的建筑设计，从来就没有听说过什么“套型面积”的专业术语，可能开发商有情绪了，要知道110平方米—115平方米的面积是开发项目最好销售的。
什么建筑面积，套型面积的，老百姓就知道销售面积，那是要付钱的。少用一些术语！70％的比例扩大为一个地区，该地区是省、是市还是县？
这样的政策根本就没有操作性！一个地区总量的70％，那开发商可以先建30％，那70％留着100年后再建。
正如电影《达·芬奇密码》一样，中国的房地产市场也充满悬疑，需要政府、地产商及买房人之间相互推理，以寻找破解之途的侦探故事。
■点评
莫非这又是开发商的胜利
我觉得有点滑稽，本是严肃的国家政策，却使用了一个连开发商和老百姓都不明白的什么套型建筑面积，惹得开发商和老百姓不是虚惊一场就是空喜一场，听了建设部官员的解释，咱们才知道原来套型建筑面积是这样一个东东。
这一解释不要紧，原来铁定的90平方米现在多出了十几个平方米，而且同时也具有了模糊的可能。真是难以理解，为什么非得搞个什么套型建筑面积？让人糊涂的是，建设部昨天又否认这一解释，搞得我现在连90平方米套型建筑面积约等于多少建筑面积都不知道了。
而更让人糊涂的是，“套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上是对各地区一个总量的概念，具体到各个楼盘套型建筑面积90平方米以下的户型占多少，要看各地区的实施细则。”这一解释。
老百姓都明白上有政策下有对策的道理，建设部官员的解释，使这一原本很明确的政策，却变得相当模糊，这一原本很容易执行的政策变得很难执行。一刀切的政策也许不合理，但执行起来比较刚性，不容易出现钻空子的行为，而上述解释，明眼人都知道很好钻空子。这很容易使人联想到传说中的开发商集体上书事件是真的，莫非这又是开发商的胜利？
胡念飞
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