房价理性调整，回归价值
——答任志强的“启动市场”
房价的合理价格是符合它的价值。由于自己居住的真实需求、投机需求及虚拟资金、制造业资金的转移，流动性过剩，混合在一起，营造需求泡沫，拉高了房价。同时，购房者对房价进一步高涨的预期，房屋价格继续严重背离价值。房屋的价格就不是由生产价格决定，而是由市场的货币供应量、供需关系以及房价高涨的理性预期决定价格。价值规律失灵，有人买高价的房，就有房的高价。这叫有价有市，泡沫膨胀。
为抑制房产泡沫，中央政府抑制房产消费，既抑制了自住的真实需求，也抑制了投机需求。投机者的高房价和房产商的高房价，没有最终自住的真实需求的消费者购买，这叫有价无市。价值规律发挥作用，需求泡沫受到抑制。
自住的真实需求的消费者为什么不购买呢？他们的需求是刚性的，但是，在价值规律失灵的情况下他们原本有效的购买力变成无效的购买力。有效的购买力如何确定呢？假定，5-8年的年收入能购买90平方米的一般商品房，是有效的购买力。那么，现在的高房价要30年的年收入来支撑，并且不吃、不喝、不生病、不失业，那就是无效的购买力。2007年，基尼系数达到了0.48的中国，一般白领也没有有效的购买力啊！
有高价而无市的市场引发了房产商的资金短缺，资金链面临断裂的危机。如何解决危机呢？其一，房产商降低高房价，理性调整，回归到合理房价，泡沫破裂。经济运行正常。这叫自救。其二，他救。呼吁解放军快来，银行放松银根，用银行即老百姓的血汗钱来支持面临断裂的资金链，保持房价继续高位运行，泡沫进一步放大，经济运行扭曲。其三，房产商上市融资，支撑高房价。在上证指数的熊市中，难有所为。其四，有真实需求的购房者被眼前优惠政策忽悠，改变房价下跌预期，未待房价合理回归，盲目入市，购买高价房屋，帮助房产商回拢资金，泡沫同样进一步放大， 经济运行扭曲。
为什么说房地产泡沫是经济扭曲运行的表现呢？
第一，房地产泡沫抑制内需。高房价象血吸虫吸纳了有真实需求的消费者的大量货币，转移了流人其他行业的货币消费，导致某些行业过冷，房地产业过热。
第二，房地产泡沫绑架银行贷款，增加道德风险。有真实需求的消费者没有真实的购买能力，没有真实购买能力的消费者，一旦购买了高价位的房屋，一有风吹草动，银行面临金融危机。
第三，房地产泡沫加大贫富差距。高额利润进入开发商，自住需求的购房者沦入房奴。
第四，泡沫继续放大，用一个新泡沫掩盖一个旧泡沫，经济运行就在一个更高的风险平台上运行，看起来是上了一个新的发展台阶，实际上扭曲的程度更加厉害，危机释放总有一天要来临。高房价的房地产业是不可能让经济或市场平稳发展的，我们要保持清醒的头脑，绝不能利令智昏。
继续以泡沫的房地产业为经济增长点，泡沫越吹越大。美国的今天就是我们的明天。房价理性调整，回归价值，泡沫渐渐缩小，消失，在理性房价的基础上，房地产业再次作为经济增长点，也是同样能拉动经济发展，继续成为支柱产业的。从长期看，这是由房屋的刚性需求所决定的。不过，地方政府和房产商的利益短期就受到损失。任志强向政府讨救兵，“救市就是要扫清市场中影响交易与投资的障碍，要想让经济或市场平稳的发展，至少应将道路上原有的坑填平，让道路从崎岖变得平坦。”中央政府三十六计用的是“围魏救赵”，这个“赵”是房价不能大落。任志强为地方政府要的是货币政策、信贷政策与税收政策，借政策之“刀“，维持房价的高位运行。三十六计用的是“借刀杀人”。这个“人”是接盘高房价的冤大头。
作为“经济人”的任志强，利益最大化是他的本能，我们无可厚非。作为“道德人”的任志强，我们只能期盼他的自律，作为“社会责任感”的任志强，我们简直是妄想。但是，我们可以相信市场，可以相信市场的价值规律，可以相信理性预期的规律，当我们每一个购房者拿着自己的血汗钱理性预期：从今天开始，房价一定会理性调整，回归价值，那么，房价就一定会调整到合理价位。何况，现在的房价是向价值靠拢的时候了，这是不以人的意志为转移的客观经济规律。当房价日涨夜高之时，任志强高喊这是市场规律，反对干预。当房价有价无市之日，任志强高呼“解放军”，乞求救星，我们分不清他到底是坚定不移的新自由主义者，还是惟利是图的老实用主义者，如此混沌的价值取向反映了他的逻辑紊乱。
作为“代理人”的人民政府，他应该代理大多数人民的利益，至少，他应该是一个“中性政府”。作为“责任人”的政府，他应该是肩负起“居者有其屋”的信托责任。作为“守夜人”的政府，当市场经济的价值规律在房地产业领域起调节作用的时候，他应该去睡觉。
房地产业目前的困境是“生产过剩”的困境。房地产业的“产能过剩”是相对于有效购买力的有效需求不足而言，房地产业的“产能过剩”不是真正的“产能过剩”，而是高房价下的“产能过剩”。中产阶级都买不动的高价房怎么会有销量呢？如何解除困境呢？很简单，只要房价理性调整，回归价值，与有有效购买力的有效需求相适应，购房者必然释放购房需求，市场就自然有效启动，资金链周转正常，“生产过剩”的困境迎刃而解，房地产市场就会良性循环和发展。只有房地产市场去泡沫化，房地产业才能健康运行，房地产业健康运行才能继续成为中国经济的支柱产业，成为拉动经济发展的增长点，才能保证中国经济的持续发展。反之，中国经济则面临火山口的威胁。
既然如此，任志强要想“启动市场就要先修路，先要填平那些路上的坑”，那么，这个坑不是别的，就是房价理性调整，回归价值！这是市场经济的价值规律使然，除此，别无选择！
2008-10-30
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