替任志强说几句话——中国房地产市场研究误区
这些年来，高房价成为所有城市人关心的问题，大量文章把矛头指向黑心的房地产商和地方政府。任志强成为所有黑心商人的代表，任志强“语录”到处被批判。很多研究房地产市场的学者扮演了群众利益的捍卫者，他们不断讨伐房地产商，不断讨伐地方政府，声称是房地产商过于贪婪造成房价过高，地方政府贪图土地出让金造成地价上升，造成房价持续上升。直至今天，很多学者还是以声称“我是从来没有低过头的，我觉得开发商还没有敢把我作为辩论对手的”为乐趣，以大声斥责房地产商“贪得无厌”为己任。而偏偏中国还有个讨人嫌的任志强，就是与专家们对着干，你说他一句，他一定回两句。于是，关于房产市场的研究变成了一场大戏，似乎所谓问题都是个人利益、团体利益和个人品质造成的。
但是，既然大家选择了市场经济体系，就不能用谴责某些盈利机构以利益至上作为批判武器，批评政府拍卖土地恨低不恨高没有良心。贫道看这场戏时间也长了，一直就此敲点边鼓，说问题并不在此。但知音甚少，大家还是以看戏为乐，以痛骂开发商为快。
于是，贫道今天从为开发商和市县政府辩护开始，对中国房产市场做一个分析。
贫道在两年前做的一个讲座中就提出，房价上涨的原因一不在开发商，二不在市县政府。开发商和地方政府都是按规则行事，行为规范都符合身份要求。
为什么这样说？道理很简单，市场经济中，价格高低取决于供求关系。供给量大于需求，价格就下降。需求大于供给，价格就上升。房价高是有人买成这样的，开发商选择最高点定价也是符合做生意原则的。明明5000元一平米能卖出去，你非要他4500元卖，他当然不愿意。没有人这样要求一个卖水果：“可怜可怜老百姓吧，你的苹果定价太高了，我吃不起了。”因此，也不能要求房产商这样。你买不起与买家没关系。这就是为什么任志强说房子是给富人盖的——他无非说了实话而已。再贵也有人买，而且是越贵越有人买，这才是房产商不断涨房价的原因。
土地市场是房产市场的上一级市场，但也是市场，也是供求关系决定的。无非房产市场买家是居民，卖家是房产商。土地市场买家是开发商，卖家是政府罢了。政府标价高，开发商觉得成本支持不住不去买，地价就会下去。尤其是05年以后，土地是拍卖出来的，价格完全是市场决定的。你总不能要求政府谁出价低土地给谁吧。
有人说开发商与政府勾结。开发商与政府勾结的基本规则是，开放商通过向政府官员行贿，以低于市场价买下土地。也就是说，勾结只能降低地价，从而降低成本，使开发商有降价空间而已，并不可能促进房价上涨。
贫道这样一说，很多人会觉得贫道怎么一反常态，为老板们说起话了。贫道并不隐瞒，自己就是老板，而且公司也做房地产，以前还做过市长。贫道这样说，既不是为自己辩护，也不是为开发商和地方政府辩护。贫道的意思是：匹夫无罪，怀玉其罪。不是开发商和政府官员个人品质不好、道德败坏、没有良心，是制度不好，是这个体制造成有人有能力而且愿意不管多高房价他都买，而且越涨越买。要骂只能骂这个住宅市场化，而且这个市场运行的规则有缺陷。因此，那些鼓吹住宅市场化，设计这种房产市场制度的，鼓吹这种制度的，阻挡修正这种市场制度缺陷的人，是真正该对前几年房价飞涨负责，对今天房价居高不下，房市低迷影响经济增长负责。如果大家一直把注意力集中在任志强身上，其实是放过了“元凶”。确实，任志强有点无赖劲儿，不断发表点气人的话，引起大家注意。假如任志强不是真的无赖，而是配合“元凶”把注意力转移到他身上，那么这家伙确实该骂。如果不是，那么傻的就不是任志强，而是我们自己了。
那么，房价过高是不是中国富人们造成的呢？可以说是，也可以说不是。说是，是因为中国自九十年代后期开始拉大贫富差距，既形成一个庞大的低收入群体，也形成一个高收入群体，两个群体收入差距过大，形成两个支付能力的市场。本文不探讨为什么形成这样的局面以及怎么改变，因为这样扯远了。贫道只是指出，正是这个群体收入过高，有非常强的买几套房子的能力，才会支撑高房价。说不是，是因为全世界都没有中国这种一家买几套房子的情况。现在城镇收入水平高的，也就是占城镇人口40%左右，人数在2亿左右， 7千万户的群体，都已经拥有2套以上的住房，拥有3套以上房子的也不在少数。大多数这类家庭都有一套以上“空住房”（买了但没打算住的房子）。说不是，是因为西方一样有富裕阶层，但西方很少拥有自己不住、同时不出租的房子。中国富裕群体这样买房子是一种病态，因此责任很难说在他们。
那么，究竟是谁之过呢？可以把责任归结为住宅市场化，没有市场化，不可能出现这样问题。贫道这里先不从这个角度探讨，因为我们已经选择了市场化。其次，西方住宅一样市场化了，但西方为什么没出这样问题呢？或者说西方也有房地产泡沫，也房价飞涨过，但怎么没出现中国这样情况呢？贫道先按市场规律角度说，中国房价为什么这么古怪。
大多数商品都有两种市场形式。一种是在一般商品市场中以其使用价值存在，一种是在赌博市场中作赌具存在。一般商品市场大家都熟悉，但一个正常商品变成赌具就可能想不通。其实，市场经济中很多商品都曾经被做过赌具。所谓赌具，就是整个买卖过程不是为了商品的使用价值，而是为了在涨价时候卖掉。一般商业也有这个特点，但商业流通的最终要到消费者手中。但股票、期货、外汇在多数情况下就不是这样，买了打算拥有会被嘲笑为“炒股炒成了股东”。除此之外，很多有限供给商品也能做赌具。比如改革初沈阳君子兰炒到十几万一盆，2007年杭州兰花最高以180万出售，17世纪初荷兰著名的郁金香疯狂，最高一个花球炒6700荷兰盾，可以买一座豪宅。一旦某种商品作为赌具买卖，其基本特点是买涨杀跌，也就是只要价格在涨就会买，因为预期要涨卖了就合算。而只要大家在买价格自然会涨，于是越买越涨，越涨越买，可以推向极高程度。
前一段，中国住房就具备赌具特征。首先，2005年后新开楼盘的空住率（卖了的楼盘住户长期不居住，不装修的比例）逐渐增高。到2007年，新售完的楼盘空房率一般达到50%以上，一些边远楼盘空住率达到90%。2006年，北京、杭州外地人买的新售房占销售额的50%以上，加上本地买了不住的，高达70%的新售房成为空住房。因此，购买不是为了消费符合赌场第一个要求。买房不是为了住房时为了什么呢？为了“保值”，或者说是一种储蓄。房子一年涨40-50%，比存款合算多了。大多数购买第二和第三套住房的人基本是把房子做储蓄品了。因此，只要房价涨就会买，正是他们买才会涨。这又形成赌场的第二个标志。
因此，大量人买房的目的是为了投资或储蓄保值是房价持续高涨的主要原因。这种情况下，房价涨多高都会有人买，因为只要房价在涨就说明购买是合算的。贫道一个朋友从90年代末在海南做生意，习惯就是赚了钱就买房子，说买了一定比存款强。有一天我俩在三亚算了算，他在大连、上海、珠海、郑州、海口、三亚总计拥有住房11套，总计3000平米。还有几百平米的商业用房。现在价值数千万，而当时买下来只用了几百万。
如果看到中国房市已经变成赌场，就知道为什么富裕群体为什么会在房价那么高时还不断进入并继续推高房价了。因此，这很难说是他们的错，错在中国很轻易的培育了一个把房子做赌具的市场。
是不是市场经济一定会把房市搞成赌博市场呢？不见得。西方房市虽然有泡沫，也能够买房子来保值，但是西方家庭如果有钱了买大房子，主要还是要自己住，不会囤积大量住房，对其他人的生活影响很小。西方也有投资房产的，但都是为了出租。因此，西方没有用以做赌具的房子。原因很简单，西方有财产税。财产税主要是征收房屋税，越大的房子、越豪华的房子税率越高。如果买了不住也不出租的所谓“空住房”，税率更高。贫道在2006年就在强坛上列举了西方各国关于房产税的资料。西方等于在房产市场实行了类似中国储蓄利息税一样。地方政府财政收入30-70%来自这个税种，是地方收入的大头。买了房不住，不出租，等于白给政府缴税。因此，西方住房是很难做储蓄品的。房价涨幅大于储蓄利息时，你想买房做储蓄品，必须考虑财产税税率。也就是只有房价涨幅比交易税加存款利率加房产税税率明显高时才能买。由于这个税率是可以变动的，大家都炒房，政府就提高税率，一下子大家就傻了。这时想卖也来不及了，因为房价跌了。因此，西方没人敢冒这个险。西方所谓投资房产，是买下房子用以出租。
中国房产市场没有反向调节机制，因此涨时谁也没办法。其实，早在2006年很多人就提出应该增加房产税，记得07年全国人大会议上，国家前税务局副局长还专门出来说，不必要设立这个税种，说没有调节作用。连瞎子都知道只要没有反向调节力量，房价就是个正反馈走向。而且吴敬琏等所有主流经济学家都喊叫应该鼓励投资房产。因此，对房价上涨这么高，除了中央政府制定政策的人要负责任外，这些精英们也是罪魁祸首。因为他们把持着主流舆论，如果他们能够像贫道这样看得清楚并呼吁政府修正政策，问题本可以避免的。
贫道在2007年就说房市到了崩溃前夕，并在讲座和帖子上警告大家，甚至劝身边的人并在网上说最好的决策是现在把房子卖了租房子住，等跌了买两套。为什么？因为除了房价已经奇高以外，主要是供给量开始快速增长，同时销售率开始下降。2003年至2005年新开工住宅面积年增长12.2%，2006年增长16.7%，2007年增长22.3%，而且上半年就接近2006年全年开工量。同时，房价增幅乘以供给量增幅，远远高于中国富裕阶层收入增长幅度，因此，储蓄房市会开始萎缩。而赌博市场中，只要赌具价格不增就会降，只要降就是“杀跌”。
2008年上半年房市开始萎缩，开始政府还不当回事。但下半年就知道这玩意儿太厉害了。由于房市萎缩，钢铁、有色、水泥、家电等在10月份产量开始两位数下降，水泥也是负增长。中央着急了，开始还想通过铁路和高速投资做替代，后来发现不起都少作用。铁路和高速全部投资用钢材量不过数千万吨，而我国粗钢产量已经达到5亿吨，杯水车薪。于是，中央开始加入地方政府的队伍，开始救起楼市来了。
于是，专家们又一轮批判开发商的言论开始了，网上全部注意的都是任志强最近又说了什么荒唐话，而且嘲笑和批评地方政府救房市是胡闹。大家都成为解决房地产市场的英雄，但大家是白费劲。因为骂得再起劲儿，也不能不让开发商不注重利润和生存，没有人能改变开发商的行为方式，何况人家完全按市场规则做事的。
其实，问题还是老问题，一是打算把房市做成消费品市场还是赌场，二是市场是否具备反向调节力量问题。
贫道在上个帖子上说，政府又一次政策错配。政策错配来自错误判断，错误判断来自对对象认识不清。对象是个赌场，非要按一般市场看，自然判断不准。以为只要给消费者点优惠他们就买，出自于是消费市场的判断。取消第二套房子按揭限制，是判断房市主要是投资市场而不是储蓄市场。结果空置率下去了点，空住率上升了点，房市的储蓄性质一点没变。房价不升不降，房市不温不火，除了专家们在忽悠预测，别的什么都不会出现。
所有国家买新房的人，最主要的都是需要建立新家的年轻人。发财了买个大房子的有，但不是主要消费群体。中国这个市场真不算小。中国每年毕业800万左右大专和中专毕业生，其中90%留在各城市，总计不少于4000万25-32岁的人在城市工作和生活。其中大部分人父母家不在本市。他们才是真正需要新房的人。这些人的收入水平也是除了老板和官员外最高的群体，也是就业和收入相对稳定的群体。在任何一个大城市的“城中村”，这类人像虱子一样成疙瘩的聚集着，很少有人能买起一套小房子。他们的收入在各城市大约都离买起房子差一截子。一般来讲，各地房价如果为现在价格的一半，这些人多数会在家庭支持下购买房子。
因此，就中国目前房市来讲，如果房价继续涨，一定会启动销售。如果房价大幅度降，也会启动销售。只有这种不温不火的房价，无论如何也启动不了销售。
对此不能负责的还是地方政府和开发商。地方政府不能没有财政收入，开发商不能选择自杀。该负责的还是中央政府的政策错误。
贫道在上一个帖子中说：“如果政府想救住房市场，那么在房市交易量萎缩，房价下降情况下，政府采取隔岸观火，房产商会因流动性枯竭而选择大幅降价以求生存。即使赔本也不得不卖。这样，到年底会有一半以上房地产商破产，房价会跌40%。政府如果再火上浇油，对已售房开征房产税，会促使大量储蓄房拥有者将空住房投入市场，一手房价格继续受压，最终有可能下降50%，探到住房市场的高线。这样，虽然房地产商破产了，一些中产阶级损失了，但房价这时会探底到真正需要住房的群体。这个群体数量非常大，包括这些年来留城大专毕业生和青年技工，以及在城市已经就业的农民工。总数需求不会小于2000万套（2003年以来毕业大专和中专留城毕业生不小于4000万），是2007年开工面积的2倍。这时，房地产交易量上升，房价一样被限制（因为有房产税或财产税），最终黑色、有色、水泥、建材、家具、家电的销售都会上去。最主要的是，当空住房变成实在的住房，才恢复为真正的GDP。
但是，政府选择了信贷支持房地产商以维持其生命，使房价趋稳。政府放开第二套房按揭，使选择购房投资者条件充裕，增加了销售量，也使房价趋稳。问题在于，在经济萧条时期，无论用什么政策，都难以使房价恢复上涨局面。而房价只要不明显上涨，就不会回到原来的储蓄-投资市场中，销售量照样上不去。
也就是说，房价上涨销售量会上去，房价大幅度下跌销售量也会上去。中央政府本来关心的不应该是房价，而是销售量。要么采取饮鸩止渴手段放开外资进来购房，让房价上升以恢复储蓄-投资市场；要么采取逼迫房地产商破产，开征房产税，让房价大幅下滑。房价与房市的关系就是这个道理，难道还有别的解释吗？但政府的政策是让房价‘趋稳’。只要房价趋稳，就不会有大的交易量。”
房地产商破产，房价大幅下跌，受损的是银行和富裕群体。值得担心的是，银行是否会因此出问题。目前房地产商贷款和住房按揭余额总计4.5万亿，其中大约60%是按揭余额。房价下跌一半，房地产商破产后未售房屋和土地价值也会减低一半，银行会损失大约1万亿。对于这个危险，只要政府心中有数，制定相应破产处理政策，难关不是不能过去。而且房产税、贷款额度都是可以微调的手段，可以根据情况及时调整。最主要的是，这个问题是没有解的，只要房价高于“住房市场价格”，中国房产市场会始终不温不火。
还有一点，贫道早在两年多前也说过。中国地方政府从“土地出让金”上实现50%财政收入，是从增量上实现收入。西方地方政府从“财产税”上实现50%的财政收入，是从存量上实现收入。从增量上受，一旦房市低迷，没人买地，地方政府就断顿。从存量上收，旱涝保收。从增量上收，等于政府预支未来，造成现在解决问题的手段捉襟见肘，就是预埋“美国金融危机”的中国版地雷。同时，从增量上收，总有个顶。从存量上收，无穷无尽。
总的来说，中国房市问题，是中国选择市场经济后，没有注意到房市是个特殊市场，是有一定金融、投资性质的市场，很容易变成赌博市场。因此，这种市场必须有政府反向调节的手段。政府在精英们忽悠下，没有制定相应手段，才使中国房市出现了严重问题。这是问题的根本，不是房地产商和地方政府出了毛病。
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